Российский рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Недвижимое имущество и его виды
• 1.1 Понятие и признаки недвижимости
• 1.2 Общая классификация объектов недвижимости
• 1.3 Оценка недвижимости
• Глава 2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в России
• 2.1 Рынок жилья
• 2.2 Коммерческая недвижимость
• 2.3 Гостиницы и отели
• Глава 3. Проблемы и перспективы развития Российского рынка недвижимости
• 3.1 Развитие страхования на рынке недвижимости
• 3.2 Ипотечные механизмы
• Приложение
• Введение
• Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
• С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно - один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.
• Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место: она с одной стороны входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и т.п., применяемые в коммерческих целях, служат средствами извлечения прибыли.
• Целью работы является рассмотрение этапов становления и анализ современного состояния рынка недвижимости в Российской Федерации.
• Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• -Определить понятия, особенности, основные признаки и проблемы формирования рынка недвижимости.
• -Рассмотреть классификацию объектов недвижимости
• -Проанализировать основные этапы становления рынка недвижимости в РФ и его состояние на современном этапе.
• Весь рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.
• В период становления рынка определяющим ее фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке. Хотя по мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает, и начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах, в основном данная сегментация сохраняет свое значение.
• Имеются в виде следующие сегменты:
• - Свободные земельные участки
• - Жилые здания и помещения (квартиры, комнаты)
• - Административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
• - Здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.)
• Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки:
• Происхождение:
• - Естественные (природные) объекты;
• - Искусственные объекты (постройки).
• Назначение:
• - Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
• - Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации;
• - Постройки - для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.
• Масштаб:
• - Земельные массивы, отдельные земельные участки;
• - Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;
• - Комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи).
• Готовность к использованию:
• - Готовые объекты;
• - Требующие реконструкции или капитального ремонта;
• - Требующие завершения строительства.
• Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.
• Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.
• Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специа лизацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

недвижимость рынок коммерческий жилье

Глава 1. Недвижимое имущество и его виды

1.1 Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других, промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Все объекты недвижимости, имеющие в составной части земельный участок, обладают такими родовыми признаками:

- стационарность или неподвижность, т.е. объект не может быть перемещен на другое место без нанесения ущерба, поскольку жестко связан с землей;

- объект существует в пространстве, т.е. материален и может рассматриваться в денежной или натурально-вещественной форме;

- долговечность - объекты недвижимости имеют наиболее длительный срок эксплуатации среди большинства объектов (за исключением некоторых изделий из металла и драгоценных камней);

– объекты недвижимости характеризуются частными признаками: полезность, уникальность, форма и площадь, качество поверхностного земляного слоя и пр.

1.2 Общая классификация объектов недвижимости

Весь рынок недвижимости в целом - очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.В период становления рынка определяющим ее фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке. Хотя по мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает, и начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах, в основном данная сегментация сохраняет свое значение.

Имеются в виде следующие сегменты:

· Свободные земельные участки

· Жилые здания и помещения (квартиры, комнаты)

· Административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);

· Здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.)

Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки:

Происхождение:

· Естественные (природные) объекты;

· Искусственные объекты (постройки).

Назначение:

· Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

· Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации;

· Постройки - для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.

Масштаб:

· Земельные массивы, отдельные земельные участки;

· Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;

· Комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи).

Готовность к использованию:

· Готовые объекты;

· Требующие реконструкции или капитального ремонта;

· Требующие завершения строительства.

Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов

1.3 Оценка недвижимости

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

· Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

· Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

· Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

· Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

· Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

· Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

· Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

· Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. (Приложение, Табл. 1)

Глава 2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в России

2.1 Рынок жилья

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Перед тем, как было начато наше исследование, было отмечено, что на данный момент России находится на переломном моменте первого этапа развития (формирование первичного рынка недвижимости) и второго этапа (недвижимость - инвестиции).

Рассмотрен каждый этап по отдельности. Первый этап - это покупка недвижимости для личного пользования. Например, гражданин покупает коттедж для своих родителей и затем активно пользуется им. Второй этап - недвижимость используется в качестве заработка. Инвестируя то или иное помещение, человек зарабатывает неплохие деньги. Хотя и не вкалывают днями и ночами.

Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. Отсюда благосостояние граждан и формирует базу для развития экономики страны.

Самая главная проблема нашей страны - дефицит жилья. Это было выведено из того, что многие семьи, желающие получить квартиру, долгий период стоят в очередях. Сейчас будут представлены условия получения квартир.

Право на получение жилья существует сразу у нескольких категорий граждан:

· Граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, имеют право постановки на учёт, в так называемую очередь на получение жилья.

· Граждане, признанные федеральным законом, указом президента или законами соответствующих субъектов РФ нуждающимися в жилье, также имеют право постановки на учет.

· Дети-сироты и несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, имеют право на получение жилья вне очереди.

· Граждане, жилище которых признано ветхим или аварийным, имеют право на получение жилья вне очереди.

· Граждане, страдающие отягощенными формами хронических или неизлечимых заболеваний, имеют право на получение жилья вне очереди.

Прогулявшись по улице, можно заметить, сколько новых домов строится на сегодняшний день. Мною была замечена стройка, где раньше был овраг. Люди всего лишь засыпали его насыпным грунтом. И сколько лет простоят такие дома? Людям нужна крыша над головой, но каковы будут последствия?

Можно задуматься, из-за чего возникают эти проблемы. Ответ один - недостаточная заработная плата.

По данным Фонда «Институт экономики города» в 2003 году только 39% россиян были удовлетворены жилищными условиями. Остальные надеялись каким-либо образом улучшить свои жилищные условия.

На сегодняшний день ситуация не изменилась. По данным Федеральной службы государственной статистики, в РФ 40 миллионов человек проживают в неблагоустроенных квартирах, еще 5 миллионов - в ветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищные условия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же цена вопроса - 1,5 миллиарда квадратных метров.

Сегодня общий объем жилищного фонда страны оценивается примерно в 2,9 млрд. кв. м. Основная его часть, находящаяся сейчас в эксплуатации, была введена в период с 1956-го по 1990-е годы. В то время было построено примерно 2,1 млрд. кв. м жилья, что составляет около 75% от существующего жилищного фонда страны. При этом основной рывок в строительстве был сделан в середине 50-х годов. Тогда объем вводимого в эксплуатацию жилья вырос в два раза и вышел на уровень 56 млн. кв. м в год. В остальной период объем ввода в строй жилья распределился достаточно равномерно и составлял примерно 60 млн. кв. м в год.

Основная часть прироста нового жилья, около 27 млн. кв. м в год, пришлась на так называемые хрущевки - панельные дома, которыми застраивались новые районы в крупных городах.

При этом по разным оценкам, предельный эксплуатационный срок таких домов колеблется от 25 до 50 лет. Из чего следует, что уже начиная с 2006 года будут становиться опасными для жизни дома, строившиеся с середины 50-х годов XX века. То есть объем ветхого и аварийного жилья будет ежегодно увеличиваться примерно на 40-60 млн. кв. м. И уже сейчас в общем объеме жилищного фонда наблюдается рост доли непригодных для проживания квартир. Так, за период с 1995-го по 2003 год удельный вес такого жилья, представленного в основном домами, построенными до 1956 года (около 325 млн. кв. м, или 8% от общего объема жилищного фонда), вырос с 1,4 до 3,5%. Численность населения, проживающего в домах, построенных более 50 лет назад и ранее, составляет около 17 млн. человек. Начиная с 2006 года их полку будет прибывать по три миллиона человек ежегодно. Таким образом, можно утверждать, что в стране существует огромный спрос на новое, более качественное жилье. Только 475 млн. кв. м жилья (менее 17% всего нынешнего жилого фонда) было построено в период с 1991-го по 2003 год.

Продолжает сохраняться неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около половины приходится на 10 регионов, в том числе на Москву - 15% вводимого жилья, Московскую обл. - 12%; Санкт-Петербург - 5,6%, Краснодарский край - 5,6%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2004 году объем построенного жилья по всем субъектам, входящим в Дальневосточный округ, составил только 1,7% (301 тыс. кв. м).

По данным Госкомстата себестоимость метра жилой площади в среднем по России (по итогам 2003 года составила 7987 руб. В столице, в частности, этот показатель равнялся 15748 руб., в Санкт-Петербурге - 10 683 руб.

Средняя же стоимость жилья на рынке по России выше его себестоимости в 2 раза и составила в 2004 году 14,4 тыс. руб.,5 при этом только за 2003 год средняя стоимость жилья в Российской Федерации выросла на 26%, в Москве - на 40%.6

Сегодняшний спрос на жилье составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно сегодня только 9% населения страны,1 а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Какие же шаги по мнению В.В. Путина необходимо предпринять для решения данного вопроса?

Первое. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования - как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг. Нужно все это делать.

Второе. Необходимо разрушить монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

Третье. Принципиальным вопросом являются гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

Четвертое. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.

Ипотека - кредитование под залог недвижимости. Ипотечное кредитование заключает в себе как экономический, так и юридический аспект, поскольку наряду с заключением договора об ипотеке особое значение имеет порядок, принятый при определении прав собственности на недвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент.2 Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

2.2 Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость -- здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

К коммерческой недвижимости может относиться жилая недвижимость, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно - это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство -- инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость.

В 2007 г. форматы коммерческой недвижимости, как правило, были ограничены офисными и торогово-развлекательными центрами. Гостиничный бизнес имеет больший срок окупаемости и требует больших затрат на старте. Девелоперы "снимали сливки" с офисного бума. В 2009 г. только в Москве было построено около 1 450 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В, что почти в 2 раза превышает объем площадей, введенных в эксплуатацию в 2007 г. Однако офисное строительство также сталкивается со сложным механизмом получения различных разрешений, ограниченным количеством подрядных организаций, и дефицитом электроэнергии. К тому же уже сейчас найти в столице хорошее место под бизнес-центр достаточно трудно. Поэтому девелоперы все пристальнее смотрят за МКАД. Туда же движутся и московские ритейлеры. С начала 2009 г. там открылось 10 торговых центров.

2013 год обещает стать очень насыщенным для рынка недвижимости. С одной стороны, в следующем году должны быть завершены несколько знаковых проектов - олимпийская стройка в

Сочи, деловой комплекс "Федерация" в "Москва-Сити" и первые из вылетных магистралей, чья реконструкция началась в столице. С другой стороны, "кипение жизни" ни для девелоперов и строителей, ни для риелторов на этом не закончится - должно начаться обновление Генплана

Москвы и стартовать строительство нового квартала небоскребов на МКАД. Ну а с третьей стороны, будущий год обещает стать определяющим для целого ряда идей и инициатив предыдущих лет, поскольку именно после Нового года решится, переедут ли федеральные чиновники и депутаты в новую Москву, как будет рассчитываться налог на роскошь и каким будет проект на территории Зарядья.

Офисный рынок недвижимости традиционно ориентирован на крупнейшие города России и Москву, где сконцентрирована вся деловая жизнь страны. В столице эксперты прогнозируют в 2013 году значительный рост на офисную недвижимость на уровне 20-25%, а в Санкт - Петербурге на 15-20%. Отдельно следует отметить Сочи с прогнозируемым ростом цен на уровне 17-20% и Владивосток, где рост цен на офисные помещения в 2013 году может составить 12-15%.

2.3 Гостиницы и отели

Индустрия туризма занимает важное место в экономике большинства стран. В настоящее время каждый 15-й работник в мире занят в сфере гостиничного и туристского бизнеса. На долю туризма приходится около 6% мирового валового национального продукта, 11% мировых потребительских расходов. Число туристских поездок во всем мире приближается к 600 млн., и по прогнозам Всемирной туристской организации (ВТО) их число к 2010г. достигнет миллиарда, при этом следует учитывать, что всё население планеты составляет сейчас 6 млрд. человек.

Гостиницы категории «А» соответствуют четырехзвездному уровню, «В» - трехзвездному, «С» - двухзвездному. Гостиницам высшего класса нередко присуждается категория “ole luxo” .

В России существует классификация средств размещения в соответствии с ГОСТ Р 51185-98, введённая в действие 01.01.1999г.

Гостиницы и аналогичные средства размещения:

- Гостиницы (в том числе квартирного типа);

- Мотели;

- Клубы с проживанием;

- Пансионаты;

- Меблированные комнаты;

Общежития.

Специализированные средства размещения:

- санатории;

- профилактории;

- лагеря труда и отдыха;

- дома отдыха;

- туристские приюты, стоянки, базы отдыха;

- дома охотника (рыбака);

- конгресс-центры;

- кемпинги;

- общественные средства транспорта (поезда, круизные суда, яхты);

- наземный и водный транспорт, переоборудованный под средства размещения для ночлега.

Согласно действующим в Российской Федерации нормативным документам по туризму и гостеприимству, классификация гостиниц (мотелей) вместимостью не менее десяти номеров осуществляется по категориям. Категории соответствуют звездам, количество которых увеличивается с повышением уровня обслуживания.

Гостиницы классифицируют по пяти категориям, мотели - по четырем.

Пять звезд соответствуют высшей категории , одна звезда - низшей.

При аттестации гостиницы для присвоения ей определенной категории учитывают требования, предъявляемые:

- к зданию и прилегающей к нему территории;

- номерному фонду;

- техническому оборудованию;

- оснащению мебелью;

- предметам санитарно-гигиенического оснащения номера;

- общественным помещениям;

- помещениям для предоставления услуг питания;

- услугам, предлагаемым предприятиями размещения;

- персоналу и его подготовке и др.

При условии соответствия

- материально-технического обеспечения гостиницы;

- номенклатуры и качества предоставляемых услуг;

- уровня обслуживания

требования стандарта, предъявляемым к гостинице определённой категории, гостиница сможет рассчитывать на лицензирование. Лицензирование деятельности гостиниц на федеральном уровне не предусмотрено, однако предусмотрено лицензирование деятельности гостиниц местными органами управления.

Для нового гостиничного хозяйства России характерно преобладание дорогостоящих отелей высокого класса (4-5 звёзд), при этом почти полностью отсутствуют современные отели 2-3 звезды, которые в зарубежной практике работают как малые гостиничные предприятия.

В их услуги обычно входят лишь: ресторан, бар, парикмахерская, обмен валюты.

Большинство гостиниц категории четыре звезды - это новые или реставрированные здания.

Глава 3. Проблемы и перспективы развития Российского рынка недвижимости

3.1 Развитие страхования на ранке недвижимости

Страхование -- это экономическая категория, система экономических отношений, которые включают совокупность форм и методов формирования целевых фондов денежных средств и их использование на возмещение ущерба, обусловленного различными непредвиденными неблагоприятными явлениями (рисками).

Любое жилье и находящееся в нем имущество, независимо от престижности, нередко подвергается самым разным напастям. Пожар, кража или соседи сверху, забывшие закрыть кран, могут добавить хлопот и заставить нести непредвиденные расходы. А между тем сберечь деньги, время и нервы может помочь страховой полис. До сих пор жилье остается самым дорогостоящим имуществом для большинства наших сограждан. Казалось бы, в первую очередь надо бы разумно заботиться о его сохранности, страховать от разных несчастных случаев.

Однако пока тема страхования большинству собственников жилья кажется скучной и дорогостоящей - вне зависимости от того, пользуются они страховыми услугами или нет - пока дело не дойдет до страхового случая.

А тем не менее страховые компании в свои индивидуальные программы страхования жилья всегда включают защиту от самых разных напастей. В самые распространенные стандартные пакеты услуг традиционно входит защита от последствий пожаров, заливов, взрывов бытового газа, стихийных бедствий, а также от противоправных действий третьих лиц, краж, взломов и т.д.

По желанию клиента страховые компании могут страховать отдельные объекты и включать в договор выборочные риски. По словам страховщиков, клиенты часто страхуют только отделку, полагая, что в обычном железобетонном доме полное разрушение квартиры маловероятно. Но если квартира расположена в доме с деревянными перекрытиями, то, как считают специалисты, помимо отделки страхование "коробки" просто необходимо. В таком доме из-за пожара в одной из квартир все здание может сгореть дотла.

Обычно договор страхования недвижимого имущества заключается на год.

Однако в последнее время страховщики все чаще стали предлагать своим клиентам актуальные сейчас сезонные полисы.

Сейчас речь шла об имущественном страховании, однако есть и другой его вид - титульное страхование. Он обеспечивает возмещение полной рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если вы утратите права собственности на него. Что же предлагает титульное страхование физическим лицам? В первую очередь - это гарантии финансового возмещения рисков из-за недобросовестно составленных договоров купли-продажи квартир и домов, и в других случаях, когда сделка купли-продажи признается недействительной.

В целом страхование недвижимого личного имущества составляет незначительную долю в портфелях страховых компаний. В первую очередь это связано с тем, что в России не так часто случаются серьезные стихийные бедствия, которые приводят к серьезному повреждению имущества, и среди населения еще сильны убеждения, что раз дом простоял полвека, то и еще столько же простоит. Действительно, у нас редки разрушительные ураганы или торнадо, да и наводнения в нашей стране редко приносят значительный ущерб. Однако риски возгорания, прорыва водных коммуникаций, поджога зачастую недооцениваются.

Во-вторых, по сравнению со страхованием транспорта стоимость такой страховки в разы меньше, что и не позволяет страховым компаниям генерировать значительный объем страховых взносов.

Ну и третья, основная причина непопулярности - культура страхования, развить которую и призваны сами страховые компании. Чтобы от мысли о необходимости сохранения имущества человек перешел к действию - страхованию, понимал, зачем страховать и от чего, знал, насколько это доступно.

Многие не знают, что страхование домашнего имущества дешевле охранной сигнализации и защищает мебель, технику, предметы обихода не только от кражи, но и от пожара, затопления и пр.

Основными задачами развития страхового дела являются:

* формирование законодательной базы рынка страховых услуг;

* развитие обязательного и добровольного видов страхования;

* создание эффективного механизма государственного регулирования и надзора за страховой деятельностью;

*поэтапная интеграция национальной системы страхования с международным страховым рынком.

Необходимо продолжить дальнейшее совершенствование налогообложения страховых операций. Совершенствование государственного страхового надзора за деятельностью страховых организаций и иных профессиональных участников рынка страховых услуг, а также защита прав и интересов его субъектов предполагают:

* повышение надежности системы страхования посредством установления единых требований и стандартов предоставления страховых услуг, применяемых в международной практике;

* установление правил, нормативов и показателей платежеспособности и финансовой устойчивости на основе отчетности, составленной в соответствии с международными стандартами ценообразования страховых услуг;

* финансовое оздоровление страховой компании, включая обязательное увеличение капитала и применение принудительных мер по управлению ее активами;

* установление для профессиональных участников страхования требований о наличии соответствующих образования и стажа работы по специальности, позволяющих выполнять возложенные на них функции, а также осуществление мер, препятствующих доступу к руководству страховой компанией лиц, допустивших финансовые злоупотребления.

Для развития интереса к данным видам страхования, страховые компании, например,в преддверии дачного сезона могут проводить акцию по страхованию загородных дач и домов. Кроме того, может быть предусмотрена система скидок: если страхователь покупает другие виды страхования, например страхует машину, имущество в доме, то тариф снижается. Скидки могут действовать и при долгосрочном страховании имущества, и в случае безубыточности лет через пять стоимость страховки может уменьшиться более чем наполовину. Это общепринятая политика формирования лояльности клиента к компании.

В целом развитие рынка страхования личного имущества в России будет тесно связано с развитием частной собственности: чем большим имуществом будут владеть люди, тем больше будет желание его сохранить.

Для развития страхового рынка и превращения его в цивилизованный необходимо, во-первых, его регламентировать. И эту деятельность государство продолжает, совершенствуя работу страхового надзора. Остается много нерешенных проблем с налогообложением, законодательной базой, защитой интересов страхователя. Но и эти проблемы в стадии решения.

Во-вторых, очень важен вдумчивый подход к финансовым возможностям деятельности страховых компаний, особенно в вопросах сохранения их платежеспособности.

И в третьих, особое внимание следует уделять договорам страхования. Это юридическая основа всей страховой деятельности. Многообразные проблемы на пути развития страхования в России могут быть успешно решены при наличии соответствующего уровня экономического мышления и наличия высококвалифицированных кадров.

Одним из наиболее распространенных объектов страхования является недвижимость, которая имеет повышенную экономическую ценность. Это обусловлено, прежде всего, тем, что она предназначена для использования в течение длительного времени. Как правило, объект недвижимости обладают конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно не простой процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать на наличные деньги.

3.2 Ипотечные механизмы

Ипотека - это кредит на покупку недвижимости под залог этой самой (покупаемой) недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором ипотечным банком. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог банку. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме.

Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом. Существует ипотека "без первоначального взноса", хотя и с повышенным риском для заемщика.

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством России.

Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т. д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки.

Ипотека без первоначального взноса - кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке для заемщиков, имеющих достаточный доход для обслуживания и погашения стандартного многолетнего кредита, имеющих в собственности жилье, но не имеющих первоначального взноса.

Ипотечный кредит без первоначального взноса распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, и этому есть свои объективные причины. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, необходимо взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Общая сумма выплат при ипотеке без первоначального взноса сильно возрастает.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) -- это риск неуплаты или несвоевременной уплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. На современном этапе развития ипотечной системы этот вид риска сведен к минимуму для конечного инвестора -- держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг -- с помощью трех механизмов.

Первый -- путем обязательного страхования заложенной недвижимости; в случае агентских переводных бумаг -- путем предоставления гарантии со стороны агентств, выпускающих переводные облигации. Агентство предоставляет одну из двух возможных видов гарантий по переводным бумагам. Первый вид гарантирует своевременную выплату как процентов по закладным, так и основного долга, т. е. проценты и основной долг по бумагам выплачиваются в срок, даже если кто-то из заемщиков не исполнил свои обязательства по ипотечным кредитам. Переводные бумаги с гарантией такого типа называются полностью трансформированными переводными бумагами.

Второй вид гарантий подразумевает своевременное погашение процентов, в то время как основной долг выплачивается по мере поступления соответствующих выплат по ипотечным кредитам, но не позднее заранее оговоренного срока. Переводные бумаги такого типа называются трансформированными переводными бумагами. Гарантии агентств, таким образом, снижают кредитный риск инвестора. Все бумаги являются полностью трансформированными.

Третий механизм -- установления пределов значений критериев андеррайтинга. Квалифицированные кредиты должны удовлетворять требованиям агентства по трем параметрам: максимальный PTI -- отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (paymenttoincome ratio); максимальный LTV -- отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога (loantovalue ratio); максимальная сумма кредита.

Риск ликвидности -- риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента. Сейчас переводные ценные бумаги активно котируются на вторичном рынке. Каждая бумага специфицирована по номеру и префиксу пула, на основании которого она была выпущена. Много сделок совершается также с переводными бумагами, пул ипотек для которых не определен на момент сделки. Этот вид операций называется «сделки с последующим объявлением».

Риск досрочного погашения для инвестора является специфическим риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность. Можно выделить несколько основных причин досрочного погашения кредита заемщиком:

· заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже заложенной недвижимости, которая происходит в случае переезда, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого дома, развода супругов, требующего продажи дома;

· заемщику выгодно производить досрочное погашение, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту;

· в случае несостоятельности заемщика, когда заложенная недвижимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной задолженности выплачивается кредитору страховой компанией;

· если происходит повреждение заложенной недвижимости в результате страхового случая (пожара, наводнения и пр.), то ущерб возмещается страховой компанией.

Процентный риск -- риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В случае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогична соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.

На нестабильных рынках недвижимости существует также рыночный риск при резком снижении цен на жилье (в принципе, пока к Московскому и подмосковному рынку он отношения не имеет, но тем не менее учитывается). Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть долг. На развитых рынках, где цены на жилье меняются редко и медленно, рыночный риск невелик.

...