Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный подход: сравнительный подход; доходный подход.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

2.2 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать виде восстановительной стоимости или стоимости замещения. Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту. Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

Расчёт восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому.

Определение величины накопленного износа строений.

Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Оценка накопленного износа

где Сар - арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

Т - число периодов;

Срев - цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).

Метод капитализации дохода основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет.

Данное предположение возможно только при условии вывода объекта оценки из состава жилого фонда.

Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 15000-17000 руб. в месяц. Учитывая местоположение и уровень технического состояния объекта оценки для расчетов принимаем величину в 15000 руб. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 3-5% в год.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi - Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада Сбербанка РФ - 8,25 %. С учетом минимального риска инвестирования в недвижимость, принимаем ставку дисконтирования равной 8,25 %.

Вторым источником дохода является продажа объекта оценки по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Затраты владельца на содержание квартиры составляют в среднем 2500 рублей в месяц. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 3-5 % в год.

Необходимо отметить, что для использования оцениваемой квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представим в табличной форме (таблица 2.4).

Таблица 2.4 - Расчет дисконтированного денежного потока

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, определенная доходным подходом, составляет 2872566,06 (Два миллиона восемьсот семьдесят две тысячи тридцать пятьсот шестьдесят шесть рублей 06 копеек).

3.1 Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости

Окончательная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

Sрын = Sср*Дср + Sзат*Дзат+ Sд*Дд,

где Sср, Sзат, Sд, - стоимости, рассчитанные соответственно сравнительным, затратным и доходным подходом, руб.;

Дср, Дзат, Дд - удельный вес значимости этих подходов.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемой квартиры по состоянию на 1 июня 2013 года были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов.

Затратный подход является наиболее применимым для определения

рыночной стоимости недавно построенных или уникальных объектов оценки. Здание, в котором располагается объект оценки к таковым не относится. К тому же, данный метод не учитывает рыночной ситуации на рынке недвижимости. Значимость данного метода примем равной 20 %.

Сравнительный подход в данном случае дает наиболее реальную информацию о стоимости объекта. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является уровень спроса и предложения. В настоящий момент информация по предложению и продаже аналогичных объектов представлена в достаточном объеме, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Значимость данного метода примем равным 60 %.

Доходный подход так же менее объективен, чем сравнительный, так как основан на прогнозных данных, определенных в условиях нестабильной экономики. Значимость данного метода примем равной 20 %.

При оценке квартиры для целей продажи наиболее вероятная цена складывается из соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости, в связи с этим наиболее объективным является сравнительный подход.

На основании вышеизложенного, приходим к выводу о распределении методов по значимости следующим образом: затратный подход (Дзат) 0,2, сравнительный подход (Дср) 0,6, доходный подход (Дд) 0,2.

Тогда рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:

S_рын = 0,2 * 1273680 + 0,6* 2515204+ 0,2 * 2872566=

=254736 + 1506122.4+ 574513.2 = 2335371руб.60 коп.

или округленно 2335372 руб.

Таким образом, основываясь на доступной информации, приходим к следующему заключению - рыночная стоимость оцениваемой двухкомнатной квартиры, общей площадью 46.4 кв. м,, расположенной по адресу: г. Тула, ул. ул. Ак. Павлова, д.34, кв.55 составляет: 2335372 (Два миллиона триста тридцать пять тысяч триста семьдесят два) рубля.

Список использованной литературы

1. Федорова Т.А., Методические указания по выполнению курсовой работы, Тула, 2011.

2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 №135-ФЗ, в ред. от 03.12.11№383-ФЗ.

3. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Учеб. пособие, М: Российское общество оценщиков, 2008 г. - 230с.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка. ч.1, 2009 г. - 92 с.

5. Оценка бизнеса: Учебное пособие/ Под ред.В.Е. Есипова, Г.А. Маховиковой.3-е изд. - СПб: Питер 2010. - 512с.

6. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 1995.

7. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.

8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО "Технобалт", 2008.

9. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 2009.

10. Экспертиза правового положения объектов недвижимости: - M.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка, 2008 г. - 8б с.

Размещено на Allbest.ru