Оцінка об’єктів нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Розділ І. Теоретичні основи оцінки об'єкта нерухомості

1.1 Основні поняття та нормативно-правове забезпечення оцінки об'єкта нерухомості

Загальні поняття, які використовуються в процесі оцінки нерухомого майна, вживаються у значенні, визначеному Національним стандартом №1 та Національним стандартом № 2, зокрема:

- методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки;

- метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;

- оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку;

- база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

- принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;

- об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;

- об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно;

- нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

- рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю;

- об'єкти оцінки у нематеріальній формі - об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права;

- об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності;

- подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;

- спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу;

- знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним;

- фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки;

- функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки;

- економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки;

- дата оцінки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;

- вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки;

- вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

- ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець;

- поточна вартість - вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки;

- ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно;

- ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

- строк експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів;

- подібна угода - цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення якої проводиться оцінка;

- ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості;

- вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

- вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки; Размещено на http://www.allbest.ru/

- залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою);

- вартість ліквідації - вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первісних функцій;

- спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;

- інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

- вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню;

- оціночна вартість - вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних;

- дисконтування - визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє;

- капіталізація - визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування);

- ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення;

- грошовий потік - сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об'єкта оцінки;

- ставка дисконту - коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування.

- вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним;

- чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми.

Нормативно-правове забезпечення оцінки майна

При оцінці нерухомого майна оцінювач повинен керуватися такими нормативно-правовими документами, які регламентують його діяльність:

Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Також обов'язковим для застосування при оцінці нерухомого майна є Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 р. № 1442, визначає особливості застосування методичних підходів до оцінки нерухомості та особливості оцінки окремих видів нерухомості (зокрема землі та поліпшень), а також регламентує послідовність оціночних процедур для кожного методичного підходу.

Наказом Фонду державного майна України (від 2 лютого 1995 року N 100) "Про затвердження Положення про порядок проведення експертної оцінки державного майна при приватизації", в якому йдеться про особливості оцінки при приватизації державного та комунального майна.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" який регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів.

1.2 Етапи проведення оцінки об'єкта нерухомості

Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, змісту поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки.

Незалежна оцінка нерухомого майна проводиться у такій послідовності:

1. Укладання договору на проведення оцінки.

2. Ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки.

3. Ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних із ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.

4. Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування.

5. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів.

6. Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки.

7. Допрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

- зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання);

- проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;

- зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;

- визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки;

- обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби -- застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).

1.3 Методика оцінки об'єкта нерухомості порівняльним підходом

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- збір та аналіз інформації про продаж або пропозицію подібного майна та визначення об'єктів порівняння;

- вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

- порівняння об'єкта оцінки та об'єктів порівняння з наступним коригування цін продажу або цін пропозиції об'єктів порівняння;

- визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

- узгодження отриманих результатів розрахунку.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Порівняння об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками як ціна за об'єкт порівняння, ціна за одиницю площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння відбувається:

- за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

- на основі визначення середньозваженої вартості;

- за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

- на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропозиції) та характеристики яких найбільш достовірна;

- із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна.

При наявності декількох аналогів можна коректувати ціни нерухомості на момент оцінки згідно з формулою:

(1.1)

де: C_t - ціна, коректована на момент оцінки;

С - ціна продажу;

ч- середнє значення зміни цін, що припадає на одиницю часу (місяць, рік)

t - проміжок часу (продаж - оцінка).

Застосування методу регресії для оцінки нерухомості дозволяє достовірніше визначити ціну, а також встановити взаємозв'язок між різними факторами, які впливають на оцінку. В найпростішому випадку цю залежність можна представити виразом:

У = вХ + а + с + ... + п (1.2)

де: У - ціна об'єкта;

в - коефіцієнт одиниці порівняння;

X - кількісні параметри оцінюваної нерухомості.

а, с,..., п поправки.

Метод найчастіше використовують тоді, коли необхідно детально врахувати місцеві умови ринку нерухомості, коли відбуваються зміни ринкових умов.

1.4 Методика оцінки об'єкта нерухомості дохідним підходом

Під час застосування дохідного підходу валовий дохід, який очікується від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про використання подібного майна. На підставі цього припущення оцінювач прогнозує валовий дохід використовуючи необхідну інформацію щодо ринку подібного майна.

Оцінювач також враховує типові умови договорів оренди подібного майна. При цьому можуть вноситися відповідні коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх до типових умов ринку оренди подібного майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, оцінювач враховує факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного майна, яке враховується під час проведення такої оцінки з використанням дохідного підходу. Найчастіше при використанні даного способу застосовують метод простої капіталізації або дисконтування грошових потоків.

Вартість нерухомості визначають за формулою:

(1.3)

де: Д- чистий прибуток

R₀ - загальний ступінь капіталізації

Оцінка нерухомості методом дисконтування грошових потоків полягає в перетворенні майбутніх надходжень доходів у теперішню вартість У цьому методі використовують таку залежність:

(1.4)

де CF_t - фінансовий результат на кінець поточного року; 1,2,... ,t - чергові прогнозовані роки;

RV - вартість нерухомості в останньому прогнозованому році;

k - величина дисконту;

- дисконтний коефіцієнт у поточному році прогнозу.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- прогнозування валового доходу на основі аналізу зібраної інформації про оренду подібного майна з метою аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного майна; Размещено на http://www.allbest.ru/

- прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило, за рік, що безпосередньо слідує за датою оцінки). При цьому, чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, одержуваній на земельній ділянці та виробничими витратами і прибутком виробника;

- обґрунтування вибору оціночної процедури для розрахунку ставки капіталізації та її розрахунок;

- розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових
потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Згідно з Національним стандартом № 2 метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- обґрунтування періоду прогнозування;

- прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (за роками, кварталами або місяцями) в межах періоду.

- обґрунтування вибору оціночної процедури для розрахунку ставки дисконту та її розрахунок;

- визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

- прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

- визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно використовувати такі оціночні процедури:

- порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та цін продажу (цін пропозиції) щодо подібного майна;

- аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком та додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;

- інші оціночні процедури, які характеризують дохід на вкладений капітал та повернення вкладеного капіталу, які обґрунтовані у звіті про оцінку.

Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.

При визначенні обсягу необхідних витрат оцінювач повинен врахувати технічну можливість та економічну доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час оцінки.

Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінки. При прогнозуванні операційних витрат враховуються витрати власника, пов'язані з одержанням валового доходу, а також у разі потреби, витрати.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.



Розділ ІІ Визначення вартості приміщення актового залу ЧПТ

2.1 Загальна характеристика об'єкта оцінки

Опис об'єкта здійснюється на підставі документації щодо ідентифікації об'єкту оцінки, прав, пов'язаних із ним, а також візуального обстеження.

1. Ідентифікація об'єкта оцінки:

а) тип нерухомості - нежитлове приміщення в 1 корпусі будівлі Черкаського політехнічного технікуму;

б) адреса - вул. Ільїна, 226 ;

2. Ідентифікація прав власності - державна.

3. Характеристика місця розташування:

а) соціальна інфраструктура - поруч з Черкаським політехнічним технікумом розташовані:

- Будинок офіцерів;

- Центральний стадіон;

- Аптека;

- Обласна юнацька бібліотека ім. В. Симоненка;

- Центр адміністративних послуг;

- завод «Фотоприлад»;

б) транспортна доступність - Черкаський політехнічний технікум розташований у місці, де на відстані 300м розташовані автобусні та тролейбусні зупинки, через які проходять маршрути громадського транспорту, за допомогою якого можна дістатися будь-якої частини міста. Також на відстані 1км розташовані залізничний та автовокзал;

в) віддаленість від адміністративного центру міста та району у місті - Черкаський політехнічний технікум розташований в 500м від адміністративного центру міста, тобто його місце розташування дуже зручне і вигідне.

4. Інформація про об'єкт оцінки:

а) площа забудови -208,8 м²;

б) висота приміщень - 5,4 м;

в) рік будівництва - 1923р.;

г) архітектурна вразливість - індивідуально спроектована будівля;

д) група капітальності - перша;

е) вхід до будівлі - з головного фасаду;

є) планувальна схема - в додатках;

Таблиця 2.1 Характеристика конструктивних елементів

Назва конструктивного елементу	Характеристика конструктивного елементу
1	2
Фундаменти	Дрібні тріщини в цоколі, окремі порушення штукатурного шару цоколя та стін
Стіни	Глибина тріщин і відпадання штукатурки місцями, вивітрювання розчину зі швів
Перегородки	Окремі тріщини в розтягнутій зоні, незначне місцеве зволоження
Перекриття	Окремі тріщини в розтягнутій зоні, незначне місцеве зволоження
Покрівля	Нещільність фальців, окремі пробоїни і порушення у місцях примикань до виступаючих частин
Підлога	Стирання дощок в місцях ходіння, відколи дощок місцями.
Вікна, двері	дерев'яні вікна та фанерні фарбовані, покриті лаком двері
Оздоблювальні роботи	Нещодавній ремонт, відставання і пошкодження шпалер місцями
Внутрішньо-санітарні та електротехнічні спорядження	Встановлені прожектори, додаткове кольорове освітлення.
Сходи	Нормальний стан, пофарбовані
Інші роботи	Відсутні

Для визначення питомої ваги окремих елементів в відновній вартості будівлі як функціональний аналог була прийнята будівля по збірнику №34 УПВВ («Кінотеатри постійного використання», табл. 16), яка відповідає будівлі, що оцінюється, по функціональному використанню і конструктивному вирішенню.

Таблиця 2.2 Визначення фізичного зносу об'єкта оцінки

№ з/п	Назва конструктивного елементу	Характер пошкоджень та дефектів	Фізичний знос за результатами огляду, %	Питома вага конструктивного елементу, %	Середньозважений % зносу
1	Фундамент	Дрібні тріщини в цоколі, окремі порушення штукатурного шару цоколя та стін(табл.6.1.4)	14	13	1,82
2	Стіни	Глибина тріщин і відпадання штукатурки місцями, вивітрювання розчину зі швів (табл. 6.2.5)	14	20	2,2
3	Перекриття	Окремі тріщини в розтягнутій зоні, незначне місцеве зволоження, поверхневі відколи в розтягнутій зоні (табл. 6.5.7)	25	18	4,5
4	Покрівля	Нещільність фальців, окремі пробоїни і порушення у місцях примикань до виступаючих частин; просвіти, пошкодження настінних жолобів(табл.6.9.3)	24	17	5,1
5	Підлоги	Стирання дощок в місцях ходіння, відколи дощок місцями, пошкодження окремих дощок (табл.6.10.4)	21	11	2,31
6	Отвори	Дрібні тріщини в місцях примикання коробок до стін, утертість або щілини у стулках. Замазка місцями відстала, часткова відсутність штапиків, тріщини скла. (табл..6.11.1)	15	10	1,5
7	Опорядження внутрішнє	Відставання і пошкодження крайок місцями (табл..6.12.3)	13	11	1,43
Фізичний знос	18,86

Величину загального фізичного зносу приймаємо рівною - 19%

Санітарно-технічний стан будівлі - добрий.



2.2 Огляд ринку нерухомості м. Черкаси

Ринок - це сукупність суб'єктів відносин і обміну товарами і послугами (продавців, покупців, посередників) і соціально-економічних відносин між ними; сукупність існуючих і потенційних покупців товару; сфера обміну товарами певного виду на певній території. Нерухомість є особливим товаром, тому що її характеристики нехарактерні для інших товарів (наприклад, строго певне місце розташування).

Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оцінки, оренди, застави тощо).

Черкаси -- обласний та районний центр в Україні, регіональний центр Центральної України, промисловий центр Центрального економічного району, значний культурний та освітній осередок. Місто відоме з XIII століття і за час свого існування відіграло певну роль в історії всієї України. Черкаси були осередком формування Козаччини, мешканці міста брали безпосередню участь в Хмельниччині та Коліївщині. Зростання міста, після отримання статусу обласного центру, призвело до перетворення його у великий промисловий центр та головний культурний осередок цілого регіону.

Черкаси розташовані на правому березі Кременчуцького водосховища, створеного у середній течії Дніпра. Адміністративно місто поділяється на 2 міських райони -- Придніпровський та Соснівський, до останнього також належить селище Оршанець. Населення міста -- 286 452 особи (на 1 грудня 2012).

Площа міста Черкаси на 2010 рік становить 69 км І. Місто простяглось на 17 км уздовж берега Кременчуцького водосховища, притому завширшки Черкаси лише 8 км.

З північного заходу та з півночі місто оточує лісовий масив -- Черкаський бір, що є найбільшим (28,5 тисячі га) у державі сосновим лісом природного походження.

Відстань від Черкас до столиці 190 км, це близько трьох годин їзди на транспортному засобі.

Черкаси є важливим економічним центром України, тут представлені різні галузі промисловості, проте традиційно найбільший розвиток отримали хімічна промисловість, автомобілебудування та харчова промисловість. Всього промисловими підприємствами міста в 2007 році реалізовано продукції на 7 894,3 млн. грн., що становить 64,0% від обсягу реалізованої продукції всієї області.

Серед головних підприємств міста за галузями промисловості виділяються:

- хімічна промисловість -- ПАТ «Азот» (з 1964 року; найбільше в Україні підприємство з виробництва азотних добрив), завод «Аврора» (виробництво лакофарбової продукції), асфальтний завод котрий у 2012 році оновив свою матеріально-технічну базу і зараз забезпечує місто щебнево-мастиковим матеріалом ТОВ "Черкаський завод авто хімії";

- легка промисловість -- шовковий комбінат «ЧШК» (з 1965 року, один з найбільших в державі), швейна фабрика ім. Лесі Українки, взуттєва фабрика «Лавента», фабрики гігроскопічної вати, шкіряної галантереї, валяльна;

- машинобудівна промисловість -- ПАТ "Черкасиелеватормаш", 3 заводи корпорації «Богдан» -- завод легкових автомобілів (збирання автомобілів марок «ВАЗ» та «Hyundai»), автобусний завод (випуск автобусів марки «Богдан») та завод вантажних автомобілів (збирання вантажівок марки «Isuzu»); завод з виробництва устаткування для харчової промисловості «Темп», приладобудівний завод (в радянські часи тут вироблялись запчастини для місяцеходу), завод «Фотоприлад» (виробництво оптики для військових танків та машин);

- харчова промисловість -- лікеро-горілчаний завод ТОВ "Буассон Еліт" Бельведер Груп, компанія з переробки кукурудзи ТОВ "Альтера Ацтека Мілінг Україна", молочний комбінат «Юрія», ЗАТ з виробництва пива та безалкогольних напоїв "Черкаське пиво", кондитерська фабрика «Світ ласощів» (виробництво продукції під торговою маркою «Домашнє свято»), консервний комбінат корпорації «Верес» (з 1936 року, зараз один із найбільших в Україні), м'ясокомбінат «ЧПК» (один із найбільших у країні), декілька підприємств з фасування круп, 2 хлібокомбінати (виробництво продукції під торговою маркою «Формула смаку»);

- виробництво будівельних матеріалів -- завод ЗБВ, 2 заводи з виробництва силікатної цегли (з місцевої сировини), підприємства з виробництва будівельних матеріалів (металопластикові вікна «Круг», пінопласт, будівельні суміші тощо);

- деревообробна промисловість -- ТОВ «Мареллі» (виробництво меблів, фанери, пиломатеріалів та матраців марки «Венето»), декілька меблевих фабрик (Черкаська меблева фабрика, Romira, Lion, ПМ-Плюс тощо) та деревообробних підприємств;

- інші підприємства -- фабрика мистецьких виробів, домобудівний комбінат, завод з виробництва картонної тари, підприємство вторинної сировини "Черкасивторресурси" тощо.

2.3 Визначення вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом

Використання порівняльного підходу до визначення вартості об'єкта оцінки виконується в наступній послідовності:

- збір ринкової інформації на зацікавленому ринку нерухомості;

- формування інформаційної бази даних для подальшого аналізу;

- виділення факторів, що створюють важливий вплив на вартість нерухомості;

- визначення одиниць порівняння, що дозволяють порівняти ціноутворюючі фактори;

- розроблення моделей зв'язку одиниць порівняння з факторами впливу;

- розрахунок коректурних показників, враховуючи різницю в ціноутворюючих факторах;

- використання розробленої моделі об'єктів для розрахунку коректурних цін продажу об'єкта порівняння;

- аналіз скоригованих цін продажу об'єкта порівняння;

- визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкту.

Порівняльний підхід надійний при оцінюванні житла, оскільки ринок житла найбільш розвинутий сегмент ринку нерухомості та має достатню кількість продаж аналогів для порівняння.

Основною перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу об'єктів-аналогів. Найбільш вірогідна ціна визначається ринком, а дії оцінювача обмежуються внесенням коригувань.

Вибір об'єктів порівняння

На початковому етапі вивчається ринок з метою виявлення на відповідному ринку та його сегментах нещодавно проданих або запропонованих до продажу об'єктів-аналогів.

В якості аналогів приймаються об'єкти, які за своїми функціонально-технічними характеристиками найбільш співставні з об'єктом оцінки. Ознака порівнянності базується, насамперед, на найбільш ефективному використанні об'єктів-аналогів.

В даному випадку в якості аналогів для порівняння використано запропоновані до продажу (або за якими вже укладені угоди купівлі-продажу) актові та концертні зали за однаковим функціональним призначенням, що надавали свої послуги протягом 2012 року та в 2013 році.

Характеристика об'єктів-аналогів наведена в таблиці 2.3

Таблиця 2.3 Характеристика об'єктів-аналогів

Характеристики	Об'єкт-аналог №1	Об'єкт-аналог №2	Об'єкт-аналог №3	Об'єкт-аналог №4
Назва об'єкта-аналога	Аналог 1(актова зала)	Аналог 2( концертна зала)	Аналог 3(конференц-зал)	Аналог 4(актова зала)
Адреса	бул. Шевченка 241, 2-й поверх	вул. Ільїна 248, корпус ІІ	вул. Енгельса 50, 3-й поверх	вул. Героїв Дніпра 23, ЗОШ №31
Джерело інформації	http://www.ua-trening.com/cherkasy /arenda-aktovogo-zala.html	http://ckproekt.com.ua/cms/conference_hall.html	http://ua.vremenno.com/arenda-prokat-view/arenda_aktovogo_zala_i	http://sumy.sum.slando.ua/obyavlenie/arenda-aktovogo-zala-ID6d725.html
Стисла характеристика	Добре освітлений, Wi-Fi, новий інтер'єр	Додаткові прожектори, ноутбуки, можливість проведення "кава-брейк"	Гарне освітлення, нова акустична система, Wi-Fi, ноутбук	Просторе приміщення, наявні музичні інструменти, додаткові прожектори.
Технічний стан	Відмінно	Добре	Добре	Задовільний
Загальна площа, м2	130	234	200	195
Загальна вартість оренди за місяць, без ПДВ, грн.	6750	5400	5130	4860
Вартість оренди за 1 год., грн.	250	200	190	180

Данні приміщення в середньому здавались 8-9 разів на місяць по 3-4 години в день.

Таким чином,вартість оренди приміщень, що пропонуються до оренди у районі розташування об'єкта оцінки, знаходиться в межах 4860 - 6750 грн. за місяць без ПДВ.

Визначення коригувань

Коригування вартості аналогів до вартості об'єкту оцінки проводиться наступним чином:

- внесення коригувань здійснюється від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки;

- якщо об'єкт порівняння гірше за об'єкт оцінки, то коригування будуть позитивні, якщо краще - негативні.

Дані про вартість об'єктів-аналогів коригуються на:

1) місце розташування - враховує відмінності розташування залежно від району в місті;

2) поверх - враховує зміну вартості приміщень в залежності від поверху; Размещено на http://www.allbest.ru/

3) загальну площу - враховує зміну вартості, обумовлену збільшенням чи зменшенням площі по відношенню до середньовизначених стандартів типового будівництва;

4) конструктивні елементи - враховує зміну вартості приміщень в залежності від матеріалу конструктивних елементів;

5) технічний стан - враховує термін експлуатації будівлі, стан конструктивних елементів, стан приміщень, наявність та рівень ремонту;

6) стан комунікації - враховує наявність та технічний стан комунікаційних мереж.

Розрахунок вартості об'єкта оцінки

Розрахунок вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом наведено в таблицях 2.3 та 2.4. Остаточне значення вартості оренди актової зали визначена як середнє арифметичне скоригованих цін об'єктів-аналогів.

Таблиця 2.4 Розрахунок скоригованої ціни пропозиції об'єктів-аналогів, грн./год.

№ з/п	Показники	Об'єкт оцінки	Об'єкт-аналог 1	Об'єкт-аналог 2	Об'єкт-аналог 3	Об'єкт-аналог 4
1	Вартість оренди 1 год, без ПДВ, грн.		250	200	190	180
2	Місце розташування	вул. Ільїна, 226	бул. Шевченка 241, 2-й поверх	вул. Ільїна 248, корпус ІІ	вул. Енгельса 50, 3-й поверх	вул. Героїв Дніпра 23, ЗОШ №31
3	Розмір коригувань на місце розташування, %		0	+3	-2	+5
4	Технічний стан	Добре	Відмінно	Добре	Добре	Задовільно
5	Розмір коригувань на технічний стан, %		-5	0	0	+5
6	Площа приміщень, м2	208,8	130	234	200	195
7	Розмір коригувань на площу, %		+8	-2	0	+2
8	Функціональне призначення		Актова зала	Концертна зала	Конференц-зала	Актова зала
9	Розмір коригувань на функціональне призначення, %		0	-5	+5	0
10	Загальний розмір коригувань, %		+3	-4	+3	+12
11	Вартість оренди 1 год. без ПДВ після проведення коригувань, грн.		242,5	201	184	171,5
12	Кількість коригувань		3	4	3	4
13	Загальна кількість коригувань за всіма аналогами	14
14	Питома кількість коригувань за кожним аналогом		0,2142	0,2857	02142	0,2857

Ринкова вартість оренди об'єкта оцінки визначається як добуток загальної кількості годин використання та середньоарифметичного значення вартості здавання в оренду 1 год. Данні приміщення в середньому здавались 8-9 разів на місяць по 3-4 години в день.

Таблиця 2.5 Розрахунок вартості об'єкта оцінки

№ з/п	Назва показника	Значення
1.	Скоригована ціна пропозиції (без ПДВ), грн./год	199,75
2.	Кількість годин використання	27
3.	Вартість оренди об'єкта оцінки за місяць (без ПДВ), грн.	5393

Таким чином, вартість здавання в оренду актової зали, що знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул. Ільїна 226, визначена порівняльним підходом, станом на 25 квітня 2013 року складає без ПДВ:

5393( п'ять тисяч триста дев'яносто три) гривень за місяць.

2.4 Визначення вартості об'єкта оцінки дохідним підходом

Визначення вартості оренди актової зали проводиться в наступній послідовності:

1. Розрахунок потенційних доходів від володіння об'єкта оцінки

Для оцінки потенційного валового доходу від володіння нерухомістю необхідно проаналізувати ринкову ставку орендної плати з урахуванням коригувань на об'єкти з аналогічним функціональним призначенням, тобто в нашому випадку актових та концертних зал.

Інформація щодо об'єктів-аналогів, які обрані оцінювачем для оцінки за дохідним підходом наведена в таблиці 2.6

Таблиця 2.6 Вартість оренди об'єктів аналогів

№ з/п	Назва об'єкта-аналога	Місце розташування	Загальна площа, м2	Характеристика	Вартість оренди 1 год., без ПДВ, грн.	Джерело інформації
1.	Аналог 1 (конференц-зали)	вул. Леніна, 105	120	Проведення ділових переговорів, презентацій. Нещодавній ремонт, наявні всі комунікації.	250	http://www.cci.neocm.com/ukr/service_ukr.html
2.	Аналог 2 (актова зала)	вул. Сумгаїтьська, 3	180	Авансцена, додаткова роздягальна та інвентарна, мікрофон з підсилювачем звуку та проектор.	250	http://cherkassy.chk.slando.ua/nedvizhimost/arenda-pomescheniy
3.	Аналог 3 (актова зала)	вул. Ватутіна, 96	248	Ремонт відсутній, наявні проектор, музичні інструменти, нова акустична система.	170	http://cherkassy.chk.slando.ua/obyavlenie/
4.	Аналог 4 (актова зала)	вул. Смілянська, 92	240	Косметичний ремонт, нові вікна, переносний екран, DVD та відео програвач.	200	http://cherkassy.chk.slando.ua/obyavlenie/pomeschenie/

Вартість оренди об'єкта оцінки в рамках дохідного підходу наведена в таблиці 2.7

Таблиця 2.7 Розрахунок вартості оренди об'єкта оцінки

№ з/п	Показники	Об'єкт оцінки	Об'єкт-аналог 1	Об'єкт-аналог 2	Об'єкт-аналог 3	Об'єкт-аналог 4
1	Вартість 1 години оренди, без ПДВ, грн.		250	250	170	200
2	Місце розташування	вул. Ільїна, 226	вул. Леніна, 105	вул. Сумгаїтьсь-ка,3	вул. Ватутіна, 96	вул. Смілянська, 92
3	Розмір коригувань на місцерозташування, %		-3	+4	+4	-3
4	Технічний стан	добрий	добрий	добрий	задовільний	задовільний
5	Розмір коригувань на технічний стан, %		-5	-3	+5	+6
6	Площа приміщень, м2	208,8	120	180	248	240
7	Розмір коригувань на площу, %		+6	+3	-3	-3
8	Функціональне призначення	актова зала	конференц-зала	актова зала	актова зала	актова зала
9	Розмір коригувань на функціональне призначення, %		+4	0	0	+2
10	Загальний розмір коригувань, %		+2	+4	+6	+2
11	Вартість 1 години оренди, без ПДВ після проведення коригувань, грн.		245	240	159,8	196
12	Кількість коригувань		4	3	3	4
13	Загальна кількість коригувань за всіма аналогами	14

Скоригована вартість = 250 грн./годину.

Для подальших розрахунків приймаємо ставку орендної плати на рівні значення середньоарифметичного - 250 грн./год.

2. Розрахування коефіцієнту завантаженості та операційних витрат

Приймаючи до уваги, що об'єкт оцінки має достатній попит на ринку серед орендарів та зважаючи на характер місцезнаходження об'єкта, величину втрат від недовантаження приміщення приймаємо на рівні 15% від потенційного валового доходу.

Отже, коефіцієнт завантаженості для даного об'єкта становить 0,15.

Величина поточних операційних витрат залежно від функціональної складності об'єкта нерухомості складає 3-10% дійсного валового доходу.

З урахуванням площі оцінюваної нерухомості ця величина приймається на середньому рівні в зазначеному діапазоні 10% від дійсного валового доходу. Размещено на http://www.allbest.ru/

Визначення ставки капіталізації проводиться шляхом кумулятивної побудови.

В якості без ризикової ставки капіталізації прийнята середня конкурентна ставка по банківським депозитам для юридичних осіб у гривнях, що на ведені в таблиці 2.8. Значення ставки на момент оцінки коливаються від 8 до 12% річних в залежності від банку.



Таблиця 2.8 Річні депозитні ставки для юридичних осіб

Назва банківської установи	Річні депозитні ставки,%
Банк «Стандарт»	11
Платінум Банк	10,5
«Фінанси і кредит»	11
Родовід Банк	11,7
Альфа-Банк	9,3
Експрес-банк	8,6
Приватбанк	10,2

Середня конкурентна ставка по банківським депозитам юридичних осіб складає 10,33%.Размещено на http://www.allbest.ru/

Розрахунок ставки капіталізації, що буде використовуватись для подальшого визначення вартості об'єкта оцінки, наведено в табл.2.9

Таблиця 2.9 Розрахунок ставки капіталізації

Назва складової	Значення показника,%
Без ризикова ставка	10,3
Ризик,пов'язаний з інвестиційним менеджментом	4
Ризик, пов'язаний з низькою ліквідністю	3
Ризик, пов'язаний з фінансуванням	1,1
Ризик, пов'язаний з інфляцією	0,7
Специфічний ризик, притаманний саме цьому об'єкту	1,2
Сума	20,3

3. Визначення вартості об'єкта оцінки

Данні приміщення в середньому використовувались 8-9 разів на місяць по 3-4 години в день. Тобто за рік кількість годин оренди актової зали складатиме приблизно 280-290 годин.



Таблиця 2.10 Розрахунок вартості об'єкта оцінки

Назва показника	Величина показника
Вартість 1 години оренди, без ПДВ, грн.	250
Кількість годин за рік, год.	280
Потенційний валовий дохід без ПДВ, грн./рік	70000
Коефіцієнт завантаженості	0,15
Дійсний валовий дохід без ПДВ, грн./рік	59500
Операційні витрати, грн./рік	5950
Чистий операційний дохід без ПДВ, грн./рік	53550
Коефіцієнт капіталізації, %	20,3
Вартість об'єкта оцінки без ПДВ, грн.	263793,10
Вартість орендної плати, грн./міс. (при щоденному використанні)	21982,76
Вартість оренди, грн./міс. ( при визначеній кільк. днів)	5862,06

2.5 Узгодження результатів оцінки та визначення вартості

Результатами аналізу об'єкта дослідження за методами порівняння продаж та прямої капіталізації наведено у таблиці 2.11

Таблиця 2.11 Узгодження результатів оцінки об'єкта оцінки

№	Підхід оцінки	Вартість, грн. без ПДВ
1.	Порівняння аналогів продаж	5393,00
2.	Дохідності (прямої капіталізації)	5862,06

Базуючись на тому твердженні, що розважливий покупець за запропоноване в здачу в оренду майно заплатить не більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічне по якості і придатності, та зважуючи на вище приведене, експерт дійшов висновку, що найбільш прийнятою є вартість, що дорівнює середній арифметичній вартості оренди за двома підходами і становить 5627,53 грн.

Тобто, вартість оренди становить 5627,53 (п'ять тисяч шістсот двадцять сім) гривень за місяць.

Размещено на http://www.allbest.ru/

...