Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

НОУ сибирский институт бизнеса, управления и психологии

Экономический факультет

Кафедра экономики и менеджмента

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Оценка недвижимости»

Выполнила:

Студентка гр. 228М-2

Бобак Т.М.

№ зачетной книжки 08-258

Проверила:

Преподаватель

Вострова А.А.

Красноярск 2012

Содержание

1. Современное состояние рынка жилой недвижимости в России и основные проблемы его развития

1.1 Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России

1.2 Основные проблемы развития рынка жилой недвижимости в России

1.3 Состояние и развитие рынка недвижимости в России

2. Оцените стоимость гостиницы методом капитализации дохода

1. Современное состояние рынка жилой недвижимости в России и основные проблемы его развития

1.1 Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России

Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно связано с разрушением командной модели экономики и началом процесса приватизации в 1990-х годах. За прошедшее время этот рынок прошел путь трансформации от аукционной торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для развитых стран мира.

О зарождении рынка недвижимости в России заговорили с началом процесса приватизации в 1991 г., хотя реальное функционирование рынка недвижимости началось в 1993 г. К этому моменту рынок пополнился за счет приватизированных квартир, на нем появилось достаточное количество профессиональных участников, количество сделок стало выходить на тот уровень, при котором цена на объекты начинает определяться исходя из спроса и предложения.

Исторический процесс становления рынка жилой недвижимости можно представить в виде нескольких этапов.

Первый этап представляет собой период, в течение которого происходило становление правил рыночного обращения жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлтерские фирмы. Средняя цена 1 кв. м. жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось слабой материальной базой. На начальном этапе существующий в тот момент механизм сделок с недвижимостью нельзя признать полноценным рынком, так как отсутствовала не только работоспособная законодательная база для его функционирования, но и не был определен законный статус товара, покупателей и продавцов. Прошли первые аукционы, на которых продавались права на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности.

Следует выделить основные черты этой стадии развития рынка жилой недвижимости.

Во-первых, необходимо отметить быстрый рост цен в начале периода (с 1991 по1994 г.г. в Москве цены выросли в 30 и более раз и составили до $900 за м2, в Санкт-Петербурге в 15 и более раз и составили $450 за м2) и его затухание, и даже падение к концу периода. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве -- ростом цен в пределах 5-10 %. В других крупных городах этот этап начался позже и продолжался до 1997 года, в большинстве случаев, повторяя тенденции развития рынка недвижимости в столицах.

Во-вторых, период характеризуется установлением границ государственного вмешательства в отношения, связанные с оборотом жилой недвижимости. Так для 1991 года характерны высокие ставки государственной пошлины (10%), повышенный размер комиссионного вознаграждения (до 15%) и отсутствие налогообложения доходов от продажи собственности. В 1992 году в первом квартале был введен налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара. Этот акт исполнительной власти фактически похоронил аукционную торговлю и дал толчок развитию сети агентств недвижимости и частных маклеров, оказывающих посреднические услуги в операциях купли-продажи жилья. В 1993 г. был введен подоходный налог на все виды доходов, в том числе на суммы, полученные от продажи недвижимого имущества. Именно эти законодательные изменения сыграли основную роль в криминализации операций с недвижимостью. С целью избежать поборов участники сделок стали занижать фактические суммы при оформлении договоров купли-продажи, что привело к криминализации рынка недвижимости. В 1994 г. была введена льгота по подоходному налогу для продавцов недвижимости.

В-третьих, для этой стадии свойственны проблемы с функционированием самого механизма заключения сделок. Документы можно было оформить только в государственной нотариальной конторе того района, где был расположен продаваемый объект. Кроме этого, возникало множество мелких вопросов, решение которых было невозможно без координации действий профессиональных участников рынка недвижимости. Результатом возникших затруднений становится развитие частного нотариата. Но недостаток квалифицированных кадров вместе с пробелами законодательства привел к росту мошенничества на рынке жилья.

И, в-четвертых, именно на этой стадии происходит формирование риэлтерского сообщества как организованного участника рынка. Понимая необходимость определения стратегии и текущей политики профессионального риэлторского движения, формирования цивилизованного рынка недвижимости, совершенствования правового обеспечения, разрозненные предприятия во многих регионах России стали объединяться в союзы и ассоциации.

К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации. Если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30% городов, а на 1998 г. эта величина определялась на уровне 60-70%.

Кризис 1998 года ознаменовал собой начало следующей стадии развития рынка недвижимости в России.

Специалисты отмечают, что свершившийся кризис на первом этапе не вызвал реального роста цен. В городах с долларовыми ценами инициатива продавцов, поднявших цены не вызвала ответного движения покупателей, и в конечном итоге цены на жилье остались на прежнем уровне. В городах с рублевыми ценами стоимость жилья поднялась в среднем на 20%. Таким образом, в первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не произошло.

Далее определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом. В отличие от кризиса 1994 года, это вызвало сокращение количества сделок с недвижимостью.

В конце 1999 г. -- середине 2000 г. рынок прошел стадию депрессивной стабилизации.

Следующий этап развития рынка длился вплоть до кризиса, начавшегося в 2008 г. После 2000 г. на российском рынке жилой недвижимости наступает «эпоха покупателя». Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.

В 2007 г. влияние на рынок новостроек было оказано введением нового Градостроительного кодекса и запретом ранее широко распространенной практики точечной застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики были вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могли осваивать большие объемы строительства. Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты.

В 2007 г. продолжило сказываться и усложнение работы в области жилой недвижимости, вызванное принятием в середине 2006 г. новой редакции закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ). Опыт 2007 г. также показал, что даже резкий рост цен на нефть не оказывает на рынок жилой недвижимости прямого влияния.

Период с 2000 г. по конец 2008 г., несмотря на кажущееся благополучие, не решил проблемы недостаточной законодательной базы, поэтому по-прежнему остаются проблемы минимизации инвестиционных рисков и оптимизации налоговых выплат. Высокие цены на жилье обусловлены малыми объемами ввода жилья. Развитие рынка жилой недвижимости обуславливалось также низкими доходами большинства населения и отсутствием кредитных историй у заемщиков.

Благодаря периоду относительной стабильности, можно говорить об установившемся рынке жилой недвижимости России и сделать выводы по поводу его структуры и региональных особенностей.

Рынок жилья в отношении к другим сегментам рынка недвижимости более активен, жилье как товар имеет свои особенности, в отличие от прочих товаров:

-- жилищный фонд неоднороден, распадается в зависимости от качества на субрынки жилья;

-- жилье является недвижимостью, которая связана с землей;

-- жилье долгосрочно, отсюда на рынке много жилищ с большим износом; рынок недвижимость гостиница капитализация

-- жилье дорогой товар, приобретателю требуются большие единовременные затраты, поэтому привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья;

-- переезд на новое место жительство связан с материальными и психологическими издержками.

К особенностям российского рынка недвижимости следует отнести:

высокий удельный вес коммунальных квартир и общежитий;

установление в России долларовых цен на квартиры, начиная с момента зарождения рынка (любые колебания на валютном рынке отражаются на цене жилья);

формирование в России большой прослойки новых собственников -- владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного фонда в результате бесплатной приватизация жилья.

1.2 Основные проблемы развития рынка жилой недвижимости в России

В июне 2012 г. по данным газеты Ведомости инвесторы обсудили проблемы сектора жилого строительства в России.

Основными препятствиями развития строительного бизнеса в России назвали бюрократию, несовершенство законодательства, отсутствие долгосрочного кредитования.

На строительный сектор за последние пять лет приходилось около 10% от ВВП, из которых около 30% -- жилое строительство, в перспективе доля жилого строительства вырастет до 36%, рассказал на Санкт-Петербургском экономическом форуме во время панельной дискуссии «Российский рынок недвижимости -- от Сколково до комплексных территорий российских городов и регионов» старший аналитик Goldman Sachs Артем Голоднов.

Проблема сектора недвижимости -- чувствительность населения к макроэкономической ситуации, что не позволяет компаниям принимать инвестиционные решения, рассказал Голоднов. Другая проблема, по его словам, -- высокий уровень регулируемости сектора: от покупки земли до выхода на площадку в России проходит два года. Основная проблема сектора -- время, необходимое на получения разрешения на строительство, согласен управляющий директор Siguler Guff&Company Дрю Гафф. «Время -- враг доходности на строительном рынке», -- отмечает он.

Рост доходности, ликвидность в этом секторе ниже, чем до кризиса, говорит управляющий партнер TPG Capital Стивен Пил: ставки по банковским кредитам более высоки, а уровень прямых инвестиций сейчас ниже -- раньше он составлял 17%. Кризис сказался на секторе, доходность упала почти в два раза, говорит старший партнер Baring Vostok Capital Partners Алексей Калинин. Рублевая стоимость 1 кв. м жилья восстановилась почти до докризисного уровня, долларовая -- пока ниже. Но в то же время рынок земли стал более доступным и интересным: предложение стало более качественным, стадия проработки участков -- лучше, а цены остались докризисными, отмечает Калинин.

Основная проблема жилищного сектора, по мнению Пила, в отсутствии долгосрочного кредитования. Для решения этой проблемы необходимо найти длинные деньги. В прошлом году на кредитование жилищных объектов было выделено $160 млн., подсчитал президент и главный исполнительный директор Jensen Group Стивен Уэйн.

Доходность российского рынка жилищного строительства привлекательна для инвесторов, не согласен гендиректор группы компаний «Ренова-Стройгрупп» Михаил Семенов: в проектах, которые компании предлагают в Европе, такой доходности нет.

Для ЕБРР Россия -- один из приоритетных рынков, на российский рынок в 2011 г. пришлось около трети всех инвестиций банка, рассказала управляющий директор ЕБРР по России Наталия Ханженкова. Для принятия решения об инвестировании банку нужно право собственности на землю, прогноз доходности, решение вопросов с обеспеченностью инфраструктурой.

Заместитель предправления Внешэкономбанка Ирина Макеева среди перспективных направлений называет комплексное развитие территорий. Начата работа по формированию кластеров, в ближайшее время будет утвержден список кластеров, которые будут поддерживать в первоочередном порядке. Это то место, где ждут инвесторов, говорит Макеева.

Комплексному развитию территорий мешает отсутствие базового закона для государственно-частного партнерства: когда государство входит в проекты и на какие объекты готово выделять средства, считает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева. Сейчас, по ее словам, соответствующий законопроект дорабатывается и будет вынесен на осеннюю сессию.

Еще одна проблема -- серьезная дифференциация российских регионов, говорит Николаева. Для инвесторов традиционно привлекательны Московский регион, Санкт-Петербург и Краснодарский край, а также регионы, где развиваются кластеры -- Калужская, Ульяновская области. В то же время есть регионы, где жилищное строительство не велось последние несколько лет.

1.3 Состояние и развитие рынка недвижимости в России

Не секрет, что кризис уже отразился на рынке коммерческой недвижимости, но жители пока не осознали его масштабов и даже отдаленно не представляют себе, что их ждет в ближайшие полгода-год, а возможно и несколько лет. Рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилого фонда, менее подвержен различным колебаниям. А все потому, что инвестиции, вкладываемые в деловую недвижимость, более прогнозируемы и достаточно стабильны. Кроме того, коммерческая недвижимость в меньшей степени зависит от эмоций: все решения взвешены и принимаются только на основе анализа рынка. Тем не менее негативные результаты уже есть. В первую очередь специалисты рынка говорят о снижении платежеспособности потенциальных покупателей арендаторов и о кризисе ликвидности. На рынке коммерческой недвижимости воцарилось затишье. Покупатели, а также арендаторы выжидают, когда снизится цена, а собственники надеются, что, может быть, все образуется и радикального снижения цен не произойдет. Тем не менее, жизнь не стоит на месте, люди не могут просто бросить бизнес и прекратить существование своего предприятия. Поэтому они на время приостановили планы по расширению деятельности и находятся в ожидании того момента, когда ситуация начнет меняться. Но, несмотря ни на что сделки по-прежнему проводятся как по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости, так и по сдаче их в аренду. Причем аренда, естественно, преобладает. Помещения до 40-50 квадратных метров по назначению подходящие под офисы, парикмахерские, салоны красоты, массажные салоны, а также складская недвижимость - это то, что востребовано сейчас на рынке коммерческой недвижимости. Словом то, что требуется людям по алгоритму их дальнейшего развития, то они и покупают или берут в аренду. Снижение спроса на торговую недвижимость мотивированно тем, что предприниматели предпочитают сосредоточиться в торговых комплексах с высокой проходимостью. Если раньше объекты коммерческой недвижимости на первых этажах строящихся домов выставлялись на продажу, то теперь большинство застройщиков предпочитает сдавать их в аренду. Тем самым они сохраняют за собой объект коммерческой недвижимости и получают прибыль. В принципе это очень грамотный подход. Потому что на неспокойном рынке это самая правильная позиция: не продавать, а сохранять, и у кого есть возможность, наоборот, даже приобретать. В лучшие моменты деловой активности на рынке коммерческой недвижимости преобладала покупка-продажа. Потом ситуация выровнялась: было 50 % аренды и 50 % -- покупки. Сейчас маятник качнулся в сторону аренды помещений. Кроме того в сложившейся ситуации велика вероятность того, что цена может упасть еще ниже. В том числе и в связи с проблемами, связанными с банковским сектором, т.к. многие объекты были приобретены на кредитные средства и собственники, стремясь к исполнению своих обязательств перед банками, зачастую бывают просто вынуждены быстро реализовать такие объекты недвижимости. С другой стороны, прогнозируемого в конце 2008года резкого падения цен на недвижимость за последнее время не наблюдается. И даже наоборот, в мегаполисах прослеживается тенденция к росту цен, которую мотивируют ростом валютного курса. Сейчас Правительство России предпринимает определенные шаги, направленные на стабилизацию основных рынков страны. Поэтому есть надежда, что кризис в нашей стране углубляться катастрофически не будет. Сейчас идет мощная поддержка банков, и, следует надеяться, что они приспособятся к этой ситуации, будут нормально работать, и деловая активность если не вырастет, то по крайней мере останется на сегодняшнем уровне. Кризис, явление неприятное. Это объективный процесс и надо просто быть к нему готовыми. Более того, многие люди именно в кризисные моменты становиться еще богаче, а свой бизнес делают еще эффективным и успешным.

Необходимо вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, так как на сегодняшний день в любом случае она является самым ликвидным и самым востребованным средством вложения в будущее и сохранения капитала. Одним из последствий кризиса, на наш взгляд, является потеря в настоящее время ценовых ориентиров в экономике, что в свою очередь является губительным, в первую очередь для реального сектора, включая и рынки недвижимости. Отсутствие ценовых ориентиров резко увеличивает неопределенность в банковской сфере в отношении заемщиков, что практически лишает возможности проводить нормальную кредитную политику. Отсутствие ценовых ориентиров создает всеобщее недоверие и панику, останавливается инвестиционный процесс, следствием является безработица, социальная напряженность. В данной ситуации целесообразно прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков, которые благодаря существующим методикам могут определить рыночную стоимость имущества адекватно сложившейся ситуации. Оценка давно завоевала славу одного из эффективных рычагов экономики. Поле ее применения огромно: страхование имущества, сделки купли-продажи, выдача кредитов и судебные споры. Тут без независимого оценщика никак не обойтись. Он должен вызывать доверие и заказчика его услуг, и оппонента последнего, ведь обоим нужно выявить реальную стоимость имущества.

Спрос на коммерческую недвижимость падает и влечет за собой снижение стоимости. Особенно сильно подешевела торговая недвижимость, учитывая показатели последних месяцев. Сейчас большинство девелоперских проектов приостановлено. Те, которые продолжают реализовывать, - настолько небольших масштабов, что даже не сравнить с докризисными объемами. Арендные ставки снижены уже на 20-30% в действующих бизнес-центрах. В новых объектах коммерческой недвижимости дела еще хуже. Там снижение остановилось на отметке 40-50%.

Что касается сегментов, пострадавших в условиях кризиса более всего, это складская недвижимость, так как цены на нее до этого и так были невысокие, и офисы первичного рынка, которые в результате еще около двух лет будут оставаться незаполненными. В целом же, в наибольшей степени кризис коснулся переоцененных объектов. Процент падения цен на них самый высокий.

Все мы видим, что денег в экономике мало: и кредиты не взять и оборачиваемость упала (стараниями ЦБ и Правительства). Роста цен особого не наблюдается, разве что на импортное продовольствие и другие товары, которые дорожают из-за снижения курса рубля и повышения импортных пошлин (фигуранты те же). Значит, созданная пауза предназначена для того, чтобы понять, куда нам плыть.

События на рынке недвижимости в столице сказываются на всех регионах и поэтому можно спрогнозировать дальнейшее состояние экономики в стране.

В настоящее время фактическая обеспеченность жильем жителей Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40-50 кв. м общей площади на одного жителя, а в среднем по Российской Федерации-18,9 кв. м.

Анализ динамики ввода в действие жилых домов показал, что максимум годового ввода жилья в России пришелся на 1987 г. и составил 72,8 млн. кв. м. общей площади жилья (или 1,392 млн. квартир). Ввод в 2008 г. составил 64, 1 млн. кв. м. общей площади жилья (83 % от уровня 1987 г.) или около 605 тыс. квартир, что составляет 50% от уровня 1987 г. Это объясняется тем, что застройщики стали строить квартиры больших размеров. По сравнению с 2007 г., строительство жилья достигло в 2008 г. рекордных за последнее десятилетие темпов роста - увеличение ввода составило около 30 %. В 2006 г. объем ввода жилья приблизился к прогнозному значению программы «Жилище» - 50,8 млн. кв. м. и составил 50,5 млн. кв. м.

Согласно данным официальной статистики в России на конец 2009 г. площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя, составила 22,4 кв.м., в Москве - 19,7 кв.м., что существенно меньше, чем в европейских странах, где этот показатель составляет 35-50 кв.м. За последние 10 лет средняя обеспеченность квадратными метрами увеличилась в России на 10%, в Москве же - всего на 5%. При этом не стало меньшим число москвичей, проживающих в одной квартире (3 человека в среднем).

На первый взгляд кажется, что такие низкие показатели по России вызваны низкими темпами жилищного строительства. В целом для России это действительно так, жилье долгое время практически не строилось. Исключение составляют г. Москва и Московская область, которые отличались сравнительно высокими темпами ввода жилья. Вместе с тем, год от года, уменьшалось строительство муниципального жилья и, соответственно, росли объемы жилья, выставленного на продажу. Коммерческое жилье, которое было москвичам недоступно, покупалось в основном приезжими. Об этом свидетельствует значительный рост численности населения г. Москвы (с 8,6 млн. чел. в 1989 г. до 10,5 млн. чел. - в 2009 г.), который, в условиях депопуляции населения вызван исключительно миграционным приростом. Так например, по результатам переписи 2010 г., увеличение численности населения Центрального федерального округа на 1,2% обеспечивалось ростом числа жителей г. Москвы, Московской и Белгородской областей, население которых увеличилось за счет превышения миграционного прироста над естественной убылью.

Статистические данные последних лет позволили также выявить значительную категорию населения, которое не имеет постоянного жилья. Такая негативная тенденция характерна прежде всего для г. Москвы.

Снижение объема нового строительства, отстающего от существующих потребностей, является одной из причин высоких цен на рынке жилой недвижимости. Проанализировав динамику средних цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в целом по Российской Федерации и г. Москве можно отметить, что на первичном рынке жилья цены в 2010 г. по сравнению с 2000 г. увеличились почти в 9 раз. Для вторичного рынка жилья характерен еще более быстрый рост цен - в 11 раз. Между тем. в целом по стране, цены гораздо ниже, чем в столице, но растут они такими же быстрыми темпами: уровень цен на первичном рынке 2010 г. по сравнению с 2000 г. вырос в 6 раз, а на вторичном рынке в 9 раз.

Численность сотрудников риэлторских организаций также увеличивается. Ее средний ежегодный абсолютный прирост составляет 2298 человек. Увеличение объемов выручки за анализируемый период свидетельствует об улучшении благосостояния сотрудников организаций, которые в основном работают за проценты от сделок, предоставляемых от посреднических услуг.

Риэлтерские фирмы в основном являются малыми предприятиями со средней численностью 8 - 10 человек. Рост рынка услуг риэлтерских фирм в последние годы иллюстрируется показателем выручки, которая с 1998 г. возросла более, чем в 170 раз, а в расчете на 1 работника - в 30 раз.

Такое повышение выручки от посреднической деятельности объясняется увеличением оплаты за услуги и повышением востребованности услуг в связи с ростом числа обманутых продавцов и покупателей жилой недвижимости последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и т.д.

Одним из основных показателей эффективности посреднической деятельности является число завершенных сделок с жилой недвижимостью, которое определяется по числу оплаченных договоров или других документов.

Число завершенных сделок с жилым фондом за период с 2001 г. по 2010 г. уменьшилось с 264542 до 165843 ед., т.е. на 98699 ед., но из них число сделок по купле-продаже увеличилось на 25948 ед. Общая площадь объектов жилого фонда, участвовавших в завершенных сделках по купле-продаже увеличилась с 2892,5 тыс. кв. м. (2000 г.) до 4857,3 тыс. кв. м. (2010 г.), включая квартиры в многоквартирных и индивидуальных жилых домах (домовладения, коттеджи). Такую ситуацию, например в г. Москве, можно объяснить тем, что большая часть строящегося жилья идет на решение социальных задач. Более половины строящегося жилья нижнего ценового диапазона подпадает под программы реконструкции ветхого жилого фонда. Ветхий и аварийный жилищный фонд составлял в 2010 г. 91,3 млн. кв. м площади жилищ, что в 3 раза больше, чем число строящихся площадей. Большая часть строящегося жилья - это монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. Таким образом, площади строительства хотя и увеличиваются, но реальное количество новых квартир остается практически неизменным.

Динамика завершенных посреднических сделок свидетельствует о том, что в течение 1997-2010 гг. среди всех сделок с недвижимостью лидируют сделки с жилым фондом, что обоснованно, т.к. потребность в жилье является справедливым стремлением человека к более комфортной жизни.

С 2001 по 2004 гг. наблюдался постоянный рост количества сделок с жилым фондом: абсолютный прирост составил 100,4 тыс. сделок. Но даже самый высокий показатель в этом интервале (2009 г.) далек от показателей докризисного периода (1997 г.). В 2005-2006 гг. наметился спад в количестве завершенных сделок с жилым фондом.

Последние пять лет более четверти квартир покупались в г. Москве с помощью ипотеки. Так в 2008 г. количество ипотечных сделок составило 19065 ед. или 29,3% от числа всех купленных квартир. В 2009 г. доля ипотечных 17 сделок продолжала медленно, но верно уменьшаться. Если снижение числа ипотечных сделок в 4 квартале 2008 г. составило 30,6% к аналогичному периоду 2007 г., то количество ипотечных сделок, заключенных в первом квартале 2009 г., снизилось по сравнению с аналогичным показателем 2008 г. на 63,4%.

В 2010 г. на фоне либерализации условий произошло заметное оживление сферы ипотечного кредитования относительно «провального» 2009 г.: в 2010 г. было заключено около 20 000 сделок с участием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателя за 2009 г.

Основной рост числа сделок пришелся на первое полугодие 2010 г. Сказался отложенный спрос: в кризис люди воздерживались от подобных покупок. Сейчас рынок жилой недвижимости стабилизируется. Для вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы 6000-6500 сделок в месяц считается нормальным показателем.

Таким образом цены на жилую недвижимость в России будут расти достаточно высокими темпами, что свидетельствует о развитии регионального рынка недвижимости. На сегодняшний день девелоперы, которые раньше ориентировались на г. Москву, переориентируются на регионы, чтобы развивать там современное, качественное и, в ряде случаев, достаточно дорогое жилье, удовлетворяющее запросам потребителей и времени.

В диссертационном исследовании был проведен анализ циклов развития рынка жилой недвижимости за период 1970-2010 гг., в результате чего автор представил усредненное описание типичного длинного цикла на рынке жилой недвижимости, который характеризуется ростом цен в среднем на 45,6%, падением цен на 23,3%, средней длительностью фазы роста цен 5,5 лет (22,7 квартала) и средней длительностью фазы снижения цен 4,5 года (18,5 квартала).

Анализ фазы снижения цен показывает значительный разброс в глубине падения рынка в разных странах от 10% до 50%. Однако в среднем фаза снижения цен длинного цикла на рынке жилой недвижимости в реальных ценах оказывается в диапазоне 20-35%. Данный факт является точкой отчета в построении вариантов развития кризиса, который охватил рынки недвижимости большинства стран мира.

Стоит отметить, что максимальное изменение цен происходит в рамках процентных соотношений присущих «золотому сечению». Таким образом можно считать справедливым предположение, относительно максимума и минимума цен на недвижимость: перевес в ту или иную сторону рано или поздно приводит к негативным событиям на рынке жилой недвижимости.

Во все кризисные периоды цена предложения и покупки жилой недвижимости выходила за рамки соотношения, присущего «золотому сечению», либо в сторону рынка продавца, либо в сторону рынка покупателя. В любом случае в данные моменты рынку недвижимости был присущ либо перегрев цен, либо нехватка предложения.

На данный момент цены находятся в соотношении примерно 62% к 38%: рынок покупателя-рынок продавца. При этом стоит отметить, что количество строящегося жилья начало стабилизироваться. Поэтому в ближайшее время рынок продавца обязательно активизируется и начнется постепенное повышение цен вплоть до конца 2012 г., которое приведет к равновесию на рынке жилой недвижимости последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и т.д.

Одним из основных показателей эффективности посреднической деятельности является число завершенных сделок с жилой недвижимостью, которое определяется по числу оплаченных договоров или других документов.

2. Оцените стоимость гостиницы методом капитализации дохода

Исходные данные для расчета представлены в таблицах 2 и 3. Расчет ожидаемой величины денежных доходов от эксплуатации гостиницы необходимо представить в виде таблицы (таблица 4).

Срок использования гостиницы 6 лет, затем планируется продажа этого объекта.

Окончательная величина стоимости гостиницы определяется суммированием дисконтируемой величины денежных поступлений по годам и дисконтированной чистой стоимости объекта от продажи.

Чистая стоимость объекта от продажи определяется делением валовой выручки от поступлений шестого года на коэффициент капитализации, из полученной величины стоимости необходимо вычесть процент комиссионного вознаграждения (3% от валовой выручки).

Таблица 2. Исходные данные для расчета стоимости гостиницы

Таблица 3. Коэффициенты роста анализируемых показателей по годам

Таблица 4. Расчет ожидаемых денежных доходов

1. Определить стоимость земельного участка. Арендная плата за год составляет 100 тыс. руб. Ставка капитализации, принятая на данном рынке 5%.

Решение:

СТон=ЧД/Ккап=100/0,05=2000 тыс. руб.

2. Для приобретения имущественного комплекса предприятия был привлечен кредит в сумме 500 000 руб. Ставка капитализации на заемный капитал 18 %. Ожидается, что объект собственности принесет чистый доход 130 000 руб. Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвесторы ожидают 20 % ставку капитализации на собственные средства. Оцените стоимость объекта.

Решение:

Доля заемных средств в ЧОД = 500000 * 0,18 = 90000 руб.

Доля собственных средств в ЧОД = 130 000 - 90 000 = 40 000 руб.

Величина собственных средств = 40 000 /0,2 = 200000 руб.

Стоимость объекта = 200000 + 500 000 = 700000 руб.

Размещено на Allbest.ru