Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса
Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс и существующие методы их оценки. Оценка зданий, сооружений, земельных участков, недвижимости. Определение доли инвестора, участвующего в реализации инвестпроэкта. Расчет инвестстоимости данного объекта.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | автореферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 10.12.2013 |
| Размер файла | 314,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕСУРСА
КУЛИКОВ Алексей Сергеевич
Москва-2001
Диссертация выполнена на кафедре "Экономика строительства и инвестиционный менеджмент" Государственного университета управления.
Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Серов В.М.
Официальные оппоненты
- доктор экономических наук, профессор Грабовый П.Г.
- кандидат экономических наук, Климова Л.А.
Ведущая организация: - ЦНИИЭУС Госстроя России.
Защита состоится "_" ___ 2001г. в "__" часов на заседании диссертационного совета _________________ в Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский пр-т, 99, зал заседаний ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.
Автореферат разослан "____" _______________ 2001г.
Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор М.И. Воронин
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Одной из причин и одновременно следствием глубокого экономического кризиса, переживаемого российской экономикой в последнее десятилетие, являются значительные структурные перекосы в инвестиционной сфере, породившие несовпадение в понимании инвестиционного потенциала страны и его объема. Отождествление инвестиционных ресурсов (ИР) с финансовыми средствами, обеспечивающими инвестиции, имеющее место в современной российской экономической практике, приводит к серьезным ошибкам в инвестиционной политике.
В российской экономике недостаточная емкость денежного рынка вошла в острое противоречие с воспроизводственной стоимостью реального богатства. Такие экономические ресурсы, как рабочая сила, производственные фонды, недвижимость, интеллектуальная собственность, земля, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости. Неадекватность же экономической оценки реально используемых ресурсов, прежде всего ставит под сомнение их существование как дееспособных ИР, к каковым их принято относить сообразуясь лишь формальными критериями, угрожая тем самым экономической безопасности страны.
Будучи денежной по своему определению национальная система хозяйства вынуждена опираться на неадекватную своим масштабам и структуре денежно-кредитную систему и эмиссионную структуру, что порождает "острую нехватку кровотока в экономическом организме". В результате мы имеем стратегическую недооценку национального богатства и неверно заложенный фундамент денежной системы, которая не может принять в расчет обеспеченность денежно-кредитной эмиссии реальным богатством страны. Определение "настоящей цены" всех хозяйственных ресурсов, соответствующей стоимости их воспроизводства и величине доходов, которые с их помощью можно реально получать, занимаясь производством, позволили бы значительно усилить позиции российских компаний, заинтересованных в привлечении иностранных инвесторов, обеспечив оценку их собственности в соответствии с международными правилами.
Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области оценки национального богатства страны данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных экономистов. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки ИР в условиях переходной экономики вообще, и объектов недвижимости и земли в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования. недвижимость инвестиционный оценка
Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование методических основ, положений и рекомендаций по оценке стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков как инвестиционного ресурса.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
критический анализ существующих подходов, методов и практики оценки объектов недвижимости;
выявление факторов, влияющих на инвестиционную стоимость (ИС) объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования;
выявление форм проявления фактора времени в инвестиционном процессе и разработка механизма его учета при расчете ИС;
разработка метода оценки стоимости объектов недвижимости как инвестиционного ресурса в зависимости от вариантов оцениваемых прав инвестора, по отношению к рассматриваемой недвижимости, и их возможных сочетаний;
разработка механизма выбора предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения ИС и инвестиционного потенциала данных объектов.
Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют теория экономической эффективности инвестиций, эффективности функционирования основного капитала, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, инвестиционной деятельности, фактору времени в экономических явлениях и процессах, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, а также другие официальные документы и материалы периодической печати в их критическом научном осмыслении. В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.
Научная новизна диссертационной работы заключается в научном обосновании и разработке метода определения стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса с учетом ее характера, назначения, возможных вариантов и условий использования в инвестиционном процессе.
На защиту выносятся следующие научные результаты:
классификация факторов и условий, влияющих на ИС объектов недвижимости с учетом их возможной реконструкции и планируемого характера использования в инвестиционном процессе;
метод учета влияния фактора времени при определении стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса;
методические основы и метод определения ИС недвижимости на основе предполагаемого варианта ее использования в инвестиционном процессе и финансового состояния участников этого процесса в зависимости от имеющегося набора прав инвесторов по отношению к оцениваемой недвижимости;
метод выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости при реализации инвестиционных проектов на основе определения их ИС и инвестиционного потенциала;
метод определения долей участия владельцев недвижимости при создании юридических лиц в рамках реализации инвестиционных проектов с ее использованием.
Практическая значимость исследования состоит в том, что предложенные в нем методы и рекомендации направлены на наиболее объективное и обоснованное определение долей участия недвижимостью в инвестиционных проектах как инструмента повышения эффективности инвестиционной деятельности.
Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на международных научных конференциях, проводившихся в 1999-2000 годах в Государственном университете управления. По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 0,85 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, изложенных на 192 страницах текста; содержит 8 рисунков и схем, 4 таблицы, список использованной литературы из 94 наименований.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Под инвестиционными ресурсами (ИР) понимается совокупность прав субъекта предпринимательства в отношении инвестиционных товаров, используемых им в процессе производства для производства товаров или услуг, пользующихся спросом на рынке. В работе показано, что к ИР необходимо относить не просто материально-технические ресурсы, финансовые средства и нематериальные активы, а права на их использование в инвестиционном процессе. Основным критерием здесь становится возможность потенциального потребителя инвестиционных товаров использовать их для достижения своих целей, которая определяется имеющимся у него набором прав по владению, пользованию и распоряжению этими инвестиционными товарами и степенью пригодности характеристик этих товаров для целей потребителя.
Отсутствие собственных и дороговизна кредитных средств поставили российские предприятия и организации в чрезвычайно тяжелые условия. При настоятельной необходимости в структурной перестройке, развитии производственного аппарата и обновлении продукции они практически полностью лишены ИР для осуществления этих преобразований. Как следует из проведенного в диссертации анализа, наиболее значимым инвестиционным ресурсом у большинства предприятий являются имеющиеся у них права по отношению к используемым ими объектам недвижимости.
Необходимость оптимизации состава ИР большинства хозяйствующих субъектов на основе привлечения внешних инвестиций, в сложившихся к настоящему времени в России экономических условиях переходной экономики, ставит проблему адекватной оценки имеющихся у предприятий ИР.
Проведенный в диссертации анализ традиционно используемых методов оценки стоимости объектов недвижимости и методик, положенных в основу ныне действующих нормативных актов по определению стоимости объектов недвижимости, показал, что наряду со значительными трудностями их практического применения в условиях переходной экономики, и прежде всего проблематичностью сбора достоверной информации для проведения оценки, - все они предназначены для определения их рыночной стоимости и, соответственно, не учитывают специфику расчета их инвестиционной стоимости. Именно этот вид стоимости отражает взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции и является высшей ценой, которую может заплатить инвестор за оцениваемую собственность, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность ее использования в осуществляемом инвестиционном проекте.
Для расчета ИС объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода - в части определения затрат на возможную достройку, перестройку, реконструкцию или ремонт объекта оценки для его приведения в соответствие потребностям инвестора, и доходного подхода - в части определения текущей стоимости будущей выгоды от использования оцениваемого объекта инвестором. Только подобное сочетание подходов, как показано в диссертации, позволит в полной мере учесть все факторы, влияющие на размер ИС. Их классификация представлена на рисунке 1.
ИС недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного владельца или пользователя недвижимости непосредственно на стадии заключения сделки. Это могут быть темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и т.д. Всех их правильнее относить к области психологии, в связи с чем оценка их влияния оставлена за пределами проведенного исследования.
Все объективные факторы, разделены по отношению к объекту оценки на внутренние и внешние исходя из механизма их влияния на последний. Внутренние факторы влияют на стоимость оцениваемой недвижимости непосредственно, так как они определяются свойствами самой недвижимости и составом имеющихся прав на нее. Внешние же факторы влияют опосредованно, через связи объекта с внешним миром. Соответственно, и состав внешних факторов, и степень их влияния определяются наличием и силой этих связей.
Вкладывая в реализацию инвестиционного проекта тот или иной объект недвижимого имущества, его владельцы или пользователи становятся, наряду с владельцами денежных средств, технологий, ноу-хау и других ИР, полноправными участниками инвестиционного проекта, имеющими все права в распределении его результатов. А поскольку в нормальной рыночной экономике распределение результатов инвестиций происходит пропорционально вкладу каждого участника инвестиционного проекта, в основу разработанной в диссертации методики оценки положено равенство, на дату оценки, стоимости всех вкладов участников предполагаемого к реализации инвестиционного проекта (которые являются по своей сути первоначальными затратами по проекту) и будущими чистыми доходами от этого инвестиционного проекта (которые и будут распределяться между участниками проекта согласно их доле в первоначальных инвестициях).
Рис. 1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса
И = ЧД, (1)
где И - сумма всех инвестиций (включая недвижимость) в инвестиционный проект, для определения участия в котором оценивается данная недвижимость;
ЧД - поток чистого дохода от инвестиционного проекта, который подлежит распределению между его участниками согласно их долям участия в проекте.
Подобное равенство обеспечивает возврат участникам проекта инвестированных в его реализацию ресурсов и, следовательно, позволяет выделить из него (равенства) максимально возможную цену участия оцениваемой недвижимостью в рассматриваемом проекте, основываясь на следующей формуле:
И = Синв + Ирек + Ибп, (2)
где Синв - ИС недвижимости, которую предстоит оценить;
Ирек - инвестиции в реконструкцию оцениваемой недвижимости для придания ей необходимых для реализации инвестиционного проекта потребительских свойств;
Ибп - инвестиции, предусмотренные по бизнес-плану инвестиционного проекта без учета затрат на недвижимость (инвестиции в активную часть основных фондов, в оборотные средства, в нематериальные активы).
Величина потока доходов от инвестиционного проекта, который подлежит распределению между его участниками (ЧД), определяется:
параметрами самого проекта, определенными в его бизнес-плане, через объем продаж, себестоимость продукции (услуг) без учета затрат связанных с недвижимостью, режим налогообложения (налоги с продаж, налоги с оборота, налоги с фонда заработной платы, налог на прибыль);
характеристиками участвующей в проекте недвижимости, через вклад затрат связанных с недвижимостью в себестоимость продукции (затраты на отопление, освещение, водоснабжение, канализирование, а также амортизационные отчисления по объектам недвижимости и капитальным вложениям в них) и режим налогообложения (земельный налог, налог на имущество, налог на прибыль);
оцениваемым набором прав по отношению к недвижимости в соответствии с вариантами, изображенными рисунке 2. Дело в том, что каждая из рассмотренных в диссертации форм обладания имуществом предполагает определенный набор прав и обязанностей владельца по отношению к данному имуществу, каждое из которых, в свою очередь, влечет за собой определенные доходы и расходы. Их соотношение, и его зависимость от той или иной формы обладания имуществом, исходя из условий необходимости и достаточности для данного конкретного инвестора, оказывает непосредственное влияние на размер потока доходов.
Ввиду того, что инвестиции, указанные в формуле (1) в реальной жизни не производятся одномоментно, и, кроме того, одномоментным не является получение дохода на эти инвестиции, то необходим учет влияния "фактора времени" при оценке стоимости всех инвестиционных ресурсов.
Основными формами проявления "фактора времени" в инвестиционной деятельности являются:
не равноценность одинаковых величин затрат (эффекта), вкладываемых (получаемых) в различные периоды времени, которая учитывается путем применения в расчетах дисконтирования;
разрыв во времени между произведением затрат и получением эффекта от них, учитываемый путем расчета и учета лагов.
В этой связи в диссертации дисконтирование будущего потока доходов от инвестиционного проекта к дате оценки ИС рекомендуется производить по ставке, рассчитываемой по формуле:
Е = z=1Q-хЦКz * Иz / Ибп, (3)
где ЦКz - цена капитала z-ого инвестора, вкладываемого им в инвестиционный проект;
Рис. 2. Варианты оцениваемых прав инвестора и их возможных сочетаний по отношению к недвижимости
Иz - размер инвестиций z-ого инвестора в инвестиционный проект (если инвестиции производятся в вещественной форме, то имеется в виду их денежная оценка);
Ибп - общий размер инвестиций по бизнес-плану инвестиционного проекта без учета оцениваемой недвижимости;
(Q-х) - общее количество участников инвестиционного проекта без учета инвесторов, вкладывающих недвижимость;
х - количество инвесторов, участвующих в проекте недвижимостью.
При этом для каждого из инвесторов проекта, кроме участвующих недвижимостью, расчет цены капитала (ЦКz) производится по следующему принципу:
ЦКz = dе * ie + dk * ik, (4)
где dе - доля собственных средств в капитале соответствующего участника проекта;
ie - стоимость привлечения акционерного капитала;
dk - доля заемных средств в капитале соответствующего участника проекта;
ik - стоимость привлечения заемных средств.
Период времени, за который оцениваются доходы от инвестиционного проекта и, соответственно производится их дисконтирование, определяется сроком в течение которого организованный посредством реализации инвестиционного проекта бизнес не потребует инвестиций. Этот срок может быть определен как минимальный из сроков службы участвующих в проекте основных фондов, нематериальных активов или минимальной из длин жизненных циклов выпускаемых продуктов.
Т = min ОФn ; НМАm ; ПДk , (5)
где ОФn - n-ый из участвующих в проекте основных фондов (n - общее количество участвующих в проекте основных фондов;
НМАm - m-ый из участвующих в проекте нематериальных активов (m - общее количество участвующих в проекте нематериальных активов);
ПДk - длинна жизненного цикла k-ого из выпускаемых согласно бизнес-плану инвестиционного проекта продуктов.
Данная формула напрямую следует из того, что весь чистый доход от проекта распределяется между его участниками. Следовательно, реинвестирование доходов в рамках проекта производиться не может и любые инвестиции на стадии эксплуатации могут производиться лишь непосредственно участниками проекта, что по своей сути уже будет началом нового инвестиционного проекта.
Для учета разрыва во времени между произведением затрат и получением эффекта от них необходимо производить расчет экономического лага отдачи инвестиционного проекта с целью учета экономического эффекта от сокращения срока осуществления инвестиционного проекта в связи с использованием готовой (или почти готовой недвижимости). Он возникает вследствие:
дополнительного выпуска хозяйствующим субъектом продукции за период сокращения лага;
увеличения срока использования "премиальных наценок" за быстрое использование достижений научно-технического прогресса на производстве в условиях все более возрастающей роли морального износа;
снижения налогооблагаемой базы инвестора и, следовательно, экономии на налогах за счет возможности начисления амортизации на объект оценки уже во время проведения реконструкции или ремонта;
снижения уровня риска по инвестиционному проекту, а следовательно высвобождения средств, резервируемых на компенсацию возможных потерь.
На величину данного лага по инвестиционному проекту, а точнее его сокращения по сравнению с возможной продолжительностью в случае, например, нового строительства, самое непосредственное влияние оказывают характеристики оцениваемого объекта недвижимости и степень пригодности (а следовательно и ценности) для инвестиционного проекта.
С учетом "фактора времени" формула расчета ИС принимает следующий вид:
Синв = T+tj=t+1 ЧДj / (1+E)j - Ирек - Ибп, (6)
где ЧДj - поток чистого дохода от инвестиционного проекта, который подлежит распределению между его участниками согласно их долям участия в проекте в j-ом временном интервале реализации инвестиционного проекта с учетом имеющегося набора прав на недвижимость;
Т - длительность эксплуатационной фазы проекта (срок проекта);
Е - ставка дисконта;
t - экономический лаг отдачи инвестиционного проекта.
В соответствии с особенностями формирования потока доходов от инвестиционного проекта в зависимости от набора оцениваемых прав по отношению к недвижимости могут быть различные варианты формулы расчета ИС недвижимости.
ИС права собственности на нежилой объект строительной недвижимости и земельный участок под ним может быть определена по формуле:
С 1инв = [ T+tj=t+1 (Bj - Pбпj - Рiнедв 1) (1-%нп) / (1+E)j - Кнзем - Кним - Кам - - Ирек - Ибп ] / Квозвр, (7)
где Вj - чистая (без учета налогов с оборота) выручка от реализации проекта, полученная в j-ом временном интервале реализации проекта;
Pбпj - поток производственных расходов по реализации инвестиционного проекта в j-ом временном интервале его реализации, определяемый из исходного бизнес-плана инвестиционного проекта (без учета земельного налога и налога на имущество);
Рjнедв.1 - поток производственных расходов по реализации инвестиционного проекта в j-ом временном интервале реализации проекта, связанный с правом собственности на оцениваемый объект недвижимости, рассчитываемый по формуле:
Рjнедв.1 = ЗМнедвсобj + (ЗПРнедвсобj - КРj), (8)
где ЗМнедвсобj - дополнительные материальные затраты, связанные непосредственно с оцениваемой недвижимостью, возникающие вследствие использования именно данного объекта и не учтенные в первичном бизнес-плане, которые должны быть произведены в j-ом временном интервале реализации проекта, при условии обладания недвижимостью на праве собственности;
ЗПРнедвсобj - дополнительные прочие затраты, связанные непосредственно с оцениваемой недвижимостью и не учтенные в первичном бизнес-плане, которые должны быть произведены в j-ом временном интервале реализации проекта, при условии обладания недвижимостью на праве собственности;
КРj - стоимостная оценка возможности ипотечного кредитования, рассчитываемая по формуле:
КРj = * 0,7 * Зс * /100, (9)
где - вероятность использования ипотечного кредитования при реализации инвестиционного проекта (определяется суммарной величиной риска по проекту);
Зс - залоговая стоимость оцениваемой недвижимости;
0,7 - коэффициент, показывающий максимально возможную сумму выдаваемого ипотечного кредита в зависимости от залоговой стоимости недвижимости;
- средняя по рынку разница в процентных ставках между ипотечными кредитами и кредитами без обеспечения (косвенно может быть определена как ставка по страхованию кредитных рисков страховыми компаниями, ибо теоретически банк может застраховать риск невозврата кредита, приравняв его тем самым к обеспеченному залогом недвижимости кредиту);
%нп - ставка налога на прибыль;
Кнзем - корректировка потока доходов от инвестиционного проекта на платежи по земельному налогу, определяемая по формуле:
Кнзем = T+tj=t+1 Нзем j* (1- %нп), (10)
где Нзем j - платежи по земельному налогу в j-ом временном интервале реализации инвестиционного проекта.
Кним - корректировка потока доходов от инвестиционного проекта на платежи по налогу на имущество, определяемая по формуле:
Кним = %ним * (1-%нп) * [ T+tj=t+1 1/ (1+Е)j* (Ирек + Ибп - ИСКним) - -T+tj=t+1 Аjоб + Аjнма + (Ирек / Т рексл) / (1+Е)j, (11)
где ИСКним - исключения по налогу на имущество, принимаемые в соответствии с Законом РФ "О налоге на имущество предприятий". Данный Закон определяет состав имущества организации или предприятия на балансовую стоимость которого уменьшается его стоимость, исчисленная для целей налогообложения;
Аjоб - начисляемая сумма амортизации по активной части основных фондов в j-ом временном интервале реализации проекта;
Аjнма - начисляемая сумма амортизации по нематериальным активам в j-ом временном интервале реализации проекта;
Т рексл - срок амортизации капитальных вложений в оцениваемый объект недвижимости;
%ним - ставка налога на имущество;
Кам - корректировка потока доходов от инвестиционного проекта, учитывающая влияние амортизационных отчислений, рассчитываемая по формуле:
Кам = 2*%нп*[ T+tj=t+1 (Аjоб + Аjнма + (Ирек / Т рексл)j)/ (1+Е)j], (12)
Квозвр - коэффициент возврата, учитывающий влияние инвестиционной стоимости на размер возвратных сумм, образующихся вследствие амортизационных отчислений, и влияние инвестиционной стоимости на размер платежей по налогу на имущество, рассчитываемый по формуле:
Квозвр = 1 + %ним*(1-%нп)* T+tj=t+1 (1 - j / Тсл) / (1+Е)j - 2*%нп*Т/Тсл* *T+tj=t+1 1/ (1+Е)j, (13)
где Тсл - нормативный срок службы оцениваемого объекта недвижимости.
В диссертации приведены формулы и для других вариантов возможных сочетаний прав инвестора по отношению к объектам недвижимости в соответствии с рисунком 2. Алгоритм проведения оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса представлен на рисунке 3.
Исходными данными для определения стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса являются:
Предварительный (без учета используемой недвижимости) бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения и включающий в себя следующие разделы: описание будущего предприятия; описание производимых товаров и услуг; анализ рынка и план маркетинга; план производства; организационный план; оценка рисков; финансовый план.
Проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости.
Финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов-участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них.
Предложенные выше методы расчета стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса являются также и основой для выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости в инвестиционных проектах из имеющихся альтернатив. Математическая модель такого выбора имеет следующий вид:
Рис. 3. Алгоритм проведения оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса
Rr=1 Rf=1 Сrf * Хrf max,
Rr=1 Хrf = 1; Rf=1 Хrf = 1; Хrf * (1 - Хrf) = 0, (14)
где r - номер объекта недвижимости, предполагаемого к использованию в инвестиционных проектах;
f - номер инвестиционного проекта, предполагаемого к реализации с использованием одного из оцениваемых объектов недвижимости;
Сrf - инвестиционная стоимость использования r-ого объекта недвижимости в f-ом инвестиционном проекте;
Хrf - неизвестная величина равная 0, если r - ый объект недвижимости не используется в f - ом инвестиционном проекте, и равная 1, если r - ый объект недвижимости используется в f - ом инвестиционном проекте.
Задача решается методами нелинейного программирования.
Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась ИС этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.
Основное направление практического применения предложенного методического подхода видится автору в определении на основе расчета ИС размера долей участия недвижимостью при создании юридических лиц с целью осуществления инвестиционных проектов.
В диссертации подобный расчет выполнен для двух зданий и земельного участка под ними, предполагаемых к внесению в уставный капитал ЗАО "Токемпластик" - предприятия по производству ПЭТФ-гранулята в г. Кемерово. Данный расчет показал, что в случае применения традиционных методов оценки стоимости недвижимости доля инвестора, вносящего недвижимость, в уставном капитале создаваемого предприятия была бы существенно занижена (2% вместо возможных 35,1%). Техника проведения и результаты данного расчета представлены в таблицах 1-3.
Таблица 1 Состав акционеров и их вкладов в уставный капитал проектируемого ЗАО "Токемпластик"
|
Состав акционеров ЗАО "Токемпластик" |
Цена капитала инвестора, % годовых |
Состав вклада акционера |
Доля акционера в уставном капитале общества, % |
Стоимостная оценка вклада, тыс. руб. |
|
|
ЗАО "Токем" |
26,46 |
Подготовка к эксплуатации производственных помещений (ремонт и реконструкция) за счет собственных средств. |
1,6 |
5 701 |
|
|
ОАО "ДОЗ" |
----- |
Не используемые в настоящее время самим акционером производственные помещения (цех по производству древесно-волокнистых плит, состоящий из: отдельно стоящее здание площадью 1800 м2; отдельно стоящее здание площадью 1200 м2. |
35,1 |
126 157 |
|
|
ЗАО "Европласт" |
19,24 |
Инвестиции в оборотные средства общества |
10,8 |
38 760 |
|
|
Корпорация "Daewoo" |
15,0 |
Инвестиции в приобретение технологического оборудования (оплата приобретения технологической линии у "TTE International Inc." и затрат, связанных с ее монтажом и освоением). |
52,5 |
188 874 |
|
|
100 |
359 492 |
Таблица 2 Характеристики оцениваемой недвижимости
|
Год, месяц постройки |
Этажность |
Площадь застройки, м2 |
Высота помещений, м |
Общая площадь, м2 |
Характеристика конструкций |
Балансовая стоимость, руб. |
||
|
Здание №1 |
12,1993 |
1 |
2122 |
5 |
1800 |
Ж.б. ф-ты; стены панельные и кирпичные; каркас- ж.б.; покрытие - ж.б.; кровля-рулонная совмещ.; полы - бетон |
2 398 288 |
|
|
Здание № 2 |
12,1993 |
1 |
1369 |
3,5 - 4,85 |
1200 |
Ж.б. ф-ты; стены кирпичные; каркас- ж.б.; покрытие - ж.б.; кровля-рулонная; полы - бетон |
2 231 188 |
Таблица 3 Расчет инвестиционной стоимости права собственности на здания №1 и №2 и земельный участок под ними в рамках реализации инвестиционного проекта по организации производства ПЭТФ-гранулята
|
показатели / годы реализации проекта |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
Значения прочих показателей |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
|
Валовый объем продаж |
435623 |
696877 |
743288 |
809792 |
891138 |
989575 |
|||
|
Потери |
5125 |
8199 |
8745 |
9527 |
10484 |
11642 |
|||
|
Налоги с продаж |
15375 |
24596 |
26234 |
28581 |
31452 |
34926 |
|||
|
Чистая выручка от реализации проекта (В) |
415123 |
664082 |
708309 |
771684 |
849202 |
943007 |
|||
|
Материалы и комплектующие |
305195 |
495808 |
527800 |
574140 |
631208 |
700266 |
|||
|
Административные издержки |
58 |
67 |
78 |
91 |
107 |
127 |
|||
|
Производственные издержки |
3493 |
5292 |
6152 |
7193 |
8458 |
10005 |
|||
|
Маркетинговые издержки |
290 |
335 |
389 |
455 |
535 |
633 |
|||
|
Заработная плата |
2666 |
3700 |
3940 |
4206 |
4502 |
4832 |
|||
|
Поток производственных расходов по реализации инвестиционного проекта (Р) |
311702 |
505202 |
538359 |
586085 |
644810 |
715863 |
|||
|
Стоимостная оценка возможности ипотечного кредитования (КР) |
66 |
66 |
66 |
66 |
66 |
66 |
66 |
||
|
Инвестиции в реконструкцию оцениваемой недвижимости для придания ей необходимых для реализации проекта потребительских своиств (Ирек) |
5701 |
||||||||
|
Инвестиции в оборудование для технологических целей. |
188874 |
||||||||
|
Инвестиции в оборотные средства |
38760 |
||||||||
|
Инвестиции, предусмотренные по бизнес-плану инвестиционного проекта (Ибп) |
227634 |
||||||||
|
Амортизационные отчисления по оборудованию (Аоб) |
13189 |
16 815 |
15 133 |
13 620 |
12 258 |
11 032 |
|||
|
Корректировка потока доходов от инвестиционного проекта на платежи по налогу на имущество, тыс.руб. |
7903 |
||||||||
|
Корректировка потока доходов от инвестиционного проекта, учитывающая влияние амортизационных отчислений, тыс. руб. |
26878 |
||||||||
|
Коэффициент возврата |
0,791 |
||||||||
|
Инвестиционная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб. |
126157 |
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Важной составляющей инвестиционного потенциала хозяйствующих субъектов, помимо наличия у них материально-технических ресурсов, финансовых средств, нематериальных активов и т.д, являются также их права владения или распоряжения недвижимостью, которая может быть использована в инвестиционном процессе. В основе определения стоимости соответствующего права хозяйствующего субъекта должно лежать соотношение налагаемых на последнего прав и обязанностей по отношению к объекту оцениваемого права.
Объекты недвижимости могут быть инвестиционным ресурсом и обладать инвестиционной стоимостью лишь при условии наличия у них свойств, необходимых для достижения целей инвестиционных проектов. Инвестиционная стоимость недвижимости, определяемая совокупностью факторов и условий, определяющих ее "ценность" в осуществлении инвестиционных проектов, является величиной неопределенной и должна рассчитываться относительно конкретных инвестиционных проектов и условий их реализации. В диссертации разработана классификация факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса.
Методические положения и методы оценки стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков применяемые для целей учета стоимости основных фондов и налогообложения, а также методы определения их рыночной стоимости не применимы для определения их инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфику расчета ее величины, определяемой верхним пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность данной недвижимости для осуществляемого им инвестиционного проекта.
При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода - в части определения затрат на возможную достройку, перестройку, реконструкцию или ремонт объекта оценки для его приведения в соответствие потребностям инвестора, и доходного подхода - в части определения текущей стоимости величины будущих доходов от использования оцениваемого объекта инвестором.
Текущая стоимость будущих доходов от использования в инвестиционном проекте оцениваемой недвижимости должна определяться путем их дисконтирования по ставке, рассчитанной как средневзвешенная величина из цен капиталов всех (кроме участвующих недвижимостью) участников инвестиционного проекта. Это позволяет учитывать их минимальные требования к доходности инвестируемого в проект капитала. Период времени, за который происходит дисконтирование, должен определяться временем, в течение которого организованный посредством реализации инвестиционного проекта бизнес не потребует инвестиций, который в свою очередь может быть определен как минимальный из сроков службы участвующих в проекте основных фондов, нематериальных активов или минимальной из длин жизненных циклов выпускаемых продуктов.
В основе учета влияния "фактора времени" при расчете инвестиционной стоимости недвижимости лежит величина сокращения экономического лага отдачи инвестиционного проекта за счет использования уже готовой (или почти готовой) недвижимости, что ведет к получению дополнительного экономического эффекта от:
дополнительного выпуска предприятием продукции за период сокращения лага;
увеличения срока использования "премиальных наценок" за быстрое использование достижений научно-технического прогресса на производстве;
снижения уровня риска по инвестиционному проекту, а следовательно высвобождения средств, резервируемых на компенсацию возможных потерь.
В диссертации разработаны соответствующие приемы и формы учета фактора времени при использовании недвижимости как инвестиционного ресурса.
Эффективность возможного использования объекта недвижимости в инвестиционном процессе может определяться величиной инвестиционного потенциала данного объекта, рассчитываемого как разница между его инвестиционной и рыночной стоимостью. Разработанная в диссертации методика является основой для выбора наиболее предпочтительного варианта использования объектов недвижимости в инвестиционных проектах из имеющихся альтернатив.
Весомость участия хозяйствующих субъектов в инвестиционных проектах их недвижимостью на основе расчета ее инвестиционной стоимости по предложенному в диссертации методу существенно выше по сравнению с определением ее по балансовой и рыночной стоимости.
По теме диссертации опубликованы следующие работы
Проблемы оценки стоимости городских земель. / Сб.: Реформы в России и проблемы управления - 99. Вып. 2 - ГУУ. М., 1999.
Роль и направления учета влияния фактора времени при оценке стоимости зданий и сооружений как инвестиционного ресурса. / Сб.: Актуальные проблемы управления - 99. Вып. 3 - ГУУ. М., 1999.
Факторы, определяющие стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. / Сб.: Реформы в России и проблемы управления - 2000. Вып. 1 - ГУУ. М., 2000.
Методологические аспекты оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса. // Ж. Экономика строительства. - 2001.- № 2.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [68,4 K], добавлен 22.01.2016Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Анализ рынка недвижимости земельных участков по Самарской области. Определение объектов аналогов и подбор сопоставимых районов. Расчет стоимости объекта недвижимости методом распределения. Базовая формула доходного подхода. Коэффициент капитализации.
курсовая работа [672,3 K], добавлен 04.06.2015Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
