Уровни анализа рынка недвижимости и основные нити его проведения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат

Уровни анализа рынка недвижимости и основные нити его проведения



1. Спрос и предложение на рынке недвижимости

спрос предложение недвижимость земельный

Спрос - это количество недвижимости, выраженное в квадратных метрах площади, либо в количестве единиц различных вариантов землепользования, которое покупатель желает приобрести или арендовать по определенной цене или рентной ставке за определенный период времени.

Закон спроса гласит, что при более высоких ценах покупательский спрос уменьшается, а при более низких растет, при условии, что все остальные факты остаются неизменными.

4 фактора производства: земля, труд, капитал, менеджмент.

Соотношение между ценой и количеством предложенного товара выражается в следующем: по мере роста цены на товар, уменьшается количество спроса и наоборот. По мере уменьшения цены - количество спроса увеличивается.

Предложение - это количество недвижимости, выраженное в квадратных метрах площади, либо в количестве единиц различных вариантов землепользования, которое владельцы желают продать или сдать по определенной цене или рентной ставке за определенный период времени

При равновесной цене говорят, что рынок пришел в равновесие. Закон предложения гласит, что количество, предложенное на продажу или аренду положительно соотносится с ценой. То есть большее количество предлагается на продажу по более высоким ценам и меньшее - по низким.

Коэффициент недоиспользованных помещений растет, если площади имеются в наличии по ценам, превышающим цену рыночного равновесия и наоборот - коэффициент недоиспользованных помещений понизится, если понизится цена на площади.

Соответственно, по ценам ниже равновесного уровня существует некоторый дефицит квадратных метров, сформированный соотношением предложения объектов недвижимости и количеством, которое покупатели хотели бы приобрести.

Таблица 1 Факторы спроса

Наименование фактора	Цель исследования
1. Экономическая база	Для оценки движущих сил в экономике и составления прогнозов роста
2. Число занятости	Для понимания движущих сил экономики, составления прогнозов роста, получения данных по спросу на промышленное и офисное пространство.
3. Численность населения	Для оценки емкости рынка, его структуры и оценки данных по спросу на жилое и торговое пространство.
4. Доход	Для оценки объема денежной массы, имеющийся на территории рынка.
5. Статус центрального места	Для оценки товаров, в которых рынок испытывает дефицит.
6. Географические разграничения	Для понимания структуры землепользования, для определения субтерритории, для формирования потенциальных возможностей.

Таблица 2 Факторы предложения

Наименование фактора	Цель исследования
1. Предлагаемая недвижимость	Для определения нехватки и излишка объектов недвижимости, для определения ценовых диапазонов и идентификации конкурентного объекта недвижимости.
2. Недоиспользование и поглощение (прирост), оборот продаж, уровень продаж и арендных ставок	Для оценки зависимости спроса и предложения, для составления прогнозов
3. Наличие земли под будущую застройку	Для определения будущего конкурентного землепользования
4. Владение о операционные затраты	Для установления цен на рынке недвижимости
5. Географические разграничения	Для идентификации субтерриторий, для определения местонахождения конкурентного землепользования.

Таблица 3 Прочие факторы

Наименование фактора	Цель исследования
1. Состояние экономики	Для оценки текущих тенденций и прогнозирования изменений
2. Индекс потребительских цен	Для формирования цен и доходности
3. Наличие финансирования	Для определения ресурсов, для формирования прогнозов
4. Затраты на строительство	Для формирования цен, определения ограничения на спрос и потенциальных источников капитала для инвестирования.
5. Зонирование	Для прогнозирования противоречий по конкретным видам землепользования.
6. Государственные стратегии	Для определения барьеров, благоприятных месторасположений и землепользования.
7. Наличие инфраструктуры	Для определения возможностей и ограничений по различным типам землепользования.
8. Муниципальные проекты	Для определения географических и психологических препятствий, их преодоления, для определения изменения инфраструктуры.
9. Налоги	Для установления цены и определения доходности.
10. Тенденции развития	Для оценки будущего спроса
11. Структура развития	Для прогнозирования роста и выбора благоприятного месторасположения.

Занятость в базовых отраслях называет число работающих, которые привносят на локальный рынок дополнительную денежную массу с других территорий и рынков.

Занятость в базовых отраслях относят к тем сегментам местной экономики, которые экспортируют товары и услуги на другие рынки

Занятость в не базовых отраслях имеет место в тех сегментах, где осуществляется циркуляция денег в пределах существующего рынка.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Одной из основных форм проведения анализа является определение типа и размера улучшений, которые требуется провести на конкретном неиспользуемом земельном участке. Оценка альтернатив планов застройки концентрируется на затратах строительства каждой альтернативы, на прогнозирование чистого операционного дохода на данном месторасположении и получение стоимости, которую может иметь участок при каждом альтернативном использовании. Стоимость земли основывается на ее продуктивности или способности давать доход при программе наиболее эффективного и наилучшего использования. Для того, чтобы земля была продуктивной, необходимо ее соотнести с трудом, капиталом, при некотором предпринимательском усилии. При этом затраты на труд, управление, содержание, функционирование и доход на инвестицию(капитальные затраты), обеспечивающие улучшение участка должны покрываться. В целом степень компенсации или альтернативная стоимость является ставкой дисконта или требуемой доходностью от использования производственных факторов. В виду того, что земля получает все, что остается от доходного потока стоимость ее рассматривают как остаточную. Недвижимая природа земли, являющаяся причиной остаточности ее дохода требует, чтобы земля использовалась наиболее эффективно. Только в этом случае она получает максимальный доход и соответственно максимальную стоимость.

Для иллюстрации рассмотрим пример земельного участка, расположенного к югу от торгового центра в городе с населением в 50 тыс. человек. По текущему зонированию разрешается легкая промышленность, оптовая торговля и использование под офисы. Предварительный анализ соседних участков дает следующие данные по трем наиболее вероятным альтернативам, являющимся законными, физически возможными и потенциально выгодными.

Таблица 4 Показатели

Финансовые данные	Использование земли
	Офисы	Торговый центр	Склад
Площадь здания (м2)	40 000	50 000	50 000
Себестоимость улучшений (на м2)	$100	$65	$50
Фактический арендный доход	$600 000	$495 000	$400 000
Операционные расходы	$114 500	$95 000	$74 500
Себестоимость здания	$4 000 000	$3 250 000	$2 500 000
Сумма, необходимая для амортизации себестоимости	$440 672	$358 046	$275 420
Чистый операционный доход	$485 500	$400 000	$325 500
Ежегодный остаток за землей	$44 828	$41 954	$50 080
Стоимость участка	$448 280	$419 540	$500 800

*Дополнительная информация по альтернативам указывает, что каждое альтерантивное использование имеет срок экономической жизни 25 лет и ставка дисконта 10%.

Заключение: склад имеет потенциал приносить остаточный доход от земли $50 080 в год, что больше других альтернативных использований. По сути застройщик, который строит склад может позволить себе заплатить за участок до $500 000 и иметь при этом прибыль с 10% нормой на инвестицию.

Недоиспользование и поглощение

В реальности всегда существует часть предложений пространства, которые в определенный момент не используются, и всегда требуется некоторое время для заполнения этой вакансии.

Недоиспользованием называют количество единиц, которые имеются в наличии, но не используются в данный момент времени.

Уровнем недоиспользования называется процент всех единиц, которые имеются в наличии, но не используются.

Недоиспользование и уровень недоиспользования можно представить на все рыночной основе(по общей территории рынка) либо по субтерриториям или для отдельных зданий.

Офисное здание имеет 100 000 м² для сдачи в аренду из которых 30 500 м² арендуется. Чему равен уровень недоиспользования?

Ответ: 72.5%

Определение уровня недоиспользования может решаться двумя способами:

1. По уровню полного недоиспользования

2. По среднему значению уровней недоиспользования зданий

Таблица 5 Уровень недоиспользования

Здания	Полное количество единиц	Полное количество арендуемых единиц	Недоиспользование	Уровень недоиспользования
1	112 500	20 000	92 500	82%
2	124 850	95 733	29 117	23%
3	72 500	70 000	2 500	3%
4	60 000	53000	7 000	12%
5	88 274	81000	7 274	8%
1 способ	458 124	319 733	138 391	30.21%
2 способ				25.6%

По второму способу вычисляется среднее значение по уровням недоиспользования зданий.

Поглощением называют количество единиц, которые становятся используемыми в течение определенного периода времени.

Поглощение представляется в виде полного количества поглощенных единиц, либо количество поглощенных единиц за период времени (как правило за год). Следует отметить, что поглощение является мерой спроса, хотя и представлено в единицах предложения. Для вычисления поглощения необходимо знать полное количество единиц, использующихся в начальный период времени и полное количество единиц на конец периода.

Единицы в конце года - единицы в начале года = единицы поглощения

Пример: на рынке существует 9 000 000 м² используемого офисного пространства на начало года и 10 000 000 м² в конце года. Поглощение составит 1 000 000 м².

Цикл на рынке недвижимости

Зависимость между спросом и предложением достаточно сложная. По мере увеличения спроса, предложение реагирует вдогонку. Продукт поставляется на рынок в то время, как его объем становится избыточным. Между тем, цены поднимаются или опускаются, уровни недоиспользования увеличиваются или уменьшаются, поглощение замедляется или ускоряется. Каждую из этих тенденций можно проследить и соотнести друг с другом, но в целом они образуют цикл спроса и предложения. Важным аспектом является понимание того, в какой точке цикла находится рынок, чтобы определить угрозы и возможности.

Ситуации, в которой недоиспользование относительно низкое, а спрос большой относительно предложения, арендная плата начинает подниматься. Это стимулирует новое строительство, а существующее ускоряется, поскольку застройщики желают воспользоваться высокой ценой единиц, которую поддерживает рынок. В последующем конкуренция среди застройщиков обычно приводит к избыточному предложению. Появляется высокий уровень недоиспользования, конкуренция цен приводит к снижению арендных плат и непосредственно цен, а так же к замедлению строительства, когда цены на единицы достигают уровня при котором строительство более невозможно или переходит за пределы периода поглощения. Далее следует период поглощения существующего предложения, пока уровень недоиспользования не понизится и цикл не начнется заново.

Определение положения цикла

При оценке состояния уровней недоиспользования, цен, строительных мощностей и поглощения можно характеризовать положение цикла на рынке. Кроме того для понимания цикла необходимо учесть наличие и стоимость финансирования, стоимость покупки земли, строительство, мощность инфраструктуры регулирования роста, административное регулирование роста, изменение экономической базы, миграции населения и работодателей, чтобы проследить или оценить угрозы и возможности.

Национальные и глобальные тенденции так же влияют на цикл недвижимости.

Положение цикла на рынке недвижимости можно определить путем тщательного отслеживания следующих ключевых показателей:

1. Недоиспользования

А) Если уровень недоиспользования понижается, то рынок входит в высшую точку цикла, где рынок разогревается.

Б) Если уровень недоиспользования повышается, то рынок входит в точки замедления цикла, где избыточное предложение должно быть поглощено прежде чем появятся новые возможности.

2. Цены и арендные платы

А) Если цены и арендные платы снижаются, то имеет место быть мягкая часть цикл, где предложение превышает спрос и рынок не поддерживать текущие цены и арендные платы.

Б) Если цены и стоимости арендных плат повышаются, то рынок нагревается по мере того, как спрос перегоняет предложение.

3. Новое строительство

А) Если новое строительство сужается, то цикл находится в фазе где предложение становится высоким по сравнению со спросом и рынок становится избыточным.

Б) Если строительство испытывает оживление, то это признак того, что спрос возвращается и вероятно появление новых возможностей.

Ключевые концепции анализа месторасположения и участка

1. Концепция месторасположения

В основе концепции лежит перспектива строительства (или застройки). Это может быть и субрынком с разграничением на физические границы. Это может быть территорией, определяемой критерием размещения какого-либо предприятия или муниципального органа. Это может быть конкретный участок и его окружение. В общем случае месторасположение определяется как общая территория, которая меньше по размеру всего рынка и больше конкретного участка. Оно разграничивается произвольно для проведения сравнения с другими альтернативными месторасположениями. Участок так же имеет месторасположение, но месторасположение может включать несколько участков с одинаковым общим отношением к другим территориям рынка.

2. Концепция субрынка

Субрынок с одной стороны представляет собой географическое деление более крупного рынка и разграничивается физическими и психологическими границами, артериями, которые отделяют его на карте от других подобных территорий. Это может быть сектор или квадрат, либо другой сегмент; с другой стороны субрынок является концентрацией деловой активности, функционирующей как отдельная единица в пределах более крупной экономической структуры всего рынка. Это может быть коридор или узел, или ряд коридоров или узлов в пределах более крупного рынка. Значение субрыночной концепции заключается в том, что она позволяет аналитику сузить диапазон анализа спроса и предложения, а так же сделать сравнения между географическими подразделениями рынка.

3. Концепция сервисной территории

Сервисная территория представляет собой географическую территорию, содержащую источники спроса и предложения, которые будут удовлетворяться или поступать от планируемого типа землепользования. Сервисная территория имеет только те границы, которые проводит аналитик на основе измеряемого критерия, определяемого целью анализа. Например, сервисную территорию трудоемкого перерабатывающего производства можно определить по источнику формирования рабочей силы. Сервисную территорию торгового центра можно определить по территории, охватывающей большую часть ее клиентов. Сервисную территорию с профилем жилого массива можно определить по расстоянию от основного центра, предоставляющего рабочие места до ядра этого жилого массива. Сервисную территорию бакалейного магазина можно определить по расстоянию, которое покупатели готовы преодолеть, чтобы сделать покупки. Сервисную территорию офисного здания можно определить по расстоянию, которое преодолевается его клиентами и временем пути, которое затрачивают его служащие. В каждом отдельном случае всегда существует возможность определения границ такой территории.

Концепция сервисной территории важна для анализа экономического обоснования конкретного землепользования в пределах месторасположения или участка. Поскольку данная концепция позволяет определить емкость деловых и трудовых ресурсов для обеспечения требований планируемого землепользования. Например, для предприятия розничной торговли может потребоваться сервисная территория в 10 000 домов и 20 минутной езды на автомобиле от участка. Если предполагаемый участок в пределах данного времени имеет только 7 000 домов, то проект экономического обоснования не имеет.

4. Концепция связующих звеньев

Данная концепция формирует связь между использованием земли и другими компонентами рынка или субрынка. Предметом рассмотрения данной концепции является оценка как «на входе» работодатели, сырье, ресурсы, информация, преимущество доходят до данного месторасположения из других территорий рынка. И как на выходе конечная продукция или услуги доходят из данного месторасположения до других территорий рынка. Связующие звенья можно анализировать по тому, сколько времени потребуется, чтобы преодолеть расстояние от одного месторасположения до другого. По расстоянию между месторасположениями, по затратам на транспортировку, и по «легкости связи». Простым примером связующего звена является система, которая позволяет работнику оптимально добраться из дома на работу. Чтобы добраться до работы, ему необходимо покрыть расстояние в системе транспортного каркаса территории, затратить определенное время, денежные ресурсы, преодолеть скопление транспорта, испытать нервные усилия в пути. Заработная плата работника является вкладом (вход в эту систему), а труд, как результат деятельности, является выходом. Жилище работника имеет связующие элементы, где его дети посещают школу, приобретает продукты и реализует досуг. При изучении связующих звеньев месторасположения, необходимо определить места, с которыми данное месторасположение имеет некоторую степень взаимозависимости. При этом необходимо сформировать ресурс, который характеризует связующее звено по расстоянию, времени, затратам и легкости связи.

Основные факторы анализа месторасположения

Основная группа факторов:

1. Географические

2. Демографические

3. Экономические

Географические факторы

Цель их исследования: оценить сильные и слабые стороны конкурентоспособности месторасположения.

Структура географических факторов: физические элементы, связующие звенья и структурное содержание.

К физическим элементам относятся: границы, барьеры, артерии, неосвоенная земля.

Цель исследования физических элементов: для определения границ, содержания анализа и сравнения.

К связующим звеньям относятся: дорожная система, транспортная сеть, центры розничной торговли, районы как источники-потребителей, район как источник рабочей силы, поставщики, сырье, коммунальные службы, муниципальные службы, медицинские учреждения, учреждения культуры, учебные заведения, центры досуга, использование сопредельной территории, конкурирующее землепользование.

Цель исследования: для понимания как местоположение функционирует и взаимодействует с остальной частью рынка или субрынка.

К структурам относятся: транспортные структуры, административные, исторические, тип землепользования, векторы роста.

Цель анализа: оценка текущей конфигурации основных элементов, тенденции их развития и оценка их влияния на формирование возможностей.

Демографические и экономические факторы

Численность населения, занятость, доход, заработная плата, цены на недвижимость, стоимость жилья, объем продаж, структура налогообложения, уровень потенциального спроса, соседние территории, наиболее эффективное использование.

Цель изучения: для сравнения и оценки сильных и слабых сторон данного месторасположения, по сравнению с другими месторасположениями и в инвестиционных целях для принятия решения.

Основные факторы анализа участка

1. Факторы подъездных путей

Для определения пригодности текущего подъездного пути или возможности сделать его пригодным для планируемого землепользования. Сюда относятся: бордюры, стороны улицы, угловое расположение, дороги на территории,

2. Земельные факторы

Размеры участка, почва, конфигурация, дренаж, растительность, ландшафт, водоснабжение, канализация, привлекательность участка, эстетика, пространство для улучшений (парковка, резервные территории, топография, запасной подъездной путь, противопожарная зона, глубина участка, план участка, необходимые инженерные сооружения, экологический вопрос).

Это производится для оценки физической осуществимости проекта.

3. Регулирующие факторы

Зонирование, строительные кодексы, сервитуты, необходимые лицензии и разрешения, экологические нормы, нормы, обеспечивающие пожаробезопасность и снижающие криминогенную ситуацию.

Это производится для определения государственных ограничений, формирования побудительных мотивов, влияющих на планируемое землепользование.

4. Особенности здания

Возраст здания, этажность, архитектура, высота потолков, размер здания, конфигурация помещений, парковка, соотношение площади здания и площади участка, расположение здания на участке, эффективность использования, нагрузка на пол, часы работы, безопасность, имеющиеся службы.

Это производится, чтобы оценить существующее оборудование и коммуникации и возможность ее модернизации.

5. Управление

Качество и репутация, политика сохранения арендаторов.

Это осуществляется для оценки качества руководства.

6. Арендаторы

Для определения совместимости с планируемым использованием. Их характеристики: качественная (платежеспособность, репутация, длительность на рынке, размер арендатора, уровень товарооборота)

Экономические факторы: затраты на приобретение, застройку, улучшения, технический уход за зданием, налогообложение, уровень использования, страхование, характеристика правового титула.

7. Альтернативные площадки

Для определения сильных и слабых сторон, сравнения с другими участками.

Общая методология анализа расположения участка

1. Алгоритм разработки

1.1 Определение перспективы

1.2 Разработка критериев месторасположения и участка, система рейтинга

1.3 Применение критериев месторасположения с использованием карт

1.4 Сравнение альтернатив

Критерии должны отвечать на вопросы:

1. Каково предлагаемое действие по отношению к объекту недвижимости

2. Каков тип оцениваемой собственности

3. Когда будет совершено действие по отношению к объекту недвижимости

4. Какова будет стоимость предполагаемого действия

5. Каков будет желаемый финансовый результат

6. Каковы условия (локальные)

7. Существуют ли какие-либо специфические условия (ограничения, норма прибыли, физические свойства, требования к использованию)

Пример: инвестор обдумывает покупку собственности x, y, z, которую желает продать банк. Квартирное здание экспонируется три месяца. Максимальный потенциал - это уменьшение уровня недоиспользования до 10%. Уровень роста арендной платы на 3% в год. Ожидаемый чистый операционный доход $65000/месяц в течение 5 лет. Банк желает продать рассматриваемую инвестицию за $1.0-1.2 млн. Аналитические отдел инвестиционной группы рассматривает стоимость приобретения в $1 млн.

Таблица 6 Финансовые показатели

Наименование действия	Финансовые показатели
1. Каково предлагаемое действие по отношению к объекту недвижимости	Переход прав собственности
2. Каков тип оцениваемой собственности	Жилая недвижимость
3. Когда будет совершено действие по отношению к объекту недвижимости	3 месяца
4. Какова будет стоимость предполагаемого действия	Сумма $1.0-1.2 млн
5. Каков будет желаемый финансовый результат	$65000
6. Каковы условия (локальные)	Чистый операционный доход $65000/месяц в течение 5 лет
7. Существуют ли какие-либо специфические условия (ограничения, норма прибыли, физические свойства, требования к использованию)	Арендная плата растет на 3% в год Уровень недоиспользования сокращен до 10%

Система рейтинга

Метод рейтинга включает в себя предание степени приоритетности всем рассматриваемым аспектам, а так же определение количественной меры каждого аспекта и получение рейтинга каждого аспекта, отражающего относительную значимость и степень до которой критерий выполняется. После того, когда составлен рейтинг по каждому аспекту, можно представить общую характеристику преимуществ расположения и участка относительно основного критерия. Если частичная цель анализа предполагает сравнение альтернативных месторасположений, то система рейтинга позволяет количественно определить относительные преимущества месторасположений в сравнении с критериями. Если цель заключается в оценке преимуществ объекта, то рейтинг позволяет определить сильные и слабые стороны.

Критериям месторасположения, к которым относятся: условия по чистому операционному доходу и максимальный потенциал могут привести к мысли, что аспекты спрос и предложения являются самыми важными. Далее идут связующие звенья и затем характеристики роста.

Наименование критерия	Вес	Качество	Рейтинг
1. Спрос/предложения	10	3 (10)	30
2. Связующие звенья	7	8 (10)	56
3. Характеристики роста	5	3 (10)	15
Итого			101

Вывод: месторасположение не создает впечатления, что оно соответствует критериям инвестора. Безупречной величиной был бы показатель 220. Однако, рейтинг составляет 101.

Система рейтинга месторасположения и участка рассматривает следующий алгоритм:

1. Взвешивание значимости аспектов, связанных с месторасположением и участком

2. Оценка качества каждого анализируемого аспекта

3. Разработка рейтинга

Применение критериев с использованием карты

Определение потенциальных сервисных территорий месторасположения и участка.

Если критерии сформированы, их необходимо преобразовать(где возможно) в географическую точку, линию, какой-то периметр, сегмент, и их необходимо указать на карте. По каждому критерию прописать, является ли это границей, конкурентным отношением, транспортным требованием, характеристикой роста или численности населения, дохода, это необходимо разместить на карте. Например, если на рынке существуют только три территории с определенным зонирование, их можно прорисовать на карте. Или существует требование, что месторасположение должно находиться в одном километре от автомагистрали. Необходимо пунктиром прорисовать эту зону. Если существуют требования, что многоквартирный жилой район должен находиться в10 минутах ходьбы от учебного заведения. Или, например, инвестор заявляет о намерении истратить 1 млн евро на инвестицию в недвижимость, однако, ему безразличен тип собственности и где находится объект. Тогда важно определить площадь приобретения в рамках данной суммы, а затем сфокусировать внимание на каком месторасположении и какого размера имеются в наличии объекты собственности. В результате этого процесса, появляются пересекающие друг друга разграничения, которые сочетают более одного критерия.

Пример:

Алгоритм реализации данного примера:

1. Определение перспектив

Банк рассматривает размещение филиала на определенном локальном рынке с численностью населения в 50 тыс человек. На текущий момент на данной территории существует 7 банков.

2. Критерии застройки

А) Сервисная территория планируемого участка будет географически разграничена насколько это возможно на равные территории между существующими банками.

Б) Золотое правило: сервисная территория филиала должна охватывать как минимум 5 тысяч человек. Если банки максимально сконцентрированы и обслуживают одну и туже территорию, то численность 5 тысяч человек нужно умножить на количество банков.

В) Филиал может находиться на или рядом с центром розничной торговли или на крупном коммерческом коридоре

Г) Банк должен иметь площадь около 5000 м² у него должна быть собственная парковочная стоянка или возможность размещать автотранспортное средство на территории коммерческого коридора.

Д) Банк платежеспособен и готов оплачивать арендные ставки в случае наличия здания на рынке для данных целей.

3. Аналитик начинает рассуждения путем указания на карте всех банков. Далее разграничиваются отдельные сервисные территории существующих банков. Принимаются во внимание все любые физические барьеры, которые налагают ограничения. Получившиеся ячейки являются сервисными территориями банка. Далее аналитик определяет численность населения в ячейке, распределяя участки с населением, формируя соотношение количества населения, приходящегося на каждый банк в ячейке, с учетом разрешения рассматриваемого филиала.

4. Сравнение альтернатив

Здесь аналитик указывает размещение центров розничной торговли и коммерческих коридоров. В ячейках, в которых находится требуемое соотношение населения эти центры и коридоры будут являться потенциальными месторасположениями для филиала в соответствии с приоритетными критериями.

Очевидно, что зоной размещения филиала будет 1 или 6 сектор, где располагаются центр розничной торговли 1 и коммерческий коридор 2. Далее аналитик детализирует по другим показателям эти два сектора.

3. Анализ месторасположения и участка для месторасположения офисного здания/торгового центра/жилого комплекса.

Формат отчета по управлению зданием

Основные разделы:

1. Введение к бизнес-плану

2. Анализ объекта недвижимости

3. Анализ рынка

4. Вариантный анализ

5. Рекомендуемый план действий

6. Приложения

Во введение к бизнес плану войдет: титульный лист, оглавление (содержание), краткое содержание, пожелания собственника.

Титульный лист - 1 страница, включающая: название проекта, наименование объекта недвижимости, адрес объекта, краткое описание объекта, дата выполнения отчета, имя или наименование заказчика, имя исполнителя, реквизиты исполнителя, фотография объекта.

Краткое содержание - это сжатое изложение всего плана и рекомендаций. Как правило, не более 4 страниц. Как правило, это конспективная версия всего плана. Основная цель - представить читателю обобщенное видение пожеланий собственника. Аналитический обзор, варианты программы действий, рекомендуемый вариант и план его осуществления. Цель исследования и пожелания собственника.

Описание объекта

Данный раздел представляет описательную картину, в том числе земельного участка, а так же отчет о применяемой стратегии управления. Кадры, занятые на объекте, дополнительные показатели, включаемые в отчет. Размер, форма, топография, состояние почв, посад, въезд/выезд, размещение и доступность коммунальных и прочих услуг, зонирование и ограничения по землепользованию, сервитуты.

Данный раздел должен сопровождаться фотографиями как внешних, так и внутренних элементов, а так же сопровождаться описанием проведенных работ (хорошо или плохо выполненных).

К усовершенствованиям по данному разделу можно отнести сроки проведения данных усовершенствований, архитектурный облик и стиль, тип усовершенствования, тип конструкции, материалы внешних элементов, в том числе окна, качество материалов, описание и оценка состояния фундамента, системы здания и кровли, форма здания, общая площадь и полная инвентаризация площадей, соотношение общей площади и арендуемой, системы здания (кондиционирование, вентиляция, электричество, канализация, лифты, водоснабжение, теплоснабжение), физическое состояние, с указанием функциональности или ее отсутствием, информация о прилегающей территории (парковка, озеленение, вспомогательные помещения).

Данный раздел должен включать: перечень персонала, занятого на объекте, с оценкой эффективности его работы и включением должностных инструкций. Указываются процедуры в рамках стратегии управления, затрагивающие вопросы маркетинга и аренды, а так же оценки эффективности стратегии.

Финансовый анализ так же включает операционные расходы, операционные доходы и их состав. Состав арендаторов, условия и сроки их аренды, незанятость (недоиспользование) помещений и потери от вакансий. Операции за последние три года (поступления от аренды и операционные расходы), доля собственности каждого владельца с учетом внесенного собственного капитала. Указывается справка о развитии объекта на основании трехлетних данных. Текущее финансирование, в том числе начальный размер кредита, текущий остаток, условия и сроки погашения, коэффициент капитализации и оценка его стоимости на текущий момент.



Выводы

Важно, чтобы бизнес-план включал не только описание физических и финансовых аспектов состояния объекта, необходимо отразить не просто набор положений, а важно выполнить анализ.

Анализ рынка

Включает районный и поквартальный анализ, сравнительный анализ, описывает состояние среды, элементом которой выступает исследуемый объект.

В рамках районного анализа определяется район и устанавливаются его границы. Важно привнести карту или план района. Необходимо привести показатели о численности и составе населения района (численность, занятость, уровни дохода). Необходимо указать жилищное и коммерческое строительство, транспорт, общественные места, коммунальные услуги, образование и культурный уровень, климат. Важно подчеркнуть физические, социальные, политические, демографические и экономические факторы, которые оказывают прямое влияние на исследуемый объект недвижимости (нужно указывать только значимые факторы).

Квартальный анализ включает описание окружающего микрорайона, описываются тенденции, которые могут повлиять на будущее положение объекта. Здесь необходимо подчеркнуть спрос на арендные площади и указать стоимость аренды. Необходимо указать а) географические границы квартала (микрорайона) и размещение объекта размещение объекта в пределах квартала, обязательно привести карту б) выполнить классификацию по типу землепользования (жилая, коммерческая, промышленная и тд) в) стадия развития квартала, информацию о населении, муниципальных службах, социальной инфраструктуре, транспорте, магазинах/торговых центрах, уровне доходов, другие данные, имеющие отношение к кварталу.

Сравнительный анализ

Данный раздел описывает выводы относительно уровня арендной платы, основываясь на данных о сопоставимых зданиях. При этом берется фактор спроса/предложения, коэффициент емкости рынка. Прикладывается список имеющихся площадей, строящихся объектов или запланированные строительством, указывается уровень их занятости. При описании сопоставимых объектов, указываются арендаторы, дается оценка их потенциальных предпочтений.

Указываются варианты возможных действий: позитивный, негативный и нейтральный.

Оценка вариантов.

Каждый вариант имеет влияние на результат: на доход, который получает объект, на расходы и на то и другое. Для каждого варианта принимаются следующие показатели: стоимостной анализ, финансовые решения и финансирование, решение проблем физического состояния, управленческие стратегии и процедуры, рыночные аспекты, соответствие пожеланиям собственника. Для каждого варианта выполняется проформа финансового анализа. Для каждого из них составляется оперативный бюджет на один год. Выполняется детальный постатейный бюджет расходов. Рассчитывается чистый операционный доход. Нужно показать в данном разделе как будет работать объект после предполагаемых изменений. Кроме того, необходимо разработать долгосрочный (3-5 лет) бюджет, но в краткой форме с расчетом денежных потоков и все можно свести в таблицу:

Финансовые показатели	Вар 1	Вар 2	Вар 3	…
1. Доход с инвестиции
2. Период окупаемости
3. Чистая текущая стоимость
4. Внутренняя норма окупаемости
5. Повышение стоимости



Рекомендуемый план действий

А) Временные рамки осуществления перемен. Будут ли эти перемены производиться постадийно или единовременно.

Б) Оперативный план для объекта

В) Пересмотренные сравнительные таблицы после осуществления перемен (усовершенствований). Должен быть отражен эффект от изменений по сравнению с другими сопоставимыми объектами

Г) Описание возможных рисков и указания, как придерживаться выбранного сценария, чтобы уйти от этих рисков.

Д) Рекомендация как финансировать изменения (собственные средства, привлеченные…). Разрабатывается бюджет капиталовложений

Е) Прописываются планы маркетинга и аренды

Принимаются во внимание следующие элементы:

- Бюджет маркетинга и аренды

- Целевой рынок пользователей для данного объекта

- Описание персонала при сдаче в аренду

- Прогноз повышения аренды

- План работы с общественностью и реклама

- Программа удержания арендаторов

Размещено на Allbest.ru

...