Рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рыночных механизмов экономики опережали процесс законодательного регулирования оценочной деятельности. В этом плане ярким примером неповоротливости законодательного механизма служит история с процессом разработки и принятия органами государственной власти Закона «Об оценочной деятельности».

Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности.

Закон в ст. 5 дает исчерпывающий перечень объектов оценки, а именно:

- отдельные материальные объекты (вещи);

-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Закон также устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.

В законе детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы. недвижимость государственный земля

Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

- лицензирование оценщиков;

- система стандартов;

- унификация учебных программ по подготовке и переподготовке оценщиков;

- аттестация специалистов по оценке стоимости;

- система сертификации качества услуг;

- система страхования гражданской ответственности оценщиков;

- система контроля за исполнением законодательства в области оценки;

- создание условий для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков.

Лицензирование оценочной деятельности должны осуществлять и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Цели оценочной деятельности -- это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объектов.

Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке собственности является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения. В нем должны содержаться сведения об оценщике, в том числе о его профессиональном образовании, о наличии у него лицензии на осуществление оценочной деятельности, а также точная информация об объекте оценки, включая его описание. Договор является документом, фиксирующим условия проведения оценки.

О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта. Этот документ очень важен, так как содержит сведения доказательного значения, то есть итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, считается достоверной, если в судебном порядке не доказано иное.

Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования -- наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию.

Согласно федеральному закону профессиональные оценщики имеют право объединяться между собой по профессиональным интересам в саморегулируемые организации, которые защищают профессиональные интересы оценщиков, повышают их профессиональный уровень, содействуют государственным или частным образовательным учреждениям в подготовке образовательных программ для профессионального обучения оценщиков, разрабатывают стандарты оценки, системы контроля за качеством и сертификацией оценочных услуг, контролируют профессиональную деятельность оценщиков и т. д.

Это не означает, что профессиональные оценщики обязаны участвовать в деятельности саморегулируемых профессиональных организаций. Они могут заниматься оценочной деятельностью не будучи их членами.

Принцип добровольности участия в саморегулируемых профессиональных организациях обеспечивает оценщику его независимость от этих организаций. Независимость оценки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. В целях достижения объективного результата оценочной деятельности профессиональные оценщики имеют право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки доступа к документации, необходимой для этой оценки.

Федеральный закон “Об оценочной деятельности” дает государству возможность регулировать, в том числе контролировать оценочную деятельность. Согласно федеральному закону контроль за оценочной деятельностью будет осуществляться уполномоченным Правительством РФ органом, органами лицензирования, а также саморегулируемыми организациями оценщиков. Их совместная деятельность обеспечивается создаваемым общественным советом, в который входят должностные лица уполномоченного государственного органа и представители саморегулируемых организаций оценщиков.

Функции уполномоченного государственного органа по регулированию оценочной сферы деятельности осуществляются путем контроля за оценочной деятельностью, взаимодействия с другими органами государственной власти, координации их действий с действиями саморегулируемых организаций, определения органа лицензирования оценочной деятельности и его порядка по видам объектов оценки, при помощи согласования систем добровольной сертификации саморегулируемых организаций, стандартов оценки, а также перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, и профессиональной подготовке оценщиков.

Профессиональные нормы оценки -- это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов.

Помимо этого, задача Международных стандартов оценки как кодекса поведения состоит в оказании помощи оценщикам и ответе на те вопросы стандартов поведения, на которые не отвечают национальные стандарты оценки. Так, в публикациях Международного комитета по стандартам оценки часто употребляется следующая формулировка: «Комитет уведомляет о том, что любое несоблюдение оценщиками рекомендаций, установленных Международными стандартами оценки, может привести к коммерческим или правовым санкциям. И наоборот, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защиты оценщика, который будет значим в случае судебного иска о вмененной небрежности, поданного клиентом».

Таким образом, Международные стандарты оценки в части тех положений, которые направлены на регулирование поведения оценщиков, могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

На основе полного Отчета об оценке может быть оформлен сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчета об оценке и должен содержать, как минимум, следующие позиции:

- цель, база и дата оценки;

- идентификация объекта оценки и оцениваемых прав;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- дата, объем и основные результаты технического освидетельствования и экологической экспертизы;

- описание применяемых методик оценки;

- результаты оценки;

- ответственность оценщика перед клиентом и третьими лицами;

- ссылка на применяемые стандарты;

- перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

- условия конфиденциальности;

- заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными. Неотъемлемой частью отчета об оценке являются следующие допущения и ограничительные условия:

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, могущих повлиять на оценку и не несет ответственности за наличии таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в данном отчете считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать данный отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость оцененного имущества.

Оценщик не имеет в настоящем и не будет иметь в будущем какого либо интереса в объекте оценки и его вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу заказчика или с достижением заранее оговоренного результата.

Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли.

5. Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

6. Оформление отчета о результате оценки стоимости.

1. Этап.

Осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта;

- устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

- формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 Этап.

Составление плана оценки определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

3 Этап.

Сбор и проверка информации. Оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

4 Этап.

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

Применение подходов к оценке включает определение стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

5 Этап.

Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

Согласование результата оценки - это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

6 Этап.

На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке - документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

-дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

С точки зрения возможного конфликта интересов, вызванного отношением оценщика к оцениваемой недвижимости, статус оценщика определяется как:

- внутренний оценщик

- внешний оценщик

- независимый оценщик

Внешний оценщик - это оценщик, который не имеет ни прямо, ни косвенно через партнеров, руководителей или близких родственников существенного финансового интереса в компании клиента или наоборот.

Независимый оценщик - это внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке, в течение последних 24 месяцев или в настоящее время, и объявил в письменной форме о любой причастности в прошлом или настоящем к объекту оценки, или к заинтересованным, или имеющим к нему отношение сторонам в течение последних 24 месяцев.

Оценщик может быть внутренним оценщиком, являясь при этом администратором, директором или служащим, имеющем соответствующую квалификацию, и не имеющим существенного финансового или политического интереса, определяемого как: владение лично, членами своей семьи, либо через трастовые компании более 5% суммы акционерного капитала или такой его суммой, которая с объективной точки зрения могла бы повлиять на объективность оценщика или на его вознаграждение, аналогичные опционы или бонусы, связанные с результатами оценки.

В случае если на основании анализа ситуации оценщик выявит обстоятельства, которые могут привести к конфликту интересов, он должен уведомить об этом клиента и получить его согласие на выполнение работы.

Квалификация оценщика должна быть на уровне, позволяющем ему доказать, что он:

- имеет соответствующее образование, полученное в признанном высшем учебном заведении, а также постоянно на протяжении последних двух лет участвует в программах повышения профессиональной квалификации;

- обладает в отношении оцениваемой недвижимости достаточной текущей информацией о состоянии рынка местного, национального и, в случае необходимости, международного характера, а также имеет необходимые и достаточные знания и умения;

- соответствует требованиям законов и нормативных документов, применимым к обстоятельствам конкретной оценки.

Размещено на Allbest.ru