Основы девелопмента

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

"Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет"

Кафедра недвижимости, инвестиций, консалтинга и анализа

Реферат

Основы девелопмента

Студент гр. МС-2

Е.С. Момотов

Руководитель

М.П. Коваленко

Нижний Новгород - 2013

Содержание

девелопмент рынок недвижимость инвестиционный

Введение

Раздел I. Понятие девелопмента

Раздел II. Функции девелопмента

Раздел III. Виды девелопмента

Раздел IV. Проблемы девелоперского рынка

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Преобразования экономического строя России, переход к доминированию таких институтов как частная собственность и рыночные механизмы влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений.

Одна из сфер таких кардинальных изменений - отношения по поводу недвижимого имущества и инвестиций. Государство, как в силу стратегических установок, так и в связи с отсутствием финансовых ресурсов практически полностью отказывается от непосредственного участия в инвестиционных процессах. Изменение ситуации раньше других почувствовали профессиональные подрядчики - строительные организации, мгновенно оказавшиеся без финансирования, и без снабжения, и без заказчиков.

Понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились новые профессиональные интересы. Одним из таких новых направлений развития рынка недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с развитием территорий. Он включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.

Девелопмент начал зарождаться, когда заказчики стали уделять внимание не только количественным показателям, но и качеству проектов. Мало просто построить дом или офис. Надо реализовать проект с максимальной выгодой. В идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей. Это многоступенчатый бизнес, требующий привлечения значительного числа специалистов в области маркетинга, бюджетного планирования, архитектурного проектирования, строительства, инжениринга, продажи площадей, рекламы и так далее.

В работе раскрываются особенности девелопмента как процесса развития недвижимости, содержание и этапы деятельности девелопера, критерии выбора и оценки проектов девелопмента, вопросы взаимодействия девелопера с государственными органами, подрядчиками и иными участниками девелопмента, проблемы управления и рисками и финансирования проектов развития недвижимости.

В последнее время девелоперские услуги полного цикла становятся все более востребованными. Если в 2000 году девелопмент казался на строительном рынке экзотикой, то уже в 2005 он получил признание в качестве самостоятельного бизнеса.

Раздел I. Понятие девелопмента

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 года в Лондоне, трактует термин "девелопмент" исходя из определения этого понятия, данного в Законе Великобритании 1971 года "О городском и сельском планировании", согласно которому это "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли". И далее составители словаря указывают, что определять девелопмент именно через эти операции чрезвычайно важно для уяснения этого понятия, ибо девелопмент не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, по изменению внешнего вида здания.

В буквальном переводе с английского " девелопмент " означает "развитие", а применительно к недвижимости - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

Сущность явления девелопмента можно выразить как:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него - принципиально важный момент, ибо только после этого возможно полноценное владение, пользование и распоряжение объектом.

Девелопмент - это процесс улучшения продуктивности земли, который реализуется в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены существующих зданий новыми или модернизации существующих зданий.

В профессиональной терминологии рынка недвижимости приведенное выше общее определение девелопмента детализируется специальными терминами, каждый из которых соответствует конкретному способу улучшения продуктивности земли:

1) Девелопмент (development) предполагает освоение свободного участка земли путем возведения на нем зданий или сооружений;

2) Модернизация (modernisation) или реконструкция (reconstruction) предполагает изменение внутренних или внешних строительных конструкций и элементов, а также элементов инженерных систем, выполняемые для восстановления соответствия зданий и сооружений современным рыночным требованием в части функций, объемно-планировочных решений и отделки;

3) Реставрация (restoration) предполагает восстановление существующего здания или его части до первоначального состояния;

4) Редевелопмент (redevelopment) предполагает очистку участка от существующих построек и возведение нового здания или сооружения. Любое улучшение или обновление существующей городской застройки.

Девелопмент может осуществляться как в частном (коммерческом), так и в государственном секторе.

Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности, в связи с чем появился производный термин - девелопер.

Коммерческий девелопер - это предприниматель, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожидаемым требованиям рынка.

Понятие "девелопер" довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным - застройщик, добавляя, что девелопер - это предприниматель на рынке недвижимости, "занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость".

Системное толкование норм Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет утверждать, что застройщик - это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.

То есть понятия застройщик и девелопер не эквивалентны, но есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Девелопер, с экономической точки зрения - это агент рынка, который в условиях несовершенного рынка выполняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса - недвижимости (пользователи недвижимости, специализированные девелоперские компании, финансовые институты и строительные компании).

Кроме девелопера в процессе девелопмента обычно вовлекаются следующие участники:

1) Профессиональные консультанты - оценщики, архитекторы, сметчики, инженеры, подрядчики, управляющие проектами;

2) Клиенты - пользователи, инвесторы или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли);

3) Планирующие органы - государственные органы в компетенцию которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социально-экономического развития территорий;

5) Подрядчики - организации, выполняющие строительно-монтажные работы;

6) Общественность - жители и организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий;

7) Финансирующие стороны - организации или лица, обеспечивающие краткосрочное и долгосрочное финансирование процесса девелопмента.

Относительно большое количество участников процесса девелопмента объективно связано с необходимостью компенсации несовершенства рынка недвижимости.

Раздел II. Функции девелопмента

В общем случае, процесс девелопмента предполагает реализацию следующих основных функций:

1. выбор объекта девелопмента;

2. получение разрешений и согласований;

3. организация финансирования;

4. приобретение объекта для девелопмента;

5. организация проектирования и строительства;

6. сдача в аренду или продажа готового объекта.

Выбор объекта девелопмента. Нахождение потенциально прибыльного участка по существу означает оценку будущего спроса на альтернативные использования существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства для таких использований. Из всех вариантов должен быть выбран проект, который при имеющихся ограничениях (например, финансовых) дает максимальный чистый доход. Как правило, первичная оценка затрагивает детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик окружающей среды. На основе выполненных исследований производится предварительная проектная проработка и оценка проекта девелопмента.

Получение разрешений и согласований. Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно увеличивает период девелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.

Организация финансирования. Для покрытия всех издержек девелопмента требуется организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и девелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По многим характеристикам и источникам краткосрочное финансирование девелопмента аналогично оборотному капиталу в промышленности, который требуется для производства готовой продукции. По окончании девелопмента готовый объект либо продается, либо остается во владении девелопера. Во втором случае девелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило 20-30 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется начиная с момента начала девелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.

Приобретение объекта для девелопмента. Приобретение имущественных прав на недвижимость может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополией отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные издержки. Поэтому девелопер должен предусматривать дополнительные издержки сверх обычных издержек на приобретение и строительство. Такие дополнительные издержки включают расходы по владению землей в ожидании момента прибыльности девелопмента и расходы в период девелопмента - оплата специалистов, процентные платежи.

Организация проектирования и строительства. Для выполнения проектных и строительно-монтажных работ девелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет девелоперу снизить некоторые риски периода строительства.

Сдача в аренду или продажа готового объекта. Девелопмент считается завершенным в момент либо продажи готового объекта, либо, если девелопер намерен оставить его в своем владении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект девелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Раздел III. Виды девелопмента

Девелопмент - это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе, но и от культуры сервиса в стране. Непрофильные инвесторы могут часть функций, связанных с девелопментом продать на аутсординге. Например, реальную помощь девелоперу или инвестору могут оказать компании, занимающиеся управлением строительством.

Компании, обладающие существенным финансовыми ресурсами, административными связями могут инвестировать девелоперские проекты, прибегая к услугам специализированной компании - fee-девелопера.

Fee-девелопер - это компания, создающая девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений. Обеспечив полный комплекс услуг (маркетинговая концепция проекта, предпроектные согласования, архитектурные согласования, архитектурный блок, стройка, стратегия продвижения, продажи и пр.), fee-девелопер получает комиссию в размере 10-20% от стоимости всего проекта. Это модель бизнеса, в которой функции инвестора и девелопера жестко разведены. В Западной Европе и США доля fee-компаний среди всех девелоперов - более 50%.

Сегмент fee-девелоперов существует и в России, но это закрытый рынок. Информации о компаниях, способных вести полный комплекс девелопмента на аутсординге, в открытых недостаточно.

По мнению специалистов в сфере недвижимости активное развитие fee-девелопмент получит, когда показатели доходности от инвестициионного и девелоперского бизнеса, придут к одному знаменателю, т.е. сравняются. Так как доходность от инвестиций в недвижимость движется вниз, а размер комиссии fee-девелоперов, напротив - растет. По этому, по мере роста рентабельности fee-девелопмента все большее число серьезных участников рынка профессионально берутся за это направление как основной бизнес.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

В процессе развития объектов недвижимости основными участниками кроме девелопера являются застройщик, инвестор и руководитель (главный менеджер) проекта.

При реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости девелопер может взять на себя выполнение функций застройщика, инвестора и управления проектом, может передать функции управления профессиональному руководителю. Это возможно как на предварительной стадии подготовки проекта, так и на стадии его реализации.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.

Классический ленд-девелопмент - это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин "ленд-девелопмент" включает достаточно широкий спектр деятельности - от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий (в настоящее время востребованы: перевод земли в нужный статус, доведение до постановления правительства субъекта РФ и подготовка полного пакета документов), а результат ленд-девелопмента - это, прежде всего, инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

* разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

* правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель (процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности);

* инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы - от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Территория - часть города в согласованных Комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию. В процессе развития территорий участвует целый ряд физических и юридических лиц. Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Раздел IV. Проблемы девелоперского рынка

Поскольку в идеале девелоперские компании берут на себя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости: разрабатывают концепцию, подбирают участок, организуют проектирование, управляют строительством, находят конечных потребителей, то новая экономическая ситуация принесла несколько основных существенных проблем для девелоперского бизнеса.

1. Одна из основных сложностей, которую принес мировой финансовый кризис девелоперам, заключается в снижении спроса на недвижимость.

2. Несостоятельность банковской системы - отсутствие доступного проектного финансирования. Банки ограничивают кредитование девелоперских компаний. На Западе для начала строительства девелоперу достаточно иметь 20% собственных средств. Остальные 80% являются привлеченными. В России первоначальные расходы вырастают до 30 или 40%. Еще более ощутима разница в ставках займов. Стоимость кредитов, выдаваемых банками для финансирования строительства, очень высока - от 14 до 25%, а сроки абсолютно неприемлемы для компаний, стратегические интересы которых в строительном бизнесе не являются спекулятивными. Рынок недвижимости "короткие" деньги не потребляет. Девелопер может использовать их только для ликвидации текущих проблем. Нормальная компания не должна себе позволять брать краткосрочный кредит для реализации нового проекта в надежде, что она потом опять и опять перекредитуется такими же "короткими" деньгами. Это очень высокий риск, закладываемый в финансовом планировании.

3. Серьезными препятствиями для работы девелоперов является непрозрачность юридических документов, отсутствие единых стандартов, противоречивые законодательные акты. Термин "девелопмент" отсутствует в документах, регламентирующих инвестиционную сферу. Однако на практике он широко применяется.

4. Еще одна проблема состоит в том, что в девелоперском бизнесе за последнее время появилось большое количество низкокачественных и крупномасштабных проектов, финансировавшихся за счет заемных средств при низком объеме собственного капитала.

5. Городские структуры также занимаются девелопментом, но в таком случае их деятельность должна распространяться исключительно на социальные объекты - школы, больницы, детские сады и т.д. Так происходит на Западе. Но, например, в Москве, мэрия пытается конкурировать с девелоперским бизнесом на его территории, создавая структуры, которые занимаются реализацией чисто коммерческих проектов. Представляется, что задача государственной власти - создать условия для развития бизнеса, который потом ответит налогами. Это и есть частно-государственное партнерство, о котором все говорят, но которое в нашей стране пока абсолютно не развито.

6. К основным проблемам девелоперского рынка, можно отнести и дефицит хороших земельных участков, а также длительность процесса их оформления. Большая часть наиболее привлекательных территорий, которые расположены на удобных транспортных развязках и в центре города, уже заняты. По этой причине сейчас активно осваиваются спальные районы, что является достаточно удачным решением с позиции невысокой насыщенности конкурентной среды, а также рассматриваются возможности реконцепции территорий, которые раньше были заняты производственными предприятиями.

Заключение

Таким образом, можно вывести определение девелоперской компании как специализированной структуры по поиску, подготовке, управлению и реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Под продукцией девелоперской компании можно определить комплекс управленческих, финансовых и юридических действий в рамках полного жизненного цикла (всех стадий) - подготовки и реализации инвестиционно-строительного проекта, в отдельных случаях эксплуатация и (или) управление созданным объектом недвижимости. Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости и (или) качественные материальные и нематериальные преобразования существующего объекта (комплекса объектов) недвижимости.

Также важно понять отличие девелоперской компании от компании, выполняющей функции Заказчика. Заказчик мало заинтересован в ликвидности проекта. Девелоперская компания делает основную ставку именно на коммерческий успех проекта. Отсюда и очень серьезная подготовка проекта, сложный инвестиционный анализ, точность каждого пункта бизнес-плана. А еще, все имеющееся на бумаге, надо точно воплотить при строительстве объекта, не потерять его изюминку, обойти всевозможные подводные камни, возникающие в процессе реализации проекта.

Помимо прибавочной стоимости объекта, практическим отличием девелоперской организации является системный и комплексный подход к проектам в сфере недвижимости на всех ее стадиях жизненного цикла. Такая организация выполняет роль координатора с правом принятия решений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса: инвестором, консультантами, банками-кредиторами, фондами прямых инвестиций, проектировщиками, чиновниками строительного комплекса, подрядчиками, поставщиками и потребителями. Чтобы координировать, надо понимать тонкости в деятельности всех участников проектов в процессе создания продукта девелопмента, и уметь четко доводить до участников их роль.

Нет сомнений, что в будущем рынок девелоперских услуг станет более цивилизованным, а развитие нормативно-правовой базы максимально приблизит его к западным стандартам.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации. - М., 1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ.

3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №136-ФЗ.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ.

6. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М., К. Старовойтов. - СПб.: АНО "ИПЭВ", 2009. -304 с.

7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. - СПб.: 2008. - 624 с.

8. Асаул А.Н., Абаев Х.С., Молчанов Ю.А. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов/ - СПб.: Гумманистика, 2007.

9. Максимов С.Н., Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование, CПб.: 2003 г., 256 с.

10. Игнатов Л.Л., Экономика недвижимости, М 2004 г.

11. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. - М.: Изд-во МКС, 2007. - 584с.

12. www.nrn.ru

13. www.indest.ru

Размещено на Allbest.ru