Рынок недвижимости. Методы оценки его объектов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Инфраструктура рынка недвижимости

Методы оценки экономической эффективности инвестиций в недвижимость в условиях определенности и риска

Выбор ставки дисконтирования

Список литературы



Инфраструктура рынка недвижимости

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…».[6]

В свою очередь, рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

субъекты рынка

процессы функционирования рынка

механизмы (инфраструктуру) рынка.

объекты недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавцы (арендодатели)

2) покупатели (арендаторы)

3) профессиональные участники рынка недвижимости

а) Институциональные участники рынка недвижимости (субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени: органы экспертизы, проектные организации, пожарная инспекция, органы архитектуры и градостроительства)

б) Неинституциональные участники рынка недвижимости (субъекты, работающим на коммерческой основе: брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью, оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов, финансисты, банкиры, занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием)

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги [4].

Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Девелопер - это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки - основной деятельностью банков на рынке недвижимости является участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Инфраструктура рынка недвижимости - совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка [3].

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя законодательную и нормативную базы рынка. Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка. Сюда относятся специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

- эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

- стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

- единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

- законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

- нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

- банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

В национальной экономике рынок недвижимости выполняет следующие функции:

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости и способами использования земель

- свободное формирование цен на объекты и услуги.

Методы оценки экономической эффективности инвестиций в недвижимость в условиях определенности и риска

Существуют следующие методы оценки инвестиционных потоков в недвижимость в условиях определенности (определенность - эта ситуация, когда нам точно известны величины денежных потоков проекта) и риска (это вероятность того, что отвлечение финансовых ресурсов из текущего оборота в будущем принесет убытки или меньшую прибыль, чем ожидалось. Он присущ практически всем типам предприятий и неизбежен, поскольку, инвестируя сбережения сегодня, покупатель того или иного вида актива отказывается от какой-то части материальных благ в надежде укрепить благополучие в будущем. Предприятие-инвестор, осуществляя венчурное вложение капитала, знает заранее, что возможны два вида результатов: доход или убыток[2]):

1) методы, основанные на применении дисконтирования:

а) метод определения чистой текущей стоимости NPV;

б) метод расчета индекса прибыльности IP;

в) метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

г) расчет дисконтированного срока окупаемости;

2) методы, не использующие дисконтирование (эта группа методов является частным случаем первой группы).

Рассмотрим первую группу методов.

а) Метод NPV - определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимостью всех затрат:



где

It - инвестиционные затраты в момент времени t;

CFt - денежный поток в период t.

Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет, если проекты имеют разную продолжительность:

Преимущества критериев дисконтирования:

- учитывается альтернативная стоимость используемых ресурсов;

- в расчет принимаются реальные денежные потоки, а не условные бухгалтерские величины, т. е. оценка инвестиционных проектов, проводится с позиции инвестора и не зависит от учетной политики;

- оценка инвестиционных проектов производится исходя из цели обеспечения благосостояния собственника предприятия-акционера.

Недостатки критериев дисконтирования (проистекают из исходных предположений):

- повышение акционерной стоимости фирмы

- менеджеры не всегда действуют рационально и не всегда стремятся к этому; цели менеджеров не всегда совпадают с целями фирмы;

- некоторые из используемых ресурсов трудно оценить в денежном выражении (например, такие как время высококвалифицированных сотрудников).

б) Метод рентабельности инвестиций - рассчитывается индекс прибыльности PI:



Достоинства:

- простота расчета и понимания

- соответствие общепринятым методам бух. учета

Недостатки критерия рентабельности:

- не учитывается стоимость денег

- не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т.д.)

- неаддитивность (рентабельность проекта на равна сумме величин рентабельности его этапов)

в) Метод расчета внутренней нормы рентабельности.

IRR - уровень окупаемости инвестиций, то есть k, при котором NPV = 0:

г) Метод расчета срока окупаемости.

Так как NPV в этом методе не учитывается, использовать его для ранжирования инвестиций не рекомендуется.

В целом методы дисконтирования более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования ресурсов, то есть экономическую стоимость ресурсов. Однако в чистом виде эти критерии могут использоваться только в условиях "совершенного рынка": для анализа инвестиций в условиях неопределенности, неполной информации потребуются модификации критериев. Основная проблема, которая встает при использовании критериев дисконтирования денежных потоков - выбор ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования должна отражать альтернативную стоимость капитала, поэтому она зависит от возможностей вложения капитала, имеющихся у предприятия. В литературе встречается множество различных подходов к определению ставки дисконтирования. Рассмотрим наиболее распространенные (средневзвешенная стоимость капитала, процент по заемному капиталу, ставка по безопасным вложениям и др.) и приведем оценку достоинств и недостатков каждого подхода.

Выбор ставки дисконтирования

рынок недвижимость инвестиция дисконтирование

Можно предложить следующую формулу определения средневзвешенной стоимости капитала WACC (если приравнять требуемую доходность, то есть ставку дисконта, к WACC)[1]:

WACC >= kewe + wsd (ksd * rt) + kldwld, для ksd > r,

WACC >= kewe + wsd ksd (1 - t) + kldwld, для ksd < r,

Где. we, wsd, wid - удельный вес в активах предприятиях собственных, краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов;

ke, ksd, kld - их соответствующая стоимость в %;

r - ставка рефинансирования;

t - средняя ставка налога на прибыль.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования имеет следующие преимущества:

- стоимость капитала можно точно рассчитать;

- по стоимости капитала можно судить, по крайней мере, об одном из возможных вариантов альтернативного использования ресурсов - возврате денег акционерам и кредиторам пропорционально их вкладам в капитал предприятия.

Однако есть у этого подхода и недостатки, которые заключаются в следующем:

1) средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается на основе процента по заемным средствам и дивиденда, но и процент, и дивиденды включают в себя поправку на риск; в ходе дисконтирования поправка на риск учитывается при расчете сложного процента, поэтому риск как бы нарастает равномерно с течением времени (однако это происходит не всегда);

2) средневзвешенная стоимость капитала не является постоянной величиной, и в результате осуществления инвестиций она может измениться при следующих условиях:

- если риск планируемого инвестиционного проекта сильно отличается от риска деятельности фирмы в настоящее время;

- если для осуществления проекта предприятию необходимо привлечь дополнительный капитал из одного конкретного источника (например, взять кредит);

3) средневзвешенная стоимость капитала усредняет все риски предприятия, так как для всех инвестиционных проектов используется одна и та же ставка дисконтирования, но различные инвестиционные проекты одного и того же предприятия могут сильно отличаться по степени и характеру риска;

4) использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования предполагает, что внутренняя норма рентабельности любого инвестиционного проекта предприятия должна быть выше средневзвешенной стоимости капитала, но это необязательно: у одного проекта она может быть выше, у другого ниже, важно лишь, чтобы внутренняя норма рентабельности всего инвестиционного портфеля предприятия была не ниже стоимости капитала (с учетом возможного изменения стоимости капитала в результате осуществления инвестиционного проекта).

Ставка дисконтирования с поправкой на риск равна ставке процента по безопасному вложению, скорректированной с учетом риска:



r = rt + B(rm - rf),

где r - искомая ставка дисконтирования;

B - показатель "бета", характеризующий взаимосвязь между среднерыночной доходностью и доходностью данной инвестиции;

rm- среднерыночная доходность;

rf - доходность безопасного вложения.

B характеризует взаимосвязь между доходностью данной инвестиции и среднерыночной доходностью. Например, если коэффициент B = 2, это означает, что при росте среднерыночной доходности на 1% доходность по данной инвестиции вырастет на 2%. Для большинства инвестиционных проектов промышленных предприятий получить коэффициент 3 практически невозможно.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки Дисконтирования уравнивает риски всех инвестиционных проектов предприятия. Чтобы отразить различия в риске разных проектов, показатель Средневзвешенной стоимости капитала можно несколько модифицировать. Один из возможных подходов - дисконтировать денежные потоки по ставке, отражающей только риск самого проекта и не учитывающей эффект финансирования, как будто проект финансируется исключительно собственными средствами. Единственная проблема - возможность предприятия взять целевой кредит на осуществление определенного проекта под льготный процент, который может оказаться значительно ниже, чем в среднем на рынке. Тогда осуществление инвестиционного проекта позволит предприятию сэкономить часть процентных выплат, а отказ от этого проекта автоматически означает отказ от льготного кредита. Поэтому ставку дисконтирования, равную стоимости собственного капитала, можно использовать, если рассматривать приведенную стоимость проекта как сумму следующих составляющих:

1) приведенной стоимости денежных потоков проекта после налогов, но без учета кредита и процентов по нему;

2) приведенной стоимости налогов, сэкономленных в результате использования заемных средств за счет того, что часть процентов включается в себестоимость и исключается из налогооблагаемой прибыли;

3) приведенной стоимости процентных выплат, сэкономленных за счет использования льготных кредитов (если таковые есть).

Обозначим скорректированную приведенную стоимость APV:

где Tt - налоговые отчисления, сэкономленные вследствие использования конкретной схемы финансирования;

St - величина процентов, сэкономленных в году t в результате использования льготного кредита;

Id - процент по заемным средствам, скорректированный с учетом уменьшения налога на прибыль вследствие включения процентов по заемным средствам в себестоимость). Чтобы отразить разницу между рискованностью денежных потоков, слагаемые дисконтируют по различным ставкам. Денежные потоки, связанные с экономией налогов и использованием льготного кредита, необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по заемным средствам: денежные потоки, возникающие из-за экономии налогов и процентов, точно известны. Денежные потоки, связанные с осуществлением самого проекта, связаны с наибольшим риском, а потому их необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по безопасным вложениям плюс премия за риск конкретного проекта.

Основные преимущества скорректированной приведенной стоимости следующие: учтена специфика проекта; учтен эффект особенностей финансирования проекта; частично учтена различная степень риска для разных денежных потоков.

Недостатки метода: не учтены конкретные источники риска: разная степень риска разных денежных потоков учтена лишь частично (риску могут быть подвержены не все денежные потоки от операций, а только их часть, например издержки на материалы и комплектующие); затруднено определение точного значения поправки на риск; риск учтен через ставку дисконтирования, то есть предполагается, что более отдаленные по времени денежные потоки сопряжены с большим риском (это не всегда соответствует истине).

При оценке эффективности капитальных вложений в недвижимость необходимо по возможности учитывать влияние инфляции. Это можно делать корректировкой на индекс инфляции либо будущих поступлений, либо коэффициента дисконтирования[5].

Наиболее корректной, но и более трудоемкой в расчетах является методика, предусматривающая корректировку всех факторов, влияющих на денежные потоки сравниваемых проектов. Среди основных факторов: объем выручки и переменные расходы. Корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой с помощью критерия NPV.

Более простой является методика корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции:

p = r + i + r*i = r + i

где р - ставка дисконтирования с учетом риска;

r - обычный коэффициент дисконтирования;

i - индекс инфляции.



Список литературы

1. Бочаров В.В.«Инвестиционный менеджмент» - СПб.: Питер, 2002. - 160 с.

2. Горемыкин В. А. «Экономика недвижимости». - М.: Высшее образование, 2006. - 656 с.

3. Гранова И. В. «Оценка недвижимости». - СПб: Питер, 2001. - 208 с.

Тарасевич Е. И. «Анализ инвестиций в недвижимость». - СПб.: МКС, 2000. - 429 с.

4. Вахрин П.И. «Инвестиции». - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2002. - 384 с.

5. Симионов Ю. Ф., Домрачев Л. Б. «Экономика недвижимости». - М.: ИКЦ «МарТ», 2004. - 224 с.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации, 2012

Размещено на Allbest.ru

...