Оценка рыночной стоимости объекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Макет об итогах выполненной оценочной деятельности

2. Основная часть «Отчёт об определении стоимости недвижимого имущества»

2.1 Основные факты и выводы

2.2 Допущения и ограничительные условия

2.3 Применяемые стандарты, используемая терминология

2.4 Последовательность процесса оценки

2.5 Описание общеизвестных подходов и методов оценки, выбор подходов к оценке объекта

2.6 Анализ состояния рынка недвижимости в г. Магнитогорске

2.7 Описание и анализ Объекта оценки:

2.7.1 Анализ местоположения Объекта оценки

2.7.2 Описание Объекта оценки

2.7.3 Техническое состояние Объекта оценки

2.8 Наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта оценки

2.. Расчёт рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

2.9.1 Расчёт рыночной стоимости квартиры затратным подходом

2.9.2 Расчёт рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом

2.9.3 Расчёт рыночной стоимости квартиры доходным подходом

2.10 Согласование результатов, вывод об итоговой стоимости

2.11 Сертификат качества



Введение

оценка недвижимость рыночная стоимость

Переход России от командной экономике к рыночной возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Это привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Собственники, в свою очередь, стали совершать сделки со своим имуществом, формируя тем самым гражданский оборот. У каждого собственника, который задумывался реализовать свои права, возникает много вопросов. Они определяют актуальность оценочной деятельности в России. В нашей стране актуальность этой темы была связана, прежде всего, с тем, что определить стоимость недвижимости, в стране с переходной экономикой, довольно сложно. В первую очередь, это обусловлено необходимостью учета высоких рисков, характерных для формирующихся рынков.

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. С проблемой определения стоимости сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов недвижимости и прав собственности. Что реализуется на рынке недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

В условиях рыночной экономики и продавец и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в результате состоявшейся сделки. И ни одному блестящему уму за всю историю человечества от Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены. Вместе с тем, в основе рыночной цены сделки, являющейся результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина - стоимость, которая будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой так называемую рыночную стоимость. В связи с необходимостью проведения оценки стоимости объектов недвижимости и прав собственности, стали находить применение современные стандарты оценки объектов недвижимости и прав собственности для решения вышеуказанной задачи. Эту задачу выполняет оценщик.

Современные стандарты оценки объектов недвижимости и прав собственности определяются нормативно-правовыми актами. К ним относятся: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. с изменениями принятыми в Федеральном законе №157-ФЗ от 27.07.2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»; Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки от 20 июля 2007 года №256», Федеральный стандарт оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости от 20 июля 2007 года №255», Федеральный стандарт оценки (ФСО №3) «Требования к отчету об оценке от 20 июля 2007 года №254» и другие. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей [«Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»]. Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»]. Федеральный стандарт оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости» раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной [Федеральный стандарт оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости»].

Оценщик в своей профессиональной деятельности должен руководствоваться этими и другими нормативно-правовыми актами по оценочной деятельности в РФ.

Цель курсовой работы: научиться осуществлять оценку и составлять отчет об определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости.

Задачи курсовой работы:

1. Исследовать теоретическую и методические основы оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Описать цели и информационную базу оценки рыночной стоимости недвижимости;

3. Дать характеристику объекту оценки, с оценкой факторов влияния повышающих и понижающих стоимость Объекта оценки, и его окружению;

4. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

5. Обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Объект курсовой работы - экономическая оценка объекта жилой недвижимости.

Предмет курсовой работы - обоснование на основе общеизвестных подходов и методов оценки рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, площадью 36 кв. м., расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д.82/1, кв.59 на 11 января 2014 года.

В курсовой работе использовались следующие методы исследования: анализ, аналогия, сравнение, метод измерения.

Анализ - метод познания при помощи расчленения или разложения предметов исследования на составные части. Этот метод исследования используется при анализе состояния рынка недвижимости в городе Магнитогорске, описании и анализе Объекта оценки, при определении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки.

Аналогия - метод, посредством которого достигается знание о предметах и явлениях на основании того, что они имеют сходство с другими. Использовался в расчёте рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом.

Сравнение - это установление различия между объектами материального мира или нахождение в них общего. Данный метод исследования был использован в расчёте рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом.

Метод измерения - приём или совокупность приёмов сравнения измеряемой физической величины с величиной, принятой за единицу, хранящуюся в техническом средстве (средстве измерений). Метод измерения используется по определениии технического состояния Объекта оценки.

Синтез - процесс соединения или объединения ранее разрозненных вещей или понятий в целое или набор. Используется при согласовании результатов.

Структурно работа состоит из трех глав. Первая глава - введение, вторая глава - основная часть, выполненная с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и является наиболее приближенной к отчету оценщика, третья глава - заключение.

В первой главе рассматриваются актуальность оценочной деятельности в России, цель, задачи, объект, предмет, структура курсовой работы, проводится обзор источников информации . Во второй главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, проводится согласование результатов оценки, выдается заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, приводится перечень использованных материалов. Она выполнена с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и является наиболее приближенной к отчету оценщика В третьей главе сделан вывод о значении проделанной работы для профессионального становления по оценочному виду деятельности. В работе приводится список использованных источников информации, приложение к курсовой работе, с копиями документов оценщика, документов на Объект оценки, предоставленных Заказчиком и фотографии Объекта оценки, как доказательный банк оценки.

Основными источниками информации, использованными в Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, а также данные предоставленные заказчиком.

Нормативно-правовая база:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1,2. Определяет понятие объекта недвижимости и что к ним относится. [ ]

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. Устанавливает требования к отчету об оценке, договору на проведение оценки. [ ]

3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1,2,3: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(№256)» (Определяет понятие подходов к оценке, устанавливает требования к проведению оценки),«Цель оценки и виды стоимости (№255)» ( Определяет понятие рыночная стоимость), «Требования к отчету об оценке (№254)» (Устанавливает требования к отчету об оценке), (утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года). [ ]

4. Федерального закона №157-ФЗ от 27.07.2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Определяет требование к оценщику. [ ]

Документы заказчика:

1. Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 56 АК № 1325987 от 18.08.2010 г. Содержит информацию об объекте оценки и о собственнике. [ ]

2. Технический паспорт от 28.07.1999 г. Литера А. Содержит информацию об объекте оценки. [ ]

3. Договор купли-продажи от 02.05.1998 г. Содержит информацию о переходе права собственности заказчику.

Интернет ресурсы по оценочной жеятельности:

1. Интернет сайт: dom-khv.ucoz.ru. Содержит информацию о обосновании отказа от применения одного из подходов в оценке объекта оценке. [ ]

2. Интернет сайт: tipdoma.com. Содержит информацию о объекте оценке. [ ]

Учебная литература:

1. Кацман В.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю. «Оценочная деятельность: правовые, теоретические и математические основы», Книга 1, Учебное пособие, Изд-во ООО «Маркет ДС Корпорейшн», М. - 2008. [ ]. В ней впервые аккумулируются как общие вопросы, так и методология оценки стоимости различных объектов: недвижимости, машин и оборудования, интеллектуальной собственности, ценных бумаг, бизнеса.

2. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность (оценка недвижимости)», 2-е издание, ГУ Высшая школа экономики, М. - 2003. [ ]. В этой книге раскрываются методические основы оценочной деятельности: концепция, базисы, методы оценки и т.п. Проводится анализ основных положений российского законодательства, касающегося оценки недвижимости и организации оценочной деятельности, отечественных и международных стандартов оценки.

3. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М,: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с. [ ]. В нем рассматриваются главные проблемы оценочной деятельности в Российской Федерации на основе зарубежного и отечественного опыта. Представлены методологические положения по оценке, основы нормативно-правовой базы процесса оценки, его учетно-аналитическое обеспечение. Освещены некоторые основы финансовой математики применительно к оценке.

Справочная литература:

1. Сборник «Строительные цены по Челябинской области» (ЦелСЦена). [ ]

2. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 №94

3. «Недвижимость в Магнитогорске». Содержит информацию о рынке недвижимости в г. Магнитогорске. [ ].



1. Макет об итогах выполненной оценочной деятельности

Макет отчета об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Адрес: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса 82/1, кв.59»

полис по страхованию гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности оценщика № 07705/776/00003/1

(выдан 25.06.2013 г ЗАО «ГУТА-Страхование»)

От «11» февраля 2014 г.г-ке Бутаковой Натальи Борисовне

Уважаемая Бутакова Наталья Борисовна.

В соответствии с договором № 5 от 11 января 2014 года, специалист ООО «ОЦЕНКА-М» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса 82/1, кв.59. Оценка проводилась по состоянию на 11 февраля 2014 года.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для совершения сделки купли-продажи

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Полная характеристики объекта недвижимости, необходимая информация и расчёты представлены в отчёте, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учётом всех принятых допущений и ограничений. Проведенные далее расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная (выкупная) стоимость квартиры, расположенной по адресу: 455000 Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса 82/1, кв.59 по состоянию на 11 января 2014 г. составляет величину (округлено):_____________ рублей (_________________________________)

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организацией некоммерческое партнерство «Свободный Оценочный Департамент» (НП «СВОД»).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к оценщику.

Благодарю Вас за возможность оказать Вам услугу.

С уважением,

Директор ООО «ОЦЕНКА-М» Л. В. Долинина



2. Основная часть «отчёт об определении стоимости недвижимого имущества»

2.1 Основные факты и выводы

Объектом оценки является двухкомнатная квартира общей площадью 33 кв. м., расположенная по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59.

Таблица №1 - Основные факты и выводы

1.1 Номер отчёта об оценке (порядковый номер отчёта)	Отчёт №5
1.2 Основание проведения оценки	Договор № 5 между Заказчиком Бутаковой Натальей Борисовной и Оценщиком ООО «ОЦЕНКА-М» от 11 января 2014 года.
1.3 Заказчик	Бутакова Наталья Борисовна. Паспорт серия 85 65 325687, выдан ОВД Ленинского района, г. Магнитогорска, Челябинской области 29.05.2002 г. Адрес жительства: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59.
1.4 Сведения о собственнике	Бутакова Наталья Борисовна проживает по адресу 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59. Паспорт серия 85 65 325687, выдан ОВД Ленинского района, г. Магнитогорска, Челябинской области 29.05.2002 г.
1.5 Оценщик	Ф.И.О	Курпилянский Михаил Иванович
	Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Член СРО Некоммерческое партнерство «Свободный Оценочный Департамент», регистрационный номер №390 в реестре членов НП «СВОД» от 30.06.2013 г.
	Номер, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 25879, регистрационный № 12145 от 05.06.2013 г., выданный Институтом повышения квалификации.
	Стаж оценочной деятельности	6 месяцев
	Сведения о страховании гражданской ответственности	Страховой полис страхования гражданской ответственности оценщика №07705/776/00003/1 от 25.06.2013 г., ЗАО «ГУТА-Страхование» (срок действия договора (полиса) с 25.06.2013 года по 25.06.2014 года, страховая сумма 30 000 000 рублей), выдан ЗАО «ГУТА-Страхование».
	Организационно-правовая форма организации, с которой у оценщика заключен договор	Общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-М» (ООО «ОЦЕНКА-М»)
	Реквизиты юридического лица (ОГРН, дата присвоения ОГРН), с которым оценщик заключил трудовой договор	ОГРН: 1047420008657 Дата присвоения: 20.08.2004 г. ИНН:7444042326 КПП:744401001

Таблица №2 - Результаты оценки стоимости объекта оценки

Подход, применённый к оценке объекта	Результат, руб.	Весовой коэффициент	Взвешенное значение, руб.
Затратный	373992,40	0,3	112197,70
Сравнительный		0,7
Доходный	не применялся
Итого

Таблица №3 - Анализ предоставленной Заказчиком информации

Сопоставление данных об Объекте оценки	Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия состояния недвижимого имущества характеристикам Объекта оценки, отраженным в документах органов, осуществляющих технический учет и инвентаризацию состава Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о техническом состоянии здания/сооружения).	Технический паспорт на квартиру выдан: ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 28.07.1999 г. Литера А .
Установление данных об обременениях на Объекте оценки	Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременения сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений.	Проведено. Не установлено
Установление данных об имуществе, не являющимся недвижимым	Установление наличия / отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества не являющимся недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки, улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта)	Проведено.
Установление иных данных об Объекте оценки	Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на Объект оценки.	Проведено. Отсутствуют.

2.2 Допущения и ограничительные условия

Нижеследующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета:

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

2. Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3. Оценщик не проводит измерения физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

4. Все иллюстративные материалы приводятся исключительно в целях облегчения визуального восприятия. Использование этих материалов в других целях не допускается.

5. Расчётные таблицы и формулы, представленные в настоящем Отчёте, а также итоговые значения величины определяемой стоимости приведены и получены при использовании округлённых показателей

6. Оценщик не проводит технических экспертиз и исходит из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

7. Данные для оценки были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

9. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей и задач. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

10. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

11. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты проведения публичной оферты, прошло не более 6 месяцев.

12. Настоящий Отчет представляет собой квалифицированное мнение Оценщика о стоимости оцениваемого имущества без каких-либо гарантий в отношении условий последующего распоряжения им и только на дату оценки.

2.3 Применяемые стандарты, используемая терминология

Настоящая работа выполнена в соответствии с требованиями:

ь Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.;

ь Федерального закона №157-ФЗ от 27.07.2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ».;

ь Федеральным стандартом оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (№256)», утвержден Приказом от Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г.

ь Федеральным стандартом оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости (№255)», утвержден Приказом от Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г.

ь Федеральным стандартом оценки (ФСО №3) «Требования к отчету об оценке (№254)», утвержден Приказом от Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г.

ь Стандартов и правил НП «СВОД»:

Ш Стандарт 1 (Общие положения);

Ш Правила деловой и профессиональной этики Некоммерческого партнерства «Свободный Оценочный Департамент».

Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, и соответствующий требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Отчет об оценке является документом, имеющим доказательственное значение. [Согласно ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в РФ»].

Рыночная стоимость-наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

ь одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

ь стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ь объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

ь цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

ь платеж за объект оценки выражен в денежной форме».[Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»].

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки и все, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им соответствующего ущерба. [ГК РФ]

Оценщик имущества - физическое лицо, являющиеся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». [Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»].

Заказчик (субъект оценочной деятельности) - юридическое или физическое лицо, которое заключило с Оценщиком договор об оценке в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ». [Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»].

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Аналог объекта оценки (ОА) - сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Итоговая величина стоимости - величина стоимости объекта оценки, получения как итог обоснования оценщиком результата расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и метод оценке.

Обременение - ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут, арест имущества, доверительное управление и др.).

Допущения - предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к ней, но их невозможно, нельзя или не стоит проверять.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) - наиболее вероятное использование, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. [Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»].

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Затратами на воспроизводство объекта оценки- являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Затратами на замещение объекта оценки- являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Сравнительный подход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Срок экспозиции - период времени между моментом публичного предложения к продаже объекта на открытом рынке (публичная оферта) и моментом совершения сделки с ним. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Дата составления отчета - дата написания отчета об оценке. Она может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

Типы/серия домов - определяется оценщиком согласно принятым в субъекте федерации риэлтерскими и строительными организациями.

Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Элементы сравнения - характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Сделка купли-продажи - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Ни является вынужденой ни для одной из сторон, принимающих в ней участие; оплата производится в денежной форме или в их эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования; объект наделен свойствами отчуждаемости и может продаваться на открытом рынке; объект выставлен на открытом рынке достаточное время и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»].

2.4 Последовательность процесса оценки

Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчётную, грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Аналитическая составляющая - это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение представленных заказчиком документов, рассуждение о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и метод оценки.

Расчётная составляющая - это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т.д., пока оценщик не придёт к конечной искомой цифре.

Настоящая оценка рыночной стоимости имущества включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на оценку включающего задание на оказание услуг по оценке, осмотр объекта При этом Оценщик предоставил Заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к Отчёту об оценке, а также стандартах оценки. Установил количественные и качественные характеристики Объекта, изучил его фактическое техническое состояние, собрал прочую информацию.

2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки. На данном этапе Оценщик осуществил обработку предоставленных Заказчиком правоустанавливающих документов, информации и технических и эксплуатационных характеристик объекта оценки, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки, о характеристиках объекта, права на который оцениваются.

4. Анализ рынка, к которому относится Объекта оценки. Оценщик определил и проанализировал рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновал их выбор.

5. Определение стоимости объекта недвижимости. На данном этапе Оценщик обосновал отказ от использования доходного подхода к оценке. В рамках каждого из подходов к оценке Оценщик выбрал конкретные методы оценки, определил стоимость объекта оценки на основе принятых методов в рамках используемых подходов к оценке

6. Определение НиНЭИ Объекта оценки. На данном этапе выполняется проверка соответствия использования Объекта оценки следующим критериям: физическая осуществимость, юридическая допустимость, финансовая осуществимость, максимальная эффективность:

7. Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки. На этом этапе на основе полученных в рамках каждого из используемых подходов к оценке результатов Оценщик определил итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки выражена в рублях и виде единой величины, поскольку в договоре по оказанию услуг по оценке не предусмотрено иное.

8. Составление и передача Заказчику Отчета. На этом этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены Оценщиком воедино и изложены в виде повествовательно отчёта.

Таблица №4 - План работ оценки

Этап процесса оценки	Отметка о выполнении действий по оценке
Заключение договора на оценку включающего задание на оказание услуг по оценке, осмотр объекта	Проведено: Общая площадь квартиры 36 кв. м См. Приложение «А» Проведено: См. договор №5 от 11 января 2014 г. Приложение «А»
Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки.	1. Свидетельство о государственной регистрации права серия 56 АК № 1325987 от 18.08.2010 г.; 2. Технический паспорт на квартиру по состоянию на 28.07.1999 г. Литера А; 3. Договор купли - продажи от 02.05.1998 г. Приложение «Б»
Анализ представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки	Проведено: См. табл. 3
Анализ рынка, к которому относится Объекта оценки	Проведено: См. п.6.
Определение стоимости объекта недвижимости с применением трех общепринятых подходов	Проведено: См. п.9.
Определение НиНЭИ Объекта оценки	Проведено: См. п.8.
Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки	Проведено: См. п.10.
Составление и передача Заказчику Отчета	Проведено: Акт приема передачи от 11 февраля 2014 г.

2.5 Описание общеизвестных подходов и методов оценки, выбор подходов к оценке объекта

При определении стоимости недвижимости в соответствии с Федеральным стандартом №1 П. 20 [ ] Оценщик обязан применить три подхода или обосновать отказ от использования одного из подходов:

1. Затратный

2. Доходный

3. Сравнительный

Каждый из этих подходов позволяет получить ценные характеристики объектов недвижимости. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Согласование результатов оценки, с учётом достоинств и недостатков каждого из использованных методов, позволяет определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

Затратный подход

Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. . [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»]. Затратный подход - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Затратный подход к оценке недвижимости включает методы:

® Индексный метод

® Метод сравнительной единицы

® Метод разбивки по компонентам

® Сметный метод

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога

(1 куб. м, 1 кв. м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Сметный метод заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Этот метод наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод разбивки по компонентам представляет собой модификацию сметного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

В затратном подходе при определения стоимости объекта оценки используются полная восстановительная стоимость (ПВС) и полная стоимость замещения (ПСЗ).

Полная восстановительная стоимость -сумма издержек (затрат) на строительство точной копии оцениваемого объекта.

Полная стоимость замещения-стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций и оборудования.

Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли - продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке. Для применения данного подхода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости строительных работ и материалов, количественной оценке износа

Преимущества затратного подхода:

ь При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

ь Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

Ш Обоснование необходимости обновления действующего объекта;

Ш Оценка зданий специального назначения;

Ш При оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

Ш Анализ эффективности использования земли;

Ш Решение задач страхования объекта;

Ш Решение задач налогообложения;

Недостатки затратного подхода:

§ Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

§ Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

§ Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

§ Отдельная оценка земельного участка от строений.

§ Проблематичность оценки земельных участков в России.

§ Несоответствие улучшений в составе объекта недвижимости наилучшему и наиболее эффективному использованию;

§ Отсутствие информации о правовом статусе и площади земельного участка (встречается очень часто при оценке имущества сельскохозяйственных предприятий, частных домовладений и дачных построек, встроенных и пристроенных помещений и т.п.);

§ Улучшения (здания и сооружения) не типовые, редко встречающиеся, при этом сметы на строительство отсутствуют;

§ Затруднено определение физического износа улучшений, например, когда их невозможно осмотреть визуально (сети коммуникаций), или когда в старом, давно построенном здании производится косметический ремонт, отделка дорогими стройматериалами, т.е. имеет место несоответствие внешнего вида объекта и его конструктивных элементов;

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

* Оценка стоимости земельного участка и его благоустройства

* Оценка стоимости строительства объекта (стоимость воспроизводства или замещения)

* Оценка величины общего накопленного износа;

* .Суммирование стоимостей земельного участка и стоимости строительства объекта уменьшенную на величину износа.

То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

=+

где

- стоимость объекта оценки в текущих ценах, руб.

- стоимость земельного участка, руб.

- стоимость улучшений (ПВС или ПСЗ)

- накопленный износ, %

С_оо определяется как полная восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Рыночная стоимость замещения, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле:

где

- рыночная стоимость, руб.;

- полная стоимость замещения 1 м² или 1 м³, руб.;

- накопленный совокупный износ, %.

Рыночная стоимость воспроизводства, определяемая по затратному подходу, с применением метода сравнительной единицы, рассчитывается по формуле:

где

- полная восстановительная стоимость;

- базовая восстановительная стоимость в ценах 1969 г.;

- произведение поправочных коэффициентов;

- коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

- индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

Как правило, данные справочников отличаются от объекта оценки, поэтому в эту формулу вводится поправочные коэффициенты:

- коэффициенты, учитывающие несоответствие данных технического паспорта оцениваемой недвижимости, аналогичных данным сравнительной единицы;

- коэффициенты, учитывающие несоответствие оцениваемой недвижимости выбранному аналогу из справочника;

Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

где

- базовая восстановительная стоимость;

- строительный объем объекта недвижимости.

- восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки

Индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:

где

- индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.;

- индекс перехода от цен 1984 г. к ценам 2014 г.;

Для целей определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом применяют следующие справочники:

* укрупнённые показатели сметной стоимости (УПСС);

* укрупнённые сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

* прейскуранты на строительство; зданий, сооружений (ПРЭС);

* укрупнённые показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов (УПВС).

Доходный подход

Доходный подход определяет рыночные цены исходя из текущей стоимости будущих доходов, которые покупатель может получить от их использования и перепродажи. [Федеральный стандарт оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»]. Этот подход основывается на принципе ожидания, по которому текущая стоимость объекта есть текущая стоимость чистых доходов, ассоциированных с объектом оценки. Он утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его потенциальная способность приносить доход в будущем. Используя доходный подход, Оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Доходный подход к оценке недвижимости включает методы:

* метод прямой капитализации(МПКД);

* метод дисконтирования денежных потоков (МДДП);

Различаются эти методы лишь способом преобразования потока доходов.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения. Различаются эти методы лишь способом преобразования потока доходов.

Рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации определяется по формуле:

где

- рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

- чистый операционный доход, рублей;

- ставка (коэффициент) капитализации

Ставка капитализации () представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Определяется способом кумулятивного построения, при котором в качестве базовой ставки берется без рисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на ликвидность, качество менеджмента и т.д. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Преимущества доходного подхода:

1. Терминологическая разработанность;

2. Логичность и доступность для понимания практическим бизнесменам при определении цены сделки по продаже бизнеса;

3. Проработанный математический аппарат, разработанные аналитические таблицы;

4. Опора на общеотраслевые макроэкономические показатели по процентным ставкам;

5. Независимость при применении метода - требуется внутренняя отчётность предприятия;

6. Быстрота проведения расчётов.

Недостатки доходного подхода:

1. Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

2. Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

3. Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

4. Ограниченность сферы применения при убыточных объектах;

5. Недостоверная отчётность;

6. Неправильные терминологические данные в отчётности (пример с практического занятия (ebitda, «маржа» (сокращено от англ. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) -- аналитический показатель, равный объёму прибыли до вычета расходов по уплате налогов, процентов и начисленной амортизации.) - что приводит к искажению реального дохода;

7. Непрофессиональное применение действующих в конкретной национальной экономике данных о процентных ставках и дисконтах.

8. Отраслевая некомпетентность при определении рисков.

9. Существеннейшие колебания стоимости в расчётах по модели.

При использовании доходного подхода предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду, например) и от последующей ее перепродажи.

Данный подход не применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки оценщик должен применять три общеизвестных подхода, или отказаться от использования одного или нескольких подходов. Каждый из подходов имеет свои достоинства и недостатки, дает свои результаты итоговой стоимости. Поэтому оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации или сдачи в аренду и дохода от возможной продажи в конце периода владения (реверсии).

Поскольку в настоящей оценке речь идет квартире, то в качестве дохода можно использовать доход от сдачи в аренду.

Однако эта возможность существует чисто теоретически, потому что:

1. Как правило, квартиры приобретаются либо для постоянного проживания в них, либо в «спекулятивных» целях с намерением продать квартиру на «пике» цен. Ни в первом, ни во втором случае собственники не рассматривают вариант сдачи квартиры в аренду.

2. Вряд ли можно предположить, что покупатель, привлекая ипотечный кредит, приобретает жилье для целей извлечения дохода от сдачи его в аренду. Такая ситуация теоретически возможна, когда привлекаются средства для приобретения квартиры в сегменте элитного жилья, т.е. когда доход от сдачи квартиры в аренду в обозримом будущем покроет все издержки на ее приобретение. Однако чаще всего потребителями ипотечного кредита являются представители среднего класса, которым необходимо решать «квартирный вопрос».

3. Объект оценки - квартира в многоквартирном жилом доме, не является объектом коммерческой недвижимости и поэтому доходный подход в настоящей работе не применялся.

4. Несмотря на то, что рынок аренды жилья достаточно развит, он продолжает оставаться «теневым», т.к. договора аренды в подавляющем большинстве случаев нигде не регистрируются, а оплата за аренду жилья производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Эти обстоятельства не позволяют Оценщику собрать достоверную информацию о размере арендной платы

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется методы сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

1. Метод парных продаж

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

3. Метод парных продаж - заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

...