Размещено на http://www.allbest.ru/

• Содержание

Введение

1.Основные положения теории оценки рыночной стоимости

2.Оценка рыночной стоимости методом сравнения

3.Пример оценки рыночной стоимости методом сравнения

Список использованной литературы

Введение

Процессы, происходящие на современном этапе в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория - «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Оценка стоимости имущества - представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости имущества с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, она обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые оценщиком, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Оценка стоимости-- это расчет и обоснование стоимости имущества на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

1.Основные положения теории оценки рыночной стоимости

Теория оценки базируема на основополагающих понятиях стоимости, цены и затрат.

Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект или это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца

Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности и, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки

Понятие стоимости является базовым в деятельности оценщика.

В общем случае стоимость определяется количеством одной вещи, которую можно получить в обмен на другую, или соотношением обмена товара на другой. Стоимость измеряется с помощью общего эквивалента, в качестве которого выступают деньги.

Для того, чтобы объект имел стоимость он должен обладать пригодностью и ограниченным характером предложения, при наличии покупательской способности населения. Так как выгоды от использования недвижимости реализуются на протяжении продолжительного времени, то стоимость ее представляет собой текущую стоимость будущих выгод, основанных на владении.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из определения рыночной стоимости следует, что необходимыми предпосылками ее являются рациональное поведение продавца и покупателя, отсутствие незаконного давления или воздействия, а также типичные условия финансирования.

Различают следующие виды стоимости, которые делятся на две большие группы: стоимость использования (субъективная) и стоимость обмена (объективная).

Стоимость использования носит субъективный характер и чаще всего отражает намерения владельца, арендатора и т. п., не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями. К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости: инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и т.п.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относят: рыночную, ликвидационную, страховую, арендную и др. Стоимость в использовании основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств. Стоимость в использовании будет приближаться к рыночной по мере увеличения количества покупателей, которые желают и могут приобрести недвижимость.

В отличии от рыночной инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капиталовложения для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях, то есть это стоимость для конкретного лица, а не стоимость на рынке.

Страховая стоимость представляет собой стоимость воспроизводства или замещения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения).

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченное время, что не позволяет большому числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Стоимость для целей налогообложения представляет собой стоимость имущества, устанавливаемую по правилам, регламентируемым государственными органами. Основным документом для определения этой стоимости является Налоговый Кодекс РФ.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в статьи баланса предприятия или организации в соответствии с правилами бухгалтерского учета (ПБУ).

2.Оценка рыночной стоимости методом сравнения

оценка рыночный стоимость имущество

В отношении оценки имущества принято выделять три подхода.

Сравнительный подход к оценке имущества - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Кроме сравнительного подхода существуют ещё затратный и доходный подходы.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход основан на том, что стоимость имущества, в которое вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который имущество способно принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

1. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке имущества является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки

2. Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная -- если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

3.Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

· техники количественного анализа;

· техники качественного анализа

4.Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

3.Пример оценки рыночной стоимости методом сравнения

Рыночная стоимость оцениваемой машины определяется по формуле

РС= Цан *Кдп*Кком К}* К2*...* Кт (1-Киан )(1-Кион)+Сдоп +АСтз

Цан - цена машины аналога на дату его продажи (цена предложения);

Кдп - коэф-т приведения цены продажи аналога к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи (принимаем 1, так как дата одна и та же);

Кком - коэф-т, учитывающий различия, в коммерческих условия приобретения оцениваемого объекта и аналога (тоже 1, так как данных по различию нет);

К}* К2*...* Кт - корректирующие параметрические коэффициенты учитывающие отличия в значениях технических параметров объекта оценки г аналога, вычисляются по формулам, где учитываются значения технических параметров и степень зависимости цены от этих параметров (нет данных, считаем 1);

Киан - коэф-т физического износа аналога (выбираем три варианта);

Кион - коэф-т физического износа оцениваемого объекта (0, так как он новый)

Сдоп - рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием (отсутствием) которых отличается аналог (нет данных);

АСтз - возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемого объекта и аналога.

Основной объект - ВАЗ 5577, объект-аналог-Волга 3110,

Заключение

Основными факторами, которые влияют на оценку стоимости имущества - это время и риск. Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск - вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют разные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки, как правило, является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки (предприятие) может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства. Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

В нашем случае оцениваемый объект оценивается в 228433 руб.

Список использованной литературы

1. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: Финансы и статистика 2001.

2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации. М.: Филинъ, 1997.

3. Козырь Ю.В. Оценка и управление стоимостью// Рынок ценных бумаг. М., №19, 2000.

4. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление. М.: ЗАО «Олимп-бизнес», 1999.

Размещено на Allbest.ru