Методы оценки земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Специфика земельного участка как объекта оценки

Глава 2. Доходный подход к оценке земельных участков

2.1 Метод капитализации дохода

2.2 Метод остатка

2.3 Метод предполагаемого использования

Глава 3. Сравнительный подход к оценке земельных участков

3.1 Метод сравнения продаж

3.2 Метод распределения

Глава 4. Затратный подход к оценке земельных участков

4.1 Метод изъятия

4.2 Метод определения затрат на освоение

4.3 Метод оценки городских земель

Заключение

Список использованной литературы



ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость -- вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Оценка стоимости недвижимости -- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости. Недвижимость характеризуется прочной (нерасторжимой) связью между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями. В книге Г. Харрисона дается следующее определение недвижимого имущества -- это «земля как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)». Примерно такое же определение дано и в известном Оксфордском словаре по бизнесу: «Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». Близка к этим определениям следующая формулировка, содержащаяся в ст. 130 “Недвижимые и движимые вещи” ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.» Важно в этом определении указание на нерасторжимую связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом.

Главная цель этой работы изучить оценку земли и все методы этой оценки. В первую очередь определи, что такое земельный участок, какая бывает оценка земельного участка. Существует три метода оценки земли:

1. доходный подход к оценке земельных участков;

2. сравнительный подход к оценке земельных участков;

3. затратный подход к оценке земельных участков.

Каждый этот метод подразделяется еще на различные методы. Теперь рассмотрим все это поподробнее.



Глава 1. Специфика земельного участка как объекта оценки

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время -- многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели. Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель:

-земли поселений (городов, поселков и сельских поселений);

- земли сельскохозяйственного назначения;

-земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны;

-земли особо охраняемых территорий;

-земли лесного фонда;

-земли водного фонда;

-земли запаса.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) не разработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно самостоятельно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

*как основного средства производства. Сельскохозяйственные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

*как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, охранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и видами оценки. Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка дохода для земли).В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность.



Глава 2. Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В пункте 13 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов. При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные целесообразно брать до налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях).

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из o6ъема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогноз периода может составлять 25 лет и более. Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей реального или прогнозируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а так же обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

* доходности эксплуатации месторождения;

*степени достоверности оценки количества полезного ископаемого доступного для извлечения из недр;

*степени риска разработки данного месторождения

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

- наиболее эффективного использования;

- ожидания;

- спроса и предложения;

- замещения.

Доходный подход включает три метода:

- капитализации дохода (земельной ренты);

- остатка (техника остатка для земельного участка);

- предполагаемого использования.

2.1 Метод капитализации дохода

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. Метод капитализации доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель - умножением на срок капитализации (период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала). Техника расчетов сложна поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики. Использование этого метода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставни годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продукта земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет приложения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку. Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации

Ставка капитализации рассчитывается несколькими способами:

Первый способ - рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Второй способ - расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. Ставка капитализации включает в себя чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления инвестициями и поправку на динамику стоимости участка. Третий способ - анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки) прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу деленному на цену продажи по объектам-аналогам (среднее значение по имеющимся продажам).



2.2 Метод остатка

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий. Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

*имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

*стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

*известен чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).



2.3 Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Оцениваются неосвоенные участки земли. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Метод имеет несколько вариантов, из которых более распространен метод разбивки на участки (определение затрат на освоение). Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи вычитаются все издержки на их освоение, и определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод состоит из этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.



Глава 3. Сравнительный подход к оценке земельных участков

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения).

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного под хода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включая метод сравнения продаж и метод распределения.

Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж. Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж.

Недостаток метода сравнения продаж состоит в том, что редко можно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и надёжная рыночная информация о сопоставимых сделках. Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставления информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает: метод сравнения продаж и метод распределения.

3.1 Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж или метод сравнительного анализа продаж (рыночный) основан на принципе, что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Оценка методом сравнения продаж является наиболее эффективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Когда продаж недостаточно используется метод распределения.

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж.

Этап 1. Выявлениe недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и выделяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

* целевое назначение земель;

* зонирование и разрешенные варианты землепользования;

* местоположение;

*потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);

* передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

* инвестиционную мотивацию;

* платежеспособность;

* социально-юридический статус;

* источники и формы финансирования;

* предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

* участки, используемые для целей садоводства и в огородничестве

*участки, используемые для индивидуального жилищного строительства

* участки, используемые для массового жилищного строительства.

* участки под объектами коммерческой недвижимости;

* участки под промышленной застройкой;

* участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельном рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков, а ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрацией карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан, по крайней мере, на ценах трех недавних едем или на шести текущих ценах предложений.

Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерии сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоставимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверность и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными участками:

* регистрационные палаты;

* земельные комитеты;

* риэлтерские и оценочные фирмы;

* различные информационные издания.

Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, I цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, та абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информаций.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

*титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитута;

* категория земель, в границах которых расположен земельный участок

* физические характеристики участка;

* данные о взаимосвязи участка с окружением

Источниками этих данных являются:

* городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы. где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

*риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью.

*ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

земельный оценка рыночный кадастровый

3.2 Метод распределения

Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. Метод основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Главный недостаток метода распределения -- сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого, в мировой практике считается, что данный метод не лает достоверных результатов и рекомендуется в качестве вспомогательного. Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) -- определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.



Глава 4. Затратный подход к оценке земельных участков

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Затратный подход включает:

* метод изъятия;

* определение затрат на освоение;

* оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин);

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

Су = Снс - Ин;

- определение итоговой стоимости недвижимости:

С = Сз + Су

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Затратный подход включает:

* метод изъятия;

* определение затрат на освоение;

* оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

4.1 Метод изъятия

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

*при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

*если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.

1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов и технологий.

Стоимость воспроизводства или замещения состоит из трех частей: прямых затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством объекта и включают:

*стоимость строительного оборудования и материалов;

*заработную плату строительных рабочих;

* стоимость эксплуатации строительных машин;

*стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства;

* прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся:

* затраты на проектирование;

* затраты на подготовку территории для строительства;

* все виды налогов;

* затраты на отвод земельного участка;

* проценты по кредитам;

* расходы на рекламу;

* страховые платежи.

Прибыль предпринимателя - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3-й этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений з результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных эксплуатационных характеристик. Физический износ возникает под воздействием естественного старения, неправильной эксплуатации, природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие конструктивных или объемно-планировочных характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными по отношению к зданию или сооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, местоположения и т.п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти вид износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениям остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

*он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времен вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

*в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

4.2 Метод определения затрат

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива к отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельны участки - широко распространенная практика, поскольку способствуй более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной да любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение

1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

*расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

*инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

*расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

*оплата налогов, страхования;

*прибыль и накладные расходы подрядчика;

*расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков. 5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

4.3 Метод оценки городских земель

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры , проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшения! городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по земле многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади жилых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей плошая земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховку;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта в приемлемый для строительства период. Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

Сз = С - Су,

где Сз, - стоимость земельного участка,

С - стоимость объекта,

Су - стоимость улучшений.

Методы выделения используется для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки. Кроме того, возникает проблема сопоставимости площади земельных участков объекта оценки и объектов аналогов.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подробно изучив эту работу, мы выяснили, что земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре. Оценка земли делится на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Существует три метода оценки земли:

1.доходный метод (он самый используемый) - используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые;

2.сравнительный метод - широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения);

3.затратный метод - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Доходный метод включает в себя: метод капитализации дохода,метод остатка и метод предполагаемого использования.

Сравнительный метод включает: метод сравнения продаж и метод распределения.

Затратный метод делится на: метод изъятия, метод определения затрат на освоение и метод оценки городских земель.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Изд.: Питер, 2002.- 256 с.

2. Оценка недвижимости; Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Москва, «Финансы и статистика», 2005.- 496 c.

3. Телпман Л.Н. Оценка недвижимости. Изд.: Юнити-Дана,2007.-464с.

Размещено на Allbest.ru

...