Рынок земли в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

28

Содержание

Введение

1. Сущность, функции и особенности рынка земли

2. История развития рынка земли в России

3. Российский земельный рынок на современном этапе

4. Развитие инфраструктуры рынка земли

Заключение

Список литературы

Введение

Рынок земли - это фрагмент экономического пространства, область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследования этих ресурсов. В силу чисто семантических ассоциаций, а в ряде случаев в связи с большей очевидностью, рынок названных факторов производства суживается до акта их купли-продажи. Поэтому методологически важно рынок земли и иной недвижимости рассматривать во взаимосвязи всех его форм.

Нормальное функционирование фазы обмена, охватывающей землю, немыслимо вне аренды и залога земли. Всякая форма земельной собственности может существовать (и практически существует) как при разъединении земли в качестве объекта собственности и объекта хозяйствования, так и при соединении в одном физическом или юридическом лице. В первом случае экономические отношения по поводу земли приобретают форму арендных отношений. При этом собственник земли выступает только в качестве арендодателя, передавая на определенный срок и за плату право владения и пользования землей другому физическому или юридическому лицу-арендатору, сохраняя за собой право распоряжения землей. Земельный собственник является в этом случае только получателем земельной ренты в форме арендной платы. Арендатор, не обладая правом распоряжения землей, в пределах срока аренды ограничивает доступ к данному участку земли всех остальных землевладельцев и землепользователей. То есть аренду земли либо обязательно сочетается с частной собственностью на землю, либо при определенных обстоятельствах (в частности, при переходе от плановой экономики к рыночной) неизбежно предполагает наличие условий формирования частной земельной собственности. Аренда земли есть частный случай товарно-денежных отношений.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Таким образом, целью данной работы является подробное рассмотрение рынка земли.

1. Сущность, функции и особенности рынка земли

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства [1, с. 23]. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. Землю можно свободно покупать и продавать в рамках этих законодательств. Например, в США сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру, в России фермерами производится всего 6-8%. Дело в том, что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке «засилье» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1,5 - 2 раза ниже.

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств.

В определении цены на земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал. Повышение спроса на землю реально ведет не к увеличению предложения, а к росту ренты - цены за земельные участки, получаемой их собственниками.

Спрос на землю предъявляют покупатели, которых можно разделить на две группы [6, с. 17]:

- сельскохозяйственные пользователи - все использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;

- несельскохозяйственные пользователи - все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется ее плодородием и в определенной мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей основных факторов формирования цены земли два [6, с. 18]:

1. подготовленность участка к использованию (участок, к которому уже подведена вода, газ, электроэнергия и телефонный кабель, будет стоить дороже участка, к которому все это еще только предстоит подвести);

2. местоположение участка.

Так, в городах цены земельных участков тем выше, чем ближе они расположены к центру города или центру деловой активности.

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Так, открытие в Москве линии метро до района Бибирево, облегчившее путь жителям, сразу же вызвало рост спроса на жилье в нем, а значит, и цен. За год в этом районе цены жилья возросли на 28%, тогда как в среднем по Москве рост цен составил лишь 11%. Поэтому величина ренты носит неслучайный характер - она, подобно ценам всех остальных ресурсов, прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании этого ресурса. Следовательно, рынок земли - при всех его особенностях - вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

2. История развития рынка земли в России

Земельные банки оказали большое влияние на процесс становления частной собственности на землю и рынка земли. Они по существу изменили патриархально-натуральный характер земельных отношений, превратили их в товарно-денежные. Под воздействием главным образом залоговых операций с недвижимостью (прежде всего с землей), выпуска и продажи ипотечных облигаций - закладных листов за 1863-1915 гг. значительная часть земельных угодий перешла от дворянства к тем, кто непосредственно вел хозяйство на земле. Государственный крестьянско-земельный банк к 1905 г. принял в залог 7,5 млн. десятин, а к 1915 г. -16,9 млн. десятин земли. До 1905 г. он скупил 1 млн. десятин, а в 1906-1914 гг. - около 6,4 млн. десятин, став мощным орудием столыпинской реформы, направленной на создание класса мелких земельных собственников.

В государственном дворянском банке к 1905 году было заложено 19,5 млн. десятин помещичьей земли, оцененной в 1,4 млрд. рублей, и выдано ипотечных ссуд на 816,2 млн. рублей. К 1915 г. было заложено 15,6 млн. десятин, оцененных в 1,6 млрд. рублей, и выдано ссуд на 926 млн. рублей. За период с 1905 г. по 1915 г. цена 1 десятины земли выросла с 80 до 100 рублей.

К 1914 г. в России действовали 319 государственных общественных банков, выдавших к 1917 г. 73,6 млн. рублей под городскую недвижимость. Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями было выдано ссуд на 3,5 млрд. рублей. Под залог был принят 61 млн. десятин земли - 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 миллиарда рублей. Ипотечные ценные бумаги-акции и облигации (закладные листы) высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды.

Изменение структуры ссуд, выдаваемых банками под залог земли, - убедительное доказательство существенного влияния залоговой системы на изменение структуры земельной собственности. Так, если в 1895 г. на долю ссуд, выдаваемых под залог земли крестьянским банком, приходилось только 5,6%, а на долю дворянского и акционерного банков - соответственно 44,8% 'и 33,1% всех выдаваемых ссуд, то в 1915 г. эти доли составляли соответственно 38,1, 25,7 и 26,5%. Правительство П.А. Столыпина уполномочило Государственный Крестьянский банк скупать помещичьи земли и передавать их крестьянам на исключительно льготных условиях. Предоставлялся долговременный кредит, доходивший до 20% стоимости земли при очень низком проценте - 4,5%, включая погашение, В результате в 1914 г. около 80% пахотной земли в России было в руках крестьян. Изданный в 1906 г. закон позволял крестьянам выходить из общины и становиться индивидуальными и наследственными собственниками земли. В 1913 г. 2 миллиона семей получили земельные наделы.

За 20 лет банки, по существу, преобразовали земельные отношения России. Это не замедлило сказаться на эффективности сельского хозяйства. Сбор зерна за годы аграрной реформы (1906-1912 гг.) неуклонно увеличивался параллельно росту числа земельных участков, перешедших из общинного землевладения в частную собственность крестьян, и соответственно увеличению кредитов этим хозяйствам. За 1906-1915 гг. общее число домохозяйств, оформивших землю в личную собственность, составило почти 2 млн., или примерно 22% всех владельцев общинной земли, на долю личной земельной собственности приходилось 14% общинной земли. Площадь посева хлебов увеличилась в 1913 г. по сравнению с 1912 г. на 4,7%. Общий сбор зерновых составил в 1908-1912 г. г. в среднем 4555 млн. пудов в год, в 1913 г. достиг 5637 млн. пудов, превысив сбор зерна в 1912 г. на 565 млн. пудов. В итоге аграрной реформы к 1913 г. Россия по общему сбору четырех главных зерновых культур (ржи, пшеницы, овса, ячменя) занимала второе место в мире после США.

Это было результатом изменения земельных отношений, приведения в движение земельной собственности на вещественные факторы производства. Одновременно можно констатировать экстенсивный характер роста производства в сельском хозяйстве. В этом секторе в 1913 г. было занято 75% всего населения России.

Об эффективности частной земельной собственности и земельного рынка свидетельствует опыт функционирования аграрного сектора в странах Западной Европы, в США. Так, на земли, занятые фермерами, в Европейском сообществе в конце 80-х годов приходилось 2/3 сельскохозяйственных угодий. Аренда земли в настоящее время играет существенную роль в Бельгии (68%), во Франции (53%). Сроки аренды земли колеблются от 9 лет в Бельгии до 99 лет в ряде стран Западной Европы. Величина арендной платы в Шотландии, Германии, Нидерландах колеблется в пределах 1-3% цены земли. Это свидетельствует, в частности, о том влиянии, которое оказывает частная земельная собственность на экономику. Так, в настоящее время частные земельные собственники, например, в США, получают менее 1% национального дохода, тогда как доля в нем аграрного сектора в целом составляет порядка 10%.

Особенности земли как вещественного фактора производства обусловливают ряд отличий земельного рынка и рынка недвижимости, имеющие место даже в том случае, когда речь идет о нормальной рыночной экономике.

Земля как средство производства и пространственный базис размещения производительных сил и социальных объектов является природным ограниченным ресурсом. Она дифференцируется по качеству и местоположению. Эти свойства земли по-разному проявляются применительно к землям различных категорий, прежде всего к сельскохозяйственным угодьям и землям населенных пунктов, в том случае, когда они становятся объектами отчуждения на земельном рынке. Предложение земли есть практически величина постоянная. Это обусловливает неэластичность предложения земли по отношению к спросу на нее. Спрос на землю есть во многом функция спроса на продукты земли. В этом смысле динамика спроса на земли сельскохозяйственного назначения и землю как строительное место различна на земельном рынке. В странах Западной Европы и США в настоящее время наблюдается тенденция снижения доли затрат населения на продукты питания в составе общих расходов. Так, в США расходы на питание в 1996 г. составляли 12% душевого дохода против 22% в 1948 г. Это ведет к перемещению части ресурсов из сельского хозяйства в другие сферы экономики и оказывает влияние, в частности, на уровень цены сельскохозяйственных угодий на земельном рынке.

Естественная ограниченность земель сельскохозяйственного назначения преодолевается в значительной мере дополнительными инвестициями в землю, приводящими к образованию дифференциальной земельной ренты-11, в том числе и на относительно худших землях. Тем самым при неэластичности предложения земли и снижении спроса на земли сельскохозяйственного назначения в связи со снижением спроса на продукцию сельского хозяйства цена земли в действительности не только не падает, но растет.

Рост населения городов ведет к росту спроса на земли несельскохозяйственного назначения. Это также ведет к росту земельной ренты, в частности, по местоположению, и росту цены земли. О росте цены земли в городах свидетельствует рост этажности зданий и расширение масштабов использования подземного пространства. В целом все это ведет к росту цены недвижимого имущества.

Следовательно, основным источником роста цены земли в настоящее время являются инвестиции для повышения продуктивности сельскохозяйственных угодий и создания объектов недвижимости на землях несельскохозяйственного назначения. Рынок обеспечивает изменение структуры земельного фонда под воздействием спроса на продукты, производимые с использованием той или иной категории земель. Названные факторы в целом взаимодействуют таким образом, что конечным результатом является тенденция роста цены земли. Это обусловливает тот факт, что вложения в землю и другие элементы недвижимости в рыночной экономике являются одним из самых надежных объектов помещения капитала. Отвлекая на себя часть финансовых и материальных ресурсов, земельный рынок оказывает существенное влияние на все макроэкономические параметры, в частности, на норму ссудного процента, уровень инфляции, цены продуктов и ресурсов и т.д. Земельный рынок обеспечивает сбалансированность и устойчивость экономики в целом.

Это обстоятельство, рассматриваемое по отношению к современной российской экономике, так сказать, с отрицательным знаком, подтверждает ее переходное состояние. Отсутствие земельного рынка и рынка недвижимости в силу тех или иных причин (методы приватизации и т.д.) приводит к тому, что наличная денежная масса вращается, в основном, в рамках собственно банковской сферы и мало захватывает производство. Доля кредитных ресурсов (14% ВВП в 1996 г.) - наглядное тому подтверждение. Повернуть денежный поток в сторону производств и тем самым решить проблему источников инвестиций в материальном производстве можно за счет развертывания земельного рынка. В силу значительной разницы в ценах на землю и иную недвижимость и ценах на ординарные продукты развертывание земельного рынка позволит втянуть в материальное производство денежные ресурсы, что принципиально изменит траекторию денежного потока. Земельный рынок выровняет нагрузку на вещественные факторы производства в виде налогов, дефицита государственного бюджета, инфляции, то есть, в конечном счете, позволит преодолеть спад производства.

Надо привести в движение систему экономических форм: доходы - кредит - инвестиции - экономический рост - доходы. Движение этой системы в режиме рыночной экономики возможно только на основе частной собственности на средства производства и землю. Центром этой связки следует в настоящее время рассматривать кредит. Для того, чтобы кредитные ресурсы привели в движение (через инвестиции) экономический рост, необходимо воздействовать на доходы граждан, юридических лиц, государства. В частности, надо уменьшить норму ссудного процента и увеличить норму процента по депозитам, сблизить существенно эти две нормы. В настоящее время эти нормы таковы, что даже при нынешних доходах граждан и юридических лиц не стимулируют рост кредитных ресурсов. Напротив, содействуют их сокращению. Так, с 01.03.1997 г. Сбербанком установлена годовая процентная ставка по депозитам для вкладов от 50 млн. руб. и выше сроком на один год в размере 24,3%, для вкладов от 20 до 50 млн. руб. - 22,1%. При уровне годовой инфляции в 18-20% реальная процентная ставка становится равной нулю или меньше нуля.

В этих условиях вроде бы надо продолжать снижать уровень инфляции. Но если делать это в том же ключе, как до сих пор, то есть при одновременном подавлении факторов роста, в частности, параллельно сокращению инвестиций, то путь этот, с точки зрения решения проблем экономического роста, тупиковый.

Снижение цены кредитных ресурсов, а следовательно, превращение их в главный источник инвестиций, должно достигаться, как и для любого иного товара в рыночной экономике, путем увеличения предложения при данном спросе. Поэтому снижение уровня инфляции должно осуществляться при одновременном увеличении предложения капитала,

При этом следует исходить из того, что рынок вещественных факторов производства представляет собой единство рынка капитала, земли и средств производства. На таком рынке уровень цены капитала зависит, в частности, от того ареала в экономическом пространстве, в котором капитал обращается. Предложение капитала может быть увеличено за счет предложения земли и других элементов недвижимого имущества. Мера воздействия рынка земли и недвижимого имущества на рынок капитала и его цену определяется величиной цены земли и других природных ресурсов, иных элементов недвижимого имущества. В связи с этим речь может идти, например, о создании сети ипотечных банков при активном участии государства. При этом государство могло бы установить достаточно низкие ставки ссудного процента под залог земли, в первую очередь, для земель сельскохозяйственного назначения. Такой процент мог бы быть ниже сложившегося уровня рентабельности в промышленности. Для этих целей можно было бы использовать значительную часть тех дотаций, которые государство направляет в настоящее время в сферу материального производства, не получая должного результата в виде экономического роста.

Оживлению инвестиционного процесса способствовала бы переоценка основных фондов в народном хозяйстве, включая определение народнохозяйственной ценности различных категорий земель. Установление рыночной стоимости основного капитала способствовало бы росту курса акций, повысило бы их ликвидность, то есть в конечном счете послужило бы источником роста инвестиций.

Нормализация инвестиционного процесса в условиях спада производства во многом связана с состоянием гражданского законодательства. Это касается, прежде всего, титулов собственности. В условиях частной собственности и рынка его интенсивность существенно зависит от того, в какой мере распределение вещественных факторов между различными титулами собственности обеспечивает движение объектов собственности. В Гражданском кодексе Российской Федерации (1994 г.) предусмотрено, например, право постоянного пользования земельным участком.

Если учесть, что доля земельных участков, находящихся в постоянном пользовании граждан и юридических лиц в составе земельного фонда страны существенна, то ясно, что наличие данного титула собственности на землю сужает рамки ипотечного кредита, а следовательно, сокращает возможные инвестиции.

3. Российский земельный рынок на современном этапе

рынок земля цена собственность

Конституция РФ дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства» прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать [4]. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю.

В 1996 году правительство утвердило Федеральную целевую программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она по идее должна решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка в той или иной форме (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы по переработке и сбыту продукции, как в Западной Европе, то российское фермерство, безусловно, будет шаг за шагом развиваться.

Деятельность Государственной Думы по вопросам земельной и аграрной политики может быть условно разделена на три направления - регулирование земельных отношений (Земельный кодекс, Закон «О плате за землю», частично - Гражданский кодекс и другие проекты); развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон «О сельскохозяйственной кооперации», поправки к Закону «О фермерском хозяйстве», Закон «О коллективном предприятии и личном подсобном хозяйстве», «О государственном сельскохозяйственном предприятии» и некоторые другие) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон «О федеральном бюджете», Законы «О государственных закупках сельскохозяйственной продукции» и «О государственном регулировании АПК»).

Характеризуя принятый Думой закон «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О плате за землю», можно заметить, что последний не изменяет сути действующего законодательства по земельному налогу в стране. Помимо редакционных поправок закон решает лишь одну проблему - индексирует налоговые ставки вслед за инфляцией. Принятый в 1991 г. закон исходил из отсутствия реального земельного рынка, а значит, и реальной цены земельных участков. Поэтому в основу налогообложения был положен рентный принцип, а на основе налога исчислялась нормативная цена земли. Такой подход может рассматриваться только как неизбежная мера в условиях отсутствия земельного оборота. Во-первых, ренту может изымать лишь собственник земли, каковым государство уже в большинстве случаев не является. Во-вторых, нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка, а не наоборот. И наконец, в-третьих, земельный налог как типичный имущественный почти повсеместно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы. Иными словами, размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином регионе, а местными потребностями, в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ниже, чем в регионе с менее ценными землями.

Вообще говоря, в стране уже начал складываться земельный рынок, и в некоторых регионах существует даже мониторинг земельных цен. Это позволяет говорить об ином подходе к формированию ставок земельного налога. К сожалению, такой мониторинг остается вне рамок деятельности правительственных структур. Возможны и другие «нерентные» подходы к определению цены земли, например, путем оценки своих участков самими землепользователями, а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании.

Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать принятие данного закона было недопустимо. Так как к ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхоз. предприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.

Вопросы упорядочения земельных отношений имеют важное значение не только для формирования рынка земли, но и для изменения организационной структуры производства сельскохозяйственной продукции. В связи с этим принципиальное значение может сыграть принятие Земельного кодекса Российской Федерации.

Проект Земельного кодекса запрещает частную собственность на землю, в том числе на земли, где расположены предприятия. Иностранные граждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков.

Этот законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении, трижды рассматривался во втором чтении в ноябре-декабре 1995 г. и был отклонен. При несомненной важности продолжения работы над этим документом подчеркнем, что принятие такого всеобъемлющего нормативного акта имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В частности, быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому, что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономики.

В связи с развитием крестьянских (фермерских) хозяйств, а также реорганизацией колхозов и совхозов в России остро встал вопрос о сельскохозяйственных кооперативах. Однако действующее российское законодательство не дает правовой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов. Закон Российской Федерации «О предприятиях и предпринимательской деятельности» не рассматривает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия, закон СССР «О кооперации в СССР» существенно устарел в части сельскохозяйственной кооперации и не может быть использован. В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперативов. Следовательно, существует насущная потребность в формировании нового российского законодательства, частичному решению этой задачи и должен послужить принятый закон «О сельскохозяйственной кооперации».

Кроме того, по данной теме следует упомянуть законопроект «О государственном регулировании агропромышленного комплекса», который был внесен в Государственную Думу Советом Федерации. Этот Закон был принят 27.10.95 г., одобрен Советом Федерации 15.11.95 г., отклонен Президентом РФ 1.12.95 г., после чего отклонен Государственной Думой.

Представленный в нынешнем виде законопроект, по моему мнению, не имеет предмета для своего регулирования. В нем сделана попытка свести в едином нормативном документе все меры воздействия государства на АПК по типу американских периодических законов по аграрному сектору. Однако в США этот закон тесно увязан с бюджетным планированием и принимается на строго ограниченное число лет, то есть на вполне обозримую экономическую перспективу. В рассматриваемом же законопроекте устанавливаются бюджетные затраты на многие годы вперед без ограничений срока действия в условиях абсолютной неопределенности по поводу возможностей национального бюджета,- так, устанавливаются льготный кредит, налоговые льготы и т.п.

Кроме того, в проекте упоминаются практически все возможные меры государственного регулирования аграрно-промышленного комплекса, что делает этот документ не столько нормативным актом, сколько учебным пособием. Определить же в условиях транзитной экономики специфические меры вмешательства на сколько-нибудь длительную перспективу не представляется возможным, а значит, и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктивным, либо откровенно лоббистским, фиксирующим наименее эффективные формы государственной поддержки аграрного сектора. Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка, а следовательно, и фермерства? Перспектива этого рынка и его стратегическая значимость на мой взгляд, пока не оценена должным образом.

Преобладает точка зрения, что фермерство - это лишь подспорье в продовольственном обеспечении страны. А раз так, то и внимание ему оказывается в последнюю очередь. Такой взгляд - первая крупная преграда на пути эффективного развития аграрного сектора. Фермеры фактически стали заложниками для политиков. Правительство взялось, было, реформировать село, но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии относятся к фермерству как к чему-то второстепенному. Для них, «как учил великий Ленин», основа всех основ - коллективные хозяйства. Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса. Одобренный Государственной думой, но отвергнутый президентом Земельный кодекс подтверждает право людей на выход из коллективных предприятий, но предусматривает для них возможность образования лишь мелких крестьянских хозяйств. Крупные же, в условиях фактического отсутствия частной собственности на землю, никто создать не сможет, да и не захочет. Имей крестьянин хоть 200 гектаров, но если они не являются безусловно, ему принадлежащими, он будет чувствовать себя временным хозяином и на стратегические капиталовложения не пойдет, да и банк ему кредитов не даст. Сейчас, к примеру, можно брать в аренду колхозные участки, как правило, на 2-3 года. Но ни один серьезный человек за этот срок не развернет севооборота, не построит хранилища, не приобретет очень дорогой комбайн. Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки, основываясь на праве собственности.

Одним из важнейших экономических условий реализации права собственности на землю для аграрного сектора является предоставление им доступного и долгосрочного кредита. Так как выдача банковского кредита для такого рода операций является весьма рисковой, то можно поставить вопрос о долгосрочных займах сельским товаропроизводителям под залог их земли. В этой связи необходимо создание специализированных земельных банков. Если обратиться к историческому опыту то можно вспомнить, что во времена царской России подобные организации были распространены достаточно широко. Земельные банки в России при сложившейся экономической ситуации должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных экономических факторов. Можно выделить три важных правила их работы [9, с. 84].

1. Ссуды из земельных банков не должны выдаваться заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря кредит под обеспечение земли, может не представлять себе последствия тех обязательств, которые на него возлагались. В этой связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно, без помощи профессионалов будет очень трудно обеспечить эффективное использование взятого кредита, своевременные выплаты платежей и избежать разорения. Как следствие этого - у банка будет очень низкий возврат долгов по кредиту.

2. Деятельность земельных банков не должна строится на принципе стремления изъятия и продажи с торгов земли в случае непогашения ссуды, поскольку накопление объектов залога - земель у ссудозаемщиков будет расти. Как показывает мировая практика, реализация заложенных земель с торгов идет очень тяжело. Во-первых, покупателю приходится за свой счет совершать длительные поездки для осмотра земель. Во вторых, в случае приобретения этих владений ему приходится оплачивать все числящиеся за участком долги. В результате земельный банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные убытки от эксплуатации оставшихся за ним земель. Банки также будут нести убытки от платежей по наложению ареста на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции, уплаты сборов и т.д.

3. Управление операциями земельных банков не должно носить централизованный характер. Отделения банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советом банка и от этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести к отказу потенциальных клиентов от услуг банков. Следует также помнить, что выдача ссуд должна соответствовать реальной стоимости земли. Далее я попытаюсь сформулировать некоторые принципы отношений будущих собственников земли с кредитными банками.

Первый принцип заключается в совместном занятие денег многими, объединенными в союз собственниками, так как их союз позволяет брать деньги в кредит сразу крупными суммами, что будет экономически выгодно как для банков (размеры ссуды будет достаточным, чтобы покрыть процентами с нее издержки по обслуживанию долга), так и для собственников (при выдаче большой суммы кредита банк берет более низкие проценты по нему).

Второй принцип: товарищество, получившее под общую ответственность деньги, должно давать их своим членам только на производственные, или на какие-нибудь необходимые нужды. Следовательно оно должно создать орган по контролю за выданными средствами, и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества.

Третий принцип включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению квалификации, целью которых должно являться обучение, а не материальная сторона, т.е. обучение должно проводиться не на платной основе.

В настоящее время и в России за использование земли приходится платить. Земельный налог это определенная сумма, которую обязан ежегодно вносить (уплачивать) собственник земли, а также землепользователь и землевладелец.

4. Развитие инфраструктуры рынка земли

Создание в России полноценного рынка земли с соответствующей инфраструктурой и адекватно функционирующей системой регулирования - одна из важнейших задач, непосредственно влияющих на предпринимательский климат в стране, на инвестиционную активность в экономике. В 2001-2002 годах уже заложена правовая основа развития цивилизованного рынка недвижимости - приняты Земельный кодекс и федеральный закон об обороте земель сельхозназначения. В России появилось полноценное право частной собственности на землю. Установлены принципы территориального зонирования и разрешённого использования земель, которые начинают реализовываться на местах.

В 2003-2006 гг. планируется решение ряда задач, связанных, прежде всего, с необходимостью совершенствования правовой базы рынка недвижимости и повышением эффективности государственного регулирования в этой сфере, устранением избыточного административного вмешательства в функционирование рынка.

В сфере совершенствования нормативно-правовой базы земельной реформы необходимо принятие следующих мер [9, с. 93]:

- завершение территориального зонирования земель поселений и иных территорий с целью установления градостроительных регламентов разрешенного использования недвижимости;

- завершение процесса установления на местности границ земель Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, формирования земельных участков при разграничении государственной собственности на землю в целях регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

- создание кадастра землеустроительной и градостроительной документации как информационной базы, ведение которой осуществляют органы местного самоуправления, с передачей им данных государственного земельного кадастра и государственного кадастра объектов градостроительной деятельности;

- совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с индивидуализацией земельных участков и иных объектов недвижимости посредством внесения в Единый государственный реестр прав сведений о них в минимально необходимом для этого объеме;

- создание в условиях информационного взаимодействия с государственным земельным кадастром и кадастром землеустроительной и градостроительной документации реестра свободных земель под промышленную застройку в местах, обеспеченных соответствующей производственной инфраструктурой - транспортными коммуникациями, газо-, тепло- и электроснабжением, средствами связи с предоставлением отсрочки при покупке земельных участков из данного реестра (при запрете на вторичную продажу земельного участка на срок рассрочки), либо продажей земельных участков в рассрочку, обеспечение применения на территориях из данного реестра упрощенного порядка регистрации;

- упрощение предоставления прав на земельные участки в целях реализации инвестиционных проектов;

- законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости, предполагающей регистрацию прав собственности одновременно на земельный участок и находящиеся на нем здания (сооружения);

- обеспечение последовательного перехода к преимущественно конкурсному предоставлению земельных участков с их предварительным формированием как объектов недвижимости, предоставляемых в собственность или долгосрочную аренду в целях создания возможности кредитования будущего строительства под залог земельного участка;

- завершение процесса передачи прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости; разработка механизмов предоставления рассрочки предприятиям-собственникам по выкупу земельных участков в целях снижения размеров отвлекаемых собственных средств предприятий на цели выкупа;

- организация эффективного контроля над охраной и использованием земельных ресурсов, направленного на сохранение и восстановление природных свойств земель;

- создание механизмов реализации прав заказчика на обеспечение возможности учёта объекта недвижимости с минимальными затратами.

В сфере совершенствования государственного регулирования рынка земли необходимо принятие следующих мер [9, с. 96]:

- законодательное установление исчерпывающих предметов каждого вида государственной экспертизы проектной документации, сроков их проведения, регламента взаимодействия органов экспертизы между собой, основанного на принципе «одного окна», и порядка определения стоимости государственных экспертиз; приведение порядка финансирования органов государственной экспертизы в соответствие с бюджетным законодательством;

- исключение функций по распоряжению землей и недвижимым имуществом из полномочий различных ведомств, кроме одного, представляющего государство или муниципальное образование как собственника, а также концентрация публично-правовых функций государства по управлению землей и недвижимостью в одном отдельном ведомстве, в целях обеспечения разделения публично-правовых (как организаторов рынка) и частноправовых (как собственников недвижимости, участников рынка) функций государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости.

- передача части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, оценщиков, страховщиков, землеустроителей) их объединениям и ассоциациям с целью стимулирования профессионального бизнес-сообщества к повышению надежности и эффективности сделок на рынке недвижимости;

- обеспечение обязательности конкурсных процедур при продаже государственной и муниципальной недвижимости, заблаговременности и публичности предоставления информации о проводимых конкурсах;

- упрощение процедуры и обеспечение равноправного доступа субъектов малого предпринимательства к торгам по продаже государственной и муниципальной недвижимости (с участием общественных организаций малого бизнеса), создание механизма предоставления рассрочки по уплате за приобретенную субъектами малого бизнеса недвижимость.

Важнейшими индикаторами успешности деятельности правительства в сфере развития рынка недвижимости являются сокращение сроков и снижение издержек заключения сделок с объектами недвижимости.

Заключение

Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный ранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Список литературы

1. Агеев А.И. Рынок земли: проблемы собственности и культуры. - М.: Владос, 1999. - 247 с.

2. Белоусов В.И. Основы прикладной экономики и предпринимательского дела: Учебное пособие. - Воронеж: ВГУ, 2002. - 198 с.

3. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. - М.: Дело ЛТД, 2000. - 173 с.

4. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.Сергеева. - Ч.1. - М.: Юрист, 2005. - 376 с.

5. Ермишин П.Е. Основы экономической теории. - М.: Инфра-М, 2001. - 255 с.

6. Иванов И. Развитие рынка земли в России // МЭ и МО, 2003. - №3. - С. 17-19.

7. Камаев В.Д. Учебник по основам экономической теории. - М.: Владос, 2000. - 319 с.

8. Курс экономической теории: Учебник / Под общ. ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселевой. - Киров: АСА, 2001. - С. 75-87.

9. Основы рынка земли: Учебник / Под ред. Б.А. Райзберга. - М.: Инфра-М, 2004. - С. 84-104.

10. Экономика: Учебник / Под ред. А.С. Булатова. - М: Юрист, 2001. - С. 71-74.

11. Экономическая теория: Учебник / Под ред. Е.Ф. Борисова. - М.: Юрайт-М, 2000. - С. 47-68.

12. Экономическая теория: Учебник / Под общ. ред. А.И. Добрынина, Л.С. Тарсевича. - М: Литера, 2000. - С. 67-75.

13. Экономическая теория: Учебник / Под ред. С.В. Мчерного. - М.: Приор, 2000. - С.131-150.

Размещено на Allbest.ru