Инвестиции в недвижимость: сущность и оценка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)

Кафедра "Экономической Теории и Инвестирования"

Курсовая работа

по дисциплине "Инвестиции"

на тему: "Инвестиции в недвижимость: Сущность и оценка"

Москва, 2012 год



Содержание

Введение

Глава 1.Теоретические основы инвестирования в недвижимость

1.1 Рынок недвижимости: его особенности и сущность

1.2 Инвестиции на рынке недвижимости и их отличительные черты

Глава 2. Особенности оценки стоимости объектов недвижимости

2.1 Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

2.2 Определение стоимости объекта недвижимости

Заключение

Список литературы

Приложения



Введение

В долгосрочной перспективе недвижимость обладает высокой ценностью. Ее цена намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости на данном этапе развития рыночных отношений являются наиболее перспективными.

Объектами недвижимости могут быть, как земля, так и здания на этой земле: производственные, торговые, административные и складские помещения; это могут быть различные сооружения, земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи и др.

Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Актуальность и практическая значимость такой темы, как инвестиции в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в портфели, так как доходность этого актива находится в более выгодном положении по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций). Это свидетельствует о необходимости более глубокого осмысления факторов воздействующих на процессы организации рыночной среды, проведения комплексного анализа данных проблем. Этим определяется актуальность выбранной темы.

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Объектом данного исследования является рынок недвижимости, а предметом - непосредственно сами инвестиции в недвижимость.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости, определить само понятие недвижимости, особенности недвижимости как объекта инвестиций. В работе проанализированы основные способы и методы оценки стоимости недвижимости, что важно для инвестора, вкладывающего инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические особенности инвестирования рынка недвижимости.

2. Выявить особенности и сущность рынка недвижимости.

3. Проанализировать особенности оценки стоимости объектов недвижимости.

4. Рассмотреть основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости.

5. Определить стоимость объекта недвижимости на примере коммерческого объекта недвижимости.

Глава 1.Теоретические основы инвестирования в недвижимость

1.1 Рынок недвижимости: его особенности и сущность

В общем понимании рынок определяется, как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие рынка используется как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Состояние рынка недвижимости является одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений, так как представляет собой существенную составляющую любой национальной экономики. Важнейшей частью мирового богатства, а это более 50 %, выступает недвижимость. Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения -- это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость -- это земля, постройки и все, что постоянно "привязано" к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (обычно возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как она в силу перечисленных потребительских свойств имеет высокую цену. Указанные обстоятельства приводят к формированию практически индивидуальных цен на каждый объект недвижимости.

Информация о рынке недвижимости является не такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д..

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, земного капитала, опционов).

Существуют различные виды инвестиций в недвижимость в экономической теории, это: - инвестиции в городскую недвижимость; - инвестиции в загородную недвижимость; - инвестиции в земельную недвижимость; - инвестиции в офисную недвижимость; - инвестиции в складскую недвижимость; - инвестиции в торговую недвижимость.

Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам: по объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.); по региону инвестирования (Казань, Москва, заграница); по стадии инвестирования (покупка участка, вложения на начальном этапе строительства, вложения на конечном этапе строительства, покупка готового объекта). По форме финансирования: - по правовому статусу (частные и государственные); - по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания); - по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценивать влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: товар; формирование цены; способы финансирования сделки; степень ликвидности; баланс спроса и предложения; число потенциальных покупателей; информированность участников сделки; методы регулирования; надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточно го предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д..

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью, являются участниками рынка: покупатели; продавцы; арендаторы; арендодатели; кредитные учреждения; заемщики; девелоперы; строители; менеджеры; владельцы; инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Исходя из всего вышесказанного, можно заключить, что рынок недвижимости представляет собой фактический поток сделок с недвижимостью, с интересами и правами на недвижимость, а также поток информации, касающихся таких сделок, действия же на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход.

1.2 Инвестиции на рынке недвижимости и их отличительные черты

Инвестиции в недвижимость становятся все более популярными на протяжении последних пятидесяти лет, и являются обычным механизмом инвестиций. Хотя на этом рынке есть много возможностей для создания больших доходов, покупка и владение недвижимостью является более сложным способом вложения денег, чем приобретение акций и облигаций.

Владение недвижимостью как инвестиционным инструментом действует по принципу: владелец сдает площадь арендатору, часть дохода, затрачивая на обслуживание недвижимости, налоги и прочие издержки. Кроме арендной платы владелец недвижимости так же получает возможность со временем продать объект по более высокой стоимости.

Недвижимость постоянно растет в цене, даже мировые кризисы только на время останавливают этот процесс, иногда, правда, снижая стоимость объекта. Но в долгосрочной перспективе, можно с уверенностью сказать, что время работает на владельца собственности. Упадок цены в тяжелые для экономики годы обычно компенсируется уверенным ростом в посткризисные времена. Все это делает этот вид инвестиций весьма привлекательным.

Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования: 1. Личное использование. 2. Сдача в аренду. 3. Экономическое (производственное) использование. 4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи). 5. Приобретение для последующего развития. рынок недвижимость инвестирование спекуляция

Способы финансирования: 1. Использование только собственного капитала. 2. Использование смешанного финансирования.

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются: 1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью - от функционирования или реализации - по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности. 2) Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости. 3) Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфеля (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере - доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами. 4) Повышенный уровень риска. Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость. 5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

От ценности объекта недвижимости зависит рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Ценность объекта недвижимости обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из вариантов его наилучшего использования.

Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Инвестиционная стоимость недвижимости - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или же группы инвесторов, основанная на их инвестиционных требованиях и предпочтениях.

Цена, как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов. Инвестиционная стоимость объекта также не совпадает с рыночной стоимостью, так как существуют различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости, также может быть несовпадение в их оценках уровней риска и другие причины.

На сегодняшний день в ситуации экономической нестабильности вложения денежных средств в недвижимость являются самыми надежными, а потому и более популярными. Цены на недвижимость не скачут так резко, как на рынке акций и облигаций, поэтому она может приносить постоянный доход, в том числе и от аренды.

Оценка инвестиций в недвижимость показывает, что наибольшим успехом у инвесторов пользуются вложения денежных средств в: жилую недвижимость и коммерческую недвижимость, а также в земельные участки. В настоящее время все больше россиян интересуются недвижимостью не как местом проживания, а как средством получения дохода. Большинство жителей нашей страны, которые имеют "свободные" деньги, вкладывают их именно в недвижимость. Однако и этот способ инвестирования также несколько рискован и должен быть хорошо продуман.

Самые выгодные предложения по недвижимости, как правило, находятся в крупных городах, поскольку именно там выгоднее получить прибыль с жилой или коммерческой недвижимости. В глубинке равноценная по площади недвижимость будет уже не такой ликвидной. Инвестиции в коммерческую недвижимость гарантируют постоянный доход на протяжении многих лет. К тому же, прибыль от таких инвестиций может начать поступать сравнительно быстро. Торговый центр или развлекательный комплекс, а также в ряде городов и офисные помещения - это отличный вариант для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Инвестиции в жилую недвижимость не менее интересны сегодняшним инвесторам. За последние двадцать лет цены на жилую недвижимость в России снижались лишь два раза: при дефолте 1998 года и при мировом финансовом кризисе 2009 года. Однако вскоре цены на жилье возвращались на свои места, и продолжали расти и дальше. Последнее время жилая недвижимость в России увеличивается в цене где-то на 3-5% ежегодно. Таким образом, если приобрести квартиру, сдавать ее пару лет в аренду, а потом продать по более высокой стоимости, то можно получить хорошую прибыль. Еще выгоднее приобретать недвижимость на начальном этапе строительства, когда стоимость жилья еще дешевле.

Большинство богатых людей предпочитают инвестировать в жилую недвижимость. Доля инвестиций в дома, квартиры и коттеджи составляет около 50%. При этом на инвестиции в коммерческую недвижимость состоятельные люди рассчитывают реже. Поэтому на них приходится лишь 30% от всего объема инвестиций.

Оценка инвестиций в недвижимость не может пройти мимо еще одного важного способа вложения денег. Это инвестиции в землю. До кризиса 2009 года они занимали первое место по популярности и были самым доходным инструментом инвестирования. Однако сегодня выгода от вложения денег в земельные участки уже не такая высокая. К тому же, многие строительные объекты были заморожена, и земля вблизи них оказалась неликвидной. Однако если подойти к этому вопросу серьезно и изучить рынок, то можно также сделать выгодные инвестиции в земельную недвижимость. Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиции в коммерческую недвижимость, наряду с инвестициями в жилье и землю - сегодня отличный способ вложения денег.



Глава 2. Особенности оценки стоимости объектов недвижимости

2.1 Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

Основная цель оценки недвижимости -- определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Подходы к оценке описаны в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" ФСО №1. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода, также он вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход Ї совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход используется при определении: инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами: метод прямой капитализации дохода; метод дисконтированных денежных потоков; методы, использующие другие формализованные модели. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:



C = или

C = ,

где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); Rk - коэффициент капитализации (%).

Коэффициент (ставка) капитализации Ї любой делитель (обычно выражаемый в процентах), который используется для конверсии дохода в капитальную стоимость.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход (ЧОД) в текущую стоимость. Метод капитализации доходов используется в следующих случаях: 1. потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; 2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке дисконтирования, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.

Расчет денежного потока при использовании метода ДДП производится по следующей формуле: Денежный поток до уплаты налогов = ПВД (Потенциальный валовой доход) - Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД (Действительный валовой доход) - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД (Чистый операционный доход) - Капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV = + ,

где PV - текущая стоимость; Сt - денежный поток периода С; i - ставка дисконтирования денежного потока t; R - стоимость реверсии или остаточная стоимость; n - длительность прогнозного периода, лет.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна: Текущая стоимость денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Метод применяется к потокам с любым законом их изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже в конце периода владения.

Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем. В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Сравнительный подход Ї совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении.

В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы: метод прямого сравнительного анализа продаж; метод валового рентного мультипликатора; метод общего коэффициента капитализации. Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде: = , где Сo -- оценка рыночной стоимости объекта оценки, k -- количество аналогов, -- оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога, -- вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки.

Можно выделить следующие преимущества и недостатки сравнительного подхода:

Преимущества: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход ? совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к зданию (сооружению), как свободного в предположении его наиболее эффективного использования и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) здания (сооружения) с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет стоимости здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле:

СЗП = ЗЗ (ЗВ) + ПП - ФИ - ФУ - ВУ + Сзем.уч.,

где: СЗП - стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода; ЗЗ (ЗВ) - затраты на замещение (воспроизводство); ПП - прибыль предпринимателя; ФИ - физический износ; ФУ - функциональное устаревание; ВУ - внешнее устаревание; Сзем.уч. - стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению).

При расчете рыночной стоимости, как правило, в следующей последовательности определяется: 1) рыночная стоимость земельного участка; 2) затраты на воспроизводство или на замещение улучшений; 3) прибыль предпринимателя; 4) износ и устаревания; 5) стоимость улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний; 6) рыночная стоимость объекта как сумма стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Характеристика основных понятий затратного подхода.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Физический износ Ї потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния; может быть устранимым и неустранимым.

Функциональное устаревание Ї потеря стоимости объектом вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инновациях или рыночных стандартах. О функциональном устаревании свидетельствуют избыточные капитальные затраты и избыточные операционные затраты. Может быть устранимым и неустранимым. Также называется техническим устареванием.

Экономическое (внешнее) устаревание Ї потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу (окружающей средой или местоположением). Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.

Преимущества и недостатки затратного подхода следующие:

Преимущества: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях: - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Подводя итог можно отметить, некоторые особенности оценки объектов недвижимости: - оценка недвижимости в отличие от других активов связана с длительным сроком инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость - это капитал, "запертый" в малоликвидный актив; - трудность определения ожидаемого периода владения активом, также определение цены объекта при его возможной реализации в будущем, по окончании срока владения этим объектом; - относительно длительный период (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающий несколько циклов развития рынка недвижимости; - сложность получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости.

2.2 Определение стоимости объекта недвижимости

Рассмотрим на примере определение стоимости объекта недвижимости, а именно помещение коммерческого назначения, относящееся к сегменту офисной недвижимости. Основной задачей объектов любой коммерческой недвижимости является необходимость приносить доход. Соответственно, именно эту цель ставят перед собой владельцы, когда выбирают наиболее эффективную планировку помещения, разрабатывают концепцию развития, продумывают стратегии позиционирования конкретного объекта на рынке и так далее. При этом понятно, что такой подход не может не накладывать свои особенности на методы и методики оценки. Современный уровень развития рынка недвижимости таков, что наиболее точные результаты по оценке могут дать доходный и сравнительный подходы. А вот затратный подход оценки недвижимости в большинстве случаев здесь мало применим.

Объектом оценки является недвижимое имущество, представляющее нежилое встроенное помещение, на 1-ом этаже нежилого здания общей площадью 351,7 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 26А, стр. 1, за единицу времени -- год.

Целью оценки является определение рыночной стоимости имущественных прав пользования недвижимым имуществом за единицу времени -- год (величины арендной платы), в виде годового арендного дохода. В целях данной оценки используем только один подход к определению рыночной стоимости, рассчитанного исходя из общей площади объекта оценки, -- сравнительного. Стоимость дохода определяется как произведение площади на величину арендной ставки. Применение двух других подходов -- затратного и доходного -- в данном случае не представляется возможным в силу того, что данный вид стоимости определяется, прежде всего, по аналогии со схожими предложениями стоимости услуг аренды. Использование данных подходов не позволяет получить корректных результатов.

Таким образом, расчет рыночной арендной ставки объекта оценки на дату оценки производился сравнительным подходом. В рамках сравнительного подхода используется метод прямого сравнительного анализа. Применение метода связано с тем, что он основывается на рыночной информации и отличается достоверностью получаемых результатов, так как подтверждается ссылками на источники рыночной информации, на используемые реальные цены аналогов из прайс-листов и других документов.

Так как объектом оценки является помещение коммерческого назначения, относящееся к сегменту офисной недвижимости, в качестве объектов-аналогов в рамках проведения оценки принимались аналогичные помещения офисного назначения, расположенные на первых этажах жилых домов.

На основании анализа сегмента рынка, к которому принадлежит объект, входящий в состав объекта оценки, за февраль 2012 г. были выявлены объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с объектом оценки, из которых была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта недвижимости (табл. 1).

Выбор единиц сравнения и элементов сравнения проводится для оцениваемого объекта недвижимости. В результате анализа выбрана для объекта недвижимости единица сравнения Ї руб./1 кв. м/год общей площади помещения, т. к. это стандартная единица сравнения, принятая на рынке недвижимости г. Москвы. Единица сравнения указывается без учета НДС и эксплуатационных расходов, связанных с эксплуатацией помещения.

Сопоставление объектов-аналогов с объектами недвижимости по элементам сравнения показало, что различия между оцениваемыми объектами и объектами-аналогами по каждому из указанных элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%: состав передаваемых прав на объект недвижимости; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи (предложения); период между датами сделок (предложений) и оценки; наличие (отсутствие) коммуникаций.

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг). Рынок нежилой недвижимости имеет ряд специфичных особенностей, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения цены предложения, причем данные переговоры достаточно часто приводят к положительному результату для покупателя. Размер допустимой скидки на результаты возможного торга (уторговывание) может составлять в среднем 2-8%. В рамках настоящего расчета, представленного в табл. 1, корректировка на результаты возможного торга (уторговывание) составила -5%.

Корректировка на местоположение. Цена предложения недвижимости зависит от его места расположения. Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью районов города/регионов государства, удобством положения для объектов недвижимости определенного функционального назначения. Объекты-аналоги, как и объект оценки, находятся в жилых микрорайонах. На основании проведенного мониторинга рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено, что местоположение объектов-аналогов сопоставимо с местоположением оцениваемого недвижимого имущества. Исходя из вышеизложенного, в рамках оценки данного объекта корректировка на местоположение составила 0%.

Корректировка на общую площадь. Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта отличается от площади объекта-аналога. Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

Корректировка на линию домов. Расположение объектов торгового назначения относительно улиц, близость к проезжей части, а также удобное расположение влияют на величину арендной платы. Так, например, объекты, расположенные на первой линии домов, в непосредственной близости от проезжей части улиц, имеют большую коммерческую привлекательность по сравнению с объектами, расположенными на второй линии домов (в жилых кварталах). На данный фактор принималась корректировка на линию домов. Величина данной корректировки определялась методом парных продаж на основании данных рынка коммерческой недвижимости г. Москвы.

В результате проведенных расчетов стоимость имущественных прав пользования оцениваемым недвижимым имуществом за единицу времени -- год за 1 кв. м, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки, без учета НДС (18%) составляет: 19 008 (Девятнадцать тысяч восемь) руб./кв. м/год.

Рыночная стоимость услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества в виде годовой арендной платы за пользованием помещением, без учета НДС (18%) и без учета эксплуатационных расходов, составляет: 6 685 114 (Шесть миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч сто четырнадцать) руб./год.



Заключение

Инвестиции в недвижимость - это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду, который в свою очередь, является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и любой другой объект инвестирования, имеет ряд особенностей, свойств и характеристик.

Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта.

Инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора. Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.



Список литературы

1) Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости. - СПб: АНО "ИПЭВ", 2009. - 304 с.

2) Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 122 с.

3) Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

4) Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М: Финансовая Академия при Правительстве РФ, 2003 - 486 с.

5) Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. М: Феникс, 2008 - 508 с.

6) Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005. - 199 с.

7) МСО 2007

8) Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: СПбГИЭУ, 2003. - 450 с.

9) Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. - 68 с.

10) Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО №1).

11) Оценка недвижимости. Под ред. М. А.Федотовой. Ї М: "Финансы и статистика", 2008.

13) Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер с англ. - М.: Инфра - М, 1998.

14) Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости. - Уч. пособие: СПб ГУИТМО. - 2008, 120 с.

Интернет-ресурсы:

15) Новости недвижимости. Виды инвестиций в недвижимость. http://newspro-estate.ru/vidy-investicij-v-nedvizhimost/

16) ИНВЕСТПРОФИТ Деловой вестник инвестора. http://www.invest-profit.ru

17) Оценка коммерческой недвижимости. http://fs-k.ru/ocenka-kommercheskoi-nedvijimosti.



Приложения

Таблица 1. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.



Данные предоставлены консалтинговой группой НЭОЦЕНТР.

Размещено на Allbest.ru

...