Определение стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Минобрнауки России

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Оренбургский государственный университет»

(ОГУ)

Архитектурно-строительный факультет

Кафедра городского кадастра

Курсовая работа

по дисциплине «Оценка земли и недвижимости в городе»

на тему «Определение стоимости объекта недвижимости»

ГОУ ОГУ 120303.65.6111.02 О

Руководитель работы

Карабельникова Т.Г.

Исполнитель

Студент гр.09 ГК

Ашиккалиев А.Х.

Оренбург 2013

Содержание

• Введение

1. Постановка задачи оценки

• 2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
• 3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
• 3.1 Использование затратного подхода
• 3.2 Использование сравнительного подхода
• 3.3 Использование доходного подхода
• 4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
• Заключение
• Список использованных источников

Введение

Оценка недвижимости производится для определения стоимости объектов недвижимости, является особой сферой профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время, необходимый шаг при совершении практически любой операции с недвижимостью: купли-продажи, сдачи в аренду, реализации проектов строительства. Объектом недвижимости является любой объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого не возможен без причинения несоразмерного ущерба или полного разрушения объекта. Иными словами оценка объектов недвижимости представляет собой совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Основными целями оценки недвижимости являются:

1. Регулирование цен на рынке недвижимости при проведении различных операций: купли-продажи, сдачи в аренду, обмена, залога и т.д.;

2. Страхование;

3. Ликвидация, утилизация;

4. Исчисление налогов, пошлин, сборов.

В данной курсовой работе необходимо изучить и проанализировать объект недвижимости в зависимости от его местоположения (относительно центра города), транспортной доступности, качественного состояния на данный момент, подобрать данному объекту оптимальное функциональное использование, изучить подходы сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости. В итоге выполнения данной курсовой работы необходимо рассчитать единую стоимость объекта недвижимости - её рыночную стоимость.

1. Постановка задания на оценку

Первым шагом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1) идентифицируется и описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости.

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения стоимости объекта в соответствии с обозначенными выше позициями, а именно:

1) идентификация объекта оценки должна включать следующие сведения: функциональное назначение здания (определяется после анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов. Для определения площади земли необходимо схематично изобразить оцениваемое здание и добавить с каждой свободной стороны от 3 до 10 м, чтобы в итоге застроенная зданием площадь составляла от 20 до 40 % площади участка. Рисунок с принятыми условными обозначениями приводится в пояснительной записке курсовой работы;

2) оцениваемый объект находится в собственности. Здесь необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавливающий документ, на основании которого собственник имеет право на объект (план приватизации, договор купли-продажи, соглашение о передаче в уставный капитал и т.д.). По желанию студента собственником может быть одно или несколько (указываются доли собственности для каждого) физических или юридических лиц;

3) дата оценки (число, месяц, год) может быть установлена по дате выполнения курсовой работы;

4) цель оценки описывается в соответствии с заданием;

5) в соответствии с определенной в предыдущем пункте целью оценки устанавливается вид стоимости и приводится его определение. При описании, если таковое имеет место, необходимо указать и объяснить конкретные проценты.

При описании вида стоимости необходимо учесть:

- залоговая стоимость составляет 30-70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта;

- размер доли имущества и соответствующая величина ее стоимости зависят от совладельцев недвижимости. Устанавливаются произвольно;

- при продаже в ограниченный период времени рыночная стоимость снижается на 10-20 % в зависимости от ликвидности объекта;

6) различные другие условия в настоящей курсовой работе не рассматриваются.

Базовая информация оцениваемого здания

1) Здание является складским (под гаражи, различные склады), одноэтажным, находится в отдаленном от центра районе, на улице второстепенного значения, ул. Салмышская, 34. Отдельное, площадь равна 88 м², наибольшее помещение данного здания занимает 40-60 % от общей площади, остальные помещения меньшей площади.

S_ЗУ=(11+5+5)*(8+5+5)=378м²

378 = 100%

88 = x%

x = 8800/378 = 23,3%

соотношение площади здания и площади участка входит в нормативный промежуток 20 - 40%.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1 - Схема размещения оцениваемого здания на земельном участке

Земельный участок, на котором находится здание, на 50% покрыт асфальтобетонным покрытием, что составляет 189 м²; несущая способность грунтов оценивается как высокая.

Состояние (определяется после оценки физического износа).

2) Оцениваемый объект находится в собственности юридического лица сельскохозяйственного комплекса «Хрусталь», правоустанавливающим документа на данный объект недвижимости является план приватизации.

3) Дата оценки здания: 6.10.13.

4) Цель: провести наиболее эффективную оценку здания, чтобы извлечь при его продаже наивысшую выгоду.

5) Оценка здания проводится его для продажи в типичных условиях.

6) Различные другие условия в данной курсовой работе не рассматриваются.

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1) законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2) физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

3) экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. В соответствии с данной таблицей, при S=378 м² и отдаленном местоположении, оцениваемое здание относится к складскому типу (т.к. в этой графе приходится наибольшая величина ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц).

Таблица 1 - Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			отд.	с/о	цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

4) максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе.

В заключение раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_ЗП = С_З + С_НС - И_Н, (1)

где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_З - стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_НС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.(табл. 3.4);

И_Н - накопленный зданием износ, тыс. р.

После расчета всех этих показателей (расчеты приведены ниже), считается стоимость объекта недвижимости (затратный подход):

С_ЗП = 3956,93 + 516,0153398 - 80,88128= 4463,9855 тыс. руб. (после табл. 3.5 износ)

Стоимость здания равна разнице стоимости нового строительства и накопленного износа: 507,06 тыс. руб.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.2.

Таблица 3.2 - Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме табл. 3.3.

Таблица 3.3 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, р.		1650000	4500000	6020000	4200000	4375000	2025000
Размер, м2	378	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м2		1650	900	1400	1500	1250	1350
Оцениваемые права собственности:	типичная	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
- процент отличия		0	-12	10	-12	10	0
- корректировка, р.		0	-540000	602000	-504000	437500	0
- скорректированная цена, р.		1650000	3960000	6622000	3696000	4812500	2025000
Условия финансирования:	типичная	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
- процент отличия		0	-15	0	0	0	-15
- корректировка, р.		0	-594000	0	0	0	-303750
- скорректированная цена, р.		1650000	3420000	7224000	3192000	5250000	2025000
Условия продажи:	типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые*	Типичные	Особые**
- процент отличия		10	10	0	8	0	-7
- корректировка, р.		165000	342000	0	255360	0	-141750
- скорректированная цена, р.		1815000	3762000	7224000	3447360	5250000	1883250
Дата продажи:	Настоящая	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
- процент отличия		2	8	0	4	2	4
- корректировка, р.		36300	300960	0	137894,4	105000	75330
- скорректированная цена, р.		1851300	4062960	7224000	3585254,4	5355000	1958580
Местоположение:	Отд.	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
- процент отличия		-30	0	-10	-30	0	-10
- корректировка, р.		-555390	0	-722400	-1075576,3	0	-195858
Асфальтобетонное покрытие:		1295910	4062960	6501600	2509678,08	5355000	1762722
- процент отличия	До 50%	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
- корректировка, р.		5	3	0	3	0	5
Несущая способность грунтов:		64795,5	121889	0	75290,3424	0	88136,1
- процент отличия		1360705,5	4184849	6501600	2584968,42	5355000	1850858
- корректировка, р.	Выс.	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.
- скорректированная цена, р.		7	0	4	4	7	0
		95249,385	0	260064	103398,737	374850	0
		1455954,9	4184849	6761664	2688367,16	5729850	1850858

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты предоставляются под 15 %;

- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. - 30 %;

- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

- разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

3) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

В данной курсовой работе эти показатели следующие:

1) Показатель среднего арифметического значения скорректированных цен равен 3778590,491

2) Показатель модального значения 1850858,1

3) Показатель медианного значения 3436607,98

4) Показатель скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога 6761664

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

стоимость объект недвижимости

С_З=3956,930 тыс. руб

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме табл. 3.4.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

- накладные расходы - 25 % от прямых затрат;

- прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат;

- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;

- затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

- налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

Таблица 3.4 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м²

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на 1 м2,
		Складское
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	1,8
	- заработная плата	0,63	35%
	- эксплуатационные расходы	0,2
	- прочие	0,1
	Итого прямые затраты	2,73
1.2	Накладные расходы	0,6825	25%
1.3	Прибыль подрядчика	0,4095	12%
	Итого цена подрядчика	3,822
2	Косвенные затраты:
	- оплата услуг проектно-сметных организаций	0,1365	5%
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,22932	6%
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,3822	10%
	- налоги	0,8226036	18%
	Итого затраты инвестора	1,5706236
3	Прибыль инвестора	0,4711871	30%
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	5,8638107

Стоимость нового строительства:

С_НС=5,8638107*88=516,0153398 тыс.руб

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

И_Н = 1 - (1 - И_ФИЗ/100) х (1 - И_ФУНК/100) х (1 - И_ВН/100), (2)

где И_ФИЗ - физический износ здания, %;

И_ФУНК - функциональный износ здания, %; 1-5%

И_ВН - внешний износ здания, %. 1-10%

И_ФУНК = 2,5%

И_ВН = 5%

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера в курсовой работе необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий 7.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл. 3.5.

Таблица 3.5 - Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий, %	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		пр-во*
1	Фундаменты	10	7	0,7
2	Стены	34	10	3,4
3	Перекрытия	16	10	1,6
4	Кровля	7	10	0,7
5	Полы	10	8	0,8
6	Проемы	8	7	0,56
7	Отделочные	3	10	0,3
	работы
8	Инженерное	10	7	0,7
	оборудование
9	Прочие работы	2	10	0,2
	Итого:	100		8,96

* Здания производственные и складские.

** Здания административные, общепит, торговые.

Количественная оценка физического износа приводится по данным прил. 3 только по фундаментам и стенам.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий 7, в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется студентом самостоятельно исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием всех элементов графы 8.

И_ФИЗ=8,96%

Делается вывод о состоянии здания:

- хорошее - если физический износ определен в размере до 20 %;

- удовлетворительное - если физический износ определен в размере от 20 до 40 %.

Функциональный износ здания оценивается студентом самостоятельно в интервале от 1 до 5 %. В данной работе было взято значение 2,5%

При этом на основе изучения специальной литературы необходимо объяснить оцененную величину с описанием конкретных признаков функционального износа.

Внешний износ оценивается аналогично функциональному в интервале от 1 до 10 %. В данной работе было взято значение 5%.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

И_Н = 1 - (1 - И_ФИЗ/100) х (1 - И_ФУНК/100) х (1 - И_ВН/100), (2)

И_Н= 1-(1-8,96%/100) х(1-2,5%/100) х(1-5%/100) = 0,156742

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

Получаем накопленный износ, выраженный в денежной форме:

**Ин (тыс.руб) = И_Н%*Стоим.нового строит (табл. 3.4)=0,156* 516,0153398 = 80,88128 тыс. руб

Это значение подставляем в формулу (1)

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 3.6.

Таблица 3.6 - Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Проценты	Площадь*,	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
		доли	м2
Объект оценки	100%		88	отд.	втр.	Хорошее
А1	15%	0,15	101,2	с/о	гл.	Хорошее
А2	- 25 %	-0,25	66	с/о	гл.	Удовлетворительное
А3	80%	0,8	158,4	с/о	втр.	Хорошее
А4	- 35 %	-0,35	57,2	отд.	втр.	Хорошее
А5	40%	0,4	123,2	отд.	гл.	Удовлетворительное
А6	30%	0,3	114,4	отд.	гл.	Хорошее
А7	100%	1	176	цен.	гл.	Хорошее
А8	- 50 %	-0,5	44	цен.	гл.	Удовлетворительное
А9	- 10 %	-0,1	79,2	цен.	втр.	Хорошее

* Относительно объекта оценки.

Выбираются аналоги, которые отличаются от оцениваемого объекта только площадью, отличаются местоположением; отличаются транспортной доступностью.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 3.7.

Таблица 3.7 - Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ,	Поправки	Скорректированная цена, тыс. р.
							тыс. р.	в долях
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	88	отд.	Хорошее	втр.	0	-	-	-	-	-	-	-
А3	158,4	с/о	Хорошее	втр.	нет	1073	1073	596,1	0,85	1	1	506,69
А4	57,2	отд.	Хорошее	втр.	нет	340	340	523,1	1	1	1	523,08
А6	114,4	отд.	Хорошее	гл.	Нет	712	712	547,7	1	1	0,95	520,31
А9	79,2	цен.	Хорошее	втр.	38,5	645	606,5	673,9	0,75	1	1	505,42

Ц_КХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности (0,85);

- 10 % между центром и районом средней отдаленности;

- 25% между отд. и центром (0,75)

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.7, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.7 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов (см., например, [4, c. 45-54]).

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица

А = а _ij ,

где а _ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х _i) над другой (Х _j).

а _ij = 1,5 если Х_i Х_j ; 1,0 если Х_i = Х_j ; 0,5 если Х_i Х_j.

Производится расчет следующих показателей

1) Ср арифм =513,8739316 - Среднее арифметическое значение скорректированных цен

2) модальны показатль =506,6944444 - Наиболее повторяющееся

3) медианного значения =512,8621795 - Среденее из возрастающих значений

4) скорректированный показательль = 523,0769231 - Тот объект, где наименьшее кол-во поправок

Далее следует расчет баллов по аналогам:

Аналог	Балл
А4	10
А6	9,5
А3	8,5
А9	7,5
Сумма	35,5

Рассчитываются пропорции, находится х-неизвестная для каждого аналога, осуществляется перевод из % в доли, и полученный показатель умножается на значение графы 13, табл. 3.7. Получаются скорректированные цены для каждого аналога.

Скорректированная цена своего объекта относительно каждого аналога равна произведению рассчитанной доли баллов данного аналога (неизвестной х) на скорректированную цену данного аналога.

Среднее значение является скорректированным показателем оцениваемого объекта недвижимости. Это будет пятым показателем:

5) Скорректированная цена =128,670564 тыс.руб.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного подхода. Для этого находится среднее арифметическое между пятью ценами, полученными в процессе согласования:

Стоимость здания по сравнительному подходу = 437,0356085 тыс. руб.

Стоимость всего объекта (вместе с земельным участком) равна:

3956,93+437,04 = 4393,97 тыс. руб.

3.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

С_ДП = ЧОД / К_КАП, (3)

где С_ДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

К_КАП - коэффициент капитализации.

С_ДП = 1201,98/0,22=5463,53 тыс. руб.

Стоимость здания (доходный подход) =1506,59594 тыс. руб

Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости по доходному подходу равна 5463,53 тыс. руб.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

ЧОД = ПВД - ОР - Убытки - Резерв

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.8.

Таблица 3.8 - Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, тыс.руб.	Порядок расчета
ПВД	1723,68	380 руб/м2*378 м2*12мес
Убытки	103,42	5-10 % от ПВД, Т.к. из недостатков только один - второстепенная доступность, то была взята величина 6%.
ЭВД	1722,65	ПВД отнять убытки
ОР:
- налог на землю	3,02	12 р./м2 площади земли/квартал для цен., 7 - с/о, 2 - отд.
- налог на имущество	8,70	2 % в год от СНС с учетом износа
- коммунальные расходы	45,36	10 р./м2/мес. для производственных и складских зданий,
		40 р./м2/мес. для остальных
- расходы на управление	86,13	5 % от ЭВД для производственных и складских зданий,
		15 % - для остальных
- страхование	6,19	0,1 % от СНС в год
- обеспечение безопасности	258,55	15 % от ПВД
Итого ОР:	407,96
Резервы	10,32	2 % от СНС в год
ЧОД	1201,98

Значение 380 руб/м² брется из таблицы

378 м² - площадь земельного участка данного объекта.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.

Таблица 3.9 - Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП	Значени, %	Пояснения
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	4	Т.к. транспортная доступность второстепенная и место расположения объекта отдаленное от центра
Риск вложения в недвижимость <...

Подобные документы

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Расчёт стоимости объекта недвижимости

  Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Оценка объекта недвижимости в г. Альметьевске

  Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.
  
  курсовая работа [73,2 K], добавлен 12.03.2013
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
  
  курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Доходный метод оценки недвижимости

  Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
  
  презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014
  

• Оценка недвижимости

  Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
  
  дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Анализ рынка гостиничной недвижимости

  Виды стоимости недвижимости, ее оценка с помощью основных подходов (доходного, затратного, сравнительного) и методов (капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков). Методика расчета рыночной стоимости гостиничной недвижимости в г. Москве.
  
  курсовая работа [51,7 K], добавлен 18.05.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Расчет рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры

  Понятие, основные этапы и методы оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости (четырехкомнатной квартиры) с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке. Капитализация дохода, его взаимосвязь с текущей стоимостью.
  
  курсовая работа [51,3 K], добавлен 27.02.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам