Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Московский государственный технический университет «МАМИ»

Центр переподготовки руководящих работников и специалистов

Курсовая работа по оценке стоимости земельного участка

«ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ФАРМАЦЕВТИЧЕСКОГО ПРЕДПРИЯТИЯ»

Выполнил: слушатель группы

Карсунцев П.А.

Руководитель: преподаватель

Самоходкин Л.С.

Москва - 2013

Оцениваемый земельный участок находится в исторически сложившейся южной промышленной части города Сызрани в зоне преимущественной производственной застройки. Участок входит в состав промышленного узла, состоящего из:

- предприятия по производству автомобильных запасных частей с санитарно-защитной зоной в 50 метров;

- автотранспортного предприятия по перевозке опасных грузов зоной в 50 метров;

- завода по выпуску железобетонных изделий санитарно-защитной зоной в 50 метров.

В соответствии с утвержденным генеральным планом города и правилами землепользования и застройки данная территория отнесена к промышленно-производственной зоне с включением в её застройку железнодорожных путей, складов, производственных предприятий и комплексов, подземных и надземных гаражей. Таким образом, при проведении любых операций с названными имущественными комплексами следует иметь в виду, что занимаемые ими территории в настоящее время используются в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Описание объекта оценки. Площадь земельного участка - 2400 кв. м. Участок выкуплен предприятием в собственность в 1997г. по десятикратной ставке земельного налога в соответствии с Указом Президента № 487. Въезд на участок расположен на перегруженной транспортом магистрали Сызрань-Саратов, что делает участок неудобным с точки зрения подъезда. Устранение данного неудобства путём устройства нового въезда потребует затрат в сумме 165 000 руб.

Общая площадь здания, занимаемого предприятия по производству автомобильных запасных частей, - 2000 кв. м, стоимость улучшений при существующем использовании равна 4 250 000 руб. (здания, сооружения, технологическое оборудование). Срок экономической жизни объекта, используемого как производственное предприятие, - 30 лет. Чистый операционный доход предприятия по данным отчета о доходах, предоставленного собственником, составляет 2 532 500 руб. Ставка дохода на инвестиции составляет 28,56%.

Дата оценки установлена 1 августа 2013 года.

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования и расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования участка предполагает получение ответа на вопрос: каким должно быть наилучшее потенциальное использование участка? Не каждый земельный участок (пусть даже с улучшениями) экономически пригоден для развития. Однако в нашем случае, принимая во внимание местоположение участка на окраине города и анализ рынка жилья, производственных и складских помещений и конкуренции на них, следует признать, что участок экономически целесообразно осваивать. Необходимо определить, какой тип улучшений и с какими параметрами необходимо произвести?

Для этого составляются альтернативные варианты освоения участка земли и по каждому из них рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая соответствует варианту ее лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ включает выполнение трех этапов.

На первом отбираются варианты использования (стратегии застройки, инвестиционные проекты). Они должны быть разумно осуществимыми с учетом рыночных возможностей и ограничений. Принимается во внимание потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку.

На втором определяется стоимость нового строительства по каждой из выбранных стратегий, учитывая при этом ресурсное качество участка и технологическую обоснованность.

На третьем этапе определяют финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляют прогнозный отчет о доходах и расходах, учитывая не только стабильные доходы, но и отток денежных средств на этапе строительства объекта, в процессе поиска арендаторов и заключения по нему арендных отношений и пр. Исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход, который затем распределяется между землей и зданиями (улучшениями). Для каждого из вариантов (стратегий) рассчитывается коэффициент капитализации, исходя из имеющейся рыночной информации или ожиданий инвестора.

В рассматриваемом случае участок застроен объектом промышленной недвижимости. В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки. Существующее здание достаточно новое, по этажности и архитектурному облику после соответствующей реконструкции вполне будет соответствовать деловой застройке.

Выполним анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка, применив метод остатка для земли. В качестве альтернативных вариантов рассмотрим реконструкцию объекта под общественно-деловой центр и торговый центр. В качестве третьего варианта выполним расчёты для существующего использования.

Стоимость воспроизводства здания, в котором возможно размещение общественно-делового центра или торгового центра определена затратным методом и составляет соответственно 6 500 000 руб и 7 100 000 руб. Средняя по рынку стоимость чистой аренды офисных помещений в данном районе города составляет 90 руб/кв.м в мес; потери в арендной плате не превышают 5%; для торговых помещений показатели таковы: арендная плата - 100 руб/кв.м в мес, потери в арендной плате не превышают 15%. Срок экономической жизни общественно-делового центра установлен в 50 лет, торгового центра - 30 лет. При расчете коэффициентов капитализации использовать метод прямой капитализации.

Определим чистый операционный доход:

от общественно-делового центра -

90 руб/кв. м. мес. х 2000 кв. м. х 12 мес. х 0,95 = 2 052 000 руб.

от торгового центра -

100 руб/кв. м. мес. х 2000кв. м. х 12 мес. х 0,85 = 2 040 000руб.

Коэффициент капитализации составит:

для общественно-делового центра: 2 052 000/6 500 000 = 0,32.

0,32 + 0,02(1/50лет) = 0,34

для торгового центра: 2 040 000/7 100 000 = 0,29

0,29 + 0,033(1/30лет) = 0,323

для производственного предприятия: 0,2856 + 0,033(1/30лет) = 0,3186;

Сопоставление эффективности рассматриваемых стратегий застройки и расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли приведены в таблице 1:

Таблица 1

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования и расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

Анализ показал, что наилучшему и наиболее эффективному использованию соответствует размещение на данном земельном участке предприятия по производству автомобильных запасных частей. Использование существующего здания после реконструкции в качестве производственного предприятия приведет к расчетной стоимости земельного участка в 4 126 226 руб. или 1 719 руб./кв.м.

Использование рассматриваемого земельного участка под торговый или общественно-деловой центр является не эффективным (земельный участок имеет меньшую стоимость).

Вывод: принимая во внимание, что в настоящее время город не ставит задачу по изменению целевого назначения рассматриваемого участка и близлежащих земель, вывода предприятия не требуется, рекомендуем сохранение существующего использования с присвоением участку стоимости, соответствующей использованию участка под размещение предприятия по производству автомобильных запасных частей, то есть - 4 126 226 руб.

2. Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

стоимость земельный участок

Для оценки рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж подобраны три сопоставимых объекта, достаточно близких по своим характеристикам объекту оценки.

Все участки находятся в собственности и имеют полный набор прав. Условия финансирования и условия продажи всех участков рыночные, кроме 1-ого участка, цена продажи которого занижена на 10%. 1-ый участок был продан в начале мая 2013 года, 2-ой - в начале июня 2013 года; 3-ий - в начале июля 2013 года. .

1-ый проданный участок расположен в исторически сложившейся южной промышленной части города. Данная территория сохраняет свое функциональное назначение и «Правилами землепользования и застройки» отнесена к землям под промышленными объектами. Участок куплен организацией под оптово-торговую и складскую базу. Площадь участка - 2800 кв. м. Поскольку участок расположен в промышленной зоне города, для него характерны загрязнённость территории, а также запылённость и загазованность воздуха. Указанные негативные характеристики понизили стоимость участка (исходя из затрат на их устранение) примерно на 18%.

2-ой и 3-ий проданные участки расположены в центральной исторической части города.

Площадь 2-ого участка - 1700 кв. м. Арендатором участка было предприятие по ремонту холодильного оборудования. Администрация города перебазировала данное предприятие на неиспользуемые территории в производственную зону города, предоставив ему также необходимые производственные площади. Участок выкуплен у города для размещения базы отдыха и ресторана.

Площадь 3-ого участка - 2600 кв. м. Участок расположен неудобно с точки зрения подъезда: потребуется устройство нового въезда, что по смете составляет 165 000 руб. Участок выкуплен у города для размещения торговых и складских помещений.

Исходные данные по сопоставимым объектам и оцениваемому участку приведены в таблице 2:

Таблица 2

Исходные данные по сопоставимым объектам

В городе выполнена государственная кадастровая оценка земель поселения (ГКОЗП). Удельные показатели кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) кадастровых кварталов, в которых расположены оцениваемый и сопоставимые участки представлены в таблице 3:

Таблица 3

Удельный показатель кадастровой стоимости земель кадастрового квартала, руб/кв.м (результаты государственной кадастровой оценки земель поселения):

На различия в показателях и характеристиках сопоставимых объектов необходимо внести поправки. Поправки будем вносить методом последовательного вычитания (суммирования). В качестве единицы сравнения принимается цена за 1 кв.м и в неё вносятся все поправки.

Описание вносимых поправок.

1. Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцениваемый, имеют абсолютное право собственности. Поправка не требуется.

2. Условия финансирования. В процессе проверки информации не установлено существенных отличий условий финансирования данных объектов от рыночных. Поправка не требуется.

3. Условия продажи. В процессе сбора информации удалось установить, что первый объект продавался ускоренно и его цена была занижена на 10%. Поправка вводится в этот объект со знаком плюс (+10%).

4. Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различные сроки. В период от первой продажи до даты оценки инфляция составила: мае - 0,66%, июне - 0,42%, июле - 0,8%, августе - 0,75%. Введем поправки на инфляцию:

в первый объект: + 2,65% [(100% + 0,66%) х 1,0042 х 1,008 х 1,0075 = 102.65%];

во второй объект: + 1,98% [(100% + 0,42%) х 1,008 х 1,0075 = 101,98%];

в третий объект: + 1,56% [(100% + 0,8%) х 1,0075 = 101,56%].

5. Состояние окружающей среды. Первый объект находятся в аналогичных условиях с оцениваемым. Для него характерна запылённость и загазованность воздуха и удаленность от остановок общественного транспорта. Указанные негативные характеристики понизили стоимость участка (исходя из затрат на их устранение) примерно на 18%.

Второй и третий объект находится центральной части города и не имеют таких затруднений. Поправка вводится во 2-ой и 3-ий объект со знаком минус (-18%).

. 6. Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 25 и более соток стоят в расчете на 1 кв.м примерно на 2,5% дешевле, нежели более мелкие участки менее 25 соток. Поправка вводится в 1 и 3 объекты со знаком плюс.

7. Подъезд. Оцениваемый участок не имеет удобного подъезда в связи с загруженностью окружающих его магистральных улиц, на которые выходят его въезды. Для ликвидации указанного недостатка потребуется устройство дополнительного въезда с одной из боковых улиц с минимальным движением транспорта. Устройство такого въезда оценивается в 165 000 руб. 1 и 2 сравниваемые участки такого недостатка не имеют, а у 3 он есть. Поэтому в единицу сравнения 1 и 2 участков следует ввести поправки со знаком минус равные соответственно - 58,93 руб (165 000:2800 кв.м) и 97,06 руб (165 000:1700 кв.м).

8. Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не требуется.

9. Условия зонирования. Для расчета данных поправок используем результаты государственной кадастровой оценки земель поселения. Оцениваемый участок находится в зоне с видом функционального использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности». Сопоставимые участки приведем к этому же виду использования.

2-ой участок продан для использования как «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного и бытового питания». Чтобы привести его к оцениваемому участку рассчитаем «показатель качества кадастрового квартала по виду функционального использования»: 326/4048,82=0,08 и «территориальный коэффициент кадастрового квартала» для оцениваемого вида функционального использования: 326/326=1,0. Общая поправка равна: 0,08х1,0=0,08 (или -8%).

В таблице 4 представлена процедура внесения поправок.

Таблица 4

Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Для выводов:

Присвоим веса полученным результатам. Наименее точным является по нашему мнению результат второго сопоставимого участка, так как абсолютная величина поправки наибольшая из всех сопоставимых участков. Соотнесём эту поправку, выраженную в процентах с процентными поправками для других участков. Полученные величины примем в качестве весовых коэффициентов. Для 2-го участка: 22,3/22,3=1; для 3-го участка: 22,3/11,8=1,9.

После взвешивания полученных результатов за искомую величину стоимости земельного участка принимается 2 080 000 рублей или 1 040 руб/кв.м.

3. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты

Принимая во внимание, что до настоящего времени в городе не сложился активный рынок земель производственного использования, предлагаем опереться на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка арендной платы примерно в 3 раза выше ставки земельного налога для участков, расположенных в городском поселении.

Ставка земельного налога для соответствующей ценовой зоны города принята в размере 8,57 руб/кв.м. Следовательно, арендная плата составит 25,71 руб/кв. м

Для определения стоимости участка капитализируем рассчитанную ренту (величину арендной платы) на ставку дисконтирования, равную 0,2856 и умножим на площадь участка:

25,71 / 0,2856 х 2000 = 180 042 руб.

Согласование стоимости земельного участка.

Проведенные расчеты дали следующие результаты:

- метод остатка для земли - 4 126 226 руб;

- метод сравнения продаж - 2 080 000 руб;

- методом капитализации земельной ренты - 180 042 руб.

Таким образом, если принимать во внимание результаты расчетов полученных тремя методами, стоимость оцениваемого земельного участка будет равна:

(4126226+2080000+180042)/3=2 128 756 руб.

Принимая во внимание, что при наличии более обширных статистических данных по продажам, предпочтительным методом является метод сравнения продаж. Однако, имея не очень хорошо развитый рынок, по продаже земельных участков предназначенных для промышленного производства, отдадим предпочтение среднему результату полученному при использовании трех методов оценки. Полученные результаты округлим до тысяч рублей.

Вывод

Рекомендуем в качестве рыночной стоимости земельного участка принять 2 129 000 руб.

Размещено на Allbest.ru