Использование методов оценки имущества
Расчет стоимости объекта имущества затратным и доходным способом. Применение сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости. Особенности методов степенного и линейного коэффициентов "торможения" при оценке машин и оборудования.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | задача |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 20.11.2013 |
| Размер файла | 63,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Задание на применение методов доходного подхода
Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,85 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 1,49 млн. руб. за 2-ой год; 3,33 млн. руб. за 3-ий год Кроме того, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.
Решение задания:
Для нахождения рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо воспользоваться формулой:
,
где - доход за период n,
r - ставка дисконтирования.
Из условий задания следует, что решения задания при дисконтировании, денежных поток необходимо перейти к "импульсному" компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока.
Т.е. для второй половины первого года - середина этого интервала, совпадающая с окончанием третьего квартала (3/4 года), для второго года - середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года, для третьего года - середина половины третьего года (2,5 года).
Ответ: рыночная стоимость объекта недвижимости равна 9,676 млн. руб. метод оценка имущество рыночный
Задание на применение методов затратного подхода
Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 99,0 тыс. руб., и дачного дома, постоянного поэтапно:
1) летом 2003 года возведен фундамент, затраты на который составили 34,8 тыс. руб.;
2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 134,6 тыс. руб.;
3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 103,4 тыс. руб. Срок эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента - 85 лет, для дома - 50 лет, для отделки - 11 лет. Инфляция по годам: 13 %, 12 %, 11 %. Дата оценки 03.01.06.
Земельный участок был приобретен 01.04.2003 за 99,0 тыс. руб. Дата оценки 03.01.06. Необходимо нарастить затраты на приобретение участка к дате оценки.
FV1 = 99,0 *(1+0,13)3/4*(1+0,12)*(1+0,11) = 134,892 тыс. руб.
Далее будем наращивать все расходы на возведение дачного дома на данном участке.
Лето 2003 года (06.2003-08.2003) - 34,8 тыс. руб. на возведение фундамента. Переходим к "импульсному" компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока.
FV2= 34,8 *(1+0,13)2/4*(1+0,12)*(1+0,11) * (1-2,5/85) = 44,637 тыс. руб.
Летом 2004 года (06.2004-08.2004) - 134,6 тыс. руб. построение дома (без отделки).
FV3 = 134,6 * (1+0,12)2/4*(1+0,11) *(1-1,5/50) = 153,373 тыс. руб.
Первая половина 2005 года - 103,4 тыс. руб. на отделку.
FV4 = 103,4 * (1+0,11)3/4 * (1-0,75/11) =104,194 тыс. руб.
FVобщая= 134,892 + 44,637 + 153,373 + 104,194 = 437,096 тыс. руб.
Ответ: рыночная стоимость объекта имущества на дату оценки составляет 437,096 тыс. руб.
Задание на применение методов сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости
Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества - квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 9 минутах от метро. На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причем сделка с квартирой №3 была произведена три месяца назад, а тем повышения цен - 1,6 % в месяц.
|
Квартира-аналог |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
Цена, млн. руб. |
1,21 |
1,23 |
0,96 |
1,2 |
1,57 |
|
|
Ценовая зона города |
А |
В |
С |
D |
E |
|
|
Удаленность от метро |
2 мин |
20 мин |
14 мин |
14 мин |
4 мин |
Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удаленности дома от метро
|
1 |
0,95 |
0,90 |
0,85 |
|
|
0-5 мин |
5-10 мин |
10-15 мин |
15-20 мин |
Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне
|
A |
B |
C |
D |
E |
|
|
0,77 |
0,93 |
0,69 |
0,87 |
1,00 |
1. Сравнение с квартирой-аналогом №1:
Корректировка на удаленность от метро: 1,21*0,95= 1,149 млн. руб.
2. Сравнение с квартирой №2:
Корректировка на местоположение: 3,23*0,77/0,93 = 2,674 млн. руб.
Корректировка на удаленность от метро: 2,674 *0,95/0,85 = 2,99 млн. руб.
3. Сравнение с квартирой №3:
Корректировка на повышение цен: 0,96 * (1+0,016)3=1,007 млн. руб.
Корректировка на местоположение: 1,007 *0,77/0,69 = 1,124 млн. руб.
Корректировка на удаленность от метро: 1,124*0,95/0,9 = 1,186 млн. руб.
4. Сравнение с квартирой №4:
Корректировка на местоположение: 1,2*0,77/0,87 = 1,062 млн. руб.
Корректировка на удаленность от метро: 1,062*0,95/0,9 = 1,121млн. руб.
5. Сравнение с квартирой №5:
Корректировка на местоположение: 1,57*0,77 = 1,2089 млн. руб.
Корректировка на удаленность от метро: 1,2089*0,95 = 1,148 млн. руб.
Рыночная стоимость квартиры = (1,149 + 2,99+ 1,186 + 1,121 + 1,148)/5 = 1,5188.
Ответ: рыночная стоимость квартиры равна 1,5188 млн. руб.
Задание на применение метода парных сравнений в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке объектов недвижимости
Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости.
|
Объект оценки |
Объекты-аналоги, корректировки цен |
|||||||||
|
1 |
К |
2 |
К |
3 |
К |
4 |
К |
|||
|
Площадь дома, |
250 |
150 |
+150 |
150 |
+150 |
250 |
0 |
250 |
0 |
|
|
Отопление |
Есть |
Есть |
0 |
Есть |
0 |
Нет |
+90 |
Есть |
0 |
|
|
Погреб |
Нет |
Нет |
0 |
Есть |
-60 |
Нет |
0 |
Есть |
-60 |
|
|
Цена, тыс. руб. |
? |
840 |
900 |
900 |
1050 |
|||||
|
Цена на рынке, тыс. руб. |
990 |
990 |
990 |
990 |
990 |
Корректировки составляют следующие величины:
- корректировка на разницу площади равна 150 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 2 и 4);
- корректировка на наличие (отсутствие) погреба равна 60 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 1 и 2);
- корректировка на наличие (отсутствие) отопления равна 90 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 3 и 4, учитывая уже совершенную корректировку).
Ответ: текущая рыночная стоимость объекта равна 990 тыс. руб.
Задание на применение методов степенного и линейного коэффициентов "торможения" в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке машин и оборудования
Рассчитать, используя метод степенного коэффициента "торможения", рыночную стоимость компьютерного монитора диагональю 19 дюймов, если сопоставимый монитор с диагональю 17 дюймов продают за 7900 руб., а монитор с диагональю 20 дюймов - за 15200 руб.
1. Коэффициент торможения находится по формуле:
,--
где Ц 1 и Ц 2 - стоимости объектов-аналогов;
Х 1 и Х 2 - характеристика объектов-аналогов.
2. Рыночная стоимость объекта оценки равна:
,
Ответ: рыночная стоимость компьютерного монитора с диагональю 19 дюймов составляет 12343,55 руб.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости. Законодательно-правовая основа, этапы проведения оценки имущества. Сущность подходов и методов оценки имущества. Преимущества в применении различных подходов к оценке имущества.
курсовая работа [59,1 K], добавлен 19.07.2010Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017Характеристика и классификация объектов недвижимости, стадии их жизненного цикла, законодательная база. Принципы оценки объекта недвижимости, характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке, их предназначение и преимущества.
курсовая работа [230,4 K], добавлен 03.06.2011Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014
