Отчёт об определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

6. Быстрота проведения расчётов.

Недостатки доходного подхода:

1. Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

2. Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

3. Не применим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

4. Ограниченность сферы применения при убыточных объектах.

5. Недостоверная отчётность.

6. Неправильные терминологические данные в отчётности (пример с практического занятия (ebitda, «маржа» (сокращено от англ. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) -- аналитический показатель, равный объёму прибыли до вычета расходов по уплате налогов, процентов и начисленной амортизации) - что приводит к искажению реального дохода.

7. Непрофессиональное применение действующих в конкретной национальной экономике данных о процентных ставках и дисконтах.

8. Отраслевая некомпетентность при определении рисков.

9. Существеннейшие колебания стоимости в расчётах по модели.

При использовании доходного подхода предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду, например) и от последующей ее перепродажи.

Данный подход не применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки оценщик должен применять три общеизвестных подхода, или отказаться от использования одного или нескольких подходов. Каждый из подходов имеет свои достоинства и недостатки, дает свои результаты итоговой стоимости. Поэтому оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации или сдачи в аренду и дохода от возможной продажи в конце периода владения (реверсии).

Поскольку в настоящей оценке речь идет квартире, то в качестве дохода можно использовать доход от сдачи в аренду.

Однако эта возможность существует чисто теоретически, потому что:

1. Как правило, квартиры приобретаются либо для постоянного проживания в них, либо в «спекулятивных» целях с намерением продать квартиру на «пике» цен. Ни в первом, ни во втором случае собственники не рассматривают вариант сдачи квартиры в аренду.

2. Вряд ли можно предположить, что покупатель, привлекая ипотечный кредит, приобретает жилье для целей извлечения дохода от сдачи его в аренду. Такая ситуация теоретически возможна, когда привлекаются средства для приобретения квартиры в сегменте элитного жилья, т.е. когда доход от сдачи квартиры в аренду в обозримом будущем покроет все издержки на ее приобретение. Однако чаще всего потребителями ипотечного кредита являются представители среднего класса, которым необходимо решать «квартирный вопрос».

3. Объект оценки - квартира в многоквартирном жилом доме, не является объектом коммерческой недвижимости и поэтому доходный подход в настоящей работе не применялся.

4. Несмотря на то, что рынок аренды жилья достаточно развит, он продолжает оставаться «теневым», т.к. договора аренды в подавляющем большинстве случаев нигде не регистрируются, а оплата за аренду жилья производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Эти обстоятельства не позволяют Оценщику собрать достоверную информацию о размере арендной платы

Сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется методы сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

1. Метод парных продаж.

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод парных продаж - заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносит поправки на возможные отличия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Технология метода прямого сравнительного анализа продаж:

1. Изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому. Основные критерии выбора объектов-аналогов: назначение, передаваемые права, условия и время продажи; условия финансирования; местоположение; физические характеристики.

2. Сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту. Анализ собранной информации.

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Вывод о выборе применяемых подходов к оценке объекта.

Таким образом, подходы описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

ѕ Возникновение стоимости с позиции создания объекта оценки - даёт затратный подход.

ѕ Современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуру сравнения - даёт сравнительный подход.

ѕ Стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем - даёт доходный подход.

Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Затратный подход будет применен, несмотря на то, что объект не представляет собой отдельно стоящее здание и определение затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приведёт к большой погрешности в расчётах. Следует отметить, что затратный подход не отражает действительных рыночных цен и ему при согласовании будет присвоен наименьший весовой коэффициент, что скажется на результатах оценки. Затратный подход применим:

1. К уникальным по своему виду и назначению объектам, для которых не существует активного рынка.

2. Для объектов с незначительным износом.

Доходный подход к расчёту стоимости недвижимости для проживания, а не извлечения дохода, не применился. Использование экспертного способа при определении потерь от недобора арендной платы, определения ставки капитализации и т.д. снижают достоверность определяемой стоимости, поэтому доходный подход Оценщиком исключён.

Сравнительный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого объекта. Доходный подход определяет рыночные цены исходя из текущей стоимости будущих доходов, которые покупатель может получить от их использования и перепродажи.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Оценка сравнительным подходом наиболее точно отражает информацию на рынке вторичного жилья. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки производится на основе сравнительного подхода, методом прямого сравнительного анализа продаж, потому, что ему присвоен наибольший весовой коэффициент.

2.6 Анализ состояния рынка недвижимости в г. Магнитогорске

Важнейшими факторами, влияющие на рыночную стоимость имущества, являются: экономические, политические и социальные условия, характерные для региона, в котором оно расположено. Существует тесная взаимосвязь между экономическим развитием населённого пункта и доходами от использования имущества. Таким образом, текущий анализ и прогноз социально - экономических условий города оказывают существенное влияние на величину рыночной стоимости имущества в данном регионе.

Челябинская область - субъект Российской Федерации (административный центр - г. Челябинск). Входит в состав Уральский федерального округа Российской Федерации. Челябинская область находится на стыке двух частей света - Европы и Азии. По территории области проходят два участка условной границы "Европа-Азия": горный по Урал-тау и Уральскому хребту и водный по реке Урал. Город Магнитогорск имеет выгодное транспортное и географическое положение, значительный природный ресурсный потенциал.

Магнитогорск - город, выросший благодаря созданию и работе градообразующего предприятия «Магнитогорский металлургический комбинат» (ОАО «ММК»). Город Магнитогорск является городом областного подчинения, имеет выгодное транспортное и географическое положение, значительный природный ресурсный потенциал. Находится в 340 км к юго-западу от Челябинска. Расположен на восточном склоне Южного Урала на реке Урал. Площадь города составляет 39,266 тыс. га. Численность населения города на 1 января2013 года составила 411 тыс. человек. В городе, кроме открытого акционерного общества «Магнитогорский металлургический комбинат» (далее - ОАО «ММК») работают предприятия машиностроения, химической промышленности - производство кокса и нефтепродуктов, предприятия по производству прочих неметаллических минеральных продуктов и производству пищевых продуктов. Финансовое положение металлургического комбината, на котором работает большая часть населения города, даёт стабильность на рынке труда. Нельзя не упомянуть сферу малого бизнеса, в которой работает почти каждый третий из общего числа, занятых в экономике. Доходы этой части населения значительно выше, свободные средства предприниматели, как правило, предпочитают вкладывать в объекты недвижимости.

Объекты недвижимости остаются по-прежнему самым неликвидным товаром. Основную часть строящегося рынка жилья составляют типовые и серийные проекты. Доля высококачественного и элитного жилья составляет менее 10% от общего объёма застройки. Элитное жильё и квартиры повышенной комфортности представлены на рынке в основном в домах старого фонда (Ленинский район), а также в домах повышенной комфортности с нестандартной планировкой квартир, расположенных в южной части города. К этому фонду недвижимости также относится индивидуальные дома, расположенные в п. Хуторки, п. Радужный, п. Прибрежный, п. Солнечный. В тоже время повышенный спрос наблюдается на квартиры типовой застройки (брежневки, хрущевки и т.д.), так как их стоимость по сравнению с новой застройкой значительно ниже.

Вопрос улучшения жилищных условий является одной из самых острых и волнующих сегодня проблем для большинства граждан России. На сегодняшний день лишь очень незначительная часть семей, желающих приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия, могут позволить себе это сделать, опираясь лишь на собственную материальную базу, не прибегая при этом к помощи каких-либо дополнительных источников финансирования.

Опираясь на мировой опыт можно констатировать, что самым приемлемым выходом в этой ситуации является ипотечное кредитование, в последние годы ипотечное жилищное кредитование в нашей стране получает широкое распространение, является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

2.7 Описание и анализ Объекта оценки

2.7.1 Анализ местоположения Объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании информации Заказчика, технической документации, визуального осмотра и непосредственного обследования объекта оценки. Объект оценки представляет собой: 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59. Более подробная информация представлена в таблицах № 6-10.

Таблица № 5 - Описание местоположения Объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Местонахождение	Центр города, пр. К. Маркса д. 82/1, кв.59
Удалённость от центра	Отсутствует
Выход на крупные автомагистрали	Свободный
Особенности экологии района	Хорошее
Транспортная доступность (субъективная оценка)	Отличная
Качество и состояние дорог (субъективная оценка)	Асфальтированные, хорошее
Территориальное зонирование	Жилая зона
Преобладающий тип застройки	Многоквартирные, многоподъездные жилые дома
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Местоположение объекта на карте города



Таблица № 6 - Ближайшее окружение Объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Типичное использование окружения	Жилое
Основной тип застройки	Уличная
Качество застройки	Дома старого фонда
Этажность застройки	5
Социальная инфраструктура	Близлежащее окружение: - 100м до ближайшей аптеки: Уралмедсервис;, Центральный рынок (~306 м), МГТУ им. Носова (~1500 м), -200 м до средней общеобразовательной школы №6, -700 м до детского диагностического центра, -600 м до многопрофильного медицинского центр «Промедика», -450 м до Магнитогорского драматического театра им. А.С. Пушкина, -700 м до Магнитогорской картинной галереи, -1200 м до , аквапарка Водопад Чудес, 3000 м до банно-оздоровительного комплекса «Купала» -1000 м до развлекательного комплекса Бумеранг, -1500 м до Магнитогорского легкоатлетического манежа,
Объекты повышенной опасности	ОАО «ММК», Заводской пруд
Благоустройство территории	Дороги, тротуары, освещение, озеленение, дренажная система, ливневая канализация

2.7.2 Описание Объекта оценки

Таблица № 7 - Общая характеристика Объекта оценки

Показатели	Описание или характеристика объекта оценки
Сегмент рынка недвижимости	Жилая недвижимость
Регион	Челябинская область
Город	Магнитогорск
Район	Ленинский
Адрес	пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59
Юридическое описание квартиры	Полная собственность
Обременения	Не установлены

Таблица № 8 - Характеристика здания, в котором находится Объект оценки

Показатель	Описание или характеристика объекта оценки
Тип здания; серия дома	Многоквартирный, многоподъездный жилой дом; «Поздняя брежневка»
Назначение (текущее использование)	Жилое (постоянное проживание)
Год постройки	1988 г.(со слов заказчика)
Год ввода в эксплуатацию	1988 г. .(со слов заказчика)
Год последнего ремонта	Не проводился
Количество этажей здания	5
Состояние подъезда	Удовлетворительное
Группа капитальности	I
Организация помещений	Секционная
Наличие подвала	Есть
Наличие чердака	Есть
Подземная этажность	1
Нормативный срок службы, лет	150
Наружные стены (материал)	Железобетонные блоки
Износ, %	19
Техническое состояние здания	Хорошее
Стоянка личного автотранспорта	Стихийная (ограниченное количество парковочных мест возле дома)
Конструктивные элементы	Фундаменты	Ленточные крупноблочные
	Стены	Железобетонные, блочные
	Перекрытия	Железобетонные плиты
	Кровля	Рулонная
	Полы	Дощатые
	Дверные проемы	Деревянные
	Оконные проемы	Пластиковые
	Отделка	Стены оштукатурены, потолок побелен
	Лестницы (прочие)	Железобетонные
Системы инженерного обеспечения	Электроснабжение	Центральное, скрытая проводка
	Система отопления	Центральное
	Водопровод	Горячая и холодная вода, центральное
	Канализационная сеть	Центральная, общесплавная
	Газоснабжение	Центральное
	Вентиляция	Естественная
	Телефон	Отсутствует
	Телевидение	Кабельное
Дополнительные постройки	Отсутствуют
Источник получения информации	Визуальный осмотр, собеседование с заказчиком
Дата получения информации	11.01.2014 г



Таблица № 9 - Характеристика Объекта оценки

Показатели	Описание или характеристики объекта оценки
Назначение (текущее использование)	Жилое (постоянное проживание)
Общая площадь кв. м.	36
Жилая площадь комнаты кв. м.	25
Вспомогательная площадь, кв. м.	11
Площадь кухни, кв. м.	6,9
Высота помещений, м	2,5
Строительный объем, м 3	90
Кол-во комнат, их площадь	2 комнаты, площадью 25 кв. м
Сан. узел	Раздельный
Этаж расположения	5
Вид из окон	На прилегающую стоянку
Дополнительные системы безопасности	Отсутствуют
Слаботочное обеспечение	Кабельное телевидение, домофон, интернет
Кондиционирование	Нет
Кухонная плита	Газовая
Конструктивные элементы:	-полы	Дощатые
	-дверные проёмы	Деревянные (Входная дверь-железная)
	-оконные проёмы	Пластиковые
	-внутренняя отделка	Побелка, покраска, обои, кафельная плитка
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Состояние квартиры (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Фотографии объекта оценки приведены в приложении Г
Данные о перепланировке	Перепланировка отсутствует
Возможность согласования перепланировки/переоборудования	Возможна
Источник получения информации	Данные Заказчика, осмотр, документация
Дата получения информации	11.01.2014 года

2.7.3 Техническое состояние Объекта оценки

При непосредственном осмотре и детальном обследовании объекта оценки выявлены отклонения от нормативного состояния здания. Более подробная информация представлена в таблице № 10.



Таблица № 10 - Техническое состояние Объекта оценки

№ п/п	Конструктивный элемент	Техническое состояние конструктивного элемента	№ таблицы ВСН 53-86(р)	Процент износа
1	Фундаменты	Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен, ширина трещин до 1,5 мм	Таб.№4	20
2	Стены	Выбоины местами в фактурном слое, ржавые потеки, загрязнение и выцветание наружной отделки, на площадь до 30%	Таб.№13	20
3	Перекрытия	Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов, смещение плит до 1,5 см. Повреждения на площади до 10%	Таб.№30	20
4	Кровля	Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов	Таб.№41	20
5	Полы	Единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок	Таб.№51	20
6	Проемы:	а). Дверные	а). Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах	Таб.№57	20	10
		б). Оконные	б). дефекты не обнаружены		0
7	Электро-санитарно технические устройства	Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры; Нарушения окраски отопительных приборов и стояков; повреждение окраски трубопроводов; Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия ванны на площади до 10% ее поверхности; Ослабление закреплений (розеток, штепселей, патронов и т.д.	Таб.№65-69	20
8	Отделка	Местные единичные повреждения окрасочного слоя (побелки потолка), волосяные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен. Отставание и повреждение местами кромки обоев.	Таб.№61	20
9	Прочие	Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил, ширина трещин до 1 мм	Таб. №35	20
ИТОГО:	19



Физический износ обследуемого здания составляет около 19 %. По укрупненной шкале физического износа это означает, что его техническое состояние хорошее.

Конструктивные элементы здания пригодны для эксплуатации. Примерная стоимость капитального ремонта составляет около 19 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.

Описание объекта оценки произведено на основании технического паспорта, правоустанавливающих документов, инструментальных измерений.

2.8 Наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта оценки

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определённая величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, при которой обеспечивается максимально высокая текущая стоимость земли, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективного использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

В настоящем отчёте определяется наиболее вероятная цена продажи объекта оценки (рыночная стоимость объекта оценки), поэтому акцент в интерпретации данного принципа делается на «самое вероятное использование уже существующего объекта недвижимости».

Проанализировав все возможные варианты физического использования объекта оценки, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости, по всем вышеперечисленным критериям, можно сделать вывод, что в случае, когда объектом оценки является квартира в жилом доме, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки - квартиры, является использование её как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье.



2.9 Расчёт рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

2.9.1 Расчёт рыночной стоимости квартиры затратным подходом

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые издержки - затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем виде включают в себя:

ь Стоимость строительных материалов, изделий их доставки и хранения;

ь Стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, оборудования и их амортизация, также затраты на аренду строительных машин, механизмов и оборудования, если не все основные средства находятся в собственности строительной компании;

ь Основную заработную плату строительных рабочих, руководителей;

ь Затраты на отчисления из заработной платы;

ь Стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

ь Прибыль и накладные расходы подрядчика;

ь Прочие затраты (транспортирование лишнего грунта, на вывозку земли, мусора и снега с территории строительства и т.д.).

Косвенные затраты -- расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

ь Затраты на подготовку территории строительства;

ь Затраты на проектные и изыскательские работы;

ь Затраты на авторский надзор;

ь Затраты на содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия;

ь Затраты на авторский надзор;

ь Прочие затраты (маркетинговые, страховые и рекламные расходы; прибыль застройщика (инвестора)).

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчёты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

1. Пересчётом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов.

2. Путём составления восстановительной стоимости на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

Ш По укрупнённым сметным нормативам (метод сравнительной единицы).

Ш По сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Расчёт рыночной стоимости затратным подходом двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1 проводится методом сравнительной единицы.

Расчёт полной восстановительной стоимости двухкомнатной квартиры, площадью 36 кв. м., расположенной по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1.



Таблица № 11 - Расчёт полной восстановительной стоимости Объекта оценки в ценах 1969 года

Название Объекта оценки	Жилое помещение (квартира) площадью 36 кв. м., расположенное по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв.59
Группа капитальности	Iоо	УПВС №28, Общая техническая часть, таб. №1
	Iупвс
Территориальный пояс	2	Общая часть к УПВС, приложение 2, стр. 15
Климатический район	I	Общая часть к УПВС, приложение 2, стр. 15
	k=1,07	Общая часть к УПВС №28, техническая часть, таб. №1
Восстановительная стоимость 1 м3, руб.	23,4	УПВС №28, таб. №30, стр. 33
Благоустройство в Объекте оценки	По УПВС: - Центральное отопление; - Горячее водоснабжение с ваннами; - Водопровод; - Канализация; - Электроосвещение; - Радио; - Телефон; - Газоснабжение.	УПВС №28, таб. №30, стр. 33
	По факту: - Центральное отопление; - Горячее водоснабжение с ваннами; - Водопровод; - Канализация; - Электроосвещение; - Радио; - Газоснабжение; - Телевидение; - Высота помещения 2,5 м.
Понижающие коэффициенты	0,1 %	0,999	УПВС №28, приложение к таб. №30, стр. 33
Повышающие коэффициенты	1,05	УПВС №28, техническая часть, таб. №2, стр. 6
	0,2 %	1,002	УПВС №28, приложение к таб. №30, стр. 33
Скорректированная восстановительная стоимость 1 м3, руб.	26,30
Строительный объем помещения, м3	90
Полная восстановительная стоимость Объекта оценки, руб.	2367

Таблица № 12 - Определение полной восстановительной стоимости Объекта оценки

Наименование объекта оценки	Жилое помещение (квартира) площадью 36 кв. м., расположенное по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1
Единицы измерения	1 м3
Количество единиц измерения	90
Стоимость единицы измерения (руб.)	26,30
ПВС в ценах 1970 г. (руб.)	2367
Индекс перехода к ценам 1984 г.	1,2
Территориальный коэффициент удорожания сметной стоимости по Челябинской области	1,01
Индекс перехода к настоящим ценам	104,75
ПВС в настоящих ценах (руб.)	300507.20
Прибыль предпринимателя (Ппр=30 % от ПВС в настоящих ценах), (руб.)	90152,20
ПВС с учетом Ппр, (руб.)	390659,40
Налог на добавленную стоимость (НДС=18 % от ПВС с учетом Ппр), (руб.)	70318,70
ПВС с учетом НДС, (руб.)	460978,10



Таблица № 13 - Расчет остаточной стоимости объекта оценки

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного элемента, (%)	Полная восстановительная стоимость (руб.)	Физический износ конструктивного элемента (%)	Физический износ конструктивного элемента (руб.)	Остаточная стоимость конструктивного элемента (руб.)
1	Фундаменты	7	32268,5	20	6453,7	25814,8
2	Стены	22	101415,2	20	20283	81132,2
3	Перекрытия	13	59927,2	20	11985,4	47941,8
4	Кровля	2	9219,6	20	1844	7375,6
5	Полы	15	69146,7	20	13829,3	55317,4
6	Проемы	10	46097,8	10	4609,8	41488
7	Отделка	10	46097,8	20	9219,6	36878,2
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13	59927,2	20	11985,4	48541,8
9	Прочие работы	8	36878,3	20	7375,7	29502,6
Итого:	100	460978,10	19	87585,9	373992,40

Вывод: здание, расположенное по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, проспект К. Маркса д. 82/1,в котором находится Объект оценки, жилое помещение (квартира) площадью 36 кв. м., было введено в эксплуатацию в 1988 году и относится к серии «Поздних брежневок».

Расчёт рыночной стоимости затратным подходом Объекта оценки проводится методом сравнительной единицы (1м³) с применением сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС №28). Цена, полученная с применением этого сборника, соответствует ценам 1969 года, поэтому применялся индекс перехода к ценам 1984 года и индекс перехода к настоящим ценам, помимо них применялся территориальный коэффициент удорожания сметной стоимости по Челябинской области, учитывалась прибыль предпринимателя (30 %) и налог на добавленную стоимость (18 %).

В итоге стоимость Объекта оценки в текущих ценах составила (округленно): 461000 (четыреста шестьдесят одна тысяча) рублей. При износе здания около 19 % остаточная стоимость составила (округлено): 374000 (триста семьдесят четыре тысячи) рублей.

Стоимость полученная затратным подходом является некорректной по следующим причинам:

Ш Стоимость полученная затратным подходом не эквивалентна рыночной;

Ш Воспроизводство Объекта оценки с такими затратами невозможно;

Ш В данном случае не работает вся модель затратного подхода:

Нет стоимости земельного участка.

На стоимость Объекта оценки влияли повышающие и понижающие коэффициенты. Понижающим коэффициентом является отсутствие домашнего телефона в Объекте оценке. К повышающим коэффициентам относятся высота потолков в объекте оценки и наличие телевидения. Кроме повышающих и понижающих коэффициентов на стоимость объекта оценки повлиял и поправочный коэффициент на климатический район, в котором находится Объект оценки.

2.9.2 Расчёт рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж, сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Данный метод является объективным при наличии активного рынка недавно прошедших сделок.

Основополагающий принцип - принцип замещения.

Сопутствующие принципы:

ь Принцип спроса и предложения.

ь Принцип зависимости.

ь Принцип пропорциональности.

ь Принцип вклада.

Преимущества подхода:

® Наиболее простой подход.

® Статистически обоснованный и объективный, достоверный с рыночной ориентацией.

® Предполагает методы корректировок.

® Обеспечивает данные для других подходов. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

® В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

Недостатки подхода:

Ш Подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Ш Большое количество корректировок оказывают влияние на достоверность результатов.

Ш Требует активного рынка.

Ш Различия продаж.

Ш Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Ш Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Ш Зависимость от стабильности рынка.

Ограничение в применении:

ѕ Применим только при наличии активного рынка.

ѕ Для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж.

Источники информации:

1. Публичные записи (данные регистрационных служб).

2. Данные страховых компаний.

3. Данные информационных служб.

4. Периодические издания по недвижимости.

5. Данные брокеров по недвижимости.

6. Архивы оценщиков.

При расчете рыночной стоимости квартиры использовался метод прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости имущества на основе данных о недавних продажах такого имущества.

Процесс использования этого метода - подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Для оценки стоимости объекта в рамках сравнительного подхода рассматривались двухкомнатные - квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры.

Упорядочение ряда (расположить по возрастающей): 28 600 - 29 019 - 29 057 - 29 700 - 30 418 - 31 320 - 32 000 - 33 100.

1. Медианное значение (серединное значение): 29 700 - 30 918.

2. Среднее значение (среднее арифметическое): 28 600 + 29 019 +29 057+ 29 700 + 30 418+ 31 320 +32 000 + 33 100/8=30 464

3. Модальное значение (модное, повторяющееся): 29 700 руб.

4. Стоимость 1 кв. м ОА, близкого к характеристикам Объекта оценки, составляет _____ руб.

)

Итого стоимость 2-х квартиры, расположенной по адресу г. Магнитогорск, - пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59- руб.:

Вывод: при сложившейся ситуации наиболее вероятной стоимость 1 м² квартиры является 29 700 рублей. Стоимость объекта оценки будет рассчитываться на основе стоимости 1м² равной 28 600 рублей, т.к. у объекта аналога № 8 - это значение является модальным и незначительно отличается от медианного и среднего значений.

Для определения значения рыночной стоимости (Ср) квартиры на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка квартир - аналогов в г. Магнитогорске:

=

где - число значений (объем) выборки рыночных цен квартир - аналогов (n);

- выборка значений рыночных цен;

- рыночная стоимость квартир - аналогов на дату оценки, руб.

При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдением однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n30) по формуле:

Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. В нашем случае V = 0,014.

2.9.3 Расчёт рыночной стоимости квартиры доходным подходом

Доходный подход состоит в пересчёте сегодняшних и будущих выгод от использования объекта. Он основывается на принципе ожидания, по которому текущая стоимость объекта есть текущая стоимость чистых доходов, ассоциированных с объектом оценки, и утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его потенциальная способность приносить доход в будущем.

Используя доходный подход, Оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Но в доходном подходе используются прогнозные величины ставок арендной платы на много лет вперед. Отсутствие надежной информации о будущем развитии рынка аренды недвижимости не позволяет получить максимально достоверную оценку стоимости объекта на основе доходного подхода.

Доходный подход в оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами:

ь Метод прямой капитализации доходов.

ь Метод дисконтированных денежных потоков.

Основными этапами оценки объекта недвижимости является прогнозирование сегодняшних и будущих денежных потоков, определение дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков для определения текущей стоимости Объекта оценки.

Данный подход нами не применялся вследствие того что:

1. Как правило, квартиры приобретаются либо для постоянного проживания в них, либо в «спекулятивных» целях с намерением продать квартиру на «пике» цен. Ни в первом, ни во втором случае собственники не рассматривают вариант сдачи квартиры в аренду.

2. Вряд ли можно предположить, что покупатель, привлекая ипотечный кредит, приобретает жилье для целей извлечения дохода от сдачи его в аренду. Такая ситуация теоретически возможна, когда привлекаются средства для приобретения квартиры в сегменте элитного жилья, т.е. когда доход от сдачи квартиры в аренду в обозримом будущем покроет все издержки на ее приобретение. Однако чаще всего потребителями ипотечного кредита являются представители среднего класса, которым необходимо решать «квартирный вопрос».

3. Объект оценки - квартира в многоквартирном жилом доме, не является объектом коммерческой недвижимости и поэтому доходный подход в настоящей работе не применялся.

4. Несмотря на то, что рынок аренды жилья достаточно развит, он продолжает оставаться «теневым», т.к. договора аренды в подавляющем большинстве случаев нигде не регистрируются, а оплата за аренду жилья производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Эти обстоятельства не позволяют Оценщику собрать достоверную информацию о размере арендной платы.

2.10 Согласование результатов, вывод об итоговой стоимости

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик применил только сравнительный и затратный подход. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов.

Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Существует два метода согласования результатов: метод экспертных оценок и метод анализа иерархий. Метод экспертных оценок основан на личных суждениях Оценщика о весомости того или иного подхода и учитывает следующие критерии:

1. Возможность отразить действительные намерения продавца или покупателя.

2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.

3. Способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений Оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

В настоящей оценке при согласовании результатов оценки Оценщики применяли метод экспертных оценок.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.

2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.

3. Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход позволяет определить затраты на восстановление нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа, но не учитывает конъюнктуру рынка. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Однако, при этом подходе, наиболее полно учитывается стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок под зданием. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. В данном случае применялся затратный подход.

Подход сравнительного анализа продаж (сравнительный подход) использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщика, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом. В данном случае применялся сравнительный подход.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Но в доходном подходе используются прогнозные величины ставок арендной платы на много лет вперед. Отсутствие надежной информации о будущем развитии рынка аренды недвижимости не позволяет получить максимально достоверную оценку стоимости объекта на основе доходного подхода. Доходный подход в данном отчете не применялся.

В результате вышеприведенного анализа оценщики получили следующие весовые коэффициенты при оценке рыночной стоимости квартиры:

® Затратный подход - 0,3.

® Сравнительный подход - 0,7.

® Доходный подход - не применялся.

Затратный подход имеет меньший весовой коэффициент и принимается равным 0,3 (30 %), так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов, приводит к превышению цен продаж над ...