Оценка экономической эффективности и технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта "Низкотемпературный холодильный склад"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка экономической эффективности и технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта «Низкотемпературный холодильный склад»

Складские сооружения, в том числе холодильные склады, являются неотъемлемым этапом распределения продуктов от поставщика к предприятию розничной торговли. Обеспечить требуемые условия хранения продуктов в холодильных складах позволяет поддержание в хранилищах заданного температурного режима. Различают холодильные склады среднетемпературные и низкотемпературные. Спрос на низкотемпературные склады существенно вырос за последние годы. Даже в условиях кризиса объем рынка продуктов глубокой заморозки продолжал расти, хотя и более медленными темпами, не более чем на 3% за 2009 год. По мнению аналитиков, причиной продолжающегося роста в сложных экономических условиях стало смещение потребительского спроса в наиболее массовый средний ценовой сегмент замороженных продуктов питания. Высокий спрос на данный вид продукции формирует потребность дистрибуторов и торговых сетей в новых специализированных складских площадях. При этом многие компании были вынуждены приостановить или отказаться от проектов строительства собственных низкотемпературных складов в связи с неблагоприятной экономической ситуацией и стали активнее использовать возможности морозильных мощностей складских операторов.

Данный документ позволяет оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта «Низкотемпературный холодильный склад», а также рассмотреть финансовую состоятельность данного проекта.

Местонахождение проекта. Проект будет реализован по адресу: г. Калуга, ул. Хрустальная, д. 22. В реализации проекта задействованы следующие активы:

· земельный участок площадью ~0,14 га, принадлежащий на праве собственности инициаторам проекта;

· склад-ангар металлический площадью ~390 кв.м, принадлежащий на праве собственности инициаторам проекта.

Цель проекта: посредством реконструкции и модернизации имеющихся площадей, а также строительства новых площадей получить 900 кв. м низкотемпературных холодильных складских помещений и 120 кв.м офисных помещений. Далее, сдать обозначенные площади в аренду для получения устойчивого долгосрочного дохода. На втором году жизни проекта выйти на запланированные объемы по выручке. Прогноз - 6,9 млн. рублей в год.

Основные допущения для построения финансово-экономической модели проекта:

· временной горизонт расчета интегральных показателей - 5 лет (определяется сроками капитального ремонта морозильного оборудования),

· объем собственных средств в проекте не менее 30% от всех инвестиций,

· недостающие финансовые средства привлекаются в виде кредита на срок 3 года под 18% годовых, отсрочка выплат в погашение основного долга -6 месяцев

· инфляционная составляющая выручки не более 5% в год за первые 5 лет, далее не более 2%

· инфляционная составляющая текущих издержек 9% в год в рублях и 5% в год в USD (находит свое отражение в расчете ставки дисконтирования)

· отсрочка поступлений от выручки 5 дней

· отсрочка платежей по текущим расходам 10 дней

· расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг, оплачивает арендатор.

Инвестиции

финансовый экономический инвестиционный доходный

Основные направления инвестиций, их сроки и способы финансирования отражены в таблице №1 «Структура финансирования проекта», которая помогает наглядно представить потребности финансирования инвестиций в данный проект, как во временном разрезе, так и в требуемых суммах.

Таблица №1.Структура финансирования проекта.

Определение доходной части

Для определения доходной части использовались среднерыночные ставки аренды на площади соответствующего назначения. Исследуя калужский рынок аренды офисных и складских помещений, а также учитывая удобное месторасположение объектов недвижимости проекта, можно сделать следующие предположения по ставкам аренды на площади данных объектов. Офисные помещения - 350 рублей 1 кв. м в месяц, морозильные площади - 20 рублей 1 кв.м в сутки. Исходя из этих цен, годовая выручка при 100% заполнении площадей составит около 7 млн. рублей. Расчеты представлены в таблице №2 «Расчет валового арендного дохода».

Таблица №2. Расчет валового арендного дохода.

Более подробный расчет выручки от активов проекта представлен в таблице №3 «Расчет выручки» в Приложениях. Данные этой таблицы являются основой для определения финансовой состоятельности проекта.

Определение расходной части проекта

Под расходной частью проекта подразумеваются реальные платежи, связанные с получением дохода от активов проекта. В состав данных расходов входят следующие платежи:

· налог с доходов организации (ставка 6% УСНО)

· земельный налог (ставка 2,2% в год от кадастровой стоимости земельного участка, в абсолютных цифрах составляет 67 500 рублей). Данный налог платится в связи с тем, что земельный участок оформлен на частное лицо, а не на организацию, которая находится на УСНО, и была бы освобождена от этого налога. Налог платится раз в год.

· налог на недвижимость (ставка 1,5% от стоимости имущества, в абсолютных цифрах составляет 314 600 рублей). Данный налог платится в связи с тем, что недвижимость, существующая и которая будет построена в рамках данного проекта, оформлена на частное лицо, а не на организацию, которая находится на УСНО, и была бы освобождена от этого налога. Налог платится раз в год.

· эксплуатационные расходы, расходы связанные с текущими ремонтами оборудования и строений, а также с поддержанием прилегающей территории в надлежащем виде. Данные расходы установлены на уровне 10% от выручки за расчетный период.

Суммы и сроки вышеуказанных расходов отражены в таблице №4 «Модель расчетного счета», которую можно увидеть в Приложениях. Также данные в этой таблице отражают финансовую состоятельность проекта.

Определение ставки дисконтирования

Вследствие четкого понимания структуры капитала и обособленности активов данного проекта для определения интегральных показателей проекта мы будем использовать остаточные денежные потоки (RECF) и, как следствие, ставка дисконтирования будет равна стоимости собственного капитала участников проекта. Расчет стоимости собственного капитала основан на методе долевой премии и представлен в таблице №5 «Расчет стоимости собственного капитала методом долевой премии». Данные, используемые в расчетах, взяты на сайте www.finmanager.ru.

Таблица №5. Расчет стоимости собственного капитала методом долевой премии.

Определение интегральных показателей для эффективности инвестиционного проекта

Для расчета интегральных показателей проекта были посчитаны остаточные денежные потоки (RECF) на временном горизонте 5 лет. Основой для расчета является чистая прибыль (NI), расчет которой представлен в таблице №7 «Прибыли-убытки» (см. Приложения). В расчетах учтена амортизация (DA) по 1,73 млн. в год. Амортизация линейная, рассчитана с учетом списаний активов в соответствии с правилами бухгалтерского учета по группам активов. Инвестиции в капитальные вложения (Сарех) соответствуют сумме инвестиций указанных в таблице № 1. Также в конце пятого года учтена терминальная стоимость бизнеса (SV), которая рассчитана как чистая приведенная ценность доходов от активов проекта за последующие пять за минусом расходов, связанных с капитальными вложениями для продолжения эксплуатации данных активов. Учтены финансовые движения по получению и возвращению кредита (D+; D-). На основании этих потоков рассчитаны следующие показатели:

· NPV (чистая приведенная ценность) - 912 тыс. рублей при ставке дисконта 30,63%;

· IRR (внутренняя ставка доходности) - 37%;

· PB (срок окупаемости простой) - 4,1 года.

Расчеты представлены в Приложениях в таблице №6 «Оценка экономической эффективности проекта».

Риски проекта и пути их минимизации

Основными рисками проекта можно назвать следующие факторы, которые могу повлиять на финансовую и экономическую состоятельность проекта:

· Риск полной загрузки площадей сдаваемых в аренду. Данный риск на сегодняшний момент минимален, т.к. в настоящее время существуют потенциальные клиенты готовые снять в аренду все указанные в проекте площади.

· Риск увеличения инвестиционных вложений. Данный риск также сведен к минимуму, т.к. основные капитальные вложения связаны со строительством и реконструкцией объекта, а также оснащением его морозильным оборудованием. Для выполнения данных работ привлечены подрядные организации, имеющие огромный опыт при проведении вышеуказанных работ, и стоимость основных вложений ими четко определена.

· Финансовый риск. На сегодняшний момент один из самых значимых рисков, т.к. недофинансирование проекта однозначно приведет к тому, что цели проекта будут не достигнуты и уже вложенные средства собственника в проект будут заморожены.

Выводы

Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы:

· Сложившаяся ситуация на рынке холодильных складов, удобное географическое расположение проекта, наличие потенциальных потребителей и высокопрофессиональных подрядчиков дает высокую вероятность успешной реализации проекта.

· Финансовая состоятельность проекта возможна только при привлечении кредитных ресурсов на условиях описанных выше. Вариации возможны в сроках первого платежа в погашение основного долга.

· Экономическая эффективность проекта высока и привлекательна для любого потенциального инвестора.

Приложения

Таблица №3. Расчет выручки.

Таблица №4. Модель расчетного счета.

Таблица №7. Прибыли-убытки.

Таблица №6. Оценка экономической эффективности.

Размещено на Allbest.ru