Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Ивановский государственный политехнический университет»

Кафедра «Организация, экономика и управление производством»

Курсовая работа

по экономике предприятия:

Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта создания Агентства Недвижимости в г. Энске

Выполнила: ст-т грБИС-41 А. Крылов

Проверил: преподаватель Ю.А. Чистякова

Иваново 2013



Содержание

1. Общая характеристика инвестиционного проекта по строительству

1.1 Цель проекта

1.2 Краткое описание компании

1.3 Информационные материалы

2. Исходные данные для расчета эффективности инвестиционного проекта

3. Разработка рабочей методики оценки эффективности инвестиционного проекта

3.1 Формирование денежных потоков инвестиционного проекта

3.2 Методика расчета чистого дохода и чистого дисконтированного дохода

3.3 Методика расчета индексов доходности

3.4 Методика расчета внутренней нормы доходности

3.5 Методика расчета сроков окупаемости

4. Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта

4.1 Расчет чистого дохода и чистого дисконтированного дохода

4.2 Расчет индексов доходности

4.3 Расчет внутренней нормы доходности

4.4 Расчет сроков окупаемости

Выводы

Библиографический список



1. Общая характеристика инвестиционного проекта компании «Энская недвижимость»

инвестиционный проект окупаемость

1.1 Цель проекта

Создаваемая компания Энская недвижимость будет многопрофильным предприятием, совмещая функции строительной корпорации, брокерской фирмы и инвестиционного фонда. Такой широкий спектр услуг позволит компании полностью удовлетворить запросы заказчиков, предоставив им высококачественное жилье по оптимальной цене. Основатели создают компанию для того, чтобы предложить клиентам самые комфортабельные квартиры и дома, сократить расходы и получить максимальную прибыль. Многоквартирные дома и индивидуальные коттеджи должны обеспечивать жильцам максимум комфорта и соответствовать наивысшим стандартам качества. Основными целями компании являются удовлетворенность клиентов, их безопасность и комфорт.

Компания Энская недвижимость собирается предложить клиентам высококачественное и комфортабельное жилье в г. Энске и его окрестностях. Квартиры и коттеджи, построенные компанией, будут полностью соответствовать современному техническому уровню строительства и наивысшим стандартам качества. Наша компания стремится предоставить своим заказчикам безопасное, комфортабельное и современное жилье. В отличие от многих других компаний, ориентирующихся исключительно на достижение максимальной прибыли, наша компания в первую очередь стремится полностью удовлетворить запросы клиентов. Мы будем поддерживать конкурентоспособные цены, расширять спектр услуг и повышать прибыль. Внутри компании мы обеспечим гармоничную атмосферу, в которой основным правилом поведения сотрудников будет полная самоотдача. Удовлетворенность персонала своей работой для нас не менее важна, чем удовлетворенность заказчиков. Основатели компании считают, что лояльные сотрудники обеспечат успех всей компании и станут залогом ее долговременного успеха. На первых порах основное внимание компания планирует уделять покупке и перестройке существующих жилых комплексов. Мы будем модифицировать и перестраивать дома так, чтобы они более полно соответствовали современным технологическим стандартам и обладали повышенной комфортностью. Эти дома станут долгосрочным активом компании и принесут ей прибыль. В основном приобретаемые жилые комплексы расположены в окрестности Энского университета и будут предназначаться для студентов и преподавателей. Основатели компании Энская недвижимость привержены идеалам здорового образа жизни и придают большое значение качеству жилья, считая, что оно является залогом

Основые задачи:

Безопасность и качество жилья, обеспечивающие повышенный комфорт за разумную цену.

Тесная связь с клиентами, позволяющая правильно оценить степень их удовлетворенности и понять их запросы.

Расширение строительной базы и приобретение новой недвижимости, являющейся залогом успеха.

1.2 Краткое описание компании

Компания Энская недвижимость будет вовлечена во многие аспекты жилищного строительства. В основном она будет заниматься строительством высококачественного, но доступного для студентов жилья, а также комфортабельных коттеджей для преподавателей, ценящих современные технологические достижения. Для максимально полного удовлетворения запросов заказчиков компания организует курсы обучения своих сотрудников

Владельцы компании.

Компания Энская недвижимость откроет офис в г. Энске. Она будет принадлежать двум основателям: Ивану Молотову и Петру Лопатину. Генеральным директором компании станет Иван Молотов. Ему будут принадлежать 40% акций. Финансовым директором компании станет Петр Лопатин. Ему также будут принадлежать 40% акций. Остальные 20% будут принадлежать инвесторам, не принимающим непосредственного участия в производственной деятельности компании.

Местоположение и возможности компании.

Компания Энская недвижимость занимает первоклассный офис в центре г. Энска. Помимо этого, компания откроет вспомогательные офисы в Суходольске и Тихореченске. Компания откроет Internet-сервер и будет предоставлять 24-часовые справочные услуги, обеспечивая тесный контакт с заказчиками. В каждом жилом доме, содержащем более 32 квартир, будет находиться представитель нашей компании.

Услуги.

Компания Энская недвижимость предлагает создать охранное подразделение, сотрудники которого будут обеспечивать безопасность на территории жилых комплексов вечером, ночью и рано утром. Между арендаторами и администраторами компании Энская недвижимость будет установлена круглосуточная связь по телефону и через специальный Web-сайт.

Преимущества.

Преимущества компании Энская недвижимость заключаются в следующем.

Компания предлагает высококачественное жилье, уровень комфорта которого намного превышает средний уровень студенческого городка.

Каждый коттеджи или квартира будут подсоединены к сети Internet через модемы или сетевые выходы. Для заказчиков, желающих получить высокоскоростной доступ к сети Internet, компания готова предложить дополнительные услуги.

Затраты на маркетинг и рекламу будут относительно низкими, поскольку компания планирует использовать простую стратегию маркетинга.

Средняя цена, по которой компания Энская недвижимость планирует предоставлять жилье, будет ниже среднего уровня.

1.3 Информационные материалы

Компания Энская недвижимость планирует выпустить рекламные брошюры и распространять их в своих офисах. Это даст нашим клиентам правильное представление о наших услугах и предлагаемом жилье. Кроме того, мы планируем выпуск ежемесячного бюллетеня, который будет рассылаться клиентам. Он будет информировать заказчиков о ходе строительных работ и достижениях компании, а также содержать сведения об особенностях предлагаемых квартир и коттеджей.

Компания планирует размещать рекламные объявления в местных газетах. Наша стратегия маркетинга проста и направлена на максимальный охват аудитории. Рекламные материалы, выпускаемые нашей компанией, будут содержательными и выглядеть привлекательно для заказчиков.

Реализация.

Основным фактором, влияющим на работу компании, является ее стремление к высокому качеству услуг. Оно обеспечивается благодаря тесным контактам с клиентами и привлечению самых талантливых архитекторов. Наша компания состоит из энтузиастов, имеющих солидный строительный опыт.

Компания планирует привлечь к работе команду опытных профессионалов, способных удовлетворить любые запросы заказчиков.

Технология.

Компания Энская недвижимость владеет самыми современными технологиями строительства и планирует установить самые тесные контакты как з клиентами, так и с субподрядчиками. Для этого следует осуществить следующие мероприятия.

Организовать компьютерную сеть, объединив в ней все строительные площадки.

Обеспечить круглосуточный доступ к информационному центру.

Снабдить каждую строительную площадку, многоквартирный дом и коттедж системами сигнализации.

Услуги.

В будущем компания Энская недвижимость планирует предоставить каждому своему подразделению максимальную свободу действий. Это позволит повысить производительность труда и даст специалистам каждого отдела возможность полностью сосредоточиться на выполняемых ими задачах.

Кроме того, компания будет постоянно проводить опросы жителей, чтобы эффективно осваивать рынок недвижимости.



2. Исходные данные для расчета эффективности инвестиционного проекта

Цены на все виды предоставляемых услуг рассматриваемого агентства недвижимости устанавливаются, исходя из существующих расценок на аналогичные услуги в г. Энске на начало 2013 года настоящего бизнес-плана. Исходные данные данного бизнес плана представлены на первые три года, т.е с 2013 по 2015гг, так как по заданию расчетный период составляет 7 лет, то все последующие 4 года (с 2016-2019гг) расчет идет по данным 2015 года данного бизнес-плана.

Календарный план.

Календарный план деятельности компании, содержащий даты, суммы и фамилии ответственных сотрудников, приведен в следующей таблице. Этот план содержит мероприятия, запланированные нашей компанией с момента ее открытия. Кроме того, в нем отражена возможность появления новых подразделений, которые могут возникнуть по мере роста компании. Этот план является ориентировочным и будет постоянно уточняться.

Таблица 1

Календарный план

Контрольные отметки	План
		Начало	Конец	Смета, руб.	Менеджер	Отдел
Утверждение устава		30.1.06	30.7.06	1 200 000	Молотов	Административный
Формирование фонда		28.2.06	28.2.08	250 000	Лопатин	Бухгалтерия
Открытие брокерского подразделения		1.4.06	4.4.07	1 000 000	Васин	Брокерское подразделение
Первая прибыль		31.1.06	31.12.06	10 000	Лопатин	Бухгалтерия
Поглощение компании Техинвест		30.7.06	30.7.07	50 000 000	Молотов	Административный
Другие		1.1.06	1.1.06	50 000	Молотов	Административный
Всего, руб.				68 050 000

Первоначальные затраты по приобретению объектов основных средств приведены в таблице 2.

Таблица 2

План создания компании

Начальные затраты
Оформление документов	100 000,00р.
Архитектурные услуги	250 000,00р.
Канцелярские товары	100 000,00р.
Брошюры	100 000,00р.
Консультации	200 000,00р.
Страхование	30 000,00р.
Аренда	250 000,00р.
Исследования	200 000,00р.
Затраты на оборудование	2 500 000,00р.
Другие	20 000,00р.
Общие затраты	3 750 000,00р.

Краткое описание рынка.

Целевой рынок компании Энская недвижимость состоит из студентов, аспирантов, научных сотрудников и преподавателей Энского университета, желающих получить максимальный комфорт и воспользоваться самыми современными технологическими достижениями. Наши клиенты хотят жить в безопасности и уюте, способствующем плодотворным научным исследованиям.



Таблица 3

Анализ рынка

Анализ рынка
Рыночные сегменты	2013	2014	2015
Студенты	19 000	20 000	21 000
Научные сотрудники	13 000	14 000	15 000
Преподаватели	7 000	8 000	9 000
Другие	5 000	6 000	7 000
Всего	44 000	48 000	52 000

Стратегия и реализация.

Компания Энская недвижимость планирует сосредоточить свое внимание на вышеупомянутых трех сегментах рынка: студентах университета, научных сотрудниках и преподавателях.

Наши потенциальные клиенты любят комфорт, желают жить в безопасном районе, не чужды развлечений и нуждаются в современном технологическом оборудовании. Они не представляют себе жилья без доступа к сети Internet.

Себестоимость.

Данные о себестоимости услуг предоставляемых компанией, приведены в табл. 4. На первые три года продаж.

Таблица 4

Себестоимость на первые три года продаж

Себестоимость
Товар	2013	2014	2015
Однокомнатные квартиры	2 350 000,00р.	1 500 000,00р.	2 500 000,00р.
Двухкомнатные квартиры	4 500 000,00р.	3 500 000,00р.	4 500 000,00р.
Четырехкомнатные квартиры	6 500 000,00р.	7 000 000,00р.	9 000 000,00р.
Элитные коттеджи	12 000 000,00р.	12 000 000,00р.	15 000 000,00р.
Общая себестоимость	25 350 00000р.	24 000 000,00р.	31 000 000,00р.

Прогноз продаж.

Прогнозируемые объемы продаж приведены в таблице 5. Мы предполагаем, что в следующем году спрос на наши услуги возрастет. Со временем объемы ежемесячных продаж будут немного снижаться. Одновременно с этим будет снижаться себестоимость строительства.

В течение первого периода после открытия компании, с января по июнь, мы планируем заключить все запланированные договоры об аренде жилья. Летом количество студентов снизится, поэтому нам придется снизить стоимость аренды. Кроме того, основное количество договоров об аренде будет заключаться на срок не менее года, чтобы гарантировать заполнение жилого фонда на протяжении всего года.

Таблица 5

Прогноз продаж на первые три года

План продаж
	2013	2014	2015
Однокомнатные квартиры	10 000 000,00р.	9 000 000,00р.	11 000 000,00р.
Двухкомнатные квартиры	12 000 000,00р.	13 000 000,00р.	14 000 000,00р.
Четырехкомнатные квартиры	13 000 000,00р.	17 000 000,00р.	22 000 000,00р.
Элитные коттеджи	22 000 000,00р.	28 000 000,00р.	34 000 000,00р.
Совокупный объем продаж	57 000 000,00р.	67 000 000,00р.	81 000 000,00р.
Продолжение таблицы 5
Затраты на продажи
	2013	2014	2015
Однокомнатные квартиры	2 350 000,00р.	1 500 000,00р.	2 500 000,00р.
Двухкомнатные квартиры	4 500 000,00р.	3 500 000,00р.	4 500 000,00р.
Четырехкомнатные квартиры	6 500 000,00р.	7 000 000,00р.	9 000 000,00р.
Элитные коттеджи	12 000 000,00р.	12 000 000,00р.	15 000 000,00р.
Общие затраты на продажи	25 350 00000р.	24 000 000,00р.	31 000 000,00р.

Штатное расписание.

Штатное расписание составлено в соответствии с планами компании. В течение первого года на зарплату будет затрачено менее 10 млн. руб., а в течение третьего -- около 150 млн. руб. В течение первых трех лет, пока компания не достигнет определенного уровня прибыли, владельцы компании не будут получать полноценной компенсации за свои инвестиции. Мы считаем, что наш план является компромиссом между затратами и поставленными целями.

Таблица 6

Штатное расписание

Штатное расписание
Персонал	Затраты на штат
	2013	2014	2015
Финансовый директор	600 000,00р.	600 000,00р.	600 000,00р.
Исполнительный директор	300 000,00р.	300 000,00р.	300 000,00р.
Администратор	300 000,00р.	300 000,00р.	300 000,00р.
Менеджер по развитию	420 000,00р.	420 000,00р.	420 000,00р.
Менеджеры по развитию	300 000,00р.	300 000,00р.	300 000,00р.
Другие	540 000,00р.	540 000,00р.	540 000,00р.
Всего:	2 460 000,00р.	2 460 000,00р.	2 460 000,00р.



3. Разработка рабочей методики оценки эффективности инвестиционного проекта

3.1 Формирование денежных потоков инвестиционного проекта

Оценку эффективности создания агентства недвижимости города Энска будем проводить на основе Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Согласно Рекомендациям на первом этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. Цель этого этапа - агрегированная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвесторов. Для локальных проектов, каковым и является проект строительства гостиницы, оценивается только их коммерческая эффективность и, если она оказывается приемлемой, рекомендуется непосредственно переходить ко второму этапу оценки.

Если источники и условия финансирования уже известны, оценку коммерческой эффективности проекта можно не производить. Так как для нашего проекта источники финансирования еще не определены, то в курсовой работе будет дана оценка коммерческой эффективности создания агентства недвижимости.

Второй этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них.

В соответствии с намеченной схемой дадим оценку коммерческой эффективности проекта создания агентства недвижимости.

Проект, как и любая финансовая операция, т.е. операция, связанная с получением доходов и (или) осуществлением расходов, порождает денежные потоки (потоки реальных денег).

Денежный поток ИП - это денежные поступления и затраты на реализацию инвестиционного проекта, определяемые для всего расчетного периода.

На каждом шаге значение денежного потока характеризуется:

притоком, равным размеру денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении) на этом шаге;

оттоком, равным платежам на этом шаге;

сальдо (активным балансом, эффектом), равным разности между притоком и оттоком.

Денежный поток Ф(t) допускается делить на потоки от отдельных видов деятельности:

денежный поток от инвестиционной деятельности Ф_и(t);

денежный поток от операционной деятельности Ф_о(t);

денежный поток от финансовой деятельности Ф_ф(t).

Для денежного потока от инвестиционной деятельности:

к оттокам относятся капитальные вложения, затраты на пусконаладочные работы, ликвидационные затраты в конце проекта, затраты на увеличение оборотного капитала и средства, вложенные в дополнительные фонды;

к притокам - продажа активов в течение и по окончании проекта, поступления за счет уменьшения оборотного капитала.

Для денежного потока от операционной деятельности:

к притокам относятся выручка от реализации, а также прочие и внереализационные доходы, в т.ч. поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды;

к оттокам - производственные издержки, налоги.

К финансовой деятельности относятся операции со средствами, внешними по отношению к ИП, т.е. поступающими не за счет осуществления проекта. Они состоят из собственного (акционерного) капитала фирмы и привлеченных средств.

Для денежного потока от финансовой деятельности:

к притокам относятся вложения собственного (акционерного) капитала и привлеченных средств, субсидий и дотаций, заемных средств, в т.ч. и за счет выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг;

к оттокам - затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг, а также при необходимости - на выплату дивидендов по акциям предприятия.

На основе вышесказанного сформируем денежные потоки от инвестиционной и операционной деятельности по проекту строительства создания агентства недвижимости (таблица 7).

Таблица 7

Состав денежных потоков проекта создания агентства недвижимости

Притоки	Оттоки
Денежный поток от инвестиционной деятельности
	Затраты на приобретение основного и вспомогательного оборудования (ЗОБ)
	Оформление документов(ЗОД)
	Архитектурные услуги(ЗА)
	Канцелярские товары(ЗКТ)
	Брошюры(ЗБ)
	Консультации(ЗК)
	Страхование(ЗСтрах)
	Аренда(ЗАР)
	Исследования(ЗИ)
	Другие(ЗД)
	Капитальные вложения (ЗКВ)
Денежный поток от операционной деятельности
Поступления от реализации (П рлз)	Затраты на продажи(ЗПР) в т.ч
	Однокомнатные квартиры
	Двухкомнатные квартиры
	Четырехкомнатные квартиры
	Элитные коттеджи
	Общие издержки (ИОБЩ), в т.ч..
	Зарплата основного производственного персонала, в том числе:
	Финансовый директор
	Исполнительный директор
	Администратор
	Менеджер по развитию
	Менеджеры по развитию
	Другие
Амортизация (А)	Налог на прибыль(Н)

Сформируем денежные потоки по проекту создания агентства недвижимости.Для дисконтирования примем норму дисконта 15%, расчетный период - 7 лет.

Таблица 8

Формирование денежных потоков проекта создания агентства недвижимости

Наименование показателей	Расчетный период, год
	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
2	3	4	5	6	7	8	9
Коэффициент дисконтирования	1	0,869565217	0,756143667	0,657516232	0,571753246	0,497176735	0,432327596
Денежный поток от инвестиционной деятельности
Оформление документов	-100000	0	0	0	0	0	0
Архитектурные услуги	-250000	0	0	0	0	0	0
Канцелярские товары	-100000	0	0	0	0	0	0
Брошюры	-100000	0	0	0	0	0	0
Консультации	-200000	0	0	0	0	0	0
Страхование	-30000	0	0	0	0	0	0
Аренда	-250000	0	0	0	0	0	0
Исследования	-200000	0	0	0	0	0	0
Затраты на оборудование	-2500000	0	0	0	0	0	0
Другие	-20000	0	0	0	0	0	0
Капитальные Вложения	-1000000	0	0	0	0	0	0
Суммарный денежный поток от инвестиционной деятельности	-4750000	0	0	0	0	0	0
Дисконтирован. денежный поток от инвестиционной деятельности	-4750000	0	0	0	0	0	0
Денежный поток от операционной деятельности
Поступления от реализации, в том числе:	57000000	67000000	81000000	80000000	80000000	82000000	82000000
Однокомнатные квартиры	10000000	9000000	11000000	9000000	9000000	11000000	11000000
Двухкомнатные квартиры	12000000	13000000	14000000	19000000	19000000	19000000	19000000
Четырехкомнатные квартиры	13000000	17000000	22000000	22000000	22000000	22000000	22000000
Элитные коттеджи	22000000	28000000	34000000	30000000	30000000	30000000	30000000
Затраты на продажи	-25350000	-24000000	-31000000	-31000000	-31000000	-31000000	-31000000
Однокомнатные квартиры	-2350000	-1500000	-2500000	-2500000	-2500000	-2500000	-2500000
Двухкомнатные квартиры	-4500000	-3500000	-4500000	-4500000	-4500000	-4500000	-4500000
Четырехкомнатные квартиры	-6500000	-7000000	-9000000	-9000000	-9000000	-9000000	-9000000
Элитные коттеджи	-12000000	-12000000	-15000000	-15000000	-15000000	-15000000	-15000000
Общие издержки
Зарплата основного производственного персонала, в том числе:	-2460000	-2460000	-2460000	-2460000	-2460000	-2460000	-2460000
Финансовый директор	-600000	-600000	-600000	-600000	-600000	-600000	-600000
Исполнительный директор	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000
Администратор	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000
Менеджер по развитию	-420000	-420000	-420000	-420000	-420000	-420000	-420000
Менеджеры по развитию	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000	-300000
Другие	-540000	-540000	-540000	-540000	-540000	-540000	-540000
Амортизация	45000	45000	45000	45000	45000	45000	45000
Налог на прибыль	-29625000	-37800000	-46200000	-46200000	-46200000	-46200000	-46200000
Расходы на уплату процентов	-30000	-105000	-150000	-150000	-150000	-150000	-150000
Суммарный денежный поток от операционной деятельности	-420000	2680000	1235000	235000	235000	2235000	2235000
Дисконтирован. денежный поток от операционной деятельности	-420000	2330434,783	933837,4291	154516,3146	134362,0127	1111190,003	966252,1769
Суммарный денежный поток по проекту	-5170000	2680000	1235000	235000	235000	2235000	2235000
Дисконтиров. денежный поток по проекту	-5170000	2330434,783	933837,4291	154516,3146	134362,0127	1111190,003	966252,1769
Накопленный денежный поток	-5170000	-2490000	-1255000	-1020000	-785000	1450000	3685000
Накопленный дисконт. денежный поток	-5170000	-2839565,217	-1905727,788	-1751211,474	-1616849,461	-505659,4576	460592,7193

3.2 Методика расчета чистого дохода и чистого дисконтированного дохода

Порядок определения эффективности инвестиций регламентируется следующим документом: Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Официальное издание. Утверждено: №ВК 477 от 21.06.1999 г.

В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности ИП, рекомендуются:

ь чистый доход;

ь чистый дисконтированный доход;

ь внутренняя норма доходности;

ь потребность в дополнительном финансировании;

ь индексы доходности затрат и инвестиций;

ь срок окупаемости;

ь группа показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия - участника проекта.

Условия финансовой реализуемости и показатели эффективности рассчитываются на основании денежного потока Ф_m.

Чистым доходом (ЧД) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

(1)

где суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.

Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (другое название - интегральный эффект) - накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧДД рассчитывается по формуле:

(2)

ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта.

Разность ЧД - ЧДД называют дисконтом проекта.

Для признания проекта эффективным с точки зрения инвестора необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с большим значением ЧДД (при выполнении условия его положительности).

Для проекта строительства гостиницы ЧДД будет иметь вид:

(3)

где Ф_о - денежный поток от операционной деятельности;

Ф_и - денежный поток от инвестиционной деятельности.

Денежный поток от операционной деятельности рассчитывается по формуле

(4)

где П_РЛЗ - поступления от реализации продукции;

И_ОБЩ - общие издержки;

З_пр - затраты на продажи;

Н - налоговые платежи;

А - амортизация.

Денежный поток от инвестиционной деятельности будет иметь вид:

(5)

где

З_ОБ - затраты на приобретение основного и вспомогательного оборудования;

(Зод) - затраты на оформление документов;

(З_Б) - затраты на брошюры;

З_К - затраты на консультации;

З_Страх - затраты на страхование;

З_И - Затраты на исследования;

З_Д - другие затраты;

З_АР - затраты на аренду;

З_КВ - затраты на капитальные вложения;

З_КТ - затраты на канцелярские товары;

З_А - затраты на архитектурные услуги.

3.3 Методика расчета индексов доходности

Индексы доходности характеризуют (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются:

Индекс доходности затрат - отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным платежам).

Индекс доходности дисконтированных затрат - отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков.

Индекс доходности инвестиций (ИД) - отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций.

Индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) - отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций.

Для проекта строительства гостиницы индекс доходности инвестиций будет рассчитываться по формуле:

(6)

Для признания проекта эффективным необходимо, чтобы индекс доходности был больше 1. Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока ЧД положителен. Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока ЧДД положителен.

3.4 Методика расчета внутренней нормы доходности

Внутренней нормой доходности (другие названия - ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности и пр.) называется такое положительное число Е_в, что при норме дисконта Е = Е_в чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е - отрицателен, при всех меньших значениях Е - положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.

ВНД определяют как неотрицательную величину из уравнения:

(7)

Для определения ВНД необязательно знать заранее норму дисконта, поскольку ее находят обычным подбором показателей. Если уравнение (7) не имеет положительных решений или имеет более одного такого решения, то ВНД подобного проекта не существует.

Если расчет ЧДД дает ответ на вопрос, является ИП эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта (Е), то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.

В случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал (Е), инвестиции в данный проект оправданы, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.

Применительно к проекту строительства гостиницы для расчета ВНД будет использоваться программный продукт Excel (финансовые функции).

3.5 Методика расчета сроков окупаемости

Сроком окупаемости называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход (ЧД) становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до «момента окупаемости с учетом дисконтирования». Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход (ЧДД) становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Для уточнения положения момента окупаемости (когда шаг расчета принят равным году) обычно принимается, что в пределах одного шага поток (Ф) меняется линейно. Тогда «расстояние» Х от начала шага до момента окупаемости, выраженное в продолжительности шага расчета, определяется по формуле

(8)

где Ф_-m - минусовая величина потока нарастающим итогом на «переломном» шаге от «+» к «-«;

Ф_+m - положительная величина потока нарастающим итогом на следующем шаге.



4. Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта

4.1 Расчет чистого дохода и чистого дисконтированного дохода

Найдем значение ЧД для проекта строительства гостиницы:

ЧД = -5170000+2680000+1235000+235000+235000+

2235000+2235000 = 3685000.руб.

Найдем значение ЧДД для проекта строительства гостиницы:

ЧДД = -5170000+2330434,783+933837,4291+154516,3146+

134362,0127+1111190,003+966252,1769 = 460592,7193.руб.

4.2 Расчет индексов доходности инвестиций

Найдем значения индексов доходности инвестиций с учетом и без учета дисконтирования:

4.3 Расчет внутренней нормы доходности

Рассчитаем ВНД:

EXCEL / Вставка / Функция / Финансовые /

ВСД (-5170000;2680000;1235000;235000 ;

235000;2235000; 2235000) = 0,18 или 18%

4.4 Расчет сроков окупаемости

Срок окупаемости проекта без учета дисконтирования

Срок окупаемости проекта с учетом дисконтирования

Сведем полученные показатели эффективности проекта строительства гостиницы в таблицу 12.

Таблица 12

Показатели оценки коммерческой эффективности проекта Создания агентства недвижимости в г. Энске

№ п/п	Наименование показателя	Значение	единицы измерения	Условия
				эффективности
1.	Чистый доход	3685000	руб.	>0
1.	Чистый дисконтированный доход	460592,7193	руб.	>0
2.	Внутренняя норма доходности	18%	%	>16%
3.	Срок окупаемости с учетом дисконтирования	5,45	год
4.	Срок окупаемости без учета дисконтирования	7,34	год
5.	Индекс доходности инвестиций	1,75038		>1
6.	Индекс доходности дисконтированных инвестиций	2,18782		>1

Таким образом, все показатели свидетельствуют о эффективности проекта и о возможности его реализации. Поэтому, можно переходить к следующему этапу, а именно выработке схемы финансирования, уточнению состава участников и определению финансовой реализуемости проекта развлекательно комплекса.



Выводы

Выполненная курсовая работа позволяет сделать следующие выводы:

До начала оценки эффективности открытия были собраны необходимые исходные данные. Эта информация была использована для оценки коммерческой эффективности проекта.

На основе Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов была намечена схема оценки эффективности проекта создания агентства недвижимости, была определена оценка коммерческой эффективности проекта.

При оценке коммерческой эффективности были рассчитаны и проанализированы следующие показатели: ЧД, ЧДД, ВНД, срок окупаемости с учетом и без учета дисконтирования, индекс доходности инвестиций с учетом и без учета дисконтирования. Все полученные показатели свидетельствуют о высокой коммерческой эффективности проекта.

Таким образом проведенное экономическое обоснование доказало эффективность и практическую реализуемость проекта создания агентства недвижимости.



Библиографический список

Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. 2-е изд., перераб. и доп. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 1995.

БирманГ., Шмидт С., Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

Бочаров В.В. Инвестиции. СПб.: Питер, 2002.

Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2001.

Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2003.

Лавренов С.М. Excel: Сборник примеров и задач. М.: Финансы и статистика, 2003.

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция): Официальное издание. М.: Экономика, 2000.

Сергеев И.В. и др. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. / И.В. Сергеев, И.И. Веретенникова, В.В. Яновский. М.: Финансы и статистика, 2003.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ // Нормативные акты для бухгалтера. 1999. № 7.

Размещено на Allbest.ru

...