Оценка рыночной стоимость квартиры в Москве

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Квартиры составляют основной сегмент рынка недвижимости. Покупка квартиры или обмен жилья на лучшее - закономерный этап в жизни любого преуспевающего человека. И именно на этом этапе возникает закономерный вопрос: как понять завышена ли стоимость на квартиру или нет? Мы проведем анализ рынка недвижимости с точки зрения покупателя.

Целью проведения данного анализа является определение справедливой стоимости конкретного объекта недвижимости.

Справедливая стоимость отличается от рыночной по своей природе, первое понятие более широкое. Оно связанно с инвестиционной стоимостью объекта недвижимости и соответственно с его инвестиционной привлекательностью. Эта стоимость отражает всю информацию об объекте и его свойствах. Рыночная же стоимость - это цена продажи объекта недвижимости на открытом рынке, которая подразумевает совершение сделки в обмен на деньги. Считается, что она освобождена от каких-либо обязательств. Рыночная стоимость - денежное выражение цены (или иных эквивалентов), с которыми согласны продавец и покупатель, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех имеющих отношение к покупке фактах.

В процессе исследования должны быть выполнены следующие задачи:

Изучение рынка жилой недвижимости и объектов, выставленных на продажу

 Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту 

 Анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым нами объектом недвижимости

 Корректировка цен продаж 

Вывод справедливой стоимости оцениваемого объекта.

В качестве исследуемого объекта недвижимости выбрана квартира по адресу: г. Москва, Центральный АО, Басманный р-он, Ладожская улица, 2/37.

1.Описание объектов

Описание исследуемого объекта

Элитная квартира на 6 этаже 9-ти этажного сталинского, кирпичного дома 1961 года постройки. В доме высокие потолки 3 м, в 2010 году был произведен капитальный ремонт с заменой труб, имеется 1 пассажирский лифт. Произведен настоящий евроремонт, комнаты изолированные, выстелен художественный паркет, установлены стеклопакеты с тонированными стеклами, отсутствие балкона, раздельный санузел, кондиционер, бойлер, охранная сигнализация, Интернет. Квартира полностью меблирована и укомплектована бытовой техникой, окна во двор, в квартире тишина. Приквартирный тамбур отделен от лестничной площадки, там сделан ремонт и установлены встроенными шкафы для хранения.

Объекты - аналоги

В качестве аналогов подобраны объекты недвижимости, представляющие жилые квартиры на вторичном рынке. На основании исследования рынка продаж жилых квартир на вторичном рынке удалось установить аналоги элементов объекта оценки, наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.

Размещение объектов - аналогов

Аналог 1

Москва, Ленинский проспект, д.37, 2 мин. пешком до метро: м. Ленинский проспект

Общая площадь: 59.0м кв.

Жилая площадь: 32.0м кв.

Площадь кухни: 8.0м кв.

Этаж: 7/8(кирпичный)

Наличие лифта: 1Пасс

Санузел: 1раздел.

Наличие балкона: нет

Куда выходят окна: улица

Аналог 2

Москва, улица Генерала Ермолова, д.10/6, 3 мин. пешком до метро: м. Парк Победы

Общая площадь: 58.0м кв.

Жилая площадь: 37.0м кв.

Площадь кухни: 10.0м кв.

Этаж: 7/9(кирпичный)

Наличие лифта: 1Пасс

Санузел: 1раздел.

Наличие балкона: да

Куда выходят окна: двор

Аналог 3

Москва, улица Воронцово Поле, д.15, 4 мин. пешком до метро: м. Курская

Общая площадь: 53.0м кв.

Жилая площадь: 33.0м кв.

Площадь кухни: 7.0м кв.

Этаж: 5/8(кирпичный)

Наличие лифта: 1Пасс

Санузел: 1раздел.

Наличие балкона: да

Куда выходят окна: двор

Аналог 4

Москва, Кутузовский проспект, д. 30/32, 4 мин. пешком до метро: м. Кутузовская

Общая площадь: 54.0м кв.

Жилая площадь: 42.0м кв.

Площадь кухни: 7.0м кв.

Этаж: 5/10(кирпичный)

Наличие лифта: нет

Санузел: 1раздел.

Наличие балкона: да

Куда выходят окна: двор

Аналог 5

Москва, улица Бакунинская, д. 8, 2 мин. пешком до метро: м. Бауманская

Общая площадь: 55.0м кв.

Жилая площадь: 36.0м кв.

Площадь кухни: 11.0м кв.

Этаж: 6/7(кирпичный)

Наличие лифта: 1 Пасс

Санузел: 1раздел.

Наличие балкона: да

Куда выходят окна: двор

Сегментация

Сегментация - разделение рынка на отдельные части (сегменты) с точки зрения конечных потребителей.

На основе полученных данных можно выделить сегмент рынка недвижимости, к которому принадлежат данные объекты.

ХАРАКТЕРИСТИКИ СЕГМЕНТА:

Жилая недвижимость

Двухкомнатные квартиры

Площадь квартиры: 50 - 60 м2

Площадь кухни: 7 - 11 м2

Количество этажей: не более 10

Удаленность от метро: в пределах 4 минут

Удаленность от центра: не более 5,6 км

Развитая инфраструктура.

SWOT-анализ

SWOT - анализ - метод стратегического планирования, используемый для оценки факторов и явлений, влияющих на проект или предприятие.

Позиционирование

Позиционирование-отнесение объектов недвижимости к определённому сегменту рынка и определение его конкурентоспособности в рамках этого сегмента.

Несмотря на то, что в последнее десятилетие на рынке недвижимости появилась масса новых предложений и новостройки стали привычным явлением, большое количество россиян все же предпочитает приобретать квартиры на вторичном рынке, часто делая выбор именно в пользу сталинских домов.

Данные объекты популярны из-за интересных архитектурных решений; высоких потолков (от 3 до 4 м); больших жилых площадей; толстых, хорошо изолирующих от шума стен; больших дворов.

Проблемы, связанные с недостатками таких зданий также широко известны: большой возраст (30-50 г. постройки) сказывается на качестве инженерных коммуникаций; пол не отличается надежностью, деревянные перекрытия могут просесть под лишней тяжестью, также они пожароопасные; устаревший утеплитель, износившийся от времени может стать источником неприятного запаха и вызывать аллергические реакции у обитателей квартиры.

По итогам расчёта справедливой стоимости можно сделать вывод о том , что рассматриваемый объект относится к нижней ценовой группе нашего сегмента. Потенциально обладает низкой конкурентоспособностью внутри сегмента и может характеризоваться как сравнительно недорогой объект недвижимости.

Недостатками в сравнении с некоторыми аналогами являются: отсутствие балкона, возможности парковки, маленькая площадь кухни.

Преимуществами являются: близкое расположение к метро, высокоразвитая инфраструктура, состояние здания, высокое качество отделки.

Тенденция развития ситуации

На основании анализа информации об объектах без учета макроэкономических данных можно сделать вывод о тенденции изменения цены во времени:

В краткосрочной перспективе (до 1 года) существенных изменений в цене не ожидается.

В среднесрочном периоде (1-3 года) возможна тенденция увеличения цены в связи с программой комплексного развития округа, которая затрагивает такие аспекты как: строительство и ремонт объектов здравоохранения, школ, детских садов, благоустройство дворовых территорий.

В долгосрочном периоде (3-5 лет) возможна тенденция снижения цен в связи с увеличением физического и морального износа домов сталинского типа.

рыночная стоимость недвижимость

Выводы

В результате проведенного нами анализа мы:

вычислили, что стоимость нашего объекта составляет - 13.750.000 руб.;

определили, что наш объект относится к нижней ценовой группе рассматриваемого сегмента;

составили график тенденции изменения цены исследуемого объекта в ближайшем будущем, в соответствии с ним в краткосрочном периоде ожидается увеличение цены, в долгосрочном периоде возможен спад цены на данный объект.

Размещено на Allbest.ru