Экономическая оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание:

Введение

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

2. Общая характеристика объекта оценки

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4. Оценка стоимости недвижимости

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

Заключение

Список литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления

( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Целью данной контрольной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе.

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

v приватизации;

v передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

v использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

v продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

v переуступке долговых обязательств;

v передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

купле-продаже объектов недвижимости;

v акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

v внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

v дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

v ликвидации объектов недвижимости;

v сдаче недвижимости в аренду;

v уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости - зданий и земельных участков;

v страховании объектов недвижимости;

v кредитовании под залог объектов недвижимости;

разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Определение оценочной деятельности

В соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности».

Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

v одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

v стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

v объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

v цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

v платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Принципы оценки недвижимости

Выделяют следующие принципы оценки недвижимости:

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

- экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

- политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

- социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

- административные: ставки налогов и зональные ограничения;

- экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Правовые основы оценочной деятельности в РФ

Оценочная деятельность может осуществляться по инициативе органов управления или индивидуального предпринимателя (добровольная), а также в силу закона. Отсюда и деление на обязательную и добровольную оценку объекта.

Обязательная оценка объекта требуется при любых операциях с государственным и муниципальным имуществом, в том числе:

v при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества;

v при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

v в случаях, когда имущество используется в качестве предмета залога;

v при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

v при переуступке долговых обязательств;

v при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Оценка по закону необходима также:

v при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

v при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

v при выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

v при банкротстве предприятия;

v при смене организационно-правовой формы предприятия, реорганизации (объединении, выделении, присоединении).

Добровольная оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения оценочной стоимости, необходимой для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, для внесения изменений в финансовую отчетность, а также по другим причинам.

Сторонами договора по оказанию оценочной деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Законом N 135-ФЗ (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:

v соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

v государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

Оценочная деятельность для юридического лица должна отвечать следующим требованиям:

v соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

v государственная регистрация в качестве юридического лица;

Наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Оценщик должен определять действительную стоимость объекта оценки, а не стоимость, удовлетворяющую заказчика.

Статья 16 Закона N 135-ФЗ исключает возможность заключения договора, если оценщик является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Также оценка не может проводиться в случаях, если:

v оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки;

v оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Согласно ст. 9 Закона N 135-ФЗ основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор по оказанию оценочных услуг заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При заключении договора необходимо определение точного установление перечня документов, предоставляемых заказчиком, а также сроков проведения работ.

Договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (ст. 9 Закона N 135-ФЗ).

Цена устанавливается соглашением сторон, размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Общая характеристика объекта оценки

Вариант № 1

Местоположение: о

Материал стен: к

Состояние помещения: плохое

Площадь: 20 м.кв.

Право на объект: ________

Дата: 10.10.2013

Цель объекта оценки: для продажи

Вид стоимости:

Другие условия

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ располагается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.

Таблица 4.1

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./ м2

Наименование объекта	Площадь м2	Местоположение
		Отдаленное	Средней отдаленности	Центр
СКЛАД	До 100 100-500 Больше 500	130 120 110	140 130 130	180 180 160

4. Оценка стоимости недвижимости

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

ОМ Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

Таблица 4.1

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги	Местополо жение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/о	30	к	ср
А2	С/о	15	к	пл
А3	С/о	18	п	ср
А4	О	15	п	ср
А5	О	25	к	пл
А6	О	22	к	ср
А7	Ц	24	к	ср
А8	Ц	25	к	пл
А9	Ц	15	п	ср

Таблица 4.2

Пример расчета скорректированных цен объектов недвижимости

Метод сравнения	Местоположение	Площадь м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц, тыс. руб	Ц*, тыс.руб	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс. руб
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	о	20м2	к	пл	-	-	-	-	-	-
А1	С/о	30	к	ср	483	322	0,85	1	0,92	251,80
А2	С/о	15	к	пл	222	298	0,85	1	1	253,30
А3	С/о	18	п	ср	275	306	0,85	1,05	0,92	251,26
А4	О	15	п	ср	197	263	1	1,05	0,92	254,06
А5	О	25	к	пл	325	260	1	1	1	260
А6	О	22	к	ср	308	280	1	1	0,92	257,60
А7	Ц	24	к	ср	425	354	0,75	1	0,92	244,26
А8	Ц	25	к	пл	421	336	0,75	1	1	252
А9	Ц	15	п	ср	247	329	0,75	1,05	0,92	238,36

Сравнительная=(251,80+253,30+251,26+254,06+260+257,60+244,26+252+238,36)/9=251,40

Таким образом скорректированная цена объекта получена рыночным методом 251,40тр

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющих на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп=Сз+ПВС(ПСЗ)-?Иизнос

Сзп=36+260-20,87=275,13тр

1. Определение стоимости земельного участка

Сз=S*Цз,

Сз=72*500=36 тр

2. Определение полной восстановительной стоимости.

ПВС=20*10+20*10*0,3=260 тр

3. Определение накопленного износа здания.

?Иизнос=Иф+Ифунк+Ивн

Внешний (экономический) износ-потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д)

Оцениваемая недвижимость- достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в табл. 5.3

Таблица 4.3

Физический износ конструктивных элементов здания

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес*, %	Износ, %
1	Фундамент	5	8
2	Стены и перегородки	28	8
3	Перекрытия	17	7
4	Кровля	5	8
5	Полы	7	9
6	Проемы	10	10
7	Отделочные работы	7	10,5
8	Инженерное оборудование	13	8
9	Прочие работы	8	5
	ИТОГО:	100	-

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с табл. 5.3 по элементам.

Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. 5.4

Таблица 4.4

Расчет физического износа

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	ПВС элемента, тыс.руб	Износ, %	Износ, тыс.руб.
1	Фундамент	5	13	8	1,04
2	Стены и перегородки	28	72,8	8	5,82
3	Перекрытия	17	44,2	7	3,09
4	Кровля	5	13	8	1,04
5	Полы	7	18,2	9	1,63
6	Проемы	10	26	10	2,6
7	Отделочные работы	7	18,2	10,5	1,91
8	Инженерное оборудование	13	33,8	8	2,70
9	Прочие работы	8	20,8	5	1,04
	ИТОГО:	100	260	всего	20,87

Износ тыс.руб=1,04+5,82+3,09+1,04+1,63+2,6+1,91+2,70+1,04=20,87

Таким образом стоимость объекта недвижимости получена затратным методам 275,13 .тр

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Сдп= ЧОД/СК

Сдп= 22,32/0,11=203

1. Расчет потенциального валового дохода.

Потенциальный валовый доход- это сумма всех ожидаемых поступлений на объект. ПВДсклад=20*0,13*12=31тр

2. Определение действительного валового дохода.

Действительный валовый доход- это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

ДВД=ПВД-П1-П2

П1=31*0,05%=1,55

ДВД=31-1,55=29,45тр

3. Расчет чистого потенциального дохода.

Чистый операционный доход представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

ЧОД=ПВД-Р

Р=31*0,28%=8,68

ЧОД=31-8,68=22,32тр

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равным 28 % от ПВД.

Таблица 4.5

Пример расчета чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	Руб./м2	130
2	Площадь оцениваемого объекта	М2	20
3	ПВД за год	тыс.руб.	31
4	Потери от недозагрузки объекта недвижимости, недосбора арендной платы и смены арендаторов	тыс.руб.	1,55
5	ДВД за год	тыс.руб.	29,45
6	Расходы арендодателя	тыс.руб.	8,68
7	ЧОД	тыс.руб.	203

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Таблица 4.6

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОД i тыс.руб.	ЦПi тыс.руб.	СКi в долях
А1	53,13	483	0,11
А2	23,31	222	0,105
А3	33,00	275	0,12
А4	19,70	197	0,1
А5	34,13	325	0,105
А6	33,88	308	0,11
А7	55,25	425	0,13
А8	37,89	421	0,09
А9	27,17	247	0,11
Итоговая СК	0,11

Таким образом стоимость объекта недвижимости получена доходным методом 203 тр

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применительность каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

- анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому, удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут неточными, поэтому вес вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и применяется равным 15%

В соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной. При этом следует учесть:

- в зависимости от местоположения и типа объекта, залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30- 70 % от их рыночной стоимости

- размер доли имущества в процентном соотношении определяется самостоятельно.

Таблица 5.1

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент	Сумма
Сравнительный Затратный Доходный	254 275,13 203	0,75 0,10 0,15	190,5 27,5 30,5
Средневзвешенная рыночная стоимость		1,00	248,5

Заключение

недвижимость экономический оценка

Владение имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

- дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещим, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

- вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;

- создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;

- пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д.

Оценка стоимости предприятия - процесс оценки последнего как единого функционального комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.

Выделяют также понятие внутренней (или фундаментальной) стоимости предприятия, представляющее собой аналитическую оценку стоимости предприятия, основанную на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.

Существует также понятие стоимости замещения, где стоимость предприятия эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.

Основная функция оценки стоимости предприятия - информационное обеспечение принятия экономических или управленческих решений.

К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойства объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, Нои время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Список литературы:

1. Автор: ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др.

2.Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.

4. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.

5.Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 1998.

Список литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб./В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592с.

2. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51ФЗ принят ГД СФ РФ 21.10.1994(ред. От 30.12.2004) //КонсультантПлюс: ВерсияПроф.

3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2002.- 56 с.

4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий/ Гос.ком. по гражд. Стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 1988.- 70 с.

5. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.

Размещено на Allbest.ru

...