Земельные реформы в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Россия богата земельными ресурсами. Общая площадь ее территории -- 1709 млн. га, в том числе пахотных угодий -- 132,3 млн. га, сенокосов и пастбищ -- 87,8 млн. га. Это национальное богатство способно обеспечить привольную жизнь и успешное развитие всех народов, проживающих на ней.

Но административно-командные методы руководства сельским хозяйством, монополия государственной собственности на землю, однообразие форм хозяйствования, отторжение крестьянина от земли привели к острому продовольственному кризису в стране, крупным социально-экономическим издержкам, тяжелым экологическим последствиям. Это отрицательно сказалось на состоянии земель. За последние двадцать лет площадь сельскохозяйственных угодий сократилась на 8,0 млн. га. В Нечерноземной зоне 6,5 млн. га пашни заросли лесом, кустарником или заболотились. Прогрессируют процессы деградации почв, увеличиваются площади эродированных земель, падает плодородие пашни, уменьшается продуктивность естественных сенокосов и пастбищ. Все эти обстоятельства потребовали коренного преобразования земельных отношений путем проведения земельной реформы.

Земельная реформа -- это совокупность правовых, экономических, технических и организационных мер, обеспечивающих в результате их комплексного осуществления переход к новому земельному строю, соответствующему характеру рыночной экономики.

Земельная реформа проводится длительный период, затрагивает интересы практически всех социальных групп населения и требует упорной работы огромного числа специалистов самого различного профиля.

Успешное проведение земельной реформы невозможно без учета исторического опыта. Земельная реформа в России проводились не раз и при этом одновременно с другими общественными преобразованиями.

Например, писцовые межевания (XVII век) преследовали цель закрепления земель за землевладельцами и одновременно закрепления земледельцев за землевладельцами. Это был самый длительный реформенный период (XVII -- XIX века), закончившийся генеральным и специальным межеванием. Земельная реформа 1861 года была вызвана освобождением крестьян от крепостной зависимости, а основной целью столыпинской реформы было уничтожение остатков феодализма, разрушение общины и утверждение на селе капиталистических отношений.

Коренные изменения в земельных отношениях произошли после Октябрьской революции. Декретом о земле отменялась помещичья собственность на землю, а Законом о социализации земли отменялась всякая собственность на землю, воду, леса, земля передавалась в пользование трудового народа. Основные положения этих законов были развиты и уточнены в Земельном Кодексе РСФСР 1922 года. В нем определялись понятия трудового землепользования, крестьянского двора и регламентировались различные стороны новых земельных отношений.

Цели, задачи и содержание земельной реформы определены земельным законодательством. Конституция Российской Федерации устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 ПИСЦОВЫЕ МЕЖЕВАНИЯ И ГЕНЕРАЛЬНОЕ МЕЖЕВАНИЕ ПИСЦОВЫЕ МЕЖЕВАНИЯ

Писцовые межевания можно считать первой земельной реформой, связанной со становлением Российского государства, начавшего свое развитие с Московского княжества. Княжество еще не государство, оно сохраняет традиции родового быта, при котором правит старший в роду (великий князь), опираясь на свою военную дружину. Господствующей формой землевладения является вотчина (происходит от слова «отчина», т.е. отцовская собственность), которую можно было передавать по наследству, менять, продавать. Вотчинами владеют князья, бояре, члены дружин, монастыри, высшее духовенство.

Переход от родового быта к государственному сопровождается сменой понятия «родич» на «подданного». Великий князь Иван IV становится царем. Изменяется военный строй. Дружина превращается в регулярную армию. Ратные люди жили в своих вотчинах и призывались только на войну. Новые служивые люди уже не могли оставаться в своих поместьях, понадобились постоянные работники из холопов и смердов.

Обширность и малонаселенность областей России вызывали постоянное стремление населить их. Князья давали своим подданным большие земельные участки и льготы тем из них, кто привлекал на эти участки население из чужих областей. Происходило переманивание крестьян с одних земель на другие.

Земля и земельные отношения становятся основой феодальной системы. Великий князь, в последующем царь, был самым богатым человеком. Ему принадлежали земли, а земля земледельческого государства, при неразвитости торговли и промышленности, составляет единственное богатство. Оно дает возможность правителю утвердить свое могущество путем раздачи поместий -- земель во временное владение за службу. В последующем поместья также становятся вотчинами. Несмотря на обширность территории, уже трудно было найти поместья в населенных и хорошо защищенных от внешних врагов местах. Из-за земли и из-за прикрепленных к ней крестьян между вотчинниками и новопоместными людьми стали происходить междоусобицы, потому что для землевладельца земля не имела значения без крестьянина, который бы ее обрабатывал. Появилась необходимость в окончательном постоянном прикреплении к ней и, следовательно, к ее владельцу крестьян-крепостных. Средством проведения такой реформы послужили писцовые межевания.

Историки часто называют их писцовыми описаниями, но первое название более полно отражает сущность проводимых работ, которые включали не только описание, но и обозначение на местности границ владений межевыми знаками. Писцовые межевания осуществлялись особыми комиссиями. Этих комиссии должны были производить записи в границах уездов, волостей и станов о землях поместных и вотчинных, землях сел и деревень, по видам землевладений, перечислить в каждом селе количество дворов, поименно людей в них, за кем они закреплены, отдельно дворы заброшенные, сроки и причины заброшенности.

За сокрытие от писцов используемых земель в пользу царя изымались поместье и доход в двойном размере.

Из наказа видно, что его авторы стремились к системному подходу. В нем можно увидеть: учетно-статистические, правовые, кадастровые, межевые задачи.

Сводными документами писцовых межеваний были писцовые и межевые книги. Составление писцовых книг велось по населенным пунктам: город, уезд, стан, волость. Отдельно описывались каждое село и деревня. В писцовых книгах описаны пахотные земли, сенокосные угодья и лесные участки. Каждая писцовая книга заканчивалась сводными итогами.

Генеральное межевание можно считать логическим завершением писцовых межеваний. В XVIII веке в России начинает применяться так называемый геометрический метод межевания, при котором довольно точно определялись как общая площадь владений, так и площадь всех угодий. Генеральное межевание было начато с обнародования Манифеста о генеральном размежевании земель всей Империи от 19 сентября 1765 года. К Манифесту прилагались Генеральные правила, данные межевой комиссии для составления по ней межевой инструкции и Инструкция землемерам, к генеральному всей Империи земель размежеванию.

В инструкции землемерам, к генеральному всей Империи земель размежеванию были изложены цели и правила проведения размежевания, а именно:

развести всех владельцев в спорах по их земляному владению;

государственному и экономическому правлению получить обстоятельные сведение, и планы всем состоящим в Империи земляным дачам и урочищам;

при генеральном размежевании на каждом участке должно было быть по два землемера, один из которых состоял в подчинении старшего;

межевание они должны были проводить таким образом, чтобы один обходил по окружной меже, а другой снимать внутреннюю ситуацию;

каждые два землемера при отправлении от Межевой канцелярии или Конторы снабжались Инструкцией землемерам, к генеральному всей Империи земель размежеванию, сведениями о тех землях, которые из-за споров следует межевать по-новому и т.д.

Генеральное межевание проводилось со второй половины XVIII века по первую половину XIX века. Им было охвачено 35 губерний России, в которых насчитывалось 188264 владений площадью всех земель 300,8 млн. га.

Из результатов генерального межевания было видно, что часть землевладений из-за чересполосного расположения или по другим причинам практически не была удостоверена государственными документами. Возникло название: «специальное полюбовное межевание».

8 января 1836 года Государственным Советом было принято постановление «О предуготовительных мерах к специальному размежеванию земель». Специально созданной комиссией в 34 губерниях было обнаружено 78780 общих и чересполосных владений с общей площадью 65,3 млн. га.

В 1799 году для подготовки высококвалифицированных кадров в Москве была основана землемерная школа при межевой Канцелярии. С 1819 году она становится Константиновским землемерным училищем, а с 1835 года -- Межевым институтом, на основе которого позднее были образованы Московский институт инженеров землеустройства и Московский институт геодезии, аэрофотосъемки и картографии, преобразованные в настоящее время в государственные университеты.

1.2 РЕФОРМА 1861 ГОДА

Проведение этой реформы было вызвано многими обстоятельствами. С одной стороны, крепостнические отношения затруднили развитие производительных сил не только сельского хозяйства, но и промышленности. Это понимала русская общественность, включая высшие сферы управления. С другой стороны, поражение в Крымской войне вызвало нарастание крестьянского движения. 30 марта 1856 года Александр II сказал, что лучше отменить крепостное право сверху, чем дожидаться того времени, когда оно само собой начнет отменяться снизу.

19 февраля 1861 года был подписан Манифест об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости.

В Положениях было указано следующее:

1. Крепостное право на крестьян, водворенных в помещичьих имениях, и на дворовых людей отменяется навсегда, в порядке, указанном в настоящем Положении и в других, вместе с ним изданных, Положениях и Правилах;

2. Крестьянам и дворовым людям, вышедшим из крепостной зависимости, предоставляются права состояния свободных сельских обывателей, как личные, так и по имуществу;

3. Помещики, сохраняя право собственности, на все принадлежащие им земли, предоставляют в постоянное пользование крестьян, усадебную их оседлость, и то количество полевой земли и других угодий, которое определяется на основаниях указанных в Местных Положениях;

4.Крестьяне, за отведенный надел, обязаны отдавать, в пользу помещиков повинности: работой или деньгами;

5. Наделение крестьян землей и другими угодьями осуществляется преимущественно по добровольному между помещиками и крестьянами соглашению, с соблюдением лишь следующих условий:

размер надела, предоставляемого крестьянам в постоянное пользование, для обеспечения их быта должен был быть не менее размера, определенного в Местных Положениях;

повинности крестьян в пользу помещика, которые отправляются работой, определяются не иначе, как временными договорами, на сроки не долее трех лет (продлять такие договоры в случае желания обеих сторон не запрещается, но также временно, не долее как на трехлетний срок);

заключаемые между помещиками и крестьянами сделки не должны противоречить общим гражданским законам и ограничивать личных и имущественных прав;

6. Крестьянам предоставляется право выкупать в собственность свою усадебную оседлость, путем внесения определенной выкупной суммы;

7. Независимо от способа, указанного в предшествующей статье, обязательные поземельные отношения между помещиками и крестьянами прекращаются, если крестьяне добровольно откажутся от пользования предоставленным им наделом, и если крестьяне перейдут в другие сословия;

8. Крестьяне не могут быть подвергнуты никакому наказанию иначе, как по судебному приговору или по законному распоряжению поставленных под ними правительственных и общественных властей;

9. Крестьяне, вышедшие из крепостной зависимости, но состоящие в обязательных поземельных отношениях к помещикам, именуются временно-обязанными крестьянами;

10. Крестьяне, вышедшие из крепостной зависимости и приобретшие в собственность земельные именуются крестьянами-собственниками;

11. На крестьян, вышедших из крепостной зависимости, распространяются общие постановления законов гражданских о правах и обязанностях. На этом основании, для вступления крестьян в брак и распоряжения в их семейственных делах, не требуется позволения помещиков.

Согласно «Положениям» крепостное право отменялось навсегда, а крестьянам предоставлялись права свободных сельских обывателей, как личные, так и по имуществу. Помещики сохраняли собственность на все принадлежавшие им земли, но обязаны были предоставить в пользование крестьянам «усадебную оседлость» и полевой надел «для обеспечения их быта и для выполнения их обязанностей перед правительством и помещиком». За пользование надельной землей крестьяне должны были отбывать барщину или платить оброки, не имели права отказываться от нее в течение 9 лет.

Отмена крепостного права положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Началось развитие капитализма, в процессе которого крестьянство из сословия феодального общества превращалось в сословие капиталистического общества. Менялась его экономическая природа: втягиваясь в обстановку товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство постепенно утрачивало натуральный характер и становилось товарным. Одновременно ускоренными темпами развивалось земледелие. Площадь пашни расширилась с 88,8 млн. десятин до 117,2 млн. десятин. Урожайность хлебов возросла с 29 пудов с десятины в 1861 -- 1870 гг. до 39 пудов в 1890-1891 гг.

В 60-е годы в России возникло кооперативное движение. Кооперативы создавались в виде производственных артелей, потребительских обществ, ссудно-сберегательных товариществ и т.п. организаций. В начале 1901 года в России было 1625 кооперативов.

1.3 СТОЛЫПИНСКАЯ РЕФОРМА

Реформа вошла в историю под именем ее автора и организатора -- П.А. Столыпина, крупного политического и государственного деятеля России, занимавшего пост председателя Совета Министров в течение пяти лет (1906--1911 гг.).

Начало реформы относят к выходу Указа императора Николая II -- 6 ноября 1906 г. Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни, и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян. Это можно видеть из следующих данных: с 1908 по 1915 год число хозяев, продавших надельные земли, составило 1201269, ими продано земли 3953532 дес. на сумму 444,7 млн. руб.; покупателей же оказалось значительно меньше -- 815309. Взимание с крестьян выкупных платежей за надельные земли было отменено с января 1907 г.

Проводимое в ходе реформы землеустройство было направлено в первую очередь на создание хуторов и отрубов на крестьянской надельной земле. К началу 1916 года в 47 губерниях Европейской части России было образовано 1,7 млн. хуторов и отрубов. В осуществлении реформы значительной была роль Крестьянского банка. Наибольшие суммы банковских ссуд на покупку земли выдавались отдельным домохозяевам.

В годы реформы расширились масштабы крестьянских переселений. До неё в 1899 году число переселившихся крестьянских семей составило 28783, а в 1902 году - 105008. Правительство активно содействовало переселению деревенской бедноты из перенаселенных центральных губерний России на окраины, особенно в Сибирь.

Наряду с разверстанием земель и образованием нового землепользования, законодательством предусматривалось его упорядочивание, совершенствование.

На 1 мая 1915 г. были закончены землеустроительные работы, охватившие около 2,5 млн. крестьянских дворов, в том числе 1,26 млн. единоличных, на общей площади более 21 млн. десятин (в 47 губерниях Европейской России). При землеустройстве решались вопросы оказания населению денежной помощи. С 1907 по 1914 год включительно было выдано почти 300000 ссуд домохозяевам на сумму более 30 млн. рублей.

1.4 ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ОКТЯБРЬСКОЙ РЕВОЛЮЦИИ

Наиболее важными законодательными актами в области аграрной политики новой власти в лице Советов являются Декрет о земле Второго Всероссийского съезда Советов рабочих и солдатских депутатов и Закон о социализации земли, принятый 27 января 1918 г.

Законом о социализации земли определялось, что всякая собственность на землю, недра, воды, леса и живые силы природы отменяется навсегда, а земля без всякого выкупа переходила в пользование всего трудового народа. Распределение земли должно было производиться на уравнительно трудовых началах так, чтобы потребительско-трудовая норма была бы посильна для каждого отдельного хозяйства и в то же время давала бы возможность безбедного существования семье земледельца. Объявлялась государственная монополия на торговлю хлебом, сельскохозяйственными машинами и семенами. Закон о социализации земли устанавливал следующие виды сельскохозяйственного землепользования (в последовательности их приоритетности):

1) совхозы;

2) сельскохозяйственные коммуны;

3) сельскохозяйственные товарищества;

4) сельские общества;

5) отдельные лица и семьи.

Декрет о земле был принят Вторым Всероссийским съездом Советов рабочих и солдатских депутатов 8 ноября 1917 г. Из его содержания следовало, что помещичья собственность на землю должна отменится немедленно без всякого выкупа. Порча конфискуемого имущества, принадлежащего отныне всему народу, объявляется тяжким преступлением, караемым революционным судом. Помещичьи имения, так же как и все земли удельные, монастырские, церковные, со всем их живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов. Земли рядовых крестьян и рядовых казаков не конфискуются. Для руководства по осуществлению земельных преобразований впредь до окончательного их решения Учредительным собранием повсюду должен действовать крестьянский наказ, составленный на основании 242 местных крестьянских наказов. В нем было сказано, что самое справедливое разрешение земельного вопроса должно быть таким:

1. Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может ни продаваться, ни покупаться, ни сдаваться в аренду либо в залог и ни каким-либо другим способом отчуждаться.

Вся земля: государственная, удельная, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т.д. отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней.

2. Все недра земли: руда, нефть, уголь, соль, леса и воды, имеющие общегосударственное значение, переходят в исключительное пользование государства.

3. Земельные участки с высококультурными хозяйствами: сады, плантации, рассадники, питомники, оранжереи и т.п. не подлежат разделу, а превращаются в показательные и передаются в исключительное пользование государства или общин в зависимости. Усадебная, городская и сельская земля, с домашними садами и огородами, остается в пользовании настоящих владельцев (размер самих участков и высота налога за пользование ими определяются законодательным порядком).

4. Конские заводы, казенные и частные племенные скотоводства и птицеводства и прочее конфискуются, обращаются во всенародное достояние и переходят либо в исключительное пользование государства, либо общины. Вопрос о выкупе подлежит рассмотрению Учредительного собрания.

5. Весь хозяйственный инвентарь конфискованных земель, живой и мертвый, переходит в исключительное пользование государства или общины. Конфискация инвентаря не касается малоземельных крестьян.

6. Право пользования землею получают все граждане (без различия пола) Российского государства, желающие обрабатывать ее своим трудом, при помощи своей семьи, или в товариществе, и только до той поры, пока они в силах ее обрабатывать. Наемный труд не допускается.

Земледельцы, вследствие старости или инвалидности, утратившие навсегда возможность лично обрабатывать землю, теряют право на пользование ею, но взамен того получают от государства пенсионное обеспечение.

7. Вся земля, по ее отчуждении, поступает в общенародный земельный фонд. Распределением ее между трудящимися заведуют местные и центральные самоуправления, начиная от демократически организованных бессословных сельских и городских общин и кончая центральными областными учреждениями.

Земельный фонд подвергается периодическим переделам в зависимости от прироста населения и поднятия производительности и культуры сельского хозяйства.

При изменении границ наделов первоначальное ядро надела должно остаться неприкосновенным.

Земля выбывающих членов поступает обратно в земельный фонд, причем преимущественное право на получение участков выбывших членов получают ближайшие родственники их и лица по указанию выбывших.

Переселение производится в следующем порядке: желающие безземельные крестьяне, затем порочные члены общины, дезертиры и, в конце, по жребию или по соглашению.

1.5 ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕФОРМА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Цель земельной реформы - перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории Российской Федерации. В ходе реформы осуществлялось наделение землей граждан, предприятий, организаций, учреждений, объединений и товариществ с закреплением их прав на землю.

Земельная реформа проводилась поэтапно. На первом ее этапе осуществлялось закрепление земель в федеративную собственность и собственность субъектов Российской Федерации, входящих в ее состав, уточнение административных границ, выявление потребности в земле граждан, предприятий, организаций и учреждений, формирование специального фонда земель для последующего перераспределения, установление ставок земельного налога и цены за землю.

На втором этапе осуществлялась передача и закрепление земель в собственность, владение, пользование, в том числе в аренду, гражданам, предприятиям, организациям и учреждениям.

В результате осуществления Программы должны были быть созданы условия для равноправного развития коллективных, индивидуальных и других форм использования земли, для повышения эффективности сельскохозяйственного производства, защиты земель от негативного влияния человеческой деятельности и вредных природных процессов.

Проведение земельной реформы должно было преобразовать земельные отношения внутри хозяйств, повысить продуктивность земли.

Были приняты Лесной Кодекс Российской Федерации, Водный Кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон «Об охране окружающей среды», Федеральный Закон «Об экологической экспертизе» и т.д.

Так же 28 сентября 2001 года Государственной Думой Российской Федерации был принят Земельный Кодекс Российской Федерации, а 10 октября 2001 года он был одобрен Советом Федерации.

Земельный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

Учёт значения земли как основы жизни и деятельности человека;

Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;

Приоритет охраны жизни и здоровья человека;

Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;

Платность использования земли;

Деление земель по целевому назначению на категории;

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель;

Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В Земельном кодексе говорится о собственности на землю.

Согласно ст. 15 Земельный Кодекс Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретённые ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В соответствии со ст. 16 Земельный Кодекс Российской Федерации государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В ст. 17 Земельный Кодекс Российской Федерации говорится о том, что в федеральной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ст. 18 Земельный Кодекс Российской Федерации в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности субъектов Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 19 Земельный Кодекс Российской Федерации в муниципальной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности субъектов Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ст. 65 Земельный Кодекс Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельный Кодекс Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В Земельный Кодекс Российской Федерации говорится о землеустройстве. Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления. Собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда (Земельный Кодекс Российской Федерации ст. 69).

Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исключением сведений, относящихся к личности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельце или арендаторов земельных участков.

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВОК АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ И ЦЕН НА ЗЕМЛЮ

земельная аграрная реформа

Стоимость участка определяют, исходя из ставки земельного налога и коэффициента, применяемого при расчете нормативной стоимости земли. Например, если размер земельного налога за 1 га сельскохозяйственных угодий составил за 1994 год 1837 руб.:

41 867 тыс. руб.22 796 га = 1837 руб.,

то нормативная стоимость 1 га будет равна 367,4 тыс. руб.:

1837200 = 367,4 тыс. руб.

Стоимость мероприятий по уходу и улучшению земли (производственные затраты на растениеводство в предыдущем сельскохозяйственном году) в расчете на 1 га составили 80,52 тыс. руб.:

1 835 647 тыс. руб.22 796 га = 80,52 тыс. руб.

Величина накопленной амортизации определяется по данным бухгалтерского учета и отчетности (ф. № 6-АПК). В данном примере она будет равна 5,14 тыс. руб. на 1 га:

117 184 тыс. руб.22 796 га = 5,14 тыс. руб. на 1 га.

Следовательно, остаточная стоимость улучшений будет 75,38 тыс. руб. на 1 га:

80,52 -- 5,14 = 75,38 тыс. руб. на 1 га.

Стоимость 1 га земельной доли, находящегося в собственности работника сельскохозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, определяется как сумма нормативной стоимости земли и остаточной стоимости улучшений 442,78 тыс. руб. на 1 га:

67,4 + 75,38 = 442,78 тыс. руб. на 1 га.

Стоимость земельной доли (9,9 га) рассчитывается как произведение цены 1 га земельного участка на размер земельной доли 4383,52 тыс. руб.:

442,789,9 = 4383,52 тыс. руб.

Оптимальный срок сельскохозяйственного использования арендованной земли составляет 25 лет, а договор аренды земельной доли заключается на срок не менее 3 лет, поэтому арендная плата за пользование участком в течение всего срока аренды составит 526,02 тыс. руб.:

4383,52253 = 526,02 тыс. руб.

В некоторых случаях при расчетах используются методы нормы капитализации и дисконтирования стоимости.

Суть метода капитализации прибыли заключается в делении среднегодовой чистой прибыли на норму капитализации. Для ведения расширенного сельскохозяйственного производства в условиях инфляции рентабельность должна быть не ниже 76%. Совокупные производственные затраты определяют по данным бухгалтерского учета и статистического анализа (например 124 201 руб. на 1 га). Нормативная прибыль будет равна 94393 руб. на 1 га:

12420176% = 94393 руб. на 1 га.

Доля земли в структуре земледельческого капитала составляет 54-55%; значит, на остальные средства приходится 45%. Следовательно, общий нормативный доход с 1 га пашни составит 209762 руб.

9439345% = 209762 руб.

Чистый доход преобразуется в расчетную стоимость земельной доли при помощи нормы капитализации (1), где i -- банковский процент по кредитам, предоставляемым Центральным банком Правительству РФ (10%), t -- минимально приемлемый срок аренды земельных участков для сельскохозяйственных нужд (15 лет).

Соответственно цена 1 га богарной пашни составит 753274 руб. на 1 га:

Стоимость земельной доли, находящейся в собственности работника сельхозпредприятия (пенсионера, работника объекта территории хозяйства), представляет собой произведение цены 1 га пашни на размер участка. Так, участок площадью 9,9 га будет стоить 7,46 млн. руб.:

7532749,9 га = 7,46 млн. руб.

Соответственно величина арендной платы составит 1,49 млн. руб.:

7,46153 = 1,49 млн. руб.

При 25-летнем сроке использования сельскохозяйственных земель норма капитализации будет равна 10,8 , цена 1 га пашни -- 484 тыс. руб., а арендная плата за пользование данным участком в течение всего срока договора составит 574,9 тыс. руб.

Метод дисконтирования стоимости заключается в определении разницы между суммой ожидаемых в будущем доходов и процентами на капитал.

Сумма ожидаемого дохода с 1 га земельной доки (R) рассчитывается в соответствии с алгоритмом, применяемым при оценке стоимости земли методом капитализации прибыли:

где:

ПЗ -- производственные затраты, руб. на 1 га

N -- норма рентабельности растениеводческой продукции;

0,45 -- удельный вес земли в структуре земледельческого капитала.

В рассматриваемом примере

Стоимость среднегодового ожидаемого дохода со всей земельной доли (9,9 га) составит 2076 тыс. руб., а за весь период аренды (3 года) -- 6230 тыс. руб.

Исчисленную стоимость совокупного ожидаемого дохода преобразуем в расчетную стоимость земельной доли, используя величину процента на капитал (М):

где:

А -- совокупный доход, руб.;

i -- процент по срочным вкладам населения в коммерческие банки (На момент выполнения расчетов -- 90% годовых);

ta -- согласованный срок аренды (не менее 3 лет).

В нашем примере цена земельной доли, рассчитанная методом дисконтирования стоимости, составит:

Тот или иной метод расчета арендной платы применяется в зависимости от спроса и предложения на земельные участки.

Если предложение превышает спрос, больше подходит метод нормы капитализации. Он дает относительно более низкую арендную ставку, обычно не превышающую 1/3 стоимости реализованной продукции. Исчисление арендной платы по методу «оценки затрат» может быть использовано в случае превышения спроса над предложением. Даже в условиях инфляции рекомендуемые методы позволяют устанавливать реальную стоимость земли в текущих ценах.

Метод дисконтирования стоимости также используется в случае, когда спрос превышает предложение. При этом должны быть соблюдены следующие условия: среднемесячный уровень инфляции не более 3%; месячная ставка банковского процента по срочный вкладам населения не выше 7--8% (при более высоких ставках ожидаемый уровень доходов на капитал может превысить совокупный ожидаемый доход от сельскохозяйственного использования земли).

Арендная плата выплачивается владельцами земельных долей в денежной или натуральной форме. Денежная (фиксированная) плата определяется путем деления стоимости земельной доли на срок аренды. Натуральная рента выплачивается в виде соответствующего количества сельскохозяйственной продукции (определяется как частное от деления годового размера арендной платы на цену реализации). Натуральная плата традиционно используется при производстве культур с высоким коммерческим риском, связанным с колебаниями цен и урожайности (овощеводство, виноградарство, плодоводство). Она может применяться, однако, и на предприятиях, занятых производством зерна, подсолнечника или других культур, сбор, первичная обработка и хранение которых не связано со значительными трудностями.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

Участниками земельных отношений являются граждане и юридические лица. Земля в Российской Федерации может находиться в государственной, муниципальной, коллективной, кооперативной, частной и иных формах собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица выступают участниками земельных отношений только в случае аренды земли. Объектом земельных отношений является земля.

Использование земли в Российской Федерации является платным за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута и т.д.

Все земли Российской Федерации подлежат охране. Охрана включает систему правовых, организационных, экономических, технологических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, сохранение почв, предотвращение их от деградации и недопущение необоснованного изъятия ценных сельскохозяйственных и лесных земель, а также восстановление и повышение плодородия почв.

В целях регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации проводится землеустройство, мониторинг земель, ведется государственный земельный кадастр и регистрация прав на землю, осуществляется государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель.

В ходе современной земельной реформы выявились негативные явления и определенные трудности. Не исключено появление новых недостатков. Но проходящие процессы жизненны и необратимы, помощь в их решении может оказать опыт предыдущих земельных реформ в России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

Воронцов А.П., «Кадастровая оценка земли», М., «ИКФ «ЭКМОС», 2002г.

Воронцов А.П., «Экономика природопользования», М., «ИКФ «ЭКМОС», 2002г.

«Земельный Кодекс Российской Федерации» № 136-ФЗ 25 октября 2001г., М., 2002г.

Комов Н., Родин А., Алокоз В., «Земельные отношения и землеустройство в России», М., 1998г.

Попов Н.А., «Экономика сельскохозяйственного производства», М., 1999г.

Федотова М.А. , Уткин Э.А. , «Оценка недвижимости и бизнеса», М., «ЭКМОС», 2002г.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Таблица 1

Землевладение в Европейской России в результате реформы 1861 года

№п/п	Виды землевладения	млн. десятин
1	Частные владения	101,7
2	Надельные земли	138,8
3	Земли казны и прочие	154,7
Всего	395,2

Таблица 2

Распределение земель по сословиям владельцев земли (находящихся в личной собственности)

№п/п	Сословия землевладельцев	млн. десятин
1	Дворяне	53,2
2	Духовные лица	0,3
3	Купцы	12,9
4	Мещане	3,8
5	Крестьяне	13,2
6	Прочие сословия	2,2
7	Иностранные подданные	0,3
	Всего в личной собственности	85,9

Размещено на Allbest.ru

...