Производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к арендованной недвижимости. Степень недоиспользования объекта недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования - отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. С учетом потерь от недоиспользования и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости (от пользования гаражом и автостоянкой, доход от торговых аппаратов, от сдачи в аренду мест отдыха, от экскурсионных и транспортных услуг и т. п.) рассчитывается действительный валовый доход:

Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как данные за прошлые годы (ретроспективные), так и прогнозируемые в будущем. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление, коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.), расходы на заключение договора аренды, расходы на уборку, содержание территории, на обеспечение безопасности и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно изменяются из года в год. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, например, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Далее на основе ЧОД и стоимости аналогичных объектов недвижимости рассчитывают коэффициент капитализации.

2. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА И ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:

-Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;

-Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки: -принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.

-принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.[7]

-принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.

Основные этапы работы оценщика по второму методу:

1) оценка потенциального валового дохода на основе использования ставок и тарифов арендной платы при сдаче объектов инвестиционного характера, которые действуют на рынке недвижимости;

2) оценка возможных потерь, связанных с неполной загрузкой арендуемых помещений, гостиничных номеров, складских помещений и потерей арендной платы по объективным и субъективным причинам;

3) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе фактических затрат;

4) оценка чистого дохода, который определяется как разница между валовым доходом и возможными потерями и фактическими затратами;

5) чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта. Процесс пересчета это и есть капитализация дохода. Пересчет производится по формуле:

V = I/R (1)

где V - стоимость; I - чистый доход; R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах.

Наибольшую сложность при использовании второго метода оценки недвижимости вызывает определение коэффициента капитализации. Затратный метод, или метод калькуляции, используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специального назначения - памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этот метод предполагает три подхода. Первый - оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности. Второй - оценка по ликвидационной стоимости, которая определяется как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости. Третий подход - оценка по восстановительной стоимости, состоящая из следующих этапов:

1) расчет стоимости возвещения нового объекта, аналогичного оцениваемому;

2) определение величины физического и морального износа оцениваемого объекта;

3) определение реальной стоимости объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа;

4) расчет "стоимости" приобретения или имеющейся в распоряжении земли;

5) суммирование восстановительной стоимости оцениваемого объекта и "стоимости" земли.

Особую сложность при использовании третьего метода оценки недвижимости представляет оценка земли. Земля не является продуктом труда, в классическом варианте цена земли - это капитализированная рента. Заключительным этапом оценки объектов недвижимости является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции), и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Квалификация оценщика определяется именно этим последним этапом, когда он должен, используя все свои знания и интуицию, правильно определить окончательную стоимость объекта недвижимости.[3]

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:

- членство оценщика в профессиональной организации;

- наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;

- желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;

- профессиональный опыт оценщика;

- наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

В практике страховых компаний споры нередко возникают из-за того, что страховая сумма, установленная договором страхования имущества, "не дотягивает" до максимального размера потенциальных убытков. Как следствие, страховое возмещение оказывается недостаточным для покрытия фактических убытков. Есть и другая проблема: страховая сумма, превышающая максимальные вероятные убытки, всегда означает излишне уплаченную страхователем страховую премию.

Как при "недостраховании", так и при "избыточном страховании" страхователь несет убытки. И в обоих случаях причиной этого, в конечном счете, служит неверно установленная страховая стоимость имущества. Ведь максимальным допустимым размером страховой суммы является именно страховая стоимость, и поэтому от ее величины зависит, будут ли иметь место "неполнота" или "избыточность" страхования, либо его объем окажется как раз достаточным для покрытия максимальных потенциальных убытков. Вопрос о страховой стоимости не менее актуален и для страховщиков.

Результатом систематической переоценки страховых стоимостей и завышения страховых сумм может явиться неоправданно высокая убыточность страхования. Напротив, недооценка страховых стоимостей и занижение страховых сумм чреваты конфликтами со страхователями.

Проблема оценки страховой стоимости приобретает особую остроту при страховании такого дорогостоящего имущества как недвижимость - здания, строения, помещения.

Важнейший фактор, определяющий адекватность страхового покрытия для недвижимости потребностям страхователя, - правильное понимание экономико-правовой природы страховой стоимости недвижимого имущества. Ключом к такому пониманию может служить только комплексный подход, синтезирующий правовые категории, мировой опыт страхования и принципы оценочной науки.

При подготовке к страхованию следует определить рыночную и восстановительную стоимость недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, хотя для дорогих объектов есть смысл подумать об услугах профессионального оценщика.

2.2 Методы расчета ставки капитализации

2.2.2 Метод рыночной выжимки

Является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам. Продажи аналогичны по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:

R=I/V, (3)

где,

V - стоимость объекта-аналога;

I - ЧОД оцениваемого объекта.

2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования).

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка возмещения капитала.

Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Общий коэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

2.2.3 Метод связанных инвестиций собственного и заемного капитала

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал, (4)

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

Rз= ежегодные выплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды, (5)

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей по обслуживанию долга на их частоту (месяц, квартал) а затем делится на всю сумму ипотечной ссуды.

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств, (6)

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Она определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита / стоимость инвестиций, (7)

Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.), (8)

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам.

Пример. Определить стоимость собственности, для покупки которой можно получить кредит суммой 1000000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга - 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения собственность будет продана за 1200000. ЧОД составляет 180000, а инвестор рассчитывает на получение 14%-ной нормы отдачи собственного капитала.

Решение. В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа:

V=PV[(180000 - 133880), 8 лет 14%] + PV[(1200000 - 829295), 8 лет 14%] + 100000= 213944 + 129953 + 1000000=1343897

4. Модифицированный метод капитализации заемного и собственного капитала (метод Элвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы , упрощающие использование его метода.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс - Мкр х С / Dep -- app(SFF), (9)

R - общая ставка капитализации;

Rс - ставка дохода на собственный капитал - представляет собой реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

С - ипотечный коэффициент;

Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;

арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;

SFF - коэффициент фонда погашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) -- Rs, (10)

где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;

Rs - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Пример. Предположим, что требуется определить стоимость собственности исходя из следующих данных:

Таблица 1 - Стоимость собственности

Решение. По методу Элвуда ставка капитализации будет равна:

R = [0,16 - 0,70(0,16+0,1726х0,04102-0,1007) - (-0,20х0,04102)]/ 1 + 0=0.12173.

Следовательно, стоимость собственности равна V=50000/0,12179=410745.

5. Метод связанных инвестиций земли и здания.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурному элементу всего имущественного комплекса - земле и стоящему на ней сооружению. Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долей составляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R= Сз x Кз + Сзд х Кзд, (11)

Сз - стоимость земли в процентах от общей доли имущественного комплекса;

Кз - ставка капитализации для земли;

Сзд - стоимость здания в процентах от общей имущественного комплекса;

Кзд - ставка капитализации для здания.

6. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

-Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - для истощаемых активов;

-Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) или аннуитетный метод - для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;

-Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) - для высокоприбыльных активов.

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок жизни:

R= Ry + 1/n, (12)

Ry - ставка доходности инвестиций;

n - Оставшийся срок экономической жизни.

Пример. Выдан кредит в размере 1000$ сроком на 4 года под 12% годовых. Определить величину возмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции.

Решение. Учитывая то, что кредит выдан сроком на 4 года, то прямолинейный коэффициент капитализации будет равен 25% (100% : 4 = 25%). Каждый год возмещается 25% (1000$ / 4 = 250$) первоначально вложенного капитала и 12% на инвестиции. Следовательно, общий коэффициент капитализации будет иметь вид R= 25% + 12%= 37%.

Таблица 2 - Основная сумма

Таблица 3 - общий коэфициент

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

R= Ry + SFF (n, Y), (13)

где,

SFF - фактор фонда возмещения;

Y=Ry - ставка дохода на инвестиции.

Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образом происходит полное возмещение капитала.

Пример. Кредит в размере 2000$ выдан сроком на 5 лет под 10% годовых. Он может быть полностью погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в сумме 527,6$ (исходя из взноса на амортизацию). Построить равномерно аннуитетную капитализацию.

Решение. Доход банка составит 200$ ежегодно. Возврат основной суммы в первый год составит 527,6$ - 10% от 2000$=327,6$. Во второй год: 527,6$ - 10%(2000$ - 327,6$)=360,36$. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года. Результаты расчетов приведены в таблице:

Таблица 4 - Возврат и остаток основной суммы

Таблица 5 - Равномерно аннуитетная

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). В некоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, несколько высока. При этом становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке процента:

R= Ry + SFF (n, Yб), (14)

где,

Yб - Безрисковая ставка процента.[4]

Пример. Инвестиционный проект предполагает ежегодный 10%-ный доход на капитал в течение 5 лет. За первый год ожидается доход в 554$. Суммы в счет возврата инвестиций может быть без риска реинвестированы по ставке лишь в 6%. Определить стоимость дохода.

Решение. По таблице "6 функций сложного процента" пятилетний фактор фонда возмещения при 10% равен 0,1773964. Коэффициент капитализации будет равен R= 0,1 + 0,1773964 ? 0,277. Если ожидаемый доход за первый год составит 554$, то стоимость дохода равна V= ЧОД / R= 554 / 0,277 = 2000$.

После расчета ЧОД и коэффициента капитализации на их основе рассчитывается стоимость объекта недвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации по собранным на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам.;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:

V = I / R, (15)

Пример. Определить стоимость объекта на основе следующих данных по объекту оценки:

ПВД = 160000 у.е.

Долги - 5% от ПВД

Операционные расходы - 45% от ПВД

Коэффициент капитализации в среднем по отрасли равен 0,10.

Решение. 1) Долги равны 5% от 160000 = 8000 у.е.

2) ДВД = 160000 - 8000= 152000 у.е.

3) Операционные расходы 45% от 160000= 72000 у.е.

4) ЧОД = ДВД - опер.расходы = 152000 - 72000 = 80000 у.е.

5) стоимость V = I/R = 80000 / 0,10 = 800000 у.е.

2.2.4 Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.

Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.[15]

Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:

- риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;

- риск инвестиционного менеджмента - вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;

- риск рынка недвижимости - вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта;

- риск рынка капитала - вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;

- риск инфляции - риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;

- финансовый риск - учитывается в случае использования заемного финансирования, отражает возможность негативного изменения финансового левереджа;

- законодательный риск - вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;

- экологический риск - отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.

Метод рыночного анализа. Метод основан на анализе рыночных данных, при наличии достаточной информации считается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристики дохода.

Мнение и предпочтение инвесторов учитываются посредством опроса или анализа реальных сделок. Ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR - ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта равна текущей стоимости инвестиций.

Метод сравнения альтернативных инвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называется альтернативной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая средства в проект с аналогичным риском.

В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту. Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций). Метод основан на определении доли заемного и доли собственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.

Ставка процента и ставка дохода соотносятся с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного проекта, общая ставка дисконтирования определяется с учетом финансовых составляющих как средневзвешенная величина:

,

где У₀ - общая ставка дисконтирования; Ym - ставка дисконтирования для заемных средств; Уe - для собственных средств.

2.3 Оценка квартиры методом капитализации доходов