Врахування факторів навколишнього середовища при оцінці нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Сумський державний університет

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Спеціальність 08.08.01 - Економіка природокористування і охорони навколишнього середовища

Врахування факторів навколишнього середовища при оцінці нерухомості

Пунько Володимир Миколайович

Суми - 1999

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі управління Сумського державного університету Міністерство освіти України

Науковий керівник - кандидат економічних наук, доцент Теліженко Олександр Михайлович, Сумський державний університет, доцент кафедри управління

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук Козьменко Сергій Миколайович, Українська академія банківської справи, завідувач кафедри управління і міжнародних економічних відносин

кандидат економічних наук Коваль Олена Вікторівна, Національне Агенство України з управління державними корпоративними правами, перший заступник голови

Провідна установа

Рада вивчення продуктивних сил України НАН України, відділ проблем розвитку та розміщення виробничого потенціалу

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради В.М. Кислий

Анотація

Пунько В.М. Врахування факторів навколишнього середовища при оцінці нерухомості. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.08.01 - Економіка природокористування та охорони навколишнього середовища. - Сумський державний університет, Суми, 1999 р.

В дисертації визначена економічна сутність факторів навколишнього середовища та їх вплив на експертну оцінку нерухомості. Розроблені науково-методичні підходи до врахування факторів навколишнього середовища при оцінці нерухомості. Запропоновано систему коригуючих коефіцієнтів, що враховують регіонально-галузеві особливості об'єктів оцінки. Виведено залежності для розрахунку відносного рівня атмосфероохоронних витрат та повної відновної вартості очисних споруд. На прикладі населених пунктів Сумської області виконані практичні розрахунки коригуючих коефіцієнтів.

Запропоновані науково-методичні підходи до оцінки розмірів інвестиційних зобов'язань, необхідних для виконання вимог приватизації та купівлі-продажу об'єктів нерухомості.

Ключові слова: фактори навколишнього середовища, приватизація, оцінка нерухомості, експертна оцінка, регіонально-галузеві особливості, інвестиції.

Annotation

V. Punko The assessment of environment factors while making expert valuation of real estate. - Manuscript.

The dissertation for the Candidate of Science (Economics), speciality 08.08.01 - Nature management Economics and environmental protection. Sumy State University. Sumy 1999.

The dissertation defines the essence of environment factors and their influence upon expert valuation of real estate. Some methodical approaches have been worked out to assess the environment factors for expert valuation of real estate. The system of coefficients has been proposed to correct some regional characteristics of the objects under the valuation. The general component of regional correcting coefficient has been computed. The settlements of Sumy region having the status of towns were taken as the objects of investigation.

The methodical aspects of sum investment valuation were proposed to satisfy the condition of some object privatization.

Key words: environment factors, the valuation of real estate, expert valuation, regional characteristics, privatization, investments.

Аннотация

Пунько В.Н. Учет факторов окружающей среды при оценке недвижимости. - Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.08.01 - Экономика природопользования и охраны окружающей среды. - Сумский государственный университет, Сумы, 1999 г.

Цель диссертационной работы заключается в анализе теоретических и практических положений учета влияния экологических факторов и разработке научно-методических подходов к оценке динамики факторов окружающей среды и их учета при оценке рыночной стоимости недвижимости, обосновании альтернативных вариантов учета экологических факторов.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, которые формируются между государством, органами местного самоуправления, объектами хозяйствования, государственными органами охраны окружающей среды, юридическими и физическими лицами при компенсации затрат, обусловленных влиянием объектов недвижимости на окружающую природную среду.

Объектом исследования являются промышленные предприятия, гражданские строения и сооружения Сумской области и Украины, земельные участки, а также законодательная и нормативная база в области приватизации и оценки объектов недвижимости.

В диссертационном исследовании выполнено:

системный анализ эколого-экономической сущности категории “рыночная стоимость недвижимости”, определены ее роль и место во взаимосвязях социальной и производственной подсистем в переходный период развития экономики;

усовершенствованы методические подходы к количественной и качественной оценке факторов окружающей среды, которые влияют на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости, а также определено их место и структурное влияние на различных иерархических уровнях;

получены функциональные зависимости относительного уровня природоохранных затрат от степени обезвреживания выбросов, которые отличаются тем, что имея достаточный уровень достоверности, основываются на простой информационной базе;

предложены научно-методические подходы к расчету регионально-отраслевых коэффициентов, корректирующих рыночную стоимость объектов недвижимости, которые получили поддержку и дальнейшее развитие в практике экспертной оценки и позволяют учитывать индивидуальные особенности объектов недвижимости;

предложены научно-методические подходы к учету экологических факторов при оценке размера инвестиционных обязательств, необходимых для выполнения условий приватизации объектов недвижимости.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется обоснованными научно-методическими подходами к учету факторов окружающей среды при оценке недвижимости. Предложенные подходы к определению состава факторов окружающей среды и рентообразующих факторов, а также полученные функциональные зависимости относительного уровня природоохранных затрат от степени подавления выбросов рекомендуется применять при определении природоохранных затрат в процессе оценки стоимости промышленных предприятий.

Полученные корректирующие коэффициенты размера затрат разных природоохранных мероприятий, которые учитывают отраслевые и региональные особенности оцениваемых объектов недвижимости, могут без дополнительных промежуточных расчетов быть использованы в практике экспертной оценки.

Ключевые слова: факторы окружающей среды, приватизация, оценка недвижимости, экспертная оценка, регионально-отраслевые особенности, инвестиции.

1. Загальна характеристика роботи

ринковий вартість нерухомість кількісний

Актуальність теми

Розвиток ринкових відносин в Україні, зміни форм власності, формування ринку нерухомості, створення нового правового простору ставлять перед економічною наукою ряд задач, пов'язаних з розробкою, удосконаленням або адаптацією методологічних та науково-методичних підходів до оцінки вартості об'єктів нерухомості.

Такі методичні рекомендації розроблені і застосовуються на практиці. Разом з тим, вагомим недоліком діючих нормативно-методичних документів є відсутність або схематичність врахування факторів стану навколишнього середовища при оцінці об'єктів нерухомості.

Як похідні від техніко-технологічного рівня виробництва, фактори стану навколишнього середовища, з однієї сторони, визначають рівень витрат в соціальній сфері, а з іншої - рівень витрат на доведення об'єктів оцінки до вимог стандартів якості навколишнього середовища та вимог екологічної безпеки. В усіх випадках фактори навколишнього природнього середовища мають і будуть мати суттєвий вплив на ціну об'єктів нерухомості.

Вищеперераховане об'єктивно зумовлює пошук нових шляхів вирішення поставленої задачі та впровадження отриманих результатів в практику оцінки нерухомості. У вітчизняній науці та практиці така робота здійснюються, про що свідчать значні зміни в нормативних та законодавчих документах. Так, починаючи з 1998 року, в “Державних програмах приватизації” в параграфі “Врахування вимог екологічної безпеки” зазначається, що під час підготовки планів приватизації, державні органи приватизації відображають в розділі “Характеристика екологічного становища” результати визначення відповідності діяльності об'єктів екологічній безпеці. А проведення необхідних робіт по визначенню відповідності діяльності об'єктів вимогам екологічної безпеки здійснюється суб'єктами купівлі-продажу майна, згідно порядку, затвердженному Фондом Державного Майна України та Міністерством охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України. Разом з тим, сама методика врахування факторів навколишнього середовища при оцінці об'єктів нерухомості, як така, відсутня, а окремі положення оцінки розрізнені та не систематизовані.

Таким чином, актуальність дисертаційного дослідження полягає в об'єктивній необхідності розробки науково-методичних підходів до врахування факторів навколишнього середовища при оцінці нерухомості, зокрема, визначення рівня витрат на доведення об'єктів оцінки до вимог стандартів якості навколишнього середовища. Причому, ця задача, в значній мірі, відноситься до вторинного ринку нерухомості, який формується в Україні.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами

Наукові результати, теоретичні положення і висновки дисертаційного дослідження були використані та знайшли своє відображеня в звітах при виконанні науково-дослідних робіт: “Оцінка впливу забруднення навколишньо-го середовища на формування макропоказників в системі національних рахунків України” (№ ДР 0194U009731), “Методологічні основи економічної оцінки стану та динаміки біоресурсного становища України” (№ ДР 0197U016592).

Мета і задачі дослідження

Мета дисертаційної роботи полягає в аналізі діючих теоретичних та практичних положень щодо врахування екологічних факторів, розробці науково-методичних підходів до визначення динаміки факторів навколишнього середовища та їх врахування при оцінці ринкової вартості нерухомості, обґрунтуванні альтернативних варіантів урахування екологічних факторів.

Відповідно до поставленої мети дисертаційної роботи були визначені наступні взаємопов'язані задачі:

проаналізувати науково-методичні підходи щодо оцінки вартості об'єктів нерухомості та визначити еколого-економічну сутність категорії “ринкова вартість нерухомості”;

виконати якісну та кількісну оцінку еколого-економічних факторів, що впливають на формування ринкової вартості об'єктів нерухомості та визначити їх місце і вплив на різних ієрархічних рівнях;

проаналізувати існуючі вітчизняні та зарубіжні науково-методичні підходи до врахування факторів навколишнього середовища при оцінці всіх видів нерухомості;

вдосконалити науково-методичні підходи до врахування природоохоронних витрат при оцінці ринкової вартості промислових об'єктів;

розробити науково-методичні підходи до розрахунку коригуючих коефіцієнтів, що враховують регіонально-галузеві особливості об'єктів оцінки;

розробити науково-методичні підходи до врахування екологічних факторів при оцінці розміру інвестиційних зобов'язань, необхідних для виконання вимог приватизації об'єктів нерухомості.

Для досягнення мети і вирішення поставлених задач були використані наступні види аналізу: економічний, розрахунково-аналітичний, статистичний. Інформаційною основою об'єкту дослідження є показники стану навколишнього середовища і статистичні дані вартості об'єктів-аналогів, що розташовані в Сумській області та обласних центрах України.

В ході дослідження були використані законодавчі та нормативні акти Верховної Ради і Кабінету Міністрів України, статистичні дані Міністерства статистики України, Фонду державного майна України, Українського товариства оцінювачів, Українського інституту оцінки, Сумського обласного управління статистики і місцевих природоохоронних органів, а також первинні дані, зібрані та опрацьовані власноручно автором.

Наукова новизна одержаних результатів

Наукова новизна результатів дисертаційного дослідження полягає в наступному:

виконано системний аналіз еколого-економічної сутності категорії “ринкова вартість нерухомості” та визначено її роль і місце у взаємозвязках соціальної та виробничої підсистем в перехідний період розвитку економіки;

удосконалено методичні підходи щодо якісної та кількісної оцінки факторів навколишнього середовища, що впливають на формування ринкової вартості об'єктів нерухомості та визначено їх місце і структурний вплив на різних ієрархічних рівнях;

одержано функціональні залежності відносного рівня природо-охоронних витрат від ступеню знешкодження викидів, які відрізняються тим, що маючи достатній рівень вірогідності, грунтуються на простій інформаційній базі;

вперше запропоновані науково-методичні підходи до розрахунку регіонально-галузевих коефіцієнтів, що дозволяють коригувати ринкову вартість об'єктів нерухомості, які дістали підтримку і подальший розвиток в практиці експертної оцінки та дають можливість враховувати індивідуальні особливості об'єктів нерухомості;

дістали подальший розвиток запропоновані в дисертаційному дослідженні науково-методичні підходи до врахування екологічних факторів при оцінці розміру інвестиційних зобов'язань, необхідних для виконання вимог приватизації об'єктів нерухомості.

Практичне значення одержаних результатів

Практичне значення дисертаційного дослідження визначається обґрунтованими пропозиціями щодо науково-методичних підходів врахування факторів навколишнього середовища при оцінці нерухомості.

Запропоновані підходи щодо визначення складу факторів навколишнього середовища та рентоформуючих факторів, а також отримані функціональні залежності відносного рівня природоохоронних витрат від ступеню знешкодження викидів, скидів варто застосовувати при визначенні природоохоронних витрат в процесі оцінки вартості промислових підприємств.

Отримані коригуючі коефіцієнти разміру витрат різних природоохоронних заходів, які враховують галузеві та регіональні особливості об'єктів нерухомості, можуть без додаткових проміжних розрахунків бути використані в практиці експертної оцінки.

На базі матеріалів дисертаційного дослідження розроблені і впроваджені в практику експертної оцінки об'єктів приватизації “Методичні аспекти по оцінці разміру інвестицій, необхідних для виконання вимог приватизації об'єктів” (ISBN 966-566-089-6), які підготовлені спільно з Представництвом Фонду Державного Майна України по м. Суми (код ЄДРПОУ 23053364) та експертно-оціночною фірмою “Apex Pro” (код ЄДРПОУ 23631915).

Результати дисертаційного дослідження були використані при розробці матеріалів навчально-методичного забезпечення післядипломної підготовки, підвищення кваліфікації та атестації фахівців в галузі експертизи й оцінки майна, майнових і немайнових прав та бізнесу, яка проводилась спільно з Фондом державного майна України та Українським товариством оцінювачів в м. Суми на базі Української академії банківської справи з 2.11 по 16.11.1998 року, а також при впровадженні дисципліни “Оцінка бізнесу” в Сумському державному університеті.

Особистий внесок здобувача

В роботі 1 за списком опублікованих праць особисто автором розглянуті науково-методичні та нормативно-правові особливості забезпечення інвестиційних зобов'язань, необхідних для виконання вимог приватизації об'єктів, отримано функціональну залежність між натуральною та вартісною оцінками зносу.

В роботі 4 за списком опублікованих праць особисто автором обґрунтовано вплив факторів навколишнього середовища на ринкову вартість промислових об'єктів, запропоновані функціональні залежності атмосфероохоронних витрат від впровадження природоохоронних заходів по знешкодженню викидів оксиду сірки в навколишнє середовище промисловими підприємствами.

В роботі 5 за списком опублікованих праць особисто автором здійснено аналіз аукціонів з продажу об'єктів торгівлі та громадського харчування, відсліджено динаміку росту стартових аукціонних цін по регіонах України; запропоновані методи визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості з врахуванням природоохоронних витрат, запропоновані науково-методичні підходи до оцінки впливу регіональних особливостей на ринкову вартість об'єктів нерухомості.

Апробація результатів дослідження

Основні положення дисертаційнної роботи доповідались, обговорювались і отримали позитивну оцінку на науковій конференції викладачів, співробітників і студентів Сумського державного університету (Суми, 1996), науково-практичних і науково-методичних конференціях: “Актуальні проблеми економіки природокористування” (Суми, 1996), “Теорія і практика приватизації і оцінки майна: трансформація світового досвіду” (Суми, 1997).

Публікації

Результати проведених дисертаційних досліджень опубліковані в 6 роботах (1 брошюра, 5 статтей в збірниках наукових праць) загальним обсягом 2,33 друк. арк., з яких особисто автору належить 1,33 друк. арк.

Структура і зміст роботи

Дисертація складається з вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків.

Матеріали дисертаціі викладені на 142 сторінках основного тексту, в 28 таблицях, 10 ілюстраціях, 4 додатках. Список використаних джерел складає 175 найменувань.

2. Основний зміст

ринковий вартість нерухомість

У “Вступі” обґрунтовано актуальність дисертаційної роботи, визначено мету та основні завдання дослідження, охарактеризована наукова новизна та практичне значення одержаних результатів.

У першому розділі “Врахування факторів навколишнього середовища при оцінці нерухомості як основа регулювання еколого-економічних відносин” на основі аналітичного огляду вітчизняної та зарубіжної наукової літератури та законодавчо-методичних актів зроблено висновок про необхідність вдосконалення методичних підходів до врахування факторів навколишнього середовища при експертній оцінці ринкової вартості нерухомості.

В роботі відмічається, що при обґрунтуванні методів оцінки об'єктів нерухомості основоположним є поняття “ринкова вартість нерухомості”. Концепція ринку припускає властивість товарів та/або послуг переходити із рук в руки без надмірних обмежень діяння продавців та покупців. Головними загальновідомими чинниками функцінування ринку є попит, пропозиція та ціна.

Погоджуючись з визначенням провідних вчених та фахівців-оцінювачів що ціна - є історичним фактом, який відображає скільки було витрачено на купівлю схожих об'єктів в минулих угодах, в залежності від фінансових можливостей, мотивів або особливих інтересів покупця і продавця, а вартість - це міра того, скільки гіпотетичний покупець буде в змозі заплатити за власність, яка оцінюється, в дисертаційному дослідженні дано визначення поняття “ринкова вартість об'єкту оцінки”. Ринкова вартість - це найбільш вірогідна ціна об'єкту, яку власник майна може отримати на конкурентному і вільному ринку, де продавець і покупець достатньо інформовані в усіх відносинах.

До завершення формування вторинного ринку нерухомого майна, поняття “ринкова вартість” має обмежене використання щодо об'єктів оціночної діяльності і відноситься виключно до об'єктів купівлі - продажу на вторинному ринку. В контексті процесів раздержавлення власності більш поширеним є поняття “приватизаційна вартість”, а у випадках безконкурентного викупу майна колективом орендаторів - “викупна вартість”.

На наш погляд, в основі визначення “приватизаційної вартості” об'єктів повинні лежати слідуючі основоположні методологічні принципи:

держава зацікавлена в максимально ефективному використанні майна, що приватизується;

будь-яка вартість повинна включати витрати минулих періодів, виражених в поточних цінах та прибуток, що забезпечує розширене відтворення;

у випадку приватизації на безконкурентній основі вартість об'єкту повинна, як мінімум, рівнятися фонду відшкодування;

у випадку приватизації на конкурентній основі, крім прямих матеріальних витрат на відтворення об'єкту у вартість необхідно включати і додатковий продукт у вигляді потенційного прибутку від експлуатації об'єкту.

Із методологічних принципів видно, що як приватизаційна, так і ринкова вартість повинні враховувати повні витрати, які пов'язані з її формуванням. Під повними ми розуміємо витрати як у виробничій, так і в соціальній сфері. До витрат в соціальній сфері відносяться, насамперед, ті, що зумовлені впливом об'єктів господарювання на елементи навколишнього середовища, в тому числі на людину. Виходячи з викладеного, слідує, що оцінка, яка виконана без врахування витрат в соціальній сфері буде не повною.

Постає питання: в якій мірі витрати в соціальній сфері будуть визначати ціну об'єкту нерухомості?

Існує погляд, що вартість об'єктів, які підлягають приватизації, слід розраховувати з врахуванням екологічних факторів шляхом додавання до балансової вартості основних засобів вартість нематеріальних активів, витрат, запасів, відновну вартість основних засобів та природоохоронні витрати. На наш погляд, таке тлумачення є не зовсім корректним і має ряд недоліків. Якщо розглядати тільки природоохоронні витрати, то при визначенні ринкової вартості нерухомості, в залежності від ситуації оцінки, вони можуть, як збільшувати, так і зменшувати ринкову вартість об'єктів. Якщо ці витрати вже мали місце, вони мають ввійти до складу ринкової вартості об'єкту, а якщо їх передбачається понести в майбутньому (тобто новим власником), то вони повинні відніматися від вартості об'єкту. Причому, коли ми говоримо про природоохоронні витрати, розуміємо, що вони проявляються у всіх компонентах навколишнього середовища, а саме: повітря, вода, ґрунт.

В другому розділі “Науково-методичні підходи до врахування екологічних факторів при оцінці об'єктів нерухомості” розглянуті науково-методичні підходи до врахування витрат на прородоохоронні заходи при оцінці вартості об'єктів нерухомості в залежності від ефективності їх впровадження і очікуваних результатів.

Обґрунтування місця дисертаційного дослідження в загальній проблематиці оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості визначено тим, що вартість нерухомості в обов'язквому порядку повинна враховувати вартість реальних народногосподарських втрат, зумовлених забрудненням атмосфери, гідросфери, змінами природних ландшафтів та рельєфів. Саме це зумовлює розробку механізму врахування еколого-економічних факторів та обґрунтування його застосування, як в галузевому, так і в регіональному розрізах. На рис. 1 показана схема процесу оцінки із запропонованими варіантами можливих шляхів вирішення поставленої задачі. Варіант А характеризує територіальні та галузеві особливості об'єкту оцінки, а також можливі джерела фінансування, варіант Б - рівень деталізації та джерела інформації про природоохоронні заходи.

Необхідність виконання стандартів якості, визначення характеру та ступеню забруднення навколишнього середовища, вивчення впливу викидів на здоров'я людини, рослинний та тваринний світ, об'єкти суспільної діяльності, дають можливість оцінити об'єкт нерухомості з точки зору його впливу на навколишнє середовище, обґрунтувати вибір необхідних природоохоронних заходів, і, тим самим, змоделювати вплив витрат, пов'язаних з реалізацією природоохоронних заходів, на вартість об'єкту оцінки.

Важливою умовою підвищення об'єктивності і достовірності визначення найбільш вірогідної приватизаційної чи ринкової вартості промислових об'єктів є оцінка їх еколого-економічного рівня. В рамках дисертаційного дослідження така оцінка полягає у визначенні впливу екологічних факторів на вартість об'єктів нерухомості. Крім того, розглядаються науково-методичні підходи до оцінки витрат на втілення природоохоронних заходів, необхідних для доведення еколого-економічного рівня підприємства до вимог природоохоронних стандартів та норм екологічної безпеки.

В загальному вигляді вартість об'єкту оцінки з врахуванням природоохоронних витрат, необхідних для доведення екологічного стану об'єктів до вимог природоохоронних стандартів та норм екологічної безпеки в дисертаційній роботі пропонується визначати за формулою (1):

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1 Схема процесу оцінки з врахуванням екологічних факторів, регіональних та галузевих особливостей, можливих джерел фінансування, а також рівня деталізації та можливих джерел інформації про природоохоронні заходи

, (1)

де Ц - найбільш вірогідна вартість об'єкту оцінки;

Ц_е - вартість об'єкту, визначена експертним шляхом на підставі методичних підходів, що не враховують природоохоронні витрати;

З_пр - природоохоронні витрати, необхідні для доведення об'єкту до вимог природоохоронних стандартів та норм екологічної безпеки для i-го середовища;

К_р - коефіцієнт, що враховуює регіональні особливості об'єкту оцінки;

К_г - коефіцієнт, що враховуює галузеві особливості об'єкту оцінки;

n - кількість спрямувань природоохоронних витрат: витрати на охорону атмосфери, витрати на охорону водного басейну, витрати на охорону земельних ресурсів від складування твердих відходів та ін.;

m - кількість складових регіонально-галузевих корегуючих коефіцієнтів.

Для інформаційного наповнення формули (1), нами отримані залежності типу “витрати-викиди” для різних компонентів навколишнього середовища та розраховані значення коригуючих коефіцієнтів, що дозволяють враховувати регіональні та галузеві особливості об'єктів оцінки.

Природоохоронні витрати, необхідні для доведення екологічного стану об'єкту до вимог природоохоронних стандартів та норм екологічної безпеки нами пропонується визначати за формулою:

, (2)

де З - розмір капітальних вкладень на зниження заданого об'єму викидів, скидів;

К_і - коефіцієнт індексації вартості основних фондів природоохоронного призначення щодо рівня 1985 року; приймається на основі офіційних даних про порядок індексації основних фондів;

К_г - галузевий коригуючий коефіцієнт (див. табл. 1);

К_вар - коефіцієнт, для переводу відносних одиниць в вартісне вираження;

З_від.б., З_від.пр. - відносний рівень питомих капітальних вкладень на знешкодження викидів, скидів при базовому та проектному ступені знешкодження відповідно;

К_з - коефіцієнт заміщення природоохоронних витрат (див. табл. 1);

М - необхідне зниження викидів, скидів, т.

Коефіцієнт (К_вар) був розрахований для електро-енергетичної галузі. Галузевий коригуючий коефіцієнт (К_г) визначає відношення питомих атмосфероохоронних витрат в різних галузях народного господарства до показника питомих атмосфероохоронних витрат на знешкодження викидів в енергетиці. Тобто, за допомогою коефіцієнту (К_г) питомі показники атмосфероохоронних витрат, розрахованих для об'єктів енергетики, приводяться до умов об'єктів інших галузей.

Коефіцієнт заміщення природоохоронних витрат (К_з) визначає рівень компенсації витрат на втілення проектної технології за рахунок використання виробничих потужностей базової технології. Це дозволяє враховувати не абсолютний рівень витрат, а їх приріст, пов'язаний з втіленням проектної технології відносно базового варіанту. На базі фактичних даних проекто-кошторисної документації на спорудження нового атмосфероохоронного устаткування і даних про залишкову вартість частини обладнання по технології, що замінюється, розраховується можливе зниження витрат у вигляді коефіцієнту (К_з).

Таблиця 1. Значення коригуючих коефіцієнтів

Галузь	Значення коефіцієнтів
	Кг	Кз
Електроенергетика	1	0,5-0,7
Вугільна промисловість	2,0	0,4-0,5
Чорна металургія	1,2	0,6
Хімія та нафтохімія	12,3*	0,3-0,4
Важке та енергетичне машинобудування	2,8	0,5-0,6
Приборобудування	1,6	0,4
Автомобільна промисловість	2,2	0,5
Сільськогосподарське машинобудування	3,4	0,4-0,6
Промисловість будматеріалів	4,8	0,3-0,4
Легка промисловість	0,9	0,3-0,5
Харчова промисловість	0,7	0,3-0,5
Сільське господарство	1,2	0,4-0,6
Транспорт	1,13	0,5

^* Коефіцієнт виражає ріст комплексних (природоохоронних та технологічних) витрат.

Відносний рівень витрат (З_від.б.) та (З_від.пр.) визначається як функція від базового та проектного рівня знешкодження викидів. Такі функціональні залежності були отримані на підставі обробки статистичних даних про витрати при зміні ступеню знешкодження викидів. Залежності були отримані для типових технологій знешкодження (табл. 2).

Таблиця 2. Залежності для розрахунку відносного рівня атмосфероохоронних витрат

Речовина	Технологія знешкодження	Залежність для визначення Звід*	Знешкодження викидів Е, %
SO2	Комплексна		75 - 98
NОх	Некаталітичні		20 - 30
	Каталітичні		31 - 50
	Комплексна		51 - 80
Попіл,пил	Комплексна		61 - 93,5

^* В формулах Е - рівень знешкодження викидів, %.

На основі статистично-аналітичних даних про витрати на введення в дію очисних споруд стічних вод від їх потужності та технології очистки, отримані залежності для розрахунку повної відновної вартості нафтоуловлювачів, станцій технічної очистки та насосних станцій (табл. 3).

Таблиця 3. Залежності для розрахунку повної відновної вартості (ПВВ) очисних споруд стічних вод, для доведення об'єктів до екологічно безпечного рівня

Очисні споруди	Технологія знешкодження	Залежність для визначення ПВВ*
Нафтоуловлювачі	Комплексна
Станція технічної очистки	Комплексна
Станція насосна	Комплексна

^* В формулах П - потужність очисних споруд, л/сек, м³/добу, т/добу, м³/год.

Невирішеними в практиці експертної оцінки, на наш погляд, є проблеми врахування регіональних особливостей об'єктів нерухомості. В дисертаційній роботі запропоновані науково-методичні підходи до розрахунку інтегрального коефіцієнту, що враховує регіональні особливості об'єкту оцінки (К_р):

, (3)

де К₁ - коефіцієнт, що враховує різницю вартості будівельно-монтажних робіт (БМР) в регіоні щодо вартості БМР в Україні;

К₂ - коефіцієнт, що враховує місцерозташування об'єкту оцінки в межах області щодо базового типу населених пунктів;

К₃ - коефіцієнт, що враховує зональні фактори місцерозташування об'єкту оцінки та динаміку вартості будівництва в залежності від рівня розвитку будівельної бази;

К₄ - районна поправка, що враховує різницю в кошторисній вартості капітального будівництва в Україні щодо базисного регіону, визначається на підставі офіційних нормативних актів.

Коефіцієнт (К₁) дозволяє враховувати різницю у вартості будівельно-монтажних робіт на конкретному об'єкті оцінки і середніми показниками по Україні. Така різниця обумовлена різним рівнем по регіонах середньомісячної заробітної плати, різною вартістю будівельних матеріалів, різним рівнем витрат на обслуговування (пальне, запчастини та ін.). В дисертаційній роботі коефіцієнт (К₁) пропонується визначати за формулою:

(4)

де К_l - значення локального коефіцієнту, що враховує відмінності l-го фактору вартості БМР, визначеного для конкретного об'єкту оцінки, в порівнянні з відповідними середньозваженими показниками по Україні;

ц_l - питома вага вартісних складових БМР.

Слід зазначити, що коефіцієнт (К₁), розрахований для областей України, може змінюватися з часом в залежності від зміни соціально-економічних показників. Тому, його пропонується розраховувати на підставі поточних офіційних статистичних даних. В табл. 4 наведені значення локальних та інтегрального (К₁) коефіцієнту.

Таблиця 4. Значення коефіцієнту, що враховує різницю вартості будівельно-монтажних робіт в регіоні щодо вартості БМР в Україні (К₁) ^*

Регіон (область)	Числові значення локальних коефіцієнтів	К1
	Кз.п.	Км.м.	Кмат.	Кн.в.	Кп.н.
1	2	3	4	5	6	7
Україна	1	1	1	1	1	1
Вінницька	0,833	1,044	0,987	1,033	0,921	0,979
Донецька	1,195	1,135	1,109	0,938	0,921	1,065
Київська	1,101	0,878	0,969	0,981	0,921	0,964
Луганська	1,00	1,038	1,005	0,951	0,921	0,987
Полтавська	1,043	0,972	1,052	0,931	0,921	1,016
Сумська	0,934	1,055	1,189	1,076	0,921	1,125
Тернопільська	0,739	1,101	0,958	1,151	0,921	0,971
Харківська	0,956	0,894	1,077	1,134	0,921	1,050

^* Розраховано станом на друге півріччя 1998 року.

К_з.п. - коефіцієнт, що враховує відношення рівня середньомісячної заробітної плати в регіоні до середньозваженого значення в цілому по Україні;

К_м.м. - коефіцієнт, що враховує відношення витрат на обслуговування машин та механізмів в регіоні до середньозваженого значення в цілому по Україні;

К_мат. - коефіцієнт, що враховує відношення вартості БМР в регіоні до середньозваженого значення в цілому по Україні;

К_н.в. - коефіцієнт, що враховує накладні витрати;

К_п.н. - коефіцієнт, що враховує планові накопичення.

В дисертаційній роботі розглянуто економічний зміст коефіцієнту (К₂) та запропоновано його значення для всіх типів населених пунктів. Цей коефіцієнт дозволяє враховувати різний рівень соціально-економічного розвитку населених пунктів в залежності від чисельності населення. Згідно типу населених пунктів за адміністративним статусом, народногосподарськими функціями та чисельністю населення, коефіцієнт (К₂) може набувати значення від 0,833 до 2,5. За базу, коли К₂ = 1, приймались міста обласного підпорядкування, переважно - центри адміністративних районів з населенням 20-50 тис. чол.

Коефіцієнт (К₃) визначається як добуток двох коефіцієнтів: перший - (К_буд) враховує зміну вартості окремих видів міського будівництва в залежності від рівня розвитку будівельної бази і визначається на підставі табл. 5.

Таблиця 5. Значення коефіцієнту, що враховує зміну вартості окремих видів будівництва в залежності від рівня розвитку будівельної бази (К_буд)

Вид міського будівництва	Міста з числом мешканців, тис. чол.
	до 20	20-50	50-100	100-250	250-500	500-1000	1000 та більше
Житлове	1,2/1,3	1,18/1,25	1,1/1,15	1,03/1,13	1/1,1	-/1,05	-/1
Комунальне	1,08/1,12	1,07/1,1	1,04/1,08	1,02/1,07	1/1,05	-/1,02	-/1
Культурно-побутове	1,1/1,15	1,09/1,12	1,05/1,09	1,02/1,08	1/1,06	-/1,03	-/1
Промислове	1,09/1,18	1,11/1,14	1,05/1,08	1,01/1,07	1/1,07	-/1,04	-/1

Примітка. До рисочки наводяться показники для нових міст, після рисочки - для тих, що склались. За одиницю приймаються показники вартості будівництва для нових міст з числом мешканців 250-500 тис. чол., для тих, що склались - 1000 тис. чол. та більше.

Другий - враховує місцерозташування об'єкту оцінки в межах зон містобудівної цінності. Значення цього коефіцієнту в залежності від розташуння об'єкту оцінки в різних зонах набуває значення: I зона - 1,76, II зона - 1,4, III зона - 1, IV зона - 0,696, V зона - 0,496, VI зона - 0,296. Ці коефіцієнти, та коефіцієнти, наведені в табл. 5 необхідно перераховувати відповідно до змін соціально-економічної ситуації.

У третьому розділі “Науково-практичні аспекти врахування екологічної складової при оцінці нерухомості” відмічено, що числове значення інтегрального коефіцієнту (К_р) залежить від значень локальних коефіцієнтів (К₁) і (К₄), які однакові в межах області, та значень коефіцієнтів (К₂) і (К₃), що визначаються для окремого населеного пункту та окремого об'єкту нерухомості. На прикладі Сумської області розраховано числове значення складової (добуток К₁???К₂???К₄) інтегрального коефіцієнту (К_р) для населених пунктів - центрів адміністративних районів (табл. 6).

Таблиця 6. Значення складової (К_1,2,4) інтегрального коефіцієнту (К_р) для населених пунктів Сумської області

Населений пункт	Числові значення локальних коефіцієнтів	К1,2,4
	К1	К2	К4
Суми	1,125	1,666	0,94	1,762
Охтирка	1,125	1,166	0,94	1,233
Білопілля	1,125	1,000	0,94	1,058
Буринь	1,125	0,833	0,94	0,881
Глухів	1,125	1,000	0,94	1,058
Конотоп	1,125	1,166	0,94	1,233
Кролевець	1,125	1,000	0,94	1,058
Ромни	1,125	1,166	0,94	1,233
С.-Буда	1,125	0,833	0,94	0,881
Тростянець	1,125	1,000	0,94	1,058
Шостка	1,125	1,166	0,94	1,233

Отримані коефіцієнти дозволяють коригувати як ринкову вартість об'єкту нерухомості, так і розмір інвестиційних зобов'язань, необхідних для виконання вимог приватизації об'єкту.

Згідно з “Методикою оцінки вартості майна при приватизації”, обов'язковою умовою проведення конкурсу по продажу об'єктів малої приватизації є визначення розміру інвестиційних зобов'язань. При чому критерієм конкурсного відбору є не ціна продажі об'єкту (вона однакова для всіх учасників конкурсу), а величина та очікувана ефективність виставлених інвестиційних зобов'язань. Основна мета проведення конкурсу інвестиційних зобов'язань - це “здешевлення” процедури приватизації, підвищення привабливості об'єктів, та зацікавленість покупців із стимулюванням їх активності та підприємництва. На наш погляд, такі принципи повині бути закладені і на вторинному ринку нерухомості. Якщо природоохоронне інвестування вже мало місце з боку продавця, то ринкова вартість об'єкту збільшується на величину інвестицій, а якщо ці витрати має понести покупець, то відповідно і ринкова вартість об'єкту має це врахувати.

В дисертаційній роботі зазначається, що окрім інвестицій на проведення реконструкції та капітального ремонту, технічного переобладнання, створення нових робочих місць, та ін., першочерговими інвестиціями мають бути ті, які направлені на доведення об'єкту нерухомості до екологічно безпечного рівня. Величину таких витрат пропонується визначати по залежностях, наведених в табл. 2 та табл.3. В залежності від інвестиційної привабливості регіонів України досліджено динаміку локального коефіцієнту (К₁), та визначено що для:

регіонів, приорітетних по інвестиційній привабливості

0,964 ? К₁ ? 1,065;

регіонів з достатньо високою інвестиційною привабливістю

0,987 ? К₁ ? 1,073;

регіонів з середньою інвестиційною привабливістю

0,937 ? К₁ ? 1,125;

регіонів з низькою інвестиційною привабливістю

0,926 ? К₁ ? 1,061;

Окрім проблем, пов'язаних з врахуванням екологічних факторів при оцінці нерухомості, в дисертаційній роботі розглянуті можливі джерела інформаційно-статистичного забезпечення розрахунків та запропоновано форму звітності про екологічний стан підприємств, яка повинна заповнюватися на запит оціночної фірми органами управління підприємством, а зміст наповнення якої є необхідним і достатнім для проведення об'єктивної оцінки.

Висновки

Вивчення теоретичних матеріалів та узагальнення отриманих практичних результатів, викладених у дисертації, дозволили зробити наступні висновки:

з розвитком експертної оцінки нерухомості, гостро постала проблема втілення в практику науково-методичних розробок щодо врахування еколого-економічних факторів;

на основі наявних теоретичних і практичних розробок виконано системний аналіз еколого-економічної сутності категорії “ринкова вартість нерухомості”, обґрунтовано її тлумачення для різних випадків оцінки нерухомості та визначено роль і місце в перехідний період розвитку економіки України;

запропоновані науково-методичні підходи до визначення якісного та кількісного складу факторів навколишнього середовища та рентоформуючих факторів, які ґрунтуючись на системності визначення та специфічності місцерозташування об'єктів оцінки, дають змогу відокремлювати екологічні фактори із загальної кількості факторів, що впливають на вартість нерухомості;

отримані функціональні залежності відносного рівня природоохоронних витрат від ступеню знешкодження викидів, та залежність повної відновної вартості очисних споруд від їх потужності, які відрізняються тим, що маючи достатній рівень вірогідності і не обважені у зручності використання, ґрунтуються на простій інформаційній базі;

обґрунтовані науково-методичні підходи до визначення рівня природоохоронних витрат, необхідних для доведення об'єктів нерухомості до вимог стандартів якості навколишнього середовища;

отримані регіонально-галузеві коригуючі коефіцієнти ринкової вартості, які без додаткових розрахунків можуть бути використані в практиці експертної оцінки при врахуванні індивідуальних особливостей об'єктів нерухомості;

запропоновані науково-методичні підходи до оптимізації розміру інвестиційних зобов'язань, необхідних для додержання вимог приватизації об'єктів та направлених на відшкодування збитків, заподіяних навколишньому середовищу.

Отримані в роботі результати можуть бути використані:

Кабінетом міністрів України, місцевими виконавчими органами, керівництвом підприємств, установ та організацій при визначенні стратегії і тактики в процесі приватизації, оренди та купівлі-продажу майна;

Верховною радою України при розробці законодавчих актів в галузі природокористування, оціночної діяльності та інвестування промисловості;

Українським товариством оцінювачів та його регіональними відділеннями в частині удосконалення практики експертної оцінки об'єктів нерухомості та розробки відповідних методичних рекомендацій;

територіальними органами влади при визначенні розміру витрат на природоохоронні заходи;

керівництвом банків для вдосконалення методів визначення заставної вартості об'єкту при оформленні кредитних угод.

Список опублікованих праць

1. Телиженко А.М., Луговой В.В., Пунько В.Н. Методические аспекты оценки размера инвестиций, необходимых для выполнения условий приватизации объектов: - Сумы: ИПП “Мрия-1” ЛТД, 1998. - 12 с. (Особисто автора 0,37 друк. арк.).

2. Пунько В.Н. Проблемы учета экологических факторов как неотъемлемой части рыночной стоимости недвижимости // Актуальные проблемы приватизации и оценки имущества. Сб. науч. тр. - Сумы: ИИЦ УАБД, 1997. - С. 140-144.

3. Пунько В.Н. Оценка размера инвестиций необходимых для выполнения условий приватизации объектов // Вісник УАБС. - 1997. - № 2. - С. 97-102.

4. Телиженко А.М., Семененко Б.А., Пунько В.Н. Учет атмосфероохранных затрат при оценке стоимости промышленных объектов // Вісник СумДУ. - 1998. - № 1(9). - С. 140-144. (Особисто автора 0,14 друк. арк.).

5. Пунько В.Н., Гливенко С.В. Актуальные проблемы учета эколо-гических факторов при оценке недвижимости // Вісник СумДУ. - 1998. - №3 (11). - С. 104-109. (Особисто автора 0,11 друк. арк.).

6. Пунько В.Н. Расчет региональных коэффициентов, корректирующих рыночную стоимость недвижимости // Вісник СумДУ. -1999. - № 3 (14). - С. 78-83.

Размещено на Allbest.ru

...