Формування ринкових відносин у житловому секторі економіки України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Київський національний економічний університет

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

ФОРМУВАННЯ РИНКОВИХ ВІДНОСИН У ЖИТЛОВОМУ СЕКТОРІ ЕКОНОМІКИ УКРАЇНИ

Дзяд Олена Василівна

Київ -1999

Анотації

економіка житло сектор соціальний

Дзяд О.В. Формування ринкових відносин у житловому секторі економіки України. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю - 08.01.01 - Економічна теорія. - Київський національний економічний університет, Київ, 1999р.

Дисертація присвячена питанням виникнення і розвитку ринку житла в Україні. У роботі досліджені теоретичні основи відтворення первинного і вторинного ринків житла, виявлені причини гальмування цього процесу в умовах перехідного періоду. Обгрунтована необхідність впровадження принципово нового інвестиційного механізму будівництва житлового фонду, введення самоокупної системи оплати за житлово-комунальні послуги. Розкриваються особливості державної діяльності у створенні ринку житла.

Ключові слова: ринок житла, приватизація державного житлового фонду, первинний ринок житла, вторинний ринок житла, житлово-комунальні послуги, житлові субсидії, об'єднання співвласників багатоквартирних будинків.

1. Загальна характеристика роботи

Актуальність теми дослідження. Успiшне розв'язання проблеми структурної переорієнтації економiки України в соціальному напрямі потребує радикальної перебудови житлового сектору економiки. Вiн є важливою складовою виробничого потенцiалу будь-якої країни, чинником її економiчного зростання, з одного боку, i базою пiдвищення рівня життя людей, їх добробуту - з другого. Тому вельми актуальною в перехiдний перiод є житлова проблема, полiтика, скерована на її розв”язання. Причому така полiтика повинна посідати провідне мiсце в загальнiй економiчнiй полiтиці країни. Адже, як переконує світовий досвiд, зростання житлового будiвництва є першим показником виходу з кризи, а його згортання - першим показником депресiї, оскільки в житловій сферi реалiзується близько 30% відтворюваного нацiонального багатства.

Сучасний рiвень дослiджень проблем переходу командної економіки в ринкову, у тому числі у такій важливій сферi господарювання, як житлова, не відповідає вимогам практики, зокрема в Українi. Відсутнiсть цiлiсної теорії перехiдного періоду, недосконалість методологiї її розробки, специфiчнiсть трансформаційного процесу в нашій країнi значною мірою є причиною економiчної кризи, у тому числi у житловому секторi. Недооцiнка останнього сприяє посиленню структурних спотворень в економiцi країни, погiршує стан забезпечення житлом, призводить до загострення всiх соцiальних суперечностей i в кiнцевому підсумку робить неефективною державну економiчну полiтику, спрямовану на побудову нового суспiльного устрою.

В зв'язку з цим розв'язання складних економiчних, соцiальних i полiтичних завдань в Українi сьогоднi значною мiрою залежить вiд рiвня розвитку теорiї і методологiї становлення ринкових вiдносин, у тому числi у житловiй сферi.

Проте теоретичнi проблеми формування ринкового механiзму господарювання у житловiй сферi стосовно розвитку сучасної економiки України знаходяться переважно на рiвнi концепцiї, а в деяких випадках пiдходи до їх розв'язання ще не узгодженi мiж собою. Це зумовлено тим, що дослідження концентруються переважно на прикладних аспектах реформ, виходячи з економічних теорiй, зосереджених на формах функцiонування розвиненого ринкового господарства i оцiнкою результатiв дiяльностi методами захiдної, здебільшого неокласичної школи. При цьому iгнорується власний досвід, специфiка ситуацiї в економiцi - стара система розвалена, пiдвалини нової не вдається закласти.

Актуальнiсть розроблюваної проблеми значно зростає у зв'язку з прийняттям нової Конституцiї України, яка законодавчо закріпила курс на радикальнi економічні перетворення у житловій сферi, визначила мiсце держави у створенні умов, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати у власність або взяти в оренду, а також забезпечити житлом безоплатно або за доступну плату тих громадян, якi потребують соцiального захисту відповiдно закону.

Необхідність ринкового реформування економічних відносин у житловій сфері вимагає кардинального перегляду всієї системи поглядів на теорію і практику формування і задоволення потреб у житлі.

Значний внесок у розвиток теоретичних проблем функціонування ринку житла належить українським та зарубіжним вченим. Аналіз сучасних підходів до ринку житла здiйснювався на основi вивчення: по-перше, питань методологiї становлення ринкових вiдносин у трансформацiйний перiод нацiональної економiки. Вагомий внесок у їх розгляд зроблений у працях Богинi Д., Бутнiк-Сiверського О., Гальчинського А., Геєця В., Кваснюка Б., Лукiнова І., Мочерного С., Новікова В., Павловського М., Палкiна Ю., Черняка В., Чухна А. та iн.

По-друге, питань дослiдження основних тенденцiй і закономiрностей розвитку ринку житла у країнах з розвиненою ринковою економiкою, розглянутих у роботах Блекбері Е., Вона Р., Гарднера Д., Кейдена Дж., Синклера М., Фуллера М., Тахванайнена М., Шей М.

По-третє, теоретичних узагальнень проблем ринку житла, що характернi для економiки перехiдного перiоду. Серед українських авторiв видiлимо працi Беркута А., Гусакова В., Дроня А., Єщенка П., Кукси В., Муляра Л., Нечаєва В., Присяжнюка В., Руля Н., Чечелюка О. Серед економiстiв постсоцiалiстичних країн їх розглядають Бєлкiна Т., Качанова О., Мальчин А., Поляковський Г., Пчелинцев О.

При всій значущості доробку названих авторів і певному рівні опрацювання проблеми поки що відсутні фундаментальні розробки, які б розкрили механізм формування ринку житла в трансформаційних економіках. Дискусійним є питання щодо фінансово-кредитного забезпечення житлового будівництва, управління житлово-комунальним господарством. Поглиблення теоретичного дослідження потребують вивчення і обгрунтування місця держави у новій житловій політиці. В літературі майже не розглядаються проблеми особливостей регіонального розвитку житлового сектору та забезпечення громадян житлом, роль громадян в управлінні місцевим житловим фондом. Розробка вказаної проблеми сприятиме удосконаленню економічної політики у житловій сфері, що й зумовило вибір теми дисертаційної роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота містить результати досліджень, які проводились автором на кафедрі міжнародних економічних відносин та бізнесу Дніпропетровського держуніверситету по держбюджетній науково-дослідній темі № 117-95 д/б

“Методологічне обгрунтування стійкого розвитку Придніпров'я в умовах соціально-екологічної кризи”, № державної регістрації 0195V023143.

Мета і задачі дослідження. Мета дослідження полягає в аналізі особливостей формування ринкових відносин у житловому секторі економіки, визначенні соціально-економічної суті ринку житла, виявленні основних напрямів та шляхів формування його структурних елементів в умовах перехідної економіки України, специфіки державної діяльності у цих процесах.

Для досягнення цієї мети було визначено такі основні задачі:

- обгрунтувати об'єктивну необхідність формування ринку житла в Україні, визначити його місце в загальнонаціональному ринку;

- здійснити дослідження ринку житла з врахуванням світового досвіду та реалій перехідного періоду;

- виявити місце і відслідкувати вплив приватизації державного житлового фонду у створенні ринку житла в нашій країні;

- визначити можливості на нинішньому етапі розвитку стимулювання будiвництва нового житла, яке стає додатковим товаром, i попиту на нього;

- обгрунтувати рекомендацiї по вдосконаленню оплати за житло та комунальнi послуги;

- розкрити особливостi дiй держави по створенню ринку житла в Українi, яка перебуває у станi трансформацiї вiд командної до ринкової економiки.

Предметом дослідження є загальні закономірності становлення та розвитку ринкової системи господарювання, економічні відносини, які виникають у житловій сфері.

Об'єктом дослідження є ринок житла, умови і основні напрями його формування, особливості регулювання цими процесами в перехідний період.

Наукова новизна одержаних результатів та особистий внесок здобувача полягає у такому:

1. Доведено, що становлення та розвиток ринку житла є важливим чинником зростання економiки країни, позитивних структурних зрушень у нiй та досягнення рiвноваги. Розглянуті специфічні риси житла як товару, які полягають у наступному:

займає земельний простір, що вказує на його знаходження, кліматичні умови, наявність комунікацій;

при купівлі-продажу залишається нерухомим;

розмір і ціна житла - величина змінна;

об'єкт для інвестицій;

товар довгострокового строку служби і передається в спадщину.

2. Розкриті основні напрями формування нової житлової політики у трансформаційний період, яка скерована на розвиток ефективного попиту на житло. Дана оцiнка приватизацiї житла через житловi чеки, яка дозволила започаткувати ринок житла, доведено, що її механiзм виявився недосконалим і неефективним. Просування вперед у цьому напрямi буде можливим при розробцi концепцiї другого етапу приватизацiї за власнi кошти.

3. Доведена необхідність і напрями удосконалення нормативно-правового та організаційно-економічного механізму реалізації прав власності на землю у містах (приватної, колективної, муніципальної тощо).

4. Обгрунтовується, що ринок житла в Українi може вiдтворюватися на розширеній основі лише за умов швидкого зростання будiвництва нового житлового фонду, що потребує принципово нового iнвестицiйного механізму, розкривається його суть.

5. Запропоновано замість бюджетного фінансування утримання житлового фонду, дотацiй пiдприємствам житлово-комунального господарства, адресних житлових субсидiй населенню запровадити систему самоокупної оплати за житлово-комунальнi послуги, яка разом з пiдвищенням доходiв громадян до рiвня ринкових вимог сприятиме вiдтворенню матерiально-технiчної бази підприємств цієї галузі, покращенню якості обслуговування.

6. Розкрито роль державних органiв влади рiзних рiвнiв у створеннi ринку житла в Українi. Виведенi деякi загально-методологiчнi принципи розробки житлової полiтики країни, нормативно-правового механiзму її реалiзацiї.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що зроблені впродовж дослiдження загально-методологiчнi висновки та теоретичнi узагальнення являють собою певний внесок у подальшу розробку теорії ринкової економіки. Вони можуть бути використаними у процесі розв'язання певних економiчних суперечностей перехiдного перiоду. Рекомендацiї щодо реформування оплати за житло та комунальнi послуги дозволили сформулювати конкретнi пропозицiї, спрямованi на подолання кризи у житловому господарстві та забезпечення його розширеного відтворення. Запропонований механізм контролю за величеною тарифів та нормами споживання теплової енергії з боку власників, співвласників багатоквартирних будинків та підприємств-виробників впроваджується в практику Дніпропетровським державним комунальним підприємством “Облтепломережа”/ Довідка № 183-1 від 01.04.1999р./.

Запропонований методологiчний пiдхiд до розробки напрямiв формування ринку житла та використання джерел фiнансування, методiв державного впливу на реформування нерухомостi можуть бути використаними при розробцi цілiсної довгострокової програми реформування економiки України.

Висновки дисертації використані при викладанні курсів “Економічна теорія”, “Економічна статистика”, “Управління трудовими ресурсами”, “Міжнародні економічні відносини” в Дніпропетровському державному університеті /Довідки №45 від 04.05.1999р., та від 9.02.1999 р./.

Апробацiя результатiв дослiдження. Основні положення і висновки дисертацiйного дослiдження обговорювалися на засiданнях кафедри та науково-методичному семінарі “Проблеми трансформації економіки і формування соціально-економічної моделі України” (грудень 1996р.). За результами досліджень були зроблені доповіді на міжнародних науково-практичних конференціях “Фінанси України” (м. Дніпропетровськ, 1997, 1998рр.), республіканських науково-практичних конференцiях “Реформа фінансово-кредитної системи перехідної економіки України” (м. Луцьк, 1998 р.), “Шляхи розбудови ринкового середовища в Україні”(м. Одеса, 1998 р.).

Публікації. За пiдсумками виконаних дослiджень опубліковано сім робіт, в т.ч. препринт, три статті у наукових журналах та збірнику наукових праць, матеріали науково-методичного семінару, тези доповідей - загальним обсягом 4,5 друк. арк., в тому числі автора 4,2 друк. арк. У фахових виданнях за списком ВАК України опубліковано 3 праці.

Структура дисертації. Результати досліджень викладені в дисертаційній роботі обсягом 165 сторінок тексту. Робота складається із вступу, трьох розділів, висновків та пропозицій, списку використаної літератури, 14 таблиць, 6 рисунків.

2. Основні положення дисертаційного дослідження

У вступі обгрунтовано актуальність теми, предмет і метод дослідження, розкрито теоретичне і практичне значення одержаних результатів, наукову новизну дисертації та проведено апробацію роботи.

У першому розділі “Об'єктивні основи виникнення і розвитку ринку житла в Україні” зроблено всебічний аналіз економічної літератури за темою дослідження, визначено основні підходи авторського аналізу щодо адаптації здобутків західної наукової думки до умов перехідних економічних систем. Це дало змогу у теоретичному плані дослідження встановити таке. Формування сучасного розвиненого ринку у нашій країні передбачає створення повноцінного ринку житла, адекватного механізму, що забезпечує рух такого специфічного товару, яким є житло.

В умовах ринкових відносин житло, як і всякий інший товар, має як загальні риси, властиві всім іншим товарам (тобто є продуктом праці або певним благом, що здатне задовольняти певні потреби людини і призначено для обміну, тобто купівлі та продажу), так і специфічні риси, які даний товар роблять відмінним від усіх інших товарів. Специфічні риси житла як товару полягають у такому. По-перше, це матеріальне благо, яке займає певний земельний простір, що вказує його знаходження, кліматичні умови, наявність комунікацій, розвиток соціальної інфраструктури, екологічне середовище. По-друге, житло як товар, на противагу іншим товарам, які при купівлі-продажу фізично переміщуються від одного власника до іншого, залишається нерухомим. Якщо продається нерухомість, житло як і земля, природні копалини, то власник рухається до товару і споживає його. По-третє, він є товаром довготривалого строку служби. В силу цих обставин житло є не лише об'єктом постійних інвестицій, а й об'єктом власності, що передається у спадщину. По-четверте, розмір і ціна житла як об'єкта нерухомості і постійних капіталовкладень у силу необхідності ремонту, змін навколишнього середовища, реконструкції, перебудови, розширення і т. ін. є величиною змінною.

Зроблено висновок, що адніністративно-командна система, стрижнем якої було державне керівництво усіма сферами життя з єдиного центру, виявилася неспроможною задовольнити на рівні сучасних вимог необхідні потреби своїх громадян, у тому числі й житлові. Черга громадян на житло не зменшується і досягла 2 млн. сімей, з них близько 600 тис. пільговики. Понад 5 млн. сімей, або майже 17 млн. чоловік, що складає одну третину населення, проживає в незадовільних умовах у гуртожитках, комунальних квартирах, ветхих будинках з житловою забезпеченістю менше 9 кв. м житлової площі на одну людину. Середня забезпеченість житлом міського населення в Україні становить 19,2 кв. м загальної площі на душу населення, що в 2,5-3 рази менше, ніж у розвинених країнах. Введення в дію житлових будинків по всіх формах власності неухильно скорочується. В 1998 р. в експлуатацію введено всього 5,6 млн. кв. м, що в 5 разів менше ніж у середньому вводилося за рік у 1986-1990рр.

Житлова площа, за умов директивного планування, обмежувалась жорсткими нормативами, які набагато відставали від нормативів у розвинених країнах, житлові будинки були в основному одноманітними, низькоякісними. Дана система поглибила суперечності між суб'єктами, орендуючими житло і використовуючими комунально-побутові послуги, і суб'єктами різних рівнів держави, що будують житло та займаються його експлуатацією. Вона призвела до серйозних і стійких деформацій у структурі споживчого попиту населення, оскільки безкоштовне житло і його експлуатація в той же час вимагає у великих розмірах накладати податки на іншу групу споживачів товарів.

Розв'язати названі суперечності і на ділі реалізувати одне з найважливіших прав людини - право на житло, як показує світовий досвід, можна шляхом формування ринкових відносин у житловому секторі економіки України.

В силу того, що останній не задовольняє суспільні потреби, то житло як товар у нашій країні є дефіцитом. Таке становище забезпечує виробнику і продавцю монопольне становище, надаючи можливість встановлювати завищені ціни, протидіяти формуванню ринкових відносин. Квартири, що мають вигідне розташування або знаходяться поблизу транспортних мереж, мають вищу ціну. Не подолавши цієї суперечності, збудувати ринок не вдасться. На практиці це зумовлює існування законних і незаконних форм неринкового розподілу, що призводить як до зрівнялівки, так і до збагачення всіх, хто має доступ до житла. Антидефіцитний механізм можливий лише при насиченні таким товаром як житло, що призведе як до зниження на нього цін, так і поліпшення житлових умов громадян нашої країни.

Система державного житлозабезпечення має бути трансформованою у ринкову, яке відтворюватиме приватну власність у житловім секторі, зробить житло товаром, який через ціновий механізм і конкуренцію наповнить ринок і призведе до зниження цін на даний товар, зробить його більш якісним. Ринковий підхід щодо розвитку галузі забезпечить можливість кожному громадянину нашої країни право вибору: купувати чи орендувати житло відповідно його потребам і купівельній спроможності.

Досвід житлового будівництва європейських країн після другої світової війни довів, що розвиток житлового будівництва як інвестиційного процесу є суттєвим чинником, прискорюючим економічне зростання. Для того щоб це відбулося в Україні, а також сприяло позитивним структурним зрушенням в економіці та досягненню необхідного росту споживання житла, житловий сектор економіки необхідно, на думку автора, зробити пріоритетним напрямом економічної політики держави. Охоплюючи майже третину капітальних вкладень всього народного господарства, він сприятиме інвестиційному пожвавленню у всіх галузях економіки, які технологічно з ним пов'язані, а також поглине значну кількість робочої сили, що виштовхується із інших сфер діяльності у зв'язку із структурними змінами, зростанням багатьох видів діяльності, конверсією і т. ін.

У другому розділі “Основні напрями формування ринку житла” автором проаналізовано основні соціально-економічні умови, в яких відбувається приватизація державного житлового фонду, досліджено практику відтворення первинного та вторинного ринку житла за умов багаторічної економічної рецесії, коли державні капітальні вкладення значно скорочуються, зменшуються інвестиційні можливості більшості суб'єктів господарювання, неухильно падає платоспроможність населення. На основі вивчення концепцій трансформації житлово-комунального господарства і оплати за його послуги зроблено спробу сформулювати основні напрями реформування оплати за житлово-комунальні послуги в сучасних умовах.

Дослідження практики приватизації державного житлового фонду як передумови створення ринку житла в Україні дозволило автору зробити висновок про те, що цей процес у країні здійснюється нераціонально, непослідовно, надто уповільнено. Це зумовлено багатьма причинами, які охоплюють політичні, економічні, юридичні, соціальні, психологічні сторони нашого життя епохи перехідного періоду. Найбільш важливі з них такі:

Перша. Реальні умови: глибина економічної кризи, величезна соціальна диференціація, політична нестабільність, наростання злочинності та корупції. Масштаби цієї роботи виявилися набагато складнішими і суперечливішими, ніж здавалося багатьом економістам, юристам, політологам і політикам.

Друга. Концепція роздержавлення і приватизації, побудована на принципах соціальної справедливості, зрівнялівки, виявилася неконструктивною.

Третя. Протидіючим фактором ринкових перетворень, у тому числі створення ринку житла, є менталітет нашого народу, який звик жити у “рівних” умовах за рахунок держави і не проявляти ініціативи.

Четверта, і головна причина полягає в тому, що держава, здійснюючи дані процеси, не визначила чітких “правил гри”, не забезпечила обгрунтованої та прогресивної законодавчої бази. В результаті чого в країні, по-перше, інститут приватної власності все ще залишається обмеженим і неналежно захищеним, по-друге, відсутній механізм плати як за державне, так і за приватне житло при його наймі, оренді або при внесенні податку на нерухомість, якщо квартира приватизована.

Зроблено висновок, що приватизація державного житла за житлові чеки потребує негайного завершення. Вона, започаткувавши ринок житла, себе вичерпала. Подальший розвиток ринку житла повинен здійснюватись за власні кошти громадян.

У дисертації обґрунтовується, що однією з головних причин стримування ринку житла в Україні є невизначеність, непослідовність земельного законодавства щодо приватизації земель у населених пунктах країни. Такий стан зумовлено: по-перше, всебічним усуспільненням міського землекористування та ставлення до землі як до загального надбання, що вкорінилося у свідомості людей. По-друге, невизначеність земельних відносин відповідає інтересам окремих владних, політичних, економічних та соціальних структур, які завдяки цьому мають можливість збагатитися або придбати політичні дивіденди. По-третє, спотвореним розумінням самого інституту приватної власності на землю, в тому числі у містах. У цьому переконують дві протилежні позиції, що характерні для суспільства з перехідною економікою. Одна полягає в тому, що отримавші земельну ділянку у приватну власність, її господар нібито може робити на ній все, що йому заманеться. Інша позиція зводиться до того, що начебто приватизація землі назавжди позбавляє суспільство і державу можливостей раціонального, комплексного її використання з врахуванням інтересів суспільства, людей, які проживають на даній території.

Реальна причина суперечностей інтересів з приводу використання міської землі зумовлена не приватною власностю на неї, а у відсутності або недосконалості нормативно-правового та організаційно-економічного механізму її реалізації. Такий механізм може бути ефективним, якщо він: а) базується на формах власності на землю і її ціні, які доступні для критичної маси користувачів, достатньої для функціонування ринків нерухомості; б) здійснюється за умов сучасної системи земельного законодавства, дотриманні норм і правил забудови містобудівельних комплексів, причому забезпечують власнику землі свободу, достатню для реалізації його інтересів, а місту - умов для здійснення своїх функцій у сфері цілеспрямованого та комплексного розвитку території.

Система земельного законодавства, правила забудови міст, що є важливими складовими нормативно-правового та організаційно-економічного механізму реалізації власності на землю, стають ефективними, якщо враховують особливість місцерозміщення земельних ділянок. Вигідне розташування останніх є джерелом надлишкових прибутків. В силу цих обставин об'єктом земельного ринку виступає не лише земельна ділянка, а й сукупність прав, пов'язаних з нею і передусім право на одержання рентного доходу. Рентні відносини сприяють раціональному використанню земельних ділянок під житлобудування. Виходячи з цього, в дисертації обгрунтовується, що законодавчий і виконавчий органи української держави мають створювати нормативно-правовий та організаційний механізм прискоренної приватизації земельних ділянок в великих, середніх і малих містах.

Обґрунтовується висновок, що формування ринку житла на базі наявного житлового фонду є першим крупним кроком до формування сучасних ринкових відносин у цій важливій сфері суспільного життя. Суть наступного етапу розвитку ринку житла полягає у формуванні ринкових відносин у житловому будівництві.. Будівельні організації як товаровиробники мають будувати житло - котеджі, багатоквартирні будинки тощо для задоволення потреб ринку житла.

Економічна теорія і господарська практика свідчать про те, що будь-який ринок відтворюється у обсягах, які визначаються платоспроможними потребами на певний товар. У житловому секторі основною споживчою одиницею є домогосподарство. На нинішньому етапі перехідного періоду першочергове місце у формуванні ринку житла в Україні повинна займати проблема стимулювання розвитку первинного ринку, яке стане додатковим товаром, що збудований спеціально для продажу, задоволення попиту на нього. Попит на житло залежить як від ціни на нього, так і від рівня доходів домогосподарств. Тому і розглядати дані проблеми необхідно як пріоритетні і у взаємозв'язку та у межах загальної житлової політики, здійснюваної в країні.

В Україні будівництво житла різко скоротилося. За таких умов переважна частина населення нашої країни задовольнити свої потреби в житлі зараз не зможе. Разом з тим, зменшення житлового будівництва у країні веде до фізичного і морального старіння будівельного комплексу, погіршує життєвий рівень населення, протидіє розвитку ринкових відносин. Відтворення будівельного комплексу постійно звужується.

У роботі обґрунтовується положення, що в Україні для забезпечення нормального відтворення фонду і ринку житла на розширеній основі потрібно розробити довгострокову державну програму житлового будівництва. При цьому слід виходити з європейських норм забезпечення громадян житлом, де середня величина становить 35-40 кв. м на людину. Державна програма житлового будівництва, як показують наші дослідження, має орієнтувати на приріст норми житлової забезпеченості в середньому на рівні 0,8-1 кв. м на рік Тільки за таких умов можна збільшити житловий фонд, розширювати житловий ринок, поліпшувати задоволення потреб широких верств населення у житлі.

Обсяги будівництва нового житла знаходяться у прямій залежності від капіталовкладень у дану сферу, збільшення яких у нових умовах можливо лише за рахунок зростаючої долі приватних інвесторів та забудівників. Робиться висновок: оскільки в ринкових умовах джерелом приватних інвестицій у житлове будівництво є доходи домогосподарств, які зараз дуже незначні, то ринок житла в Україні може розвиватися завдяки двом факторам:

1) зростанню доходів населення на основі піднесення суспільного виробництва;

2) зниженню вартості житла і розвитку бізнесу в будівельному комплексі країни. За належного державного регулювання цих процесів (кредити, пільги тощо) масштаби зростання нового будівництва житла можуть бути значними.

Обґрунтовується, що розв'язати проблему перехідного періоду можна шляхом принципово нового підходу до соціальної стратегії житлового будівництва. У центрі такої стратегії мають бути не багаті верстви населення, що характерно для нинішньої житлової політики, а так званий середній клас, який у нас лише починає формуватися, потребує поліпшення житлових умов і потенційно є головним споживачем нового житла. Останнє зумовлено, по-перше, тим, що більшість населення країни все ще живе у тісних, не комфортабельних квартирах. Потреби у житлі у цієї (переважної за кількістю) групи сімей не тільки гострі, а й завдяки об'єктивного закону зростаючих потреб, будуть безперервно зростати. По-друге, середній клас у країнах з розвиненою ринковою економікою є визначальним суб'єктом, що відтворює подібні економічні відносини, оскільки є головним споживачем (більшість створеного в країні доходу зосереджується у нього і витрачається ним). Визначений нами новий підхід у житловій політиці буде сприяти реальному розширеному відтворенню ринку житла.

Акцент у житловій політиці на середній клас, його потенційні потреби, платоспроможність потребує корекції у фінансуванні будівництва нового житла. Особливість забезпечення інвестиціями житлового будівництва в умовах перехідного періоду, на відміну від країн з розвиненою ринковою економікою, полягає в тому, що він має здійснюватись як за рахунок індивідуального фінансування, так і за рахунок державних засобів. Все мистецтво економічної політики на даному етапі як раз і полягає в тому, щоб знайти оптимальне співвідношення змішаного фінансування будівництва житла.

Автор не погоджується з точкою зору, що набула широкого розповсюдження, тих економістів, політиків, які віддають перевагу будівництву нового житла за власний рахунок сімей. Це - запобігання вперед. Подібне можливо лише за умови, коли найманий працівник отримуватиме таку величину зарплати, яка б дозволяла йому відповідну суму грошей витрачати на купівлю квартири чи будинку. Навряд чи скоро в нашій країні настане такий час. Навіть у розвинених країнах середній громадянин бере житловий кредит у банку на 20-30 років. Вищеназвана точка зору не враховує досвід розвинених країн, який свідчить, що ефективною житлова політика лише за умови, коли вона забезпечує рівновагу між високою ефективністю і соціальною справедливістю. “Висока ефективність” означає, що житлове будівництво повинно забезпечувати необхідну кількість житла відповідної якості при мінімальних державних витратах.

“Соціальна справедливість” передбачає реалізацію соціальних цілей, у тому числі захист незаможних верств населення, що притаманна житловій політиці в соціальній державі.. На практиці це означає, що соціальні цілі не можуть бути досягненими, якщо житлова політика не контролюється державою, зацікавленими приватними організаціями, а також громадянами.

У дисертації доводиться, що для України, як і будь-якої країни з перехідною економікою, оптимальним є варіант змішаного фінансування з бюджетних та ринкових джерел. Причому подібне співвідношення між засобами держави та інвестиціями приватних суб'єктів, як і місце держави у цьому процесі має змінюватись у бік поступового зменшення частки державних витрат. Водночас повинна зростати роль довготривалого кредиту. Необхідно ширше запроваджувати величезний досвід європейських та інших розвинених країн світу щодо фінансування житла за рахунок довготривалого позичкового капіталу, коли у ролі позичальника виступають різні суб'єкти. Є такі три можливості.

1) Позичальником виступають самі місцеві органи влади, які вимагають, щоб витрати покривалися безпосередньо із бюджетних джерел або за рахунок споживачів.

2) Позичальником може виступати забудовник, який стягує вартість житла із покупця. У цьому випадку самі покупці стають позичальниками, оскільки, як передбачається, більша частина вартості буде фінансуватися за рахунок позичок.

3) Позичальником може виступати кооперативна або інша аналогічна асоціація споживачів, які покривають витрати за рахунок своїх членів. Подібні асоціації утворюються на добровільній або примусовій основі в межах проекту забудови.

Найбільш незахищені верстви населення: ветерани війни, інваліди 1 і 2 групи, ті, хто страждає тяжкими захворюваннями, багатодітні сім'ї, а також громадяни, що постраждали від аварії на ЧАЕС, повинні отримати житло від держави безплатно. Спорудження житла для такої категорії громадян необхідно фінансувати із державного бюджету, в обсягах, що забезпечують стабільний приріст житлового фонду країни

Для громадян, що проживають у несприятливих умовах, стоять на черзі, держава має створити відповідну фінансову систему, в якій вона б виступала як гарант пільгових або безпроцентних кредитів, позик та акцій, з метою максимального зацікавлювання даної категорії населення у розв'язанні своєї житлової проблеми. Але держава повинна стати прямим інвестором тієї частини додаткових метрів житлової площі, якої у даної категорії громадян не вистачає до соціальної норми. Тобто, сім'ї, що отримують нову квартиру, мають доплачувати лише за поліпшення житлових умов, а не за всю житлову площу.

Житлові субсидії та інші види житлового фінансування з боку держави названим верствам населення сприятимуть розв'язанню ряду важливих соціально-економічних завдань:

- зменшать ризик спаду виробництва житла, оскільки його будівництво в межах соціальної норми перестає бути об'єктом заставного кредиту (ризик бере на себе держава);

- зроблять доступним пристойне житло для широких верств населення;

- зменшать невиправдану диференціацію у витратах на житло.

Решта категорій громадян повинна мати сприятливі економічні, юридичні, психологічні та інші умови, щоб купити собі житло або орендувати.

Докорінних змін потребує оплата за житло та комунальні послуги. Практика переконала, що перехід від системи дотацій до системи субсидій не дозволяє розв'язати соціальні проблеми: він посилює тиск на бюджет країни і водночас призводить підприємства, що забезпечують життєдіяльність житлової сфери, до критичного стану. Більшість підприємств і організацій даної галузі, де зосереджено майже четверту частину основних фондів народного господарства країни, перетворились на збиткові, а отже, не виконують своїх функцій. У зв'язку з цим падає рівень життя населення, а житловий фонд швидко старіє. Питома вага житла, що потребує капітального ремонту, неухильно зростає. Вихід з такого критичного стану може бути один перевести житлове господарство на ринкові засади. Система повної оплати за житло і житлово-комунальні послуги споживачами зніме вищенаведену низку суперечностей.

Автор обґрунтовує, що без розробки цілої низки нормативних положень і законодавчих актів, їх синхронізації і регулювання з боку відповідних державних інститутів проблему житла не вирішити. Що ж стосується динаміки цін на житло - то слід орієнтуватися на їх зниження, а частка платежів населення за житлово-комунальні послуги в особистих доходах закономірно має зростати до 20-25%. Саме така питома вага платежів за житлово-комунальні послуги забезпечуватиме відтворення житлового фонду нашої країни.

У третьому розділі “Вдосконалення державного регулювання у житловому секторі економіки” вивчаються проблеми і можливості впливу на житловий сектор шляхом формування системи державного регулювання. На основі вивченого зарубіжного досвіду і особливостей перехідного періоду в Україні автор обгрунтовує положення про те, що сучасна житлова політика має передбачати свідоме і відповідальне втручання державних органів у організацію будівництва, розподіл, утримання житла, управління житлово-комунальним господарством по таких напрямках:

- відтворення конкурентного середовища і забезпечення умов ефективного ринкового механізму, що означатиме будівництво необхідної кількості житла при мінімальних державних витратах;

- забезпечення соціальної справедливості, яка передбачає реалізацію соціальних цілей, закладених у житловій політиці.

У дисертації визначена необхідність перерозподілу функцій між різними рівнями влади: центральним урядом та місцевими органами, підприємствами, установами та організаціями у сфері будівництва, реконструкції, утримання житла з метою їх децентралізації. Акцентується увага на тому, що дієвість житлової політики місцевих органів влади підвищиться, якщо останні використуватимуть чіткий механізм зонування територій при розміщенні житлового будівництва, контролю за цим процесом. Сприятиме цьому і затвердження квот ділянок для певних категорій населення під будівництво житла, надання їм допомоги у будівництві та придбанні матеріалів.

Аналіз ефективності управління житловим фондом дає змогу виявити чинники, котрі її обмежують. До них слід віднести величезну заборгованість підприємствам галузі місцевими бюджетами та населенням за житлово-комунальні послуги (на 10 січня 1999р. заборгованість населення становила 3480,1 млн. грн. тобто 63,4% нарахованих сум, а заборгованість місцевих бюджетів по субсидіях за зазначені послуги 1163,9 млн. грн., що становить 25,1% загальної суми заборгованості), відсутність цільового фінансування надзвичайно зношених основних фондів та систем інженерного забезпечення даного господарства, недостатня кількість суб'єктів господарської діяльності з обслуговування та ремонту житла, заснованих на різних формах власності, що послаблює конкуренцію між ними.

Вихід із даної ситуації автор вбачає у реформуванні системи фінансування житлово-комунального господарства, переході до ринкових засад при розрахунках за житлово-комунальні послуги. Одночасно доводиться необхідність запровадження дійових організаційно-контрольних функцій держави у створенні ринку житлово-комунальних послуг, чіткого контролю за тарифами постачання води, тепла, електроенергії та співставлення їх з реальними витратами виробників.

Створення ринку послуг з обслуговування та ремонту існуючого житлового фонду потребує подальшої розробки комплексу заходів і нормативних документів, які б давали можливість об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків здійснювати господарську діяльність по утриманню будинку та прибудинкової території завдяки заключенню договору з підприємствами з обслуговування житла на конкурсних засадах.

У заключній частині дисертації викладені основні висновки, що випливають з результатів дослідження, практичні рекомендації стосовно відтворення повноцінних ринків житла і житлово-комунальних послуг.

Висновки

Необхідність ринкового реформування економічних відносин у житловій сфері потребує кардинальної перебудови всієї системи поглядів на теорію та практику механізму задоволення потреб у житлі..

Виходячи з концепції соціального ринкового господарства та специфіки житла як товару, в дисертації сформульовані соціально-економічні передумови та основні напрямки розвитку ринкових відносин у житловому секторі економіки України.

Приватизація житла через житлові чеки дозволила започаткувати ринок житла. Подальший розвиток ринку житла повинен здійснюватись за власні кошти населення.

Доведена необхідність і напрями вдосконалення нормативно-правового та організаційно-економічного механізму реалізації власності на землю у містах (приватної, колективної, муніципальної тощо).

Зроблено висновок, що для відтворення ринку житла на розширеній основі необхідно розробити довгострокову державну програму житлового будівництва.

Обгрунтовано, що подальший розвиток ринкових відносин можливий при формуванні первинного ринку житла і потребує принципово нового інвестиційного механізму. Запропоновано принципово новий підхід до стратегії житлового будівництва. У центрі такої стратегії має бути середній класа і його потреби. Особливість забезпечення інвестиціями житлового будівництва в Україні полягає в тому, що воно має здійснюватися як за рахунок індивідуального фінансування, так і за рахунок державних засобів. Все мистецтво економічної політики на даному етапі полягає в тому, щоб знайти оптимальне співвідношення змішаного фінансування будівництва житла.

Співвідношення між приватними і державними джерелами фінансування і місце держави у цьому процесі має змінюватись у бік постійного зменшення частки державних витрат. Водночас повинна зростати роль довгострокового кредиту. Позичальниками можуть виступати: споживажі, забудовники, місцеві органи влади, асоціації споживачів.

Дослідження умов відтворення діючого житлового фонду дозволило зробити висновок про необхідність переходу на самоокупну систему оплати житлово-комунальних послуг населенням.

Виважена державна політика в організації будівництва, розподілі, утриманні житла і управлінні житлово-комунальним господарством повинна орієнтуватися на відтворення конкурентного середовища і забезпечення умов ефективного ринкового механізму, а також соціальної справедливості. Обгрунтована необхідність і напрямки перерозподілу функцій між органами влади всіх рівнів.

Основні положення дисертаційного дослідження викладені у наступних публікаціях.

1. Кривенко К.Т., Тимошенко Л.М., Дзяд О.В. Формування первинного ринку житла України: пошук нових джерел фінансування // Реформа фінансово-кредитної системи перехідної економіки України: Зб. наук. пр. -Луцьк: Ред. - вид. відд. Волин. держ. ун-ту ім. Лесі Українки, 1998. - С.301-305.(в т.ч. автора - 0,1 д.а., розроблена система приватно-державно-колективних фінансів).

2. Дзяд Е.В. Кондоминиумы как элемент инфраструктуры рынка жилья: возможности развития на Украине // Придніпровський науковий вісник. - Економіка. - № 41(108)травень 1998р. - С.15-19.(0,3 д.а.)

3. Дзяд Е.В. Динамика и факторы развития вторичного рынка жилья Украины // Актуальні проблеми економіки : Зб. Наук. пр. / Наук. ред. Щетініна А.І. - Дніпропетровськ: Вид-во “Навчальна книга”. - 1998.- Т.4. - С.43-51 (0,5 д.а.).

4. Дзяд О.В. Ринкові трансформації у житловому секторі економіки України: Препринт. - Дніпропетровськ: Вид-во “Навчальна книга”, 1996. - 48с. Укр. мовою. (3,2 д.а.).

5. Дзяд О.В. Деякі аспекти реформування оплати за житло та житлово-комунальні послуги на Україні // Матеріали науково-практичної конференції “Шляхи розбудови ринкового середовища в Україні”. - Одеса: Одеський державний економічний університет, - 1998. - С.39-41.(0,1 д.а.).

6. Дзяд Е.В. Проблемы трансформации жилищного сектора экономики Украины // Материалы научно-методического семинара “Проблемы трансформации экономики и формирование социально-экономической модели Украины” 10 декабря 1996г., Днепропетровск,ДГУ. - 1997. - С.59-63. (0,2 д.а.).

7. Дзяд Е.В. Рынок жилья Днепропетровщины : проблемы и возможности развития // Матеріали першої міжнародної конференції “Наука і освіта “98”, 23-30 квітня 1998р. - Том 17. - Дніпропетровськ. - 1998. - С.750. (0,1 д.а.).

Размещено на Allbest.ru