Рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики - рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Целью курсовой работы является анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России и определении основных направлений его развития.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предметом исследования - система экономических отношений действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.



Глава 1. Теоретические основы исследования рынка недвижимости

1.1 Рынок недвижимости - понятие, основные сегменты, функции и участники

Недвижимость как экономическая категория представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся здания и сооружения различного назначения вместе с земельными участками, а также участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

В нашей стране долгое время понятие недвижимого имущества было исключено из юридического оборота. И только с началом реформ стало очевидно, что без развития рынка недвижимости, являющегося одним из базовых элементов рыночной экономики, её эффективное функционирование невозможно. недвижимость спрос предложение цена

После ведения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни.

Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения.

Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

Недвижимость - объект экономических и государственных интересов.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие.

· Рынок земли (земельных участков);

· Рынок жилья;

· Рынок нежилых помещений;

· Рынок промышленной недвижимости.

Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продажи объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основой продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

1.2 Исследование факторов спроса и предложения на рынке недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Следует иметь в виду, что спрос на недвижимость может быть изменчив. При этом почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию с тем, чтобы узаконить куплю-продажу соответствующих объектов.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее значимые следующие их группы:

1.Экономические:

· уровень и динамика доходов населения;

· дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

· уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

· доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

· состояние альтернативных и смежных рынков;

· цены на рынке недвижимости;

· уровень арендной платы;

· риски инвестиций в недвижимость;

· стоимость строительства;

· цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2.Социальные

· уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

· образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

· уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

· уровень и тенденции преступности.

3. Административные:

· налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

· зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

· правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

· правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

4. Условия окружающей среды:

· уровень развития социальной инфраструктуры;

· обеспеченность транспортными сетями;

· экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, находясь в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. Это отражается в отрицательном наклоне кривой спроса.

Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении цен. Это связано с длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного производства (строительства или реконструкции) недвижимости или ее уничтожения (за счет амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса и его структуры. В связи с этим в краткосрочном периоде предложение недвижимости не зависит от цены, по которой продаются объекты.

В долгосрочном периоде прямая предложения недвижимости будет выглядеть как кривая с положительным наклоном, т.к. становится возможным учесть результаты воздействия инвестиций. При построении кривой предложения в долгосрочном периоде учитываются равновесные значения показателей рынка недвижимости через определенные отрезки времени.

1.3 Формирование цены на объект недвижимости

Согласно постулатам экономической теории, колебания основных параметров рынка должны сразу отражаться на цене. Применительно к рынку недвижимости это означало бы, что при изменении стоимости объекта недвижимости должна немедленно измениться и его цена. Однако динамика рынка недвижимости и механизм формирования цен на нем опровергает это утверждение.

Цена объекта недвижимости - сумма денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за конкретный объект недвижимости с учетом его стоимости, цен предыдущих сделок и рациональных ожиданий субъектов. Таким образом, в зависимости от денежной оценки объекта недвижимости продавцом или покупателем на рынке изначально формируются две цены: цена предложения и цена спроса. До этого момента, пока продавцы и покупатели не договорятся о цене, по которой объект будет реализован, цены спроса и предложения неравновесные, т.е. не совпадают.

Равновесная цена на рынке недвижимости (цена сделки) - такая цена, по которой продавцы и покупатели удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.

Уникальность и стационарность товара на рынке недвижимости являются причинами того, что данный рынок крайне редко достигает равновесия спроса и предложения. Чаще общее равновесие на рынке складывается из равновесных цен конкретных операций, которые могут сильно различаться от сделки к сделке. Таким образом, обычно существует достаточно значительный, по сравнению с другими товарными рынками, ценовой лаг - интервал цен, в котором выставляемый товар может найти своего покупателя. Этот лаг является еще одной особенностью рынка недвижимости.

Большое значение на рынке недвижимости имеет учет таких понятий, как время позиционирования (или экспозиции) и изменение ликвидности.

Время позиционирования (временной лаг) - период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке, с момента выставления его продавцом на продажу до момента оплаты его покупателем и подачи документов на регистрацию. Данное понятие является основой для определения степени ликвидности объектов недвижимости в данный конкретный момент времени, т.е. того, насколько быстро объект недвижимости может быть «превращен» в деньги.

Время позиционирования объекта на рынке зависит от общего состояния экономики. Это состояние характеризуется, в частности, показателями финансового рынка и показателями, связанными с благосостоянием населения - изменением личного дохода и занятости.

При неблагоприятном изменении макроэкономических показателей (например, при росте процентной ставки) продавцы недвижимости не спешат снижать цены. Из-за этого увеличивается время позиционирования объекта на рынке, а количество сделок сокращается (т.е. ликвидность объектов недвижимости снижается). В противоположной ситуации происходит плавный рост цен, сокращения сроков позиционирования и рост ликвидности объектов.

Благодаря инерционности рынка недвижимости удается избежать резких колебаний спроса и предложения. До некоторой степени этот показатель, время позиционирования объекта на рынке, в динамике может рассматриваться в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Отличительной особенностью рынка недвижимости является необходимость государственной регистрации сделок.

Действительно, сделки с недвижимостью необходимо регистрировать. Но вот вопрос: есть ли разница между объектами недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой перерегистрируются от одного собственника к другому?

Очевидной разницы нет: количество процедур регистрации на качественные характеристики объекта не влияет. Однако разница проявляется в том, что только что созданный объект недвижимости, впервые проходящий процедуру регистрации, представляет первичный рынок недвижимости, а тот объект, который к моменту сделки уже находился в чьей-то собственности, «оборачивается» на вторичном рынке.

Таким образом:

Первичный рынок недвижимости - рынок, на котором обращаются вновь созданные или впервые предлагающиеся к продаже (например, в результате приватизации) объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости - рынок таких объектов недвижимости, права на которые ранее уже были зарегистрированы в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Доля первичного или вторичного рынков недвижимости в структуре рынка зависит от того, насколько активно в данном регионе ведется инвестиционно-строительная политика. Высокая доля первичного рынка характерна для развивающихся, экономически активных регионов, привлекательных для инвестиций. Рост производства, хорошие условия для развития бизнеса влекут за собой рост занятости и необходимость строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, коммерческой недвижимости, объектов соцкультбыта и т.д. Соответственно низкая доля первичного рынка позволяет задуматься об эффективности инвестиционной политики властей.

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости также во многом зависит от доли того или иного рынка в структуре всего рынка недвижимости данного региона. Традиционно цены на первичном рынке на 10-30% ниже, чем на вторичном.

Однако если имеется дефицит объектов с определенным набором характеристик (например, если на рынке коммерческой недвижимости не хватает качественных офисов класса В), то цена на них на первичном рынке может даже превышать цены на похожие объекты на вторичном рынке.

К тому же необходимость дополнительных инвестиций в только что построенный объект (ремонт в квартирах, сдаваемых без отделки, подключение телефона и т.п.) в конечном итоге приводит к удорожанию такого объекта по сравнению с аналогичными объектами на вторичном рынке.

Поэтому нельзя однозначно сказать, какой из рынков первичный или вторичный, лучше. Все зависит от потребительских предпочтений самих покупателей. Если говорить о рынке жилья, то здесь одному будет важна престижность и историческая ценность подбираемого объекта, другому - возможность быстро переехать в купленную квартиру. Они выберут жилье на вторичном рынке. Третий ценит комфорт, техническую оснащенность и возможность планировки квартиры по своему усмотрению. При этом вопрос скорейшего переселения перед ним не стоит. Ему будет выгоднее купить квартиру в строящемся доме.

В целом же первичный и вторичный рынки недвижимости тесно связаны. Если на первичном рынке наблюдается кризис, его последствия не могут не затронуть вторичного рынка. Видя, что имеется риск «замораживания» строящихся объектов и срыва сроков их сдачи, покупатели будут подбирать необходимые им объекты на вторичном рынке.

Доля операций на вторичном рынке в общем объеме операций возрастет, рост спроса вызовет рост цен. В свою очередь, застройщики начнут «перетягивать» к себе клиентов предложениями о снижении цен и скидками. Отток покупателей с вторичного рынка вынудит продавцов снижать цены. Если эти ценовые колебания не сопровождаются какими-либо кризисными явлениями в других отраслях экономики, равновесие спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлено.



Глава 2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Существует 4 фактора:

1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

2.1 Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:

-сравнительный;

-доходный;

-затратный.

Доходный подход. Для того чтобы сегодня принять решение по поводу соответствия стоимости некоторого объекта определенным критериям, необходимо научиться определять будущие доходы или иные преимущества от владения, пользования и распоряжения данным объектом недвижимости.

При применении этого подхода анализируется прежде всего возможность для собственника недвижимости получать определенный доход от ее эксплуатации в течение определенного периода и дополнительный доход от ее последующей продажи в будущем (реверсии).

Для оценки стоимости любой доходной недвижимости, включая земельные участки, наиболее часто применяют технику капитализации доходов (ренты). Эту технику реализуют несколькими способами.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом соответствующих рисков (на момент оценки или определенную перспективу) сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту. В результате можно получить оценку текущей стоимости «чистого» денежного потока и приравнять ее к стоимости объекта.

Считается, что метод прямой капитализации наиболее применим к таким объектам, которые приносят доход со стабильно предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. В других ситуациях используют более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков.

Доходный подход при оценке рыночной стоимости объектов городской недвижимости обычно реализуется в следующей последовательности:

· прогнозирование потока будущих доходов (как по величине, так и по характеру их распределения во времени);

· капитализация потока будущих доходов с учетом затрат.

Будущие доходы, получаемые при использовании оцениваемого объекта недвижимости, обычно делят на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности собственника объекта (в том числе в результате его сдачи в аренду) и доходы от реверсии (его продажи в будущем).

Доходный подход - оценка дохода от эксплуатации и дополнительного дохода от последующей продажи.

Затратный подход. При оценке в соответствии с этим подходом стоимость земельного участка складывается со стоимостью его конкретных, индивидуальных улучшений (зданий, сооружений) и соответствующей долей улучшения макроуровня - урбанизированной среды, в которой он находится. Итоговое значение стоимости собственно земельного участка оценивается отдельно.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости обычно реализуются в виде следующих действий:

· укрупненный анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;

· определение стоимости земельного участка;

· определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;

· определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

· определение рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса на основе затратного подхода как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем зданий и сооружений за минусом их накопленного износа.

Применение затратного подхода очевидно необходимо и полностью оправданно при анализе и оценке объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Затратный подход также достаточно эффективен при оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его успешно применяют при оценке земельно-имущественных комплексов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, а также при оценке специальных зданий и сооружений.

Затратный подход - оценка стоимости земельного участка и произведенных улучшений.

Рыночный (сравнительный, сопоставительный) подход. Этот подход применим, когда существует развитый рынок недвижимости, включая землю, реальные сделки совершаются надлежащим образом, а цены формируются в равновесных рыночных условиях. В такой ситуации задача оценщика заключается в том, чтобы проанализировать максимум информации этого рынка, сравнить аналогичные сделки и таким образом получить данные о возможной стоимости оцениваемого объекта. При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование объектов-аналогов.

Последовательность действий оценщика при применении данного подхода примерно следующая.

- Выделяются данные о характеристиках сделок с сопоставимыми объектами на соответствующем секторе рынка недвижимости.

- Производится проверка собранной информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлтерских компании; выявление специфических условий продажи и возможных обременений различного характера.

- Вносятся необходимые корректировки стоимости объекта оценки по отношению к объектам-аналогам.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости методом сравнения продаж часто используются методы математической статистики с достаточно детальной параметризацией основных характеристик оцениваемого объекта и выявленных аналогов при различных способах их сопоставления и алгоритмах построения итоговой оценки.

Рыночный подход - оценка объекта исходя из стоимости объектов-аналогов при наиболее эффективном использовании.

В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым.

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития - этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита).

Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т. п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени - к земле.



Глава 3. Исследования российского рынка недвижимости. Прогноз на 2013-2015 год

Сегодня нас интересует прогноз по рынку недвижимости, а именно будет ли расти цена на недвижимость в 2013 году. Какая же ситуация будет на рынке недвижимости в 2013 году? В принципе эта тема всегда была актуальной во все времена. На этот вопрос много информации нам дают банки, отраслевые ассоциации, агентства недвижимости, т.е. это все эксперты в данной области. Специалисты аналитических центров Москвы и Питера, а также регионов говорят о том, что цены на недвижимость, которые были на стабильном уровне. Ситуация на рынке недвижимости в 2013 году уже не будут на прежнем уровне. Значит, вряд ли удастся избежать роста цен на жилье.

Недвижимость для жилья

По росту цен как всегда лидируют Москва, а также Санкт-Петербург - цены ориентировочно поднимутся на 10 -- 13%.

В Москве начнут возводить около 3 млн. кв. м. в год. Городская недвижимость будет стоить до 10 тысяч долларов за один квадратный метр. Однокомнатная квартира будет стоить примерно 350 тысяч долларов, двухкомнатная - 700 тысяч долларов. Через пять лет однокомнатную квартиру эконом класса можно будет арендовать за 2 тысячи долларов. Кредитование населения увеличивается, это подтолкнуло бы рынок вверх, но в настоящий момент идет повышение кредитных ставок по ипотечным кредитам. Московский рынок никогда не пойдет в низ, идет сокращение нового жилья, растущие налоги на жилье не такие уж и критичные. Анализ рынка недвижимости показывает, что на московском рынке жилья больших колебаний не будет, в ближайшем будущем. Один квадратный метр жилой недвижимости будет стоить 10 тысяч долларов. Что получается, однокомнатная квартира эконом класса на окраине Москвы, которая сейчас стоит около 220 тысяч долларов, в 2013 году составит примерно 300 тысяч долларов. Сейчас ценовой порог установлен 20 тысяч долларов за 1 кв. м. - в будущем это будет 50 тысяч долларов.

За текущий год рынок недвижимости в России, а именно в регионах РФ показывает, что рост цен на жилье незначительный. Как в принципе обстояло дело и в предыдущем году. Аналитики на следующий год прогнозируют небольшой рост цен на недвижимость в Приморском крае и Владивостоке, составит 7-10 %. А также такая же картина будет и в городе Сочи. Это связано с проведением зимней олимпиады в 2014 году. А что касается остальных регионов России, как говорится, чем дальше от Москвы, тем меньше изменений. В процентном соотношении рост цен на недвижимость в 2013 году составит примерно - 3-4 %.

Коммерческая недвижимость

Недвижимость состоит из двух секторов: коммерческая и жилая недвижимость. Частные дома, коттеджи, квартиры относятся к жилой недвижимости. Помещения под офис, помещения под склад, а также для торговли и гостиницы относятся к коммерческой недвижимости. И соответственно цена на данных рынках различается. Разная ценовая политика из-за того, что очень много факторов влияющие на эти рынки. Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости -- это спрос и предложение. Факторы, влияющие на коммерческую недвижимость: зависимость компаний, которые владеют коммерческой недвижимостью от других компаний, инфляция влияет на потребление услуг, политика государства часто меняется.

Что же касается рынка коммерческой недвижимости, то по прогнозам к концу 2013 года мы увидим значительный скачок цен. Большой интерес к такой недвижимости России демонстрируют иностранные инвесторы. Торговые центры и офисы - одно из главных вложений иностранных покупателей. Складские помещения пользуются малым спросом, хотя и имеют достаточно высокую доходность, но уровень вакантных площадей низок.

В коммерческой недвижимости большим спросом пользуются офисные помещения, и этот спрос растет с каждым годом, только качество офисов оставляет желать лучшего и поэтому соответственно растут к ним требования. Бизнес центры - вот где основной спрос на офисы. В Российской Федерации, цена аренды такого офиса рассчитывается иначе, чем за рубежом. На Западе рассчитывают по специально разработанной методике. А в России владельцы бизнес центров устанавливают среднюю цену самостоятельно по схожим ценам площадям, расположенных в данном регионе.

Цена арендуемого офисного помещения в Москве разнится с ценой арендуемого офисного помещения в Подмосковье, не говоря уже о других крупных городах России. Это связано с тем, что в Москве по заявлению властей запретили строительство офисов.

В последнее время очень популярными стали торговые помещения. Для инвестиций это очень привлекательная область, т.к. в этом сегменте огромная покупательная способность. Население предпочитает ходить в более крупные торговые центры, чем в мелкие магазины. Причина этого - все в одном месте и товары в большом количестве, причем товары разнообразные. А также качество обслуживания на высоком уровне, да и цены там порой ниже, чем в магазинах. Еще чем привлекают торговые центры - предоставлением развлекательных услуг. Такие центры расположены в основном на МКАДе. Появились они не так давно в 1998 году. Так как в Москве цена на землю очень высока, инвестировать стали ближайшее Подмосковье. Низкая цена земли в Подмосковье дает получать доход торговым центрам такой же, как и у московских, а иногда и больше. Все торговые центры можно выделить на три вида: около дорог крупных городов Подмосковья, пересечение транзитных трасс с МКАДом и на те, которые удалены от МКАДа.

Проанализируем каждый вид в отдельности. Первый вид торговых центров ориентирован на крупные Подмосковные города, второй вид торговых центров на жителей Москвы, а третий вид торговых центров на регионы России. Любые современные просторные торговые комплексы, располагаются в удобном районе, имеют парковку и стоянку. Каждый центр представляет с собой ряд магазинов: продуктовые, для детей, для дома, мебельные, магазины бытовой электроники. А также имеется развлекательная зона, площадь под офисы, зона питания.

На рынке коммерческой недвижимости для сегментов тенденции общие для всех. Значит, особенности рынка складских помещений схожи с рынком офисов. Центры формирования рынка складских помещений - Москва, Санкт-Петербург, Подмосковье. В европейских странах этот рынок развивается по всей стране, но в России по регионам развитие достаточно низкое. В недалеком прошлом прошел бум строительства складских помещений, но сдана была всего лишь половина объектов из заявленных. Это и является причиной для того, чтобы повысить арендные ставки на складские помещения. А также в 2013 году возрастет стоимость качественных складских площадей, что влечет за собою повышение арендных ставок. Те тенденции, которые были еще в прошлом году, актуальны и сегодня. Следует отметить, что региональные рынки не теряют свою привлекательность, а наоборот он растет, но, несомненно, динамический и быстрорастущий остается московский рынок, но и за ним санкт-петербургский рынок. Анализируя положение на рынке, видно, что спрос превышает предложение. Спрос в основном на складские площади, которые имеют 5-10 тысяч квадратных метров. Что получается в итоге, в скором времени арендные ставки вырастут, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и строительство замедляется, спрос увеличивается, предложения уменьшаются, в регионах складские рынки только начнут потихоньку развиваются.

Что произойдет в 2013 году с рынком коммерческой недвижимости однозначно сказать нельзя. Но все-таки прогноз специалистов обнадеживает, должна произойти стагнация. Причина - заявление некоторых крупных розничных торговцев о продаже своей коммерческой недвижимости. Влияние высокой инфляции очевидно, так как сокращается употребительность продукции населения. Также стоит отметить, что крупные розничные компании в России переоценены, если сравнить с западными. В общем, цены и арендные ставки будут расти по всей коммерческой недвижимости, ценовые тенденции будут завесить от притока западных капиталов. А так как интерес к коммерческой недвижимости России растет, значит, поток зарубежных инвестиций увеличится. Крупные компании потихоньку перейдут на региональные рынки, чтобы занять высокие позиции. Но все же, резких изменений ожидать, пока не стоит.

Загородная недвижимость

Анализ рынка загородной недвижимости показывает, что цены на подмосковном рынке будет зависеть от транспортной доступности, будет ли модернизация железной дороги, увеличится ли количество скоростных поездов. Все эти факторы дадут толчок поднятия цен на загородное жилье. Предложений за городом хватает и поэтому конкуренция высокая.

Сейчас много строится организованных коттеджных поселков. В этом секторе экономисты успешно ведут свой бизнес, а также девелоперские компании. Осень позади, наступает зима, хотя снега мы еще не видим, но подытожить уже можно. Различными экономическими источниками был проведен анализ загородного рынка. В текущем году период исследования составляет десять месяцев.

В настоящее время статистические данные приводят пример, что в Подмосковье существуют коттеджные поселки, в которых активно идет продажа недвижимости и насчитывается их около 400. Половина этих поселков находятся за пределами московской кольцевой автомобильной дороги примерно в сорока километрах. Статистика также говорит о том, что в настоящее время коттеджи и благоустроенные дома можно приобрести на всех направлениях от Москвы.

По прогнозам аналитической службы количество дач и коттеджных поселков, которые находятся дальше, чем сорок километров все больше и больше увеличивается. Все это потому, что в столице жилье стоит дорого, а это не всем по карману. В загородную недвижимость в нынешнее время инвестируется около 17%. Специалисты утверждают, что в 2013 году желающих инвестировать будет больше. Рентабельность загородной недвижимости имеет большой потенциал по сравнению с городской недвижимостью.

В некоторых направлениях есть проблемы с инфраструктурой. Если эти вопросы не решить кардинально, то ситуация ухудшиться и оно приведет к различному виду затрат: подключение электричества, газа, канализации, которые являются большими затратами для застройщика.

Та загородная недвижимость, которая находится за 100 километров от МКАДа, в цене повысится меньше, чем городская. Цена в этом сегменте рынка в ближайшем будущем увеличится где-то на 30%. Новый дом в поселке, с участком 15 соток будет стоить до 350 тысяч долларов. Соответственно необходимо некоторое время, чтобы проверить прогноз аналитиков.



Список используемой литературы

1 http://www.aup.ru Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Электронное пособие.

2. Недвижимость: Практическая энциклопедия, под ред. И.С. Радченко. - М. ГроссМедиа, 2075

3. http://www.dm-realty.ru Ирина Шувалова «Российский рынок недвижимости этапы становления и развития»

4.Кульц К. Девелопмент торговой недвижимости в России./ К. Кульц, Т. Матюшина, А. Панфилов. - М.: Молл Паблишинг Хаус, 2011.-216с.

5.Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости / В.В. Кущенко.- М.: Норма, 2012.

6.Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» / [Мазур И.И. и др.]; под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. - М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега - Л», 2011. - 928 с.

7.Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости/ И.П. Иваницкая, А. Яковлев.- М.: КноРус, 2010.

Размещено на Allbest.ru

...