Определение стоимости недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Челябинской области

Государственное бюджетное учреждение среднего профессионального образования

Среднее специальное учебное заведение

Южно-Уральский многопрофильный колледж

Специальность 120714 «Земельно-имущественные отношения»

Курсовая работа по профессиональному модулю

Тема:

Определение стоимости недвижимого имущества

Выполнила студентка группы З-34

Курбатова Мария Игоревна

г. Челябинск, 2013 год



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Общие понятия оценки

1.1.1 Понятие собственности и иных вещных прав

1.1.2 Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости

1.2 Характеристика доходного подхода

1.2.1 Метод капитализации доходов

1.2.2 Метод дисконтирования денежных потоков

1.3 Характеристика сравнительного подхода

1.3.1 Классификация и суть поправок

1.3.2 Подбор объектов аналогов

1.4 Характеристика затратного подхода

1.4.1 Виды износов

2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 Основные факты и выводы

2.1.1 Цель оценки

2.1.2 Предлагаемое использование результатов оценки

2.1.3 Ограничения, связанные с предлагаемым использованием результатов оценки

2.1.4 Виды стоимости

2.1.5 Дата оценки период проведения оценки

2.1.6 Дата составления и порядковый номер отчета

2.1.7 Перечень документов, используемых Оценщиком

2.1.8 Содержание и объем работ, используемых для проведения оценки

2.2 Сведения о заказчике оценке и об оценщике

2.2.1 Сведения о заказчике оценки

2.2.2 Сведения об оценщике

2.2.3 Сведения о собственности объекта оценки

2.2.4 Допущения и ограниченные условия, использованные оценщиком при проведении оценки



ВВЕДЕНИЕ

В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса. Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса выявляется, какие доходы, когда и в какой форме будет получать их собственник капитала предприятия и с каким риском это сопряжено.

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли. Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и, следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра. В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный. Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра. При проведении оценки коммерческого объекта можно использовать непосредственно 3 метода - затратный, сравнительный и доходный. Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости - доходный. Он основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечен собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени). В рамках сравнительного метода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки. В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 Общие понятие оценки

Недвижимое имущество-это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связанно как под поверхностью и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимается нерасторжимо связанные между собой земельные участки и находящиеся на них строения. Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятия в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

ь здания и сооружения или группа зданий и сооружений, расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к этому участку;

ь Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

ь Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключения земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относится доля собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственником недвижимости квартала или города;

ь Стационарные сооружения благоустройств территории участка;

ь Элементы хозяйственного, транспортного, инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

ь Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое;

Оценка недвижимого имущества необходима при:

ь При операции купли-продажи или сдачи в аренду;

ь При акционировании предприятий;

ь При кадастровой оценки для целей налогообложения;

ь При кредитовании объектов под залог;

ь Внесения объектов недвижимости в уставный капитал;

ь При ликвидации объекта недвижимости;

ь При исполнении прав наследования, исполнения судебного договора, разрешения судебных споров;

Оценка обязательно проводится при вовлечении в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, и муниципальным образованиям. Оценка обязательно производится при возникновении спора о стоимости объекта недвижимости в том числе:

ь При национализации имущества;

ь При ипотечном кредитовании физического и юридического кредитования;

ь При составлении брачных контрактов и разделении имущества в случаи развода;

ь При выкупе или иной изъятии имущества у собственника для государственной и муниципальной нужды;

ь При проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае споров об исчислении налогооблагаемой базы;

ь Оценка акций для их обязательного выкупа по просьбе акционера;

ь Оценка взносов в уставный капитал вне денежный;

ь Оценка имущества в целях исполнительного производства;

ь Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения бухгалтерского учета;

ь Оценка в рамках законодательства о банкротстве;

ь Оценка доли ООО для нотариальной регистрации сделок купли-продажи;

Данный список не является исчерпывающим поскольку условия гражданского оборота могут выявить иные случаи проведения обязательной оценки.

1.1.1 Понятие собственности и иных вещных прав

Содержание права собственности. Согласно норме п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса содержание права собственности образуют три правомочия собственника, которые иногда именуются триадой правомочий:

ь владение, т.е. основанная на законе возможность лица господствовать над вещью (держать, перемещать в пространстве, числить на своем балансе, разделять на части и т. д.);

ь пользование, т.е. возможность извлекать из вещи ее полезные свойства в процессе, как личного потребления, так и предпринимательской деятельности;

ь распоряжение, т.е. возможность определения юридической судьбы вещи. Данное правомочие означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе он может продавать свое имущество, сдавать его в аренду, передавать в залог или в доверительное управление.

Важная особенность трех указанных правомочий собственника заключается в том, что они позволяют ему устранять, исключать всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли. Одновременно с этим собственник несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или повреждения (ст. 210, 211 Гражданского кодекса). Как и большинство вещных прав, право собственности бессрочно. Ограничения (пределы) осуществления права собственности могут быть предусмотрены законом или договором. Одной их важнейших классификаций гражданских прав присуще деление их на вещные и обязательственные. Вещные права являются одними из важнейших гражданских прав, опосредствующих принадлежность вещей (телесного имущества) конкретным субъектам. В отличие от обязательственного, вещное право:

ь является разновидностью абсолютного права, т. е. обладателю такого права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его право на вещь;

ь вещными правами признаются только права, прямо предусмотренные нормами данной национальной системы гражданского права (замкнутый круг вещных прав);

ь объектом вещных прав всегда является индивидуально определенная вещь.

Ограниченные вещные права. Известные еще римскому частному праву вещные права не сразу прижились в отечественном праве, и до сих пор они не составляют достаточно цельной системы. Так, не смотря на расширение круга вещных прав вначале 1960-х гг. на основе трудов академика А.В. Бенедиктов и других ученых-юристов. Когда в гражданское законодательство было включено такое вещное право, как право оперативного управления государственным или иным общественным имуществом, разд. II ГК (ст. 209-306) называется не «Вещное право», а «Право собственности и другие вещные права». В соответствии со ст. 216 Гражданского кодекса вещными, наряду с правом собственности, признаны следующие права лиц, не являющихся собственниками:

ь право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 Гражданского кодекса);

ь право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 Гражданского кодекса);

ь сервитута (ст. 274, 277 Гражданского кодекса);

ь право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 Гражданского кодекса) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 Гражданского кодекса).

Этот перечень не является исчерпывающим. Так, за рамками указной статьи в качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, следует признать:

ь право залога (ст. 334 Гражданского кодекса);

ь право пользования жильем членами семьи собственника (ст. 292 Гражданского кодекса);

ь право фактического владельца, который, не будучи собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет этим имуществом как своим (ст. 234 Гражданского кодекса);

ь право учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 298 Гражданского кодекса).

1.1.2 Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости

Документы на землю делятся на правоудостоверяющие (правоподтверждающие) и правоустанавливающие.

Правоустанавливающие документы - это первоисточники, которые служат основанием выдачи правоудостоверяющего документа. Это первичное основание для государственной регистрации права на землю. Данные документы должны соответствовать законодательству, действовавшего во время их составления по месторасположению земельного участка. В таких документах должен быть указан вид права на землю, правообладатель, а также описание земельного участка, которое позволяет однозначно истолковать и идентифицировать конкретный земельный участок.

К правоустанавливающим документам на земельные участки относятся:

ь свидетельства о праве на наследство;

ь акты и договоры приема-передачи к ним: приватизация, купля-продажа, мена, дарение и др.);

ь вступившие в законную силу решения судов (также утвержденное судом мировое соглашение);

ь постановления, распоряжения, решения, акты о предоставлении или выделении земельных участков органов государственной власти, органов местного самоуправления (их должностных лиц);

Стоит помнить, что выданные БТИ, органами местного самоуправления свидетельства о внесении в реестр собственников, правовой регистрации и др., сами по себе не правоустанавливающие документы. Они могут быть только приобщенными к документам, являющимися основанием для перехода и возникновения прав на земельный участок.

К правоудостоверяющим документам на земельные участки относятся:

ь свидетельство о праве собственности на земельный участок (также договор аренды земель сельхоз. назначения и договора передачи сельскохозяйственных земель во временное пользование) с приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;

ь свидетельство на право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

ь свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

ь государственный акт на право собственности, постоянного (без срока давности) пользования определенным земельным участком, пожизненного наследуемого владения.

Основными документами на владение землей являются правоустанавливающие документы, свидетельство о государственной регистрации права и, конечно, кадастровый план данного земельного участка.

Совершение сделок с недвижимостью всегда требует наличия квалифицированной помощи. Самостоятельно разобраться во всех юридических нюансах, требуемой документации практически невозможно.

Также к профессиональным юристам обращаться следует, если необходима помощь в получении ипотеки. Так Вы оградите себя от рисков появления разнообразных проблем в перспективе.

1.2 Характеристика доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости, отражает в себе:

· Качество и количество подходов, который объект недвижимости может перенести в течении своего срока службы;

· Риски, характерные для объекта недвижимости;

Доходный подход используется при определении:

· Инвестиционная стоимость, поскольку потенциальный инвестор не заплатит большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

· Рыночная стоимость

В рамках доходного подхода можно использовать 2 метода:

ь Прямой капитализации подходов

ь Дисконтированных денежных потоков

Стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерно для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования доходов.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков - доход от его предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

Ш Возможность отразить действительные намерения покупателя;

Ш Тип, качество о обширность информации на основе которой проводится анализ;

Ш Способность учитывать конкурентные колебания;

Ш Способность учитывать особенности объекта (местоположение, размер, потенциальная доходность)

1.2.1 Метод капитализации доходов

Метод капитализации используется:

ь Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

ь Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами;

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий,

Сооружений, земельных участков, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула имеет следующий вид:

С = ;

Где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

R- Коэффициент капитализации (%)

Таким образом метод капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

ь Нестабильность потоков доходов

ь Если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы оценки методом капитализации:

ь Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и эффективном использовании;

ь Расчет ставки капитализации;

ь Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов:

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода:

Оценщик недвижимости работает по следующим уровня дохода:

ь ПВД (потенциальный валовой подход)

ь ДВД (действительный валовой подход)

ь ЧОД (чистый операционный подход)

ь ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=SC; где S-площадь, сдаваемая в аренду, м;

С = арендная ставка за 1м;

Аренда-предоставление арендатору (нанимателю)имущество за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Одним из основных нормативно правовых актов является Гражданский кодекс РФ, гл. 34.Величина арендной ставки зависит от местоположения, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды. Арендные ставки бывают:

ь Контрактными (определяемые договором об аренде);

ь Рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе);

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающею на рынке аналогичных объектов недвижимости т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатель согласился бы сдать, а арендатор согласился бы взять это имущество аренду, что представляет собой сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу недвижимостью владеет, распоряжается, пользуется сам владелец.

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных прав арендателя. В этом случаи оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения их заключения. Все арендные договора делятся на 3 группы:

ь С фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

ь С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

ь С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендного имущества)

Действительный валовой доход-потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользовании площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Рассчитывает по формуле:

ДВД = ПВД - Потери + прочие доходы

Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действий одного арендного договора и заключения следующего (период в течение которого единицы объект недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (К) объекта недвижимости. Рассчитывается по формуле:

К=;

где Д-доля единицы объекта недвижимости, по которой в течение года перезаключаются договора;

Т - средний период в течение, которого единица объекта недвижимости свободна;

N - Число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования определяется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможностей загрузки площадей в будущем, которая зависит от факторов:

ь Общеэкономической ситуации;

ь Перспектив развития региона;

ь Стадия цикла рынка недвижимости;

Соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте недвижимости;

Коэффициент загрузки зависит от разных типов недвижимости. При эксплуатации необходимо поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть расходов является постоянной или не зависящей от уровня загрузки.

К =1 - К

Оценщик делает поправки при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу( в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе)

Коэффициент при сборе платежей

(К)=;

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировки для прогнозирования величины действительного валового дохода:

Где К-коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П-потери при сборе арендной платы;

П-потери от недоиспользования арендных платежей;

ПВД-потенциальный валовой доход;

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть и прочие доходы.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных расходов.



ЧОД=ДВД-ОР

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

ь Условно-постоянные;

ь Условно-переменный или эксплуатационные;

ь Расходы на замещение, или резервы;

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

ь С учетом возмещения капитальных затрат;

ь Метод, связанный с инвестицией, или техника инвестиционной группы;

ь Метод прямой капитализации;

Определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ь Ставки доходности инвестиции (капитала)являющиеся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других фактов, связанные с конкурентными инвестициями;

ь Нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот коэффициент капитализации применяется к изнашиваемой части активов.

Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

ь Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

ь Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда)

ь Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда)

недвижимость доходный затратный сравнительный

1.2.2 Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтировании денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случаи получении от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты и поступления. Применяется метод ДДП когда:

ь Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

ь Имеются данные позволяющие опознать размер будущих потоков денежных от недвижимости;

ь Потоки, доходов и расходов носят сезонный характер;

ь Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

ь Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие)

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего их прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

ь Длительность прогнозного периода;

ь Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ь Ставка дисконтирования;

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменений денежных потоков на более долгий срок. В России средней величиной прогнозированного периода будет 3-5 лет. Это реальный срок на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, требует:

ь Тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

ь Изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменение его основных характеристик;

ь Прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах;

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов доходов от объекта:

ь Потенциальный валовой доход;

ь Действительный валовой доход:

ь Чистый операционный доход;

ь Денежный поток до уплаты налогов;

ь Денежный поток после уплаты налогов;

На практики оценщик вместо денежных потоков дисконтирует доходы:

ь ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);

ь Чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;

ь Облагаемую налогом прибыль;

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

ь Денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

ь Понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как « капиталовложение» и « долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли.

ь Показатели прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенные в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств.

ь Денежный поток-показатель достигнутых результатов, как для самого владельца, как и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков, поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счет владельца.

3. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск-доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставки дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинокого исчислять

1.3 Характеристика сравнительного подхода

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используются ряд количественных и качественных методов выделение элементов сравнение и измерение корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1-й этап. Изучает состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенного того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выделяются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

ь Назначению использования

ь Качеству

ь Передаваемым правам

ь Местоположению

ь Физическим характеристикам

Сходные субъекты по:

ь Платежеспособности

ь Возможностям финансирования

ь Инвестиционной мотивации

Сопоставимые объекты должны относится к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляется на типичных для данного сегмента условий:

ь Сроки окупаемости

ь Независимости субъектов сделки

ь Инвестиционной мотивации

1.3.1 Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способ расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Классификация поправок:

1. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

2. Стоимостные поправки

Ш Денежные поправки, вносимые к единице сравнения(1 га, единица плотности,1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше оцениваемого аналога, ели хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

Ш Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимых к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских построек, стоянок автотранспорта).

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

Ш Методы, основанные на анализе парных продаж;

Ш Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Ш Статистические методы;

Метод парных продаж. Под парной продажи подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющие точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположение), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта аналога.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов и внесения поправок, обычно процентных, составляют субъективное мнения эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже и лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические метода расчета поправок. Суть метода корреляционно-регриссионного состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменение каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предлагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

1.3.2 Подбор объектов аналогов

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости Оценщиком анализируются доступные источники ценовой информации, в т.ч. объявления о продаже недвижимости. Оценщиком при расчете стоимости объектов недвижимости подбираются наиболее близкие по своим характеристикам, качеству объекты недвижимости, выставленные на продажу.

Основным ключевым моментом (ценообразующим фактором) при оценке недвижимости выступает местоположение объекта недвижимости. Таким образом, подбираемые аналоги для оценки объекта недвижимости должны быть схожи с оцениваемым объектом по качеству местоположения.

Следующим важным ценообразующим фактором является назначение объекта недвижимости: это может быть офис, торговое помещение, производственное помещение или склад, помещение свободного назначения. Таким образом, подбираемые аналоги для оценки объекта недвижимости должны быть схожи с оцениваемым объектом по качеству местоположения.

Также анализируются такие важные факторы, как материал стен, состояние здания, состояние помещений, площадь объекта недвижимости и пр. Оценщиком в процессе подбора аналогов необходимо учесть все эти факторы в максимальной степени, чтобы выбрать наиболее близкий аналог к оцениваемому объекту.

После того, как Оценщиком выбраны наиболее близкие аналоги для сравнения, Оценщик производит корректировки выбранных аналогов для еще более «близкой похожести» аналогов и объекта оценки. После данных процедур Оценщик может вывести рыночную стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода.

1.4 Характеристика затратного подхода

Затратный подход Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 года №519 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Процедура оценки бизнеса затратным подходом заключается в выявлении неучтенных (функционирующих и/или нефункционирующих) активов и переоценке всех располагаемых компанией активов по рыночной стоимости. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. С целью приведения балансовой стоимости активов и обязательств к рыночной стоимости проводится корректировка баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия, которая равна разнице между активами и обязательствами. Из изложенного выше следуют основные преимущества и недостатки затратного подхода. Основное преимущество затратного подхода в том, что он в своей большей части он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее абстрактен. Основной недостаток заключается в том, что он не учитывает будущие возможности бизнеса предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методы, например метод ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании. Но, несмотря на свои недостатки, затратный подход к оценке предприятия в условиях переходной экономики наиболее актуален (по сравнению с доходным и сравнительным подходами). Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (имущественных) подходов к оценке стоимости предприятия.

1.4.1 Виды износов

Дадим определение износа для последующей его классификации.

Износ имущества - снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости:

ь физический,

ь функциональный,

ь внешний.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости вне меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Физический износ имущества - износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональный износ имущества - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Внешний износ имущества - износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимости.



2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.2 Основные факты и выводы

Право собственности включает право владения, пользования и распоряжение имущества. Собственник вправе совершать в отношении своего имущества любимые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом. (Гражданский Кодекс РФ, часть 1, ст. 209)

2.1.1 Цель оценки

Целью настоящей оценки является рыночной стоимости

2.1.2 Предлагаемое использование результатов оценки

Результаты оценки будут использованы для целей кредитования

2.1.3 Ограничения, связанные с предлагаемым использованием результатов оценки

Ограничения, кроме установленных законодательством РФ, отсутствуют. Согласно федеральным стандартам оценки Отчет действительный для целей сделки не более шести месяцев с даты составления отчета, при этом с даты оценки до даты составления отчета должно пройти не более трех месяцев.

2.1.4 Виды стоимости

В качестве оцениваемых зафиксированы рыночная, ликвидационная и прогнозная стоимость. Рыночная стоимость-наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

ь Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

ь Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ь Объект оценки предоставлен на открытом рынке посредствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектах оценки;

ь Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки чьей-либо стороны не было;

ь Платеж за объект оценки выражен в денежной форме

Ликвидационная стоимость-это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершать сделку по отчуждения имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июня 1998 г. №135-ФЗ (ред. От 30.06.2008 г.)

Прогнозная стоимость-стоимость объекта оценки, который может быть отчужден через 12 месяцев после даты оценки (на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства)



2.1.5 Дата оценки период проведения оценки

Дата оценки, дата осмотра

Период проведения оценки

Датой оценки (дата проведения оценки, датой определения стоимости) является дата по состоянию на которую определяется стоимость объекта.

(Федеральный стандарт оценки « Общие понятия оценки, подходы и требования к поведению оценки (ФСО №-1)» утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №256)

2.1.6 Дата составления и порядковый номер отчета

В системе нумерации Оценщика настоящий отчет имеет номер. Датой составления отчета является.

2.1.7 Перечень документов, используемых Оценщиком

Оценка проводилась на основании следующих документов (копии документов приведены в Приложении к отчету.

2.1.8 Содержание и объем работ, используемых для проведения оценки

В процессе оценки были выполнены следующие работы:

ь Сбор информации о составе, размерах, техническом состоянии и способе использования оцениваемого имущества;

ь Интервьюирование собственника и представителей различных служб с целью сбора информации о состоянии и эксплуатационных характеристиках объекта;

ь Анализ местоположения объекта оценки;

ь Анализ рынка объекта оценки;

ь Оценка стоимости объекта с использованием выбранных подходов;

ь Обобщение результатов, полученных различными подходами к оценки и вывод итоговой величины объекта оценки;

ь Подготовка отчета об оценки

2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

2.2.1. Сведения о заказчике оценки

2.2.2 Сведения об оценщике

Оценщик участвующий в составлении и подписавший настоящий отчет

2.2.3 Сведения о собственности объекта оценки

Основные сведения о собственности объекта оценки представляет таблица 4.

2.2.4 Допущения и ограниченные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Отчет об оценки подготовлен в соответствии со следующими допущениями и ограничениями:

ь Оценщик исходил из того, что предоставленная исходная информация является точной и правдивой. Информация, полученная от заказчика и сторонних специалистов, представляется достоверной. Тем не менее, оценщик не дает гарантии или иные формы подтверждения ее полной достоверности.

ь Оценщик не проводил: инвентаризацию имущества, аудиторскую проверку бухгалтерской документации и юридическую проверку подлинности предоставленных документов;

ь Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций и не отвечает в суде по данном у отчету, за исключением случаев, оговариваемые отдельными договорами;

ь Отчет или его части могут быть использованы Заказчиком только в соответствии с целью и предлагаемым использованием результата оценки;

ь Заключения о стоимости, содержащиеся в отчете, относится к объекту оценки в целом, любое соотнесение частей стоимости, с частью объекта является неправомерным;

ь Заключение стоимости действительно только на дату оценки и базируется на рыночной ситуации на дату оценки, которая с течением времени может измениться;

ь Оценка проведена исходя их того объема информации, характеризующей объект оценки, который предоставлен заказчиком;

ь Все расчеты в рамках данного отчета проводились с использованием встроенных средств программ Exsel из пакета Microsoft Office и программы Numbers из пакета Apple iWorks. Результаты отчета приведены в удобной для восприятия форме (округление с точностью, абсолютной величины числа), однако сами расчеты выполнялись без округления с точностью, определяющейся внутренней архитектурой указанных программ (если в тексте отчета не указано другое)

Размещено на Allbest.ru

...