Расчет рыночной стоимости жилого дома

Размещено на http://www.allbest.ru/

Расчет рыночной стоимости жилого дома

1. Теоретические основы экономической оценки недвижимости

1.1 Что такое недвижимость?

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

1.2 Оценка недвижимости

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Оценка жилья подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Преимущество независимой оценки жилой недвижимости состоит еще и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационныхвыплат. Наличие отчета независимого оценщика об оценке жилья является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество и доходы физических лиц.

1.3 Общие понятия оценки

Объект оценки	К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена объекта	Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Стоимость объекта	При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки	Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке	Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки	Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Доходный подход	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Дата проведения оценки	Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Наиболее эффективное использование	При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Срок экспозиции	Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Ограничения	Условия, обстоятельства, допущения и предположения, в рамках которых выполняется оценка, содержание которых ограничивает точность, достоверность, применимость ее результата, ответственность оценщика, заказчика и т.д.
Рыночная стоимость	Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

1.4 Принцип проведения оценки

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256 об утверждении федерального стандарта оценки деятельности «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»:

«Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Для целей настоящей оценки процесс определения рыночной стоимости Объекта оценки включал следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки.

2. Составление задания на оценку.

3. Сбор информации для проведения макроэкономического, отраслевого, регионального анализа.

4. Сбор и анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта оценки правами иных лиц; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с Объектом оценки.

5. Анализ Объекта оценки.

6. Интервью с представителями собственника.

7. Анализ методологии оценки, выбор подходов к оценке.

8. Расчет рыночной стоимости.

9. Согласование результатов оценки, определение итоговых результатов.

10. Написание отчета об оценке.

1.5 Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный (для жилых зданий),

- стоимостной,

- метод срока жизни.

Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по формуле

, где

F_ф - физический износ здания, %,

F_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания,

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике, т.к. ей присущи следующие недостатки:

- по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта,

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания,

- невозможность измерения функционального и внешнего износа,

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Исходя из сумм ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой

, где

И (%) - износ в процентах,

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом.

ФЖ - типичный срок физической жизни,

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

, где

И (%) - износ в процентах

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

, где

И - износ в процентах,

ВС - восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:

- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения),

- короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом),

Функциональный износ.

Признаками функционального износа в оцениваемом здании являются несоответствие его объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Он вызывается:

ь недостатками, требующими добавления элементов,

ь недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

ь сверхулучшением.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

К сверх улучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «Сверхулучшенный» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и / или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами:

ь как капитализированная потеря в арендной плате;

ь капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в арендной плате,

- сравнительных продаж,

- срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течении довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию: оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и приспособленное под административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным БТИ на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорит о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1. Эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет.

2. Оставшийся срок экономической жизни - 60 лет. \

3. Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора:

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать этот результат внешним износом.

После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта. В заключении хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоинтенсивного рынка затрат подход был и остается одним и чуть ли не единственным применимым в отечественной практике.

2. Анализ объекта оценки и его окружения

2.1 Описание местоположения объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки представляет собой жилой дом, находящийся по адресу: Оренбургская область город Бузулук, ул. 14 линия, дом №66 Рыночная стоимость этого объекта была произведена на основе средней рыночной стоимости 1 квадратного метра аналогичных объекту жилых домов расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому

Местоположение: Оренбургская область город Бузулук, улица 14 линия, дом №66, общей площадью 106,2 кв. м.

Тип и качество окружающей застройки - окружающая застройка представляет собой частные жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки.

Транспортная доступность - хорошая, остановка общественного транспорта «Мельничная» транспорт - автобус, маршрутное такси.

1	Месторасположение:	г. Бузулук, 14 линия, дом №66
2	Наличие сетей (водопровод, канализация, электроснабжение)	Находится в районе с развитой инженерной инфраструктурой
3	Рельеф местности	Спокойный
4	Коммерческая направленность	Средняя
5	Назначение	Жилоедом
6	Наличие застройки вблизи оцениваемого объекта	Жилые дома, магазины, гаражи
7	Наличие зеленых насаждений	Имеются
8	Состояние окружающей среды	Удовлетворительное

Технические характеристики объекта оценки

Год постройки дома	1953
Количество комнат	7
Этажность дома	1
Материал стен дома	шлакоблочные
Общая площадь / площадь дома	106,2
Высота помещения	2,27

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объектам.

Наличие инженерных коммуникаций - дом оборудован системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние - наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Бузулуке являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Бузулука. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных и от частных домов - контейнерная.

Социальная инфраструктура - социальная инфраструктура района развита гармонично.

Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Бузулуке являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

2.2 Анализ строительной сферы города Бузулука в 2012 году

За 2012 г. в области введено в действие 0,9 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общей площадью 0,9 млн. кв. м. Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, за счет всех источников финансирования построено 4,7 тыс. квартир общей площадью 0,1 млн. кв. м. Построено населением за счет собственных средств и кредитов 22,6% площади всех введенных квартир.

В 2012 г. на территории города введены в действие объекты социальной сферы:

- больничное и амбулаторно-поликлиническое учреждение - соответственно на 300 коек и 400 посещений в смену, 1 спортивное сооружение;

- учреждение клубного типа на 100 мест.

2.3 Анализ рынка жилья города Бузулука

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса населения на жилье. Вместе с тем реальный платежеспособный спрос значительно ниже потенциального, поскольку, несмотря на рост доходов населения, общий уровень жизни остается еще очень низким.

Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи за три-четыре года. По данным пресс-центра администрации г. Бузулука, в 2012 г. среднемесячная заработная плата работающего бузулучанина составила 8400 р. Говоря о высоком потенциале отложенного спроса на жилые помещения, нужно отметить, что он может стать реальным лишь после снижения ставок по ипотечным кредитам.

В прогнозах на этот год - рост цен на жилье в сегменте двух - трехкомнатных квартир.

Приобретение жилья было и остается проблемой номер один для 60% горожан. Однако большая часть населения в Бузулуке (несмотря на развитие ипотечного кредитования) по-прежнему не имеет возможности купить жилье. Можно выделить основные причины: низкая платежеспособность населения; чрезмерное увлечение строителями расширением площадей квартир, что делает их недоступными по цене; «серые» доходы работающих членов семей; высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

По этим причинам наибольшим спросом пользуется недорогое малогабаритное жилье (одно- и двухкомнатные квартиры, пансионаты, «малосемейки», «гостинки»). Подтверждение этого факта - наибольший темп роста в этом сегменте.

Основной объем сделок направлен на улучшение жилищных условий - через продажу с последующей покупкой.

Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья в г. Бузулуке, тыс. руб./кв. м.

Таблица 1

Январь 2006 г.	Январь 2007 г.	Январь 2008 г.	Январь 2009 г.	Январь 2010 г.	Январь 2011 г.
11,5	12,1	12,5	14,3	15,6	16,1

3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.

3.1 Подбор объектов-аналогов

При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.

На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтерских компаний г. Бузулука были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.

Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:

Объект №1Жилой дом (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2012 г.).

Месторасположение: г. Бузулук, ул. 1 линия д. №10

Характеристика жилого дома: 1 этаж, общая площадь дома - 108,9 кв. м.; состояние отделки - удовлетворительное.

Вид права - собственность.

Стоимость дома: 4 500 000

Объект №2. Жилой дом (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2012 г.).

Месторасположение: г. Бузулук, ул. Раздельная, д №43

Характеристика дома: общая площадь дома - 110,8 кв. м.; состояние отделки - удовлетворительное.

Вид права - собственность.

Стоимость квартиры: 4 580 000

Объект №3. Жилой дом (Газета «Квартирный вопрос» от 22.08.2012 г.).

Месторасположение: г Бузулук, ул. Московская, д. №45

Характеристика дома: кирпичный дома, общей площадью - 106,4 кв. м.; состояние отделки - удовлетворительное.

Вид права собственность.

Стоимость квартиры: 5000000 руб.

3.2 Определение корректировок

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам оценщики не производили.

Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтерских компаний величина торга в среднем составляет 4%. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.

Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги находятся на ул. 4-й мик.

Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.

Корректировка на площадь дома. У оцениваемого дома - площадь 106,2 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.

Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог №1 расположен на первом этаже.

Таблица 2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода

Характеристика сравнения	ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации (сайт, газета)			Агентство недвижимости «Гратис» 5-29-91	Агентство недвижимости «Гратис» 5-29-91	Газета «ИнфоБанк» №18 от 23.05.11 г. 8-906-792-39-23
Описание, назначение объекта		Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом
Местоположение		Бузулук, Ул. 14 линия, дом №66	Бузулук, Ул. 1 линия, дом №10	Бузулук, ул. Раздельная дом №43	Бузулук, 3 микрорайон, д. 11б
Цена предложения	руб.	-			5 000 000
Цена продажи	руб.		4 500 000	4 580 000
Общая площадь (с учетом летних пом.)	кв. м	106,2	108,9	110,8	106,4
Удельная цена продажи	руб./ кв. м	-	41322	41336	46992
Процентные поправки к ед. сравнения
Право собственности		собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	%	-	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв. м	-	41322	41336	46992
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%	-	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв. м	-	41322	41336	46992
Условия сделки (продажи / предложения)		продажа	сост. сделка	сост. сделка	предложение
Корректировка	%	-	0%	0%	-5
Скорректированная удельная цена	руб./ кв. м	-	41322	41336	46992
Условия рынка (время продажи / предложения)		16.12.2012 г	Ноябрь 2012	Ноябрь 2012	Октябрь 2012
Корректировка	%	-	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв. м	-	41322	41336	46922
Год постройки		1953	1977	1964	1968
Корректировка	%	-	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв. м	-	41322	41336	46922
Материал стен		шлакоблочные	шлакоблочные	шлакоблочные	Кирпич
Корректировка	%	-	5%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв. м	-	41788	41336	46922
Площадь кухни		11,8	10,5	11,8	10,8
Корректировка	%	-	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв. м	-	41788	41336	46922
Этаж/этажность		1	1	1	1
Корректировка	%	-	0	0	2
Скорректированная удельная цена	руб./кв. м	-	41788	41336	47312
Наличие балкона (лоджии / веранды)		-	-	-	-
Корректировка	%	-	2%	0	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв. м	-	41788	41336	47312
Абсолютные поправки к ед. сравнения
Состояние отделки		В удовлетворитель-ном состоянии	В хорошем состоянии	В хорошем состоянии	В хорошем состоянии
Корректировка	руб./кв. м	-	-2000	-2000	-2000
Скорректированная удельная цена	руб./кв. м	-	39788	39336	45312
Согласование результатов
Скорректированная удельная цена	руб./кв. м		39788	39336	45312
Валовая корректировка	%		7	0	-3
Удельная стоимость объекта	руб./кв. м	41478
Стоимость объекта	руб.	4 404 965

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры площадью помещений 106,2 кв. м., определённая сравнительным подходом, составила, с учётом округления 4 405 000 (четыре миллиона четыреста пять тысяч) рублей.

4. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992-1994 годах, в условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций.

Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

1. Политическая нестабильность.

2. Нестабильность финансового сектора.

3. Политика властей на первичном рынке.

4. Криминогенная обстановка на рынке.

5. Несовершенство механизма лицензирования.

6. Несовершенство законодательства.

Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Заключение

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Целью курсовой работы являлось на основе изучения теории и практики оценочной деятельности в современных условиях дать оценку реального объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать следующие выводы. В данной курсовой была произведена оценка рыночной стоимости жилого дома общей площадью 106,2 кв. м., расположенном по адресу: г. Бузулук, ул. 14 линия, дом №66.

Оценка проведена по состоянию на 18 декабря 2012 года.

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

- метод сравнения,

- затратный метод,

- метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

§ физический,

§ функциональный,

§ внешний,

§ устранимый, неустранимый

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

- политическая нестабильность, нестабильность финансового сектора, политика властей на первичном рынке, криминогенная обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство законодательства.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Свод стандартов оценки РОО, 2005.

5. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА М, 2007. - 320 с.

6. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2 е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 736 с.

7. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. М.: ИНФРА М, 2006. - 336 с.

8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.

9. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.

10. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2006.

11. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.

12. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. В.И. Кошкина. - М.: «ИКФ «Экмос», 2008.

13. Н.А. Колайко «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2006 г.

14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. - М.: - Финстатинформ, 2006.

15. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. Издательство «ЭКМОС», 2008.

16. Рынок ценных бумаг. Российская экономическая академия им. Плеханова под ред. Галанова В.А., Басова А.И.

17. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов.

18. Методические рекомендации (проект) «Оценка имущественных активов для целей залога» Ассоциация Российских банков, комитет по оценочной деятельности, Москва, 2008 год.

19. Черняк А.В. оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2006.

20. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2008.

недвижимость стоимость оценка износ

Размещено на Allbest.ru

...