Оценка стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королева (национальный исследовательский университет)»

Факультет экономики и управления

Кафедра финансы и кредит

Отчет по оценке недвижимости

Выполнила студентка группы 7512

Зинина Ксения Преподаватель: Гришанова Анастасия Дмитриевна

2013

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Оценка стоимости недвижимости

1.1 Обзор рынка недвижимости

1.2 Цели проведения оценки коттеджа

1.3 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

2. Проверка тесноты связи результирующего показателя и отобранных ценообразующих факторов

3. Построение регрессионных моделей

Резюме

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

- рынок объектов офисного назначения;

- рынок объектов торгового назначения;

- рынок объектов производственно-складского назначения;

- рынок гостиничных услуг;

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости: локальность, низкая взаимозаменяемость объектов, сезонные колебания, необходимость государственной регистрации сделок.

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение - сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.

Прежде всего, что такое «оценка недвижимости»? Под этим термином понимают определение стоимости уже готового или строящегося объекта в соответствии с задачей, поставленной заказчиком. Существуют несколько видов стоимости объекта: потребительская (сумма, которую можно выручить от продажи объекта или получить от его дальнейшей эксплуатации), рыночная (вероятная сумма, которую можно получить от продажи объекта, выставив его на открытые торги), ликвидационная (разница между расходами на ликвидацию объекта и доходами от нее) и некоторые другие. Оценке можно подвергнуть не только само строение, но и земельный участок. При этом кадастровая стоимость надела, как правило, неоправданно завышена, хоть и не имеет прямого отношения к рыночной стоимости объекта.

Для определения реальной стоимости объекта недвижимости целесообразно прибегнуть к услугам независимых оценщиков. Причинами подобного обращения могут послужить оптимизация налогообложения, сделки купли-продажи недвижимости, получение кредита под ее залог, взносы в уставной капитал. Если бизнесмен обратится в банк, тот обязательно потребует отчет о стоимости объекта. Иногда собственники обращаются к независимым оценщикам только с целью получить объективную информацию о стоимости своей недвижимости.

Для оценки объектов недвижимости применяют один из трех методов: доходный, сравнительный и затратный. Доходный метод основывается на определении годового дохода от владения и эксплуатации оцениваемого объекта, учитывается и перспективный доход. Для этого оценщик проводит анализ ставок арендной платы, которые можно запрашивать в конкретном районе. Очень часто арендодатели завышают ставки, поэтому проведение подобного анализа вызывает множество затруднений. К примеру, за аренду 1кв.м. в здании, находящемся на границе центрального района города запрашивают 3000 рублей. В ту же сумму оценивают аренду помещений в самом центре, несмотря на то, что в них отсутствуют коммуникации, и нет приличного ремонта. Объективно произвести оценку по доходному методу очень сложно. Затратный метод базируется на анализе издержек на создание, реконструкцию или утилизацию объекта. Сравнительный подход заключается в анализе сделок купли-продажи на открытом рынке аналогичных объектов. При этом сопоставление осуществляется по местоположению, площади, степени износа и назначению объекта. Такой метод считается самым объективным.

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:

- физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.

1. Оценка стоимости недвижимости

1.1 Обзор рынка недвижимости

С каждым годом желающих жить за городом подальше от суеты, выхлопных газов и шума растет. Жители Самары активно интересуются недвижимостью в коттеджных поселках, расположенных за чертой города. Интерес покупателей к такому виду недвижимости продиктован тем, что в централизованных поселках имеются все необходимые коммуникации и инфраструктура, в отличие от домов индивидуальной застройки. Продажа коттеджей сегодня осуществляется самими застройщиками, и наиболее популярным районом является Усть-Кинельский. Такая популярность связана с тем, что это экологически чистый район, он находится недалеко от города и легко доступен благодаря хорошей трассе. Довольно активен спрос на недорогие коттеджи, стоимость которых сопоставима с двух- и трехкомнатными квартирами в новостройках Самары.Загородный дом постепенно превращается из объекта роскоши в практичное жилье, в котором хозяева проводят не только летний сезон, но и проживают там постоянно. Популярность коттеджей объясняется еще и появлением ипотеки на покупку такой недвижимости. Можно сказать, что рынок продажи и покупки коттеджей сегодня находится на подъеме и имеет хорошую тенденцию к дальнейшему развитию.

1.2 Цели проведения оценки коттеджа

Оценка такого типа строений проводится в основном с целью:

· продажи и покупки коттеджа;

· применение коттеджа как залог для оформления банковских кредитов;

· определить стоимость данного коттеджа, чтобы вычислить размер суммы страхования;

· оценка стоимости для действий нотариального типа с недвижимостью, чтобы вычислить размер госпошлины;

· оценка стоимости коттеджа, если возникают споры в сфере имущества.

рынок недвижимость оценка коттедж

1.3 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Целью курсовой работы является определить стоимость коттеджа, расположенного в Муромском городке данным подходом.

Объекты сравнения должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством коэффициента градостроительной ценности, транспортной удаленностью от культурных, деловых центров и экологическими условиями. Однотипность аналогов также можно принимать по группам капитальности. В данном случае объекты сравнения были выбраны в соответствии с расположением в аналогичной части города и соразмерностью по площади.

Таблица 1. Данные об объектах аналогах

№ п/п	Местоположение	Уровень отделки	Наличие гаража	Площадь земельного участка, соток	Расположение на территории коттеджного поселка	Год строи- тельства	Стоимость 1 м2, у.е.
1	С. Кошки, центральная часть	Без внутренней отделки	Есть	6	Нет	2010	380
2	С. Кошки, центральная часть	Улучшенная отделка	Есть	4	Нет	2000	528
3	Пос. Красный Яр, окраина	Без внутренней отделки	Есть	10	Да	2009	622
4	С. Кошки, серединная часть	Простая отделка	Есть	20	Нет	2000	625
5	Пос. Кривое Озеро, окраина	Без внутренней отделки	Нет	15	Нет	2008	630
6	С. Кошки, центральная часть	Простая отделка	Нет	15	Нет	2000	667
7	Пос. Дубрава, центральная часть	Улучшенная отделка	Есть	6	Да	2006	694
8	Пос. Калинка, центральная часть	Простая отделка	Нет	15	Да	2004	877
9	Пос. Дубрава, окраина	Улучшенная отделка	Есть	8	Да	2010	893
10	С. Залесье, окраина	Простая отделка	Есть	25	Нет	2000	900
11	С. Алексеевка, серединная часть	Без внутренней отделки	Нет	8	Нет	2008	940
12	Пос. Излучина, окраина	Без внутренней отделки	Нет	12	Да	2011	954
13	Пос. Жареный Бугор, окраина	Без внутренней отделки	Нет	12	Да	2010	963
14	Сызранский р-н, окраина	Высококачественная отделка	Есть	15	Нет	2008	968
15	С. Алексеевка, серединная часть	Простая отделка	Нет	8	Нет	2006	990
16	С. Кошки, центральная часть	Высококачественная отделка	Есть	16	Нет	2002	1067
17	Муромский городок-2, центральная часть	Простая отделка	Нет	8	Да	2010	1111
18	Пос. Черновский, окраина, недалеко от леса	Высококачественная отделка	Есть	15	Нет	2007	1117
19	Старосемейкино, окраина	Без внутренней отделки	Нет	6	Да	2008	1205
20	Пос. Новоберезовский, окраина	Простая отделка	Есть	6	Нет	2006	1213
21	Пос. Кондурчинский, окраина, недалеко от реки	Высококачественная отделка	Нет	13	Да	2006	1261
22	Муромский городок-2, центральная часть	Улучшенная отделка	Нет	11	Да	2007	1272
23	Пос. Новосемейкино, окраина	Без внутренней отделки	Нет	7	Да	2011	1273
24	Пос. Усинский, серединная часть	Без внутренней отделки	Нет	7	Да	2010	1296
25	С. Лопатино, серединная часть	Высококачественная отделка	Нет	6	Нет	2011	1333
26	Муромский городок-2, серединная часть	Улучшенная отделка	Нет	7	Да	2005	1350
27	Муромский городок-2, окраина	Улучшенная отделка	Есть	10	Да	2007	1357
28	С. Подстепки, центральная часть	Улучшенная отделка	Есть	10	Да	2004	1417
29	Пос. Новосемейкино, серединная часть	Высококачественная отделка	Нет	15	Нет	2002	1429
30	пос. Царевщина, окраина, недалеко от леса и реки	Улучшенная отделка	Нет	9	Да	2007	1508
31	Пос. Гранный, серединная часть	Без внутренней отделки	Есть	16	Нет	2009	1540
32	Пос. Царевщина, окраина, недалеко от леса	Высококачественная отделка	Есть	10	Да	2008	1667
33	Пос. Гранный, центральная часть	Улучшенная отделка	Нет	8	Нет	2005	1833

При ранжировании фактора «Местоположение» использовалась шкала качественных оценок от 1 до 9, при этом учитывались удаленность от центра города, экологическая обстановка, расположение относительно крупных магистралей города и пешеходная доступность к маршрутам общественного транспорта.

При ранжировании фактора «Уровень отделки» использовался прием исчисления ранговых переменных, основанный на средних уровнях затрат. В результате анализа рыночной информации различных строительных организаций города были рассчитаны следующие затраты на выполнение различного уровня отделочных работ в жилых домах: 50 у.е. за м2 - простая отделка из недорогих материалов; 150 у.е. - улучшенная отделка с использванием высококачественных материалов; 250 у.е. - высококачественная отделка с индивидуальным интерьером помещений, архитектурной выразительностью фасада дома. Разделив каждую из этих величин на средние затраты для выполнения простой отделки, т.е. на 50 у.е., получаем следующие ранговые величины: 0 - отсутствие отделки, 1 - простая отделка, 3 - улучшенная отделка, 5 - высококачественная отделка.

Факторы «Наличие гаража» и «Расположение на территории коттеджного поселка» имеют по 2 качественных уровня: -да; -нет. Наличие признака кодируется как 1, отсутствие - 0.

Фактор «Площадь земельного участка» является количественным, следовательно, никакие дополнительные образования в этом случае не потребовались.

С помощью данных о годе строительства было рассчитано количество лет с даты введения в эксплуатацию.

Таблица 2. Бальная оценка факторов

№ п/п	Местоположение	Уровень отделки	Наличие гаража	Площадь земельного участка, соток	Расположение на территории коттеджного поселка	Срок эксплуатации, лет	Стоимость 1 кв.м., д/е
	ранговая	ранговая	бинарная	колич.	бинарная	колич.
	x1	x2	x3	x4	x5	x6	y
1	1	0	1	6	0	2	380
2	2	3	1	4	0	12	528
3	3	0	1	10	1	3	622
4	1	1	1	20	0	12	625
5	3	0	0	15	0	4	630
6	2	1	0	15	0	12	667
7	3	3	1	6	1	6	694
8	4	1	0	15	1	8	877
9	4	3	1	8	1	2	893
10	4	1	1	25	0	12	900
11	5	0	0	8	0	4	940
12	5	0	0	12	1	1	954
13	5	0	0	12	1	2	963
14	5	5	1	15	0	4	968
15	5	1	0	8	0	6	990
16	3	5	1	16	0	10	1067
17	5	1	0	8	1	2	1111
18	6	5	1	15	0	5	1117
19	7	0	0	6	1	4	1205
20	7	1	1	6	0	6	1213
21	7	5	0	13	1	6	1261
22	6	3	0	11	1	5	1272
23	7	0	0	7	1	1	1273
24	7	0	0	7	1	2	1296
25	8	5	0	6	0	1	1333
26	7	3	0	7	1	7	1350
27	7	3	1	10	1	5	1357
28	7	3	1	10	1	8	1417
29	8	5	0	15	0	10	1429
30	9	3	0	9	1	5	1508
31	9	0	1	16	0	3	1540
32	9	5	1	10	1	4	1667
33	9	3	0	8	0	7	1833

2. Проверка тесноты связи результирующего показателя и отобранных ценообразующих факторов. Оценка параметров средних величин стоимости

Проверка тесноты связи количественных величин:

Коэффициент корреляции -- это показатель характера изменения двух случайных величин. Коэффициент корреляции обозначается латинской буквой R и может принимать значения между -1 и +1. Если значение по модулю находится ближе к 1, то это означает наличие сильной связи (при коэффициенте корреляции равном единице говорят о функциональной связи), а если ближе к 0, то слабой.

На нижеприведенных графиках рассмотрим изменение стоимости объектов недвижимости в зависимости от их срока эксплуатации. Х - срок эксплуатации, лет; У - стоимость за 1м2. А также изменение стоимости в зависимости от площади земельного участка. Х - площадь земельного участка, соток; У - стоимость за 1м2.

Также рассчитаем коэффициенты корреляции по данным значениям.

График 1. Срок эксплуатации

Коэффициент корреляции = -0,1678

График 2. Площадь земельного участка

Коэффициент корреляции = - 0,11669

Проверка тесноты связи бинарных факторов:

Однофакторный дисперсионный анализ используется для сравнения средних значений для трех и более выборок. Фактором называется независимая переменная, влияние которой изучается на зависимую переменную.

Однофакторный дисперсионный анализ используется в тех случаях, когда есть в распоряжении три или более независимые выборки, полученные из одной генеральной совокупности путем изменения какого-либо независимого фактора, для которого по каким-либо причинам нет количественных измерений.

Для этих выборок предполагают, что они имеют разные выборочные средние и одинаковые выборочные дисперсии. Поэтому необходимо ответить на вопрос, оказал ли этот фактор существенное влияние на разброс выборочных средних или разброс является следствием случайностей, вызванных небольшими объемами выборок. Другими словами если выборки принадлежат одной и той же генеральной совокупности, то разброс данных между выборками (между группами) должен быть не больше, чем разброс данных внутри этих выборок (внутри групп).

Пусть - i - элемент ( ) -выборки ( ), где m - число выборок, nk - число данных в -выборке. Тогда - выборочное среднее -выборки определяется по формуле

.

Общее среднее вычисляется по формуле

, где

Основное тождество дисперсионного анализа имеет следующий вид:

,

где Q1 - сумма квадратов отклонений выборочных средних от общего среднего (сумма квадратов отклонений между группами); Q2 - сумма квадратов отклонений наблюдаемых значений от выборочной средней (сумма квадратов отклонений внутри групп); Q - общая сумма квадратов отклонений наблюдаемых значений от общего среднего .

Расчет этих сумм квадратов отклонений осуществляется по следующим формулам:

В качестве критерия необходимо воспользоваться критерием Фишера:

.

Если расчетное значение критерия Фишера будет меньше, чем табличное значение - нет оснований считать, что независимый фактор оказывает влияние на разброс средних значений, в противном случае, независимый фактор оказывает существенное влияние на разброс средних значений (л- уровень значимости, уровень риска, обычно для экономических задач л=0,05).

Таблица 3. Бинарные величины

Наличие гаража	Стоимость 1 кв.м., д/е
0	630
0	667
0	877
0	940
0	954
0	963
0	990
0	1111
0	1205
0	1261
0	1272
0	1273
0	1296
0	1333
0	1350
0	1429
0	1508
0	1833
1	380
1	528
1	622
1	625
1	694
1	893
1	900
1	968
1	1067
1	1117
1	1213
1	1357
1	1417
1	1540
1	1667

Однофакторный дисперсионный анализ
ИТОГИ
Группы	Счет	Сумма	Среднее	Дисперсия
Столбец 1	15	14988	999,2	150583,3
Столбец 2	18	20892	1160,667	90202
Дисперсионный анализ
Источник вариации	SS	df	MS	F	P-Значение	F критическое
Между группами	213312,1	1	213312,1	1,815871	0,187572	4,159615
Внутри групп	3641600	31	117471
Итого	3854913	32
Расположение на территории коттеджного поселка	Стоимость 1 кв.м., д/е
0	380
0	528
0	625
0	630
0	667
0	900
0	940
0	968
0	990
0	1067
0	1117
0	1213
0	1333
0	1429
0	1540
0	1833
1	622
1	694
1	877
1	893
1	954
1	963
1	1111
1	1205
1	1261
1	1272
1	1273
1	1296
1	1350
1	1357
1	1417
1	1508
1	1667

Однофакторный дисперсионный анализ
ИТОГИ
Группы	Счет	Сумма	Среднее	Дисперсия
Столбец 1	17	19720	1160	82298,13
Столбец 2	16	16160	1010	156845,9
Дисперсионный анализ
Источник вариации	SS	df	MS	F	P-Значение	F критическое
Между группами	185454,5	1	185454,5	1,566741	0,220044	4,159615
Внутри групп	3669458	31	118369,6
Итого	3854913	32

Вывод: в результате проверки тесноты связи между стоимостью и бинарными ценообразующими факторами можно сделать вывод, что каждый из этих факторов существенно влияет на значении стоимости F>Fкрит, следовательно, он должен быть включен в регрессионную модель.

Проверка тесноты связи ранговых факторов:

На следующем этапе необходимо рассчитать коэффициент корреляции Спирмена. Для этого произведем оценку ранга стоимости и оценку ранга местоположения.

Коэффициент ранговой корреляции Спирмена - это непараметрический метод, который используется с целью статистического изучения связи между явлениями. В этом случае определяется фактическая степень параллелизма между двумя количественными рядами изучаемых признаков и дается оценка тесноты установленной связи с помощью количественно выраженного коэффициента.

Практический расчет коэффициента ранговой корреляции Спирмена включает следующие этапы:

1) Сопоставить каждому из признаков их порядковый номер (ранг) по возрастанию (или убыванию).

2) Определить разности рангов каждой пары сопоставляемых значений.

3) Возвести в квадрат каждую разность и суммировать полученные результаты.

4) Вычислить коэффициент корреляции рангов по формуле:



где - сумма квадратов разностей рангов, а - число парных наблюдений.

При использовании коэффициента ранговой корреляции условно оценивают тесноту связи между признаками, считая значения коэффициента равные 0,3 и менее, показателями слабой тесноты связи; значения более 0,4, но менее 0,7 - показателями умеренной тесноты связи, а значения 0,7 и более - показателями высокой тесноты связи.

Так как стоимость каждого объекта различна, оценка ранга стоимости будет также различной от 1 до 33. Далее, при определении оценки ранга местоположения, складываем значения оценки ранга стоимости, соответствующие одинаковым показателям местоположения, и находим среднеарифметическое значение. Это будет показатель оценки ранга местоположения.

Таблица № 4. Оценка ранга стоимости

Стоимость 1 кв.м., д/е	Оценка ранга стоимости, Ry	Местоположение
380	1	1
528	2	2
622	3	3
625	4	1
630	5	3
667	6	2
694	7	3
877	8	4
893	9	4
900	10	4
940	11	5
954	12	5
963	13	5
968	14	5
990	15	5
1067	16	3
1111	17	5
1117	18	6
1205	19	7
1213	20	7
1261	21	7
1272	22	6
1273	23	7
1296	24	7
1333	25	8
1350	26	7
1357	27	7
1417	28	7
1429	29	8
1508	30	9
1540	31	9
1667	32	9
1833	33	9

Таблица № 5. Оценка ранга местоположения

Стоимость 1 кв.м., д/е	Оценка ранга стоимости, Ry	Местоположение	Оценка ранга местоположения, Rx	(Ry-Rx)2
380	1	1	2,5	2,25
625	4	1	2,5	2,25
528	2	2	4	4
667	6	2	4	4
622	3	3	7,75	22,5625
630	5	3	7,75	7,5625
694	7	3	7,75	0,5625
1067	16	3	7,75	68,0625
877	8	4	9	1
893	9	4	9	0
900	10	4	9	1
940	11	5	13,67	7,111111
954	12	5	13,67	2,777778
963	13	5	13,67	0,444444
968	14	5	13,67	0,111111
990	15	5	13,67	1,777778
1111	17	5	13,67	11,11111
1117	18	6	20	4
1272	22	6	20	4
1205	19	7	23,5	20,25
1213	20	7	23,5	12,25
1261	21	7	23,5	6,25
1273	23	7	23,5	0,25
1296	24	7	23,5	0,25
1350	26	7	23,5	6,25
1357	27	7	23,5	12,25
1417	28	7	23,5	20,25
1333	25	8	27	4
1429	29	8	27	4
1508	30	9	31,5	2,25
1540	31	9	31,5	0,25
1667	32	9	31,5	0,25
1833	33	9	31,5	2,25
	561		561	235,5833

Коэффициент корреляции Спирмена = 0,960631 - показатель высокой тесноты связи.

Вывод: в результате проверки тесноты связи между стоимостью и ранговым ценообразующим факторам можно сделать вывод, что фактор существенно влияет на значении стоимости. Кспир=0,960631 показатель высокой тесноты связи.

3. Построение регрессионных моделей

Как правило, модели связи описывают реальные, объективно существующие между социально-экономическими явлениями причинно-следственные зависимости, возникающие под действием множества внешних и внутренних факторов.

Рассчитываем регрессию по всем показателям, 6-ти переменным.

Таблица 6. Исходные данные

№ п/п	Местоположение	Уровень отделки	Наличие гаража	Площадь земельного участка, соток	Расположение на территории коттеджного поселка	Срок эксплуатации, лет	Стоимость 1 кв.м., д/е
	x1	x2	x3	x4	x5	x6	y
1	1	0	1	6	0	2	380
2	2	3	1	4	0	12	528
3	3	0	1	10	1	3	622
4	1	1	1	20	0	12	625
5	3	0	0	15	0	4	630
6	2	1	0	15	0	12	667
7	3	3	1	6	1	6	694
8	4	1	0	15	1	8	877
9	4	3	1	8	1	2	893
10	4	1	1	25	0	12	900
11	5	0	0	8	0	4	940
12	5	0	0	12	1	1	954
13	5	0	0	12	1	2	963
14	5	5	1	15	0	4	968
15	5	1	0	8	0	6	990
16	3	5	1	16	0	10	1067
17	5	1	0	8	1	2	1111
18	6	5	1	15	0	5	1117
19	7	0	0	6	1	4	1205
20	7	1	1	6	0	6	1213
21	7	5	0	13	1	6	1261
22	6	3	0	11	1	5	1272
23	7	0	0	7	1	1	1273
24	7	0	0	7	1	2	1296
25	8	5	0	6	<...

Подобные документы

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка недвижимости

  Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
  
  курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Оценка недвижимости

  Определение стоимости недвижимости доходным подходом. Метод валовой ренты, прямой капитализации, условия их применения, сравнительное описание, преимущества и недостатки. Этапы вычисления стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.
  
  курсовая работа [82,5 K], добавлен 01.05.2015
  

• Оценка жилой недвижимости

  Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
  
  дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
  

• Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

  Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 22.01.2016
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Экономика и оценка недвижимости

  Затратный подход оценки недвижимости. Анализ современного рынка недвижимости в России. Расчетная стоимость ограниченной реализуемой недвижимости. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Оценка ликвидной стоимости предприятия.
  
  реферат [35,0 K], добавлен 30.09.2014
  

• Оценка стоимости недвижимого имущества

  Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
  
  курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости автотранспортного средства сравнительным подходом при принятии управленческих решений

  Цели, принципы и подходы при оценке автотранспортных средств. Порядок определения стоимости замещения и воспроизводства. Отличия движимого имущества и недвижимости. Техническое состояние Volkswagen Sharan. Расчет стоимости сравнительным подходом.
  
  курсовая работа [971,6 K], добавлен 25.01.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге

  Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.
  
  дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014
  

• Принципы оценки недвижимости

  Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов.
  
  курсовая работа [76,1 K], добавлен 20.03.2011
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
  
  курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости административного здания

  Методы оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных. Применение относительного сравнительного анализа для расчета рыночной стоимости административного здания. Оценка недвижимости затратным подходом.
  
  контрольная работа [25,4 K], добавлен 14.04.2014
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам