Оценка имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский банковский институт

Контрольная работа

по дисциплине «Оценка имущества»

Вариант № 4

Выполнила

студентка группы ФКзд/611-6

Кириллова Н.М.

Проверил: Зимин А.И.

Москва - 2013

1. Задачи на применение методов доходного подхода

рыночный оценка недвижимость имущество

Задача 4Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 2,85 млн. руб. за первую половину 1-го года; 2,49 млн. руб. за 2-ой год; 2,33 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 8,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 14 %.

Решение. В рамках доходного подхода (в методе дисконтирования денежных потоков) текущая рыночная стоимость объекта равна сумме будущих доходов, приведённых к текущему времени, т.е. дисконтированных к дате оценки:

Здесь текущая стоимость объекта имущества; доход, генерированный объектом имущества в течение периода с номером ; число периодов генерирования компонентов денежного потока; ставка дисконтирования; стоимость реверсии (перепродажи) объекта имущества по окончании времени владения имуществом.

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, равна 11,77 млн. руб. В расчётах учтено, что при дисконтировании распределённых во времени компонентов денежного потока необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока: для первого года - середина первого года, для второго года - середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года и т.д. При дисконтировании стоимости реверсии объекта применён целочисленный коэффициент, т.к. данный компонент денежного потока не распределён во времени, а получен «импульсно» - в течение короткого времени.

2. Задачи на применение методов затратного подхода

Задача 4З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 122,1 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 34,8 тыс. руб.; 2) в течение 2-ой половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 133,6 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 153,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента - 65 лет, для дома - 30 лет, для отделки - 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.

Решение. В рамках затратного подхода текущая рыночная стоимость объекта равна сумме прошлых затрат на создание объекта имущества, приведённых к текущему времени, т.е. компаундированных к дате оценки с учётом уменьшения стоимости из-за износа:

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, равна 557,31 тыс. руб. В расчётах учтено, что при компаундировании распределённых во времени компонентов денежного потока (денежных затрат) необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала расходования компонента денежного потока: для первого года - середина первого года, для второго года - середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года и т.д. В частности, учтено, что равномерные во времени затраты на отделку, произведённые в течение первой половины 2005 года, эквивалентны затратам, произведённым «импульсно» - в середине первой половины 2005 года (в конце первого квартала), отстоящей от даты оценки на 3/4 года; отсюда же и эффективный возраст отделки на дату оценки, составляющий 0,75 года.

3. Задачи на применение методов сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости

Задача 4С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро. На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удалённости дома от метро:

Решение. В рамках сравнительного подхода текущая рыночная стоимость объекта равна среднеарифметической (средневзвешенной) величине цен аналогов оцениваемого объекта (квартиры в данном случае). Причём величины цен должны быть скорректированы в соответствии со следующим правилом - от объекта сравнения к объекту оценки. Другими словами, нужно найти ответ на вопрос: сколько стоил бы объект сравнения (аналог), если бы он был поставлен в условия, в которых находится объект оценки?

Здесь число объектов-аналогов; цена, по которой был продан на рынке объект с номером ; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры на рынке от расположения дома в зоне для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удалённости дома от метро («транспортный» коэффициент) для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от некоторого произвольного фактора для объекта-аналога и объекта оценки соответственно.

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, равна 1,18 млн. руб.

4. Задачи на применение метода парных сравнений в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке объектов недвижимости

Задача 4П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

Решение. Для решения построим следующую таблицу, в которой отразим абсолютные корректировки (обозначенные в таблице буквой К), полученные из сравнения двух объектов, отличающихся только одним фактором:

Корректировки составляют следующие величины: корректировка на разницу площади равна 200 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 1 и 3, отличающихся только площадью); корректировка на наличие (отсутствие) гаража равна 36 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 1 и 2); корректировка на наличие (отсутствие) сада равна 55 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 3 и 4, но цена объекта 4 скорректирована на наличие гаража, т.е. 728 + 36 =764 тыс. руб.)

Итак, в рамках сравнительного подхода (метод парных сравнений) текущая рыночная стоимость объекта равна 783 тыс. руб.

5. Задачи на применение методов степенного и линейного коэффициентов «торможения» в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке машин и оборудования

Задача 4М. Рассчитать, используя метод степенного коэффициента «торможения», рыночную стоимость строительного подъёмного крана грузоподъёмностью 4 тонны, если сопоставимый кран (в том числе с такой же длиной стрелы) грузоподъёмностью 3 тонны стоит 370 тыс. руб., а грузоподъёмностью 5 тонн - 500 тыс. руб.

Решение. Величины цен машин связаны с величинами технических параметров следующей степенной зависимостью:

Отсюда следует выражение для степенного коэффициента «торможения»:

Рыночная стоимость объекта оценки равна:

Итак,

тыс. руб.

тыс. руб.

Размещено на Allbest.ru