Рынок земли в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Формирование рынка земли в Российской Федерации

2. Системно-хозяйственные противоречия становления рынка земли

3. Функциональные противоречия становления рынка земли в России

4. Развитие рынка земли сельхоз назначения в России

Заключение

Список литературы

Введение

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

1. Формирование рынка земли в Российской Федерации

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Землю можно свободно покупать и продавать, конечно, в рамках этих законодательств.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

С развитием рыночных отношений сельскохозяйственная земля будет постепенно переходить к тем, кто сможет ее эффективно использовать и соответственно платить более высокую арендную плату.

В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю.

После принятия Земельного кодекса и Федерального закона " Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.

На некоторые особенности рынка земли следует обратить внимание. Земля - специфический предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.

Условиями существования земельного рынка являются следующие:

- любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника;

- каждый земельный участок имеет свою цену.

Земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

Принципиальное значение для формирования рынка земли имеют два момента:

- закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;

- инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет

После анализа земельного рынка в России можно сделать вывод о том, что в настоящее время самым правильным решением было бы создание так называемых Земельных бирж. И, по моему мнению, они должны работать по такой схеме: цель создания крестьянской инвестиционно-земельной биржи - защищать интересы тружеников села, поэтому контрольный пакет акций (51%) должен быть у фермерских хозяйств, а остальные акции - например, у государства. Кредит сельским товаропроизводителям надо выдавать под залог приобретаемых ими акций биржи при вступлении в состав ее акционеров со своим имуществом, включая землю (хорошим примером работы этого механизма является Сбербанк - он выдает кредит под залог выпускаемых им ценных бумаг - сберегательных сертификатов). При невозврате кредита заемщик (предприятие аграрного сектора), потеряет предмет залога и соответственно лишится возможности получения дивидендов по акциям биржи и кредита в дальнейшем. Однако он сохраняет основное свое достояние - землю, необходимую для продолжения производства. Я считаю, что такая схема будет самой удобной для нашего аграрного сектора.

Подводя черту по этим вопросом, я бы хотел сказать, что такие понятия и категории как регулирование аграрного сектора, принятие земельного кодекса, решение вопросов кредитования АПК, взимание справедливых налогов, создание земельных банков и бирж, четкое определения стоимости земельных ресурсов и т.д. - все это является экономическим стимулом и гарантом существования и развития земельного рынка в России и мероприятий с этим связанных.

Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и развивается. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли.

Описанные механизмы земельных отношений дают возможность поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

После того, как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе.

Купля-продажа сельскохозяйственных земель может развернуться лишь на этапе подъема сельского хозяйства, когда инвестиции в агропромышленный комплекс станут выгодными. Это подтверждает тот факт, что ежегодно продаются и покупаются более сотни тысяч мелких участков, занятых садами и огородами, особенно в пригородной зоне; подобные приобретения выгодны, так как представляют собой как способ вложения капитала в недвижимость, так и средство удовлетворения потребительских запросов. Земля в данном случае - это источник пополнения доходов семьи, место отдыха, а потенциально - и возможных долговременных дивидендов. рынок экономический земельный бюджет

Желающих купить землю для организации современного производства сельскохозяйственной продукции сейчас найдется не много. Уверенности в получении прибыли нет, производство очень капиталоемкое, материальные ресурсы дороги. Спрос на землю (как на экономический ресурс) вторичен. Он зависит от величины спроса на продукцию сельского хозяйства, производимую на земле. Соотношение между ценами на реализуемую сельскохозяйственную продукцию и приобретаемые селом промышленные продукты и услуги очень сильно влияет на экономику аграрного сектора, в том числе на формирование земельного рынка и тенденций его развития.

Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Для того чтобы уже сейчас создать цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые мы можем сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад...

Выход один: спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.

Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и небольшие бюджетные поступления.

В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земли - фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая, в том числе и рентный доход. Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты).

Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов.

Наконец, рынок земли вызывает интерес у слоя "денежных людей", которые смогут купить землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.

Земельный рынок в современной рыночной экономике введен в регулятивные законом рамки, причем значительная часть этих регулируемых функций передана на региональный уровень.

2. Системно-хозяйственные противоречия становления рынка земли

Процесс системного становления российского рынка земли представляет собой неустойчивое взаимодействие функций и структурных элементов, сложившихся в хозяйственной системе централизованного типа, с функциями и структурными элементами, из которых формируется хозяйственная система рыночного типа.

Специфические характеристики данного процесса обусловлены следующими основными факторами:

- позиционированием земли как ресурсной кладовой "экономики пространства", что обусловливает тенденцию к сдерживанию рыночной трансформации земельных отношений и формированию специфической экономической идеологии, смысл которой сконцентрирован в известном тезисе "рынок земли есть распродажа Родины";

- динамичной интеграцией экономики России в состав глобального мирового хозяйства, формирующей потребность в ускорении рыночных преобразований в сфере земельных отношений и обеспечении необходимой глобальной конкурентоспособности всех сфер национальной экономики;

- региональной поляризацией хозяйственного пространства страны, обусловливающей существенные разрывы в параметрах становления и развития региональных земельных рынков; при этом необходимо учитывать различные аспекты такой поляризации - финансовые, природные, этно-экономические;

- лагом во времени между формированием финансового рынка, рынков капитала и промышленных факторов производства, с одной стороны, и между формированием рынка земли, с другой стороны; данное обстоятельство обусловливает двоякие последствия - с одной стороны, потребность в ускорении становления рынка земли и создании условий для дальнейшего сбалансированного развития всех сфер национальной экономики, а с другой стороны, низкий уровень потенциала рыночного реформирования сферы земельных отношений.

Исходя из основных принципов системного подхода, а также, учитывая выделенные факторы специфических характеристик системного становления российского рынка земли, можно сделать вывод о том, что среди экономических противоречий системного становления указанного рынка необходимо разграничивать:

- функциональные противоречия системного становления российского рынка земли;

- структурные противоречия системного становления российского рынка земли.

Для раскрытия функциональных противоречий системного становления российского рынка земли востребованы эвристические возможности теории институциональных матриц, ориентированные на разграничение двух альтернативных институциональных оснований и, соответственно, способов функционирования и развития социально-экономических систем (К. Поланьи, С. Кирдина и др.).

Опираясь на ключевые положения теории институциональных матриц, правомерно предположить, что содержание функциональных противоречий системного становления российского рынка земли заключается во взаимодействии между двумя противоположными способами функциональной организации отношений данного рынка:

- редистрибутивным способом, для которого характерны ориентация соответствующих функций на потенциал государственного вмешательства и постоянное использование государственных ресурсов для функционирования рынка земли;

- трансакционным способом, для которого характерны ориентация соответствующих функций на саморегулирование рыночного взаимодействия и собственные ресурсы участников рынка земли.

При этом генетическая связь формирующегося рынка земли со сферой земельных отношений прежней централизованной экономики, а также воздействие факторов глобального финансового кризиса объективно поддерживают и усиливают редистрибутивный способ функциональной организации отношений рынка земли; в свою очередь, интеграция национальной экономики России в состав мирового хозяйства и воздействие факторов экономического роста объективно подкрепляют трансакционный способ функциональной организации отношений данного рынка.

Взаимодействие между двумя противоположными способами функциональной организации отношений рынка земли формирует нормальные функции и дисфункции, образующие противоположные стороны экономических противоречий системного становления рынка земли. При этом дисфункции образуются под воздействием доминирующих институтов.

Среди нормальных функций формирующегося российского рынка земли необходимо выделить:

- базовую обменную функцию, обеспечивающую практическое осуществление сделок с землей;

- регистрационно-учетную функцию, заключающуюся в отражении всех фаз прохождения сделки с землей и возникающих при этом прав участников;

- финансово-инвестиционную функцию, которая обеспечивает привлечение необходимых для функционирования рынка денежных ресурсов, в том числе и кредитного характера;

- маркетинговую функцию, заключающуюся в изучении рынка и последовательной подготовке сделки с землей;

- инфраструктурную сервисную функцию, которая обеспечивает общие основы деятельности всех участников рынка земли (функционирование торговых площадок, доступ к информации, коммуникации и др.).

К дисфункциям формирующегося российского рынка земли необходимо отнести следующие трансформированные функции:

- бартерную дисфункцию, заключающуюся в проведении безденежного обмена земли на какие-либо активы, характерную для хозяйственных условий 90-х гг. ХХ века и получившую новый импульс развития в условиях глобального финансового кризиса 2008 года;

- дисфункцию резервного инвестирования в землю, обеспечивающую легализацию рентных доходов и их сохранение и, в то же время, отчуждающую землю от дальнейшего участия в рыночном обороте;

- сегментирующую дисфункцию, заключающуюся в создании, увеличении и защите специальных барьеров, обусловливающих формирование монопольной ренты в определенных сегментах рынка земли (например, с помощью утверждения специальных региональных режимов использования участков).

Обобщение результатов анализа некоторых характеристик функциональной организации формирующегося рынка земли позволяет определить доминирующие функциональные противоречия системного становления регионального рынка земли России:

- противоречие между ростом объема рынка земли и ограниченностью функционального содержания отношений данного рынка (маркетинговая, инфраструктурная и финансово-инвестиционная функции в своем развитии явно отстают от потребностей растущего рынка земли);

- противоречие между ростом объема рынка земли и развитием дисфункций, препятствующих эффективному и устойчивому взаимодействию между профессиональными участниками рынка, инвесторами, собственниками земли и государственными органами, регулирующими данный рынок.

В процессе системного становления структура рынка земли остается неустойчивой, вместе с тем, в ней проявляются некоторые тенденции, обусловленные как генетической связью формирующегося рынка с земельными отношениями централизованной экономики, так и детерминантами рыночной экономики. В работе проведен анализ соотношений между основными сегментами рынка земли - сельскохозяйственным, строительным, рекреационным, промышленным и др.

Определяя структурные противоречия системного становления российского рынка земли, необходимо исходить из того, что в их основе лежит взаимодействие двух противоположных способов структурной организации элементов рыночной структуры:

- вертикальной субординации отношений, в которой обладающее властными полномочиями верхнее звено определяет формы деятельности подчиненных ему нижних структурных звеньев;

- горизонтального (конкурентного; кооперационного; трансакционного обезличенного; трансакционного специфицированного и др.) взаимодействия.

Доминирование института власти над институтом собственности в хозяйственной системе России обусловливает устойчивую асимметрию структурной организации основных рынков в пользу вертикальной субординации отношений. При этом суть дела не только в генетической связи формирующегося рынка с централизованной экономикой советского периода, но и в том, что данный способ структурной организации наиболее адекватен институционально-хозяйственной системе "экономики времени", которая выходит далеко за пределы советского периода.

Асимметрия структурной организации рынка земли в пользу вертикальной субординации отношений обусловливает следующие структурные противоречия системного становления данного рынка:

- противоречие между ростом рынка земли и уровнем развития горизонтальных связей между его участниками; характерным проявлением этого противоречия выступает феномен "перехода региональной земли под контроль вертикально интегрированных структур".

- противоречие между ростом рынка земли и потенциалом управления и регулирования, которым обладает вертикаль власти; характерным проявлением обострения данного противоречия выступает феномен "перегрузки верхних звеньев власти и управления".

Обобщение результатов анализа функциональных и структурных противоречий системного становления российского рынка земли позволяет следующим образом определить специфические факторы, действие которых обостряет указанные противоречия системного становления:

- доминирующее воздействие рентной стратегической ориентации развития экономики России, которое обусловливает монополизацию отдельных сегментов рынка земли, выведение земли из активного рыночного оборота, хищническое отношение к земельному фонду;

- многообразие дисфункций в транзитивной институционально-хозяйственной системе рынка земли, которое обусловливает подавление нормальных функций рынка, уход внешних инвесторов и снижение общей эффективности его функционирования;

- дефицит инструментов и ресурсов регулирования земельного рынка на региональном и местном уровне, который рельефно проявился в условиях глобального финансового кризиса;

- наличие высоких административных барьеров между отдельными подразделениями рынка земли (аграрным, строительным, природно-рекреационным и др.), которое обусловливает избыточную сегментацию рынка и рост трансакционных издержек его участников;

- отсутствие механизмов экономической ответственности собственников и пользователей за социальные последствия деструктивной эксплуатации земли, которое не позволяет осуществить необходимую санацию земельных отношений и вернуть в активный рыночный оборот те участки, которые достались неквалифицированным и недобросовестным собственникам и пользователям.

Разрешение противоречий системного становления российского рынка земли предполагает использование активных инструментов, обеспечивающих синтез противоположных сторон указанных противоречий и создание качественно новых функций и способов структурной организации рынка земли.

При этом разрешение противоречий становления выступает в качестве исходного пункта формирования противоречий развития рынка земли, присущих устойчивому воспроизводственному процессу в развившейся до системной целостности совокупности отношений данного рынка; данное обстоятельство означает, что институционально-хозяйственная система рынка земли перестает быть транзитивной, входит в процесс последовательной смены циклов и фаз воспроизводства.

Искомые инструменты разрешения противоречий по своей природе относятся к группе бинарных, поскольку должны обладать двойным созидательным потенциалом:

- решения функциональных и структурных задач процесса становления российского рынка земли;

- коррекции институциональных параметров, обусловивших саму постановку таких задач (создание дисфункций, формирование асимметрии и др.).

Обобщение результатов анализа функциональных и структурных противоречий формирующегося российского рынка земли позволяет предложить следующие инструменты разрешения противоречий системного становления данного рынка:

А. Региональный земельный банк с участием государства и субъектов рынка земли, который позволит обеспечить формирующийся рынок земли дефицитными финансово-инвестиционными ресурсами, а также консолидировать финансовые операции с землей как товаром: оценку; залог; ипотеку; эмиссию земельных акций и облигаций; формирование инвестиционных пулов и др.

Б. Независимая оценка социальных последствий эксплуатации земли собственниками и пользователями, обеспечивающая полный учет указанных последствий и реализацию принципа адекватной социальной ответственности собственников и пользователей земельных участков перед различными формами общности людей: местным сообществом, населением региона и т.п.

В. Лицензирование профессиональной деятельности на рынке земли, ориентированное на санацию торгового пространства, повышение эффективности деятельности профессиональных участников данного рынка, а также защиту самого рынка от рисков и угроз, обусловленных низкой квалификацией и оппортунистическим поведением отдельных участников.

Г. Правовой режим несостоятельности собственника, владельца и пользователя земли, позволяющий достаточно оперативно в судебном порядке провести отчуждение земли у тех субъектов ее присвоения, которые в своей деятельности по отношению к земле не способны обеспечивать соответствующие нормы закона и наносят ущерб своим контрагентам.

Д. Региональный фонд регенерации земельных ресурсов. Данный инструмент тесно связан с инструментом правового режима несостоятельности, поскольку в региональном фонде регенерации земельных ресурсов целесообразно сконцентрировать участки земли различного назначения, отчужденные по решению суда у прежних собственников или пользователей, нуждающиеся в санации и восстановлении своего качества, а также регенерации природного и социально- экономического потенциала земли.

3. Функциональные противоречия становления рынка земли в России

Для раскрытия функциональных противоречий системного становления российского рынка земли востребованы эвристические возможности теории институциональных матриц, ориентированные на разграничение двух альтернативных институциональных оснований и, соответственно, способов функционирования и развития социально-экономических систем (К. Поланьи, С. Кирдина и др.).

Опираясь на ключевые положения теории институциональных матриц, правомерно предположить, что содержание функциональных противоречий системного становления российского рынка земли заключается во взаимодействии между двумя противоположными способами функциональной организации отношений данного рынка:

- редистрибутивным способом, для которого характерны ориентация соответствующих функций на потенциал государственного вмешательства и постоянное использование государственных ресурсов для функционирования рынка земли;

- трансакционным способом, для которого характерны ориентация соответствующих функций на саморегулирование рыночного взаимодействия и собственные ресурсы участников рынка земли.

При этом генетическая связь формирующегося рынка земли со сферой земельных отношений прежней централизованной экономики, а также воздействие факторов глобального финансового кризиса объективно поддерживают и усиливают редистрибутивный способ функциональной организации отношений рынка земли; в свою очередь, интеграция национальной экономики России в состав мирового хозяйства и воздействие факторов экономического роста объективно подкрепляют трансакционный способ функциональной организации отношений данного рынка.

Взаимодействие между двумя противоположными способами функциональной организации отношений рынка земли формирует нормальные функции и дисфункции, образующие противоположные стороны экономических противоречий системного становления рынка земли. При этом дисфункции образуются под воздействием доминирующих институтов.

Среди нормальных функций формирующегося российского рынка земли необходимо выделить:

- базовую обменную функцию, обеспечивающую практическое осуществление сделок с землей;

- регистрационно-учетную функцию, заключающуюся в отражении всех фаз прохождения сделки с землей и возникающих при этом прав участников;

- финансово-инвестиционную функцию, которая обеспечивает привлечение необходимых для функционирования рынка денежных ресурсов, в том числе и кредитного характера;

- маркетинговую функцию, заключающуюся в изучении рынка и последовательной подготовке сделки с землей;

- инфраструктурную сервисную функцию, которая обеспечивает общие основы деятельности всех участников рынка земли (функционирование торговых площадок, доступ к информации, коммуникации и др.).

К дисфункциям формирующегося российского рынка земли необходимо отнести следующие трансформированные функции:

- бартерную дисфункцию, заключающуюся в проведении безденежного обмена земли на какие-либо активы, характерную для хозяйственных условий 90-х гг. ХХ века и получившую новый импульс развития в условиях глобального финансового кризиса 2008 - 2009 гг.;

- дисфункцию резервного инвестирования в землю, обеспечивающую легализацию рентных доходов и их сохранение и, в то же время, отчуждающую землю от дальнейшего участия в рыночном обороте;

- сегментирующую дисфункцию, заключающуюся в создании, увеличении и защите специальных барьеров, обусловливающих формирование монопольной ренты в определенных сегментах рынка земли (например, с помощью утверждения специальных региональных режимов использования участков).

Проведенные в Краснодарском крае исследования позволяют определить доминирующие функциональные противоречия системного становления регионального рынка земли:

- противоречие между ростом объема рынка земли и ограниченностью функционального содержания отношений данного рынка (маркетинговая, инфраструктурная и финансово-инвестиционная функции в своем развитии явно отстают от потребностей растущего рынка земли);

- противоречие между ростом объема рынка земли и развитием дисфункций, препятствующих эффективному и устойчивому взаимодействию между профессиональными участниками рынка, инвесторами, собственниками земли и государственными органами, регулирующими данный рынок.

4. Развитие рынка земли сельхоз назначения в России

Россия - крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах.

В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков - в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям.

Современный процесс совершенствования земельных отношений и становления механизмов их государственного регулирования можно разделить на следующие этапы:

Первый - осуществлены массовое административное перераспределение и приватизация земли, а также связанная с ними реорганизация бывших колхозов и совхозов (1990-1993 гг.).

Второй - принципиальное изменение характера земельных отношений, в том числе механизмов государственного воздействия на их участников при перераспределении земель (в секторах нетоварного сельскохозяйственного производства - с 1993 по 1997-1998-е гг., товарного производства с 2003г. по настоящее время, в период 1993-2003 гг. рынок формально существовал, но не имел должного правового обеспечения).

Третий - формировавшийся механизм саморегулирования земельных отношений и дальнейшее совершенствование форм и методов его государственного регулирования (только в секторе нетоварного сельскохозяйственного производства - с 1998-1999 гг. по настоящее время).

Споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор. Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

В соответствии со статьей № 7 Земельного Кодекса РФ, земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельхоз назначения;

2. земли населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Сельское хозяйство является одной из крупнейших сфер народного хозяйства страны. Люди тратят более половины своих доходов на продукты питания и другие сельскохозяйственные товары. Кроме того, сельскохозяйственные товаропроизводители поставляют сырьё для перерабатывающих отраслей АПК. Использование земли в сельском хозяйстве как средства и предмета труда имеет специфические особенности, и, прежде всего различия в плодородии, местоположении, правовом статусе, доходности и эффективности, что существенным образом отражается на её полезности, ценности и цене при купле-продаже. В экономической стратегии государства всё большее значение придаётся проблемам восстановления сельского хозяйства и развития собственного сельскохозяйственного производства, сохранения российской деревни и крестьянства, доступности основных продуктов питания широким массам населения, обеспечения продовольственной безопасности страны, увеличение занятости населения и снижение уровня бедности.

Покупка земли сельхоз назначения осуществляется либо:

а) для того чтобы на ней жить (и тогда это земля из категории 2 - "земли населенных пунктов") либо

б) для того, чтобы на ней работать (земли сельхозназначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения).

И есть еще земля в нескольких категорий, которая по решению государства находится в особых "режимах" и не является предметом массовых сделок - это земля из категорий 4, 5, 6 и 7.

Возможность приобретения земель и уровень цен на нее в категориях 2 и 3 напрямую определяется решениями региональной или местной власти. Именно по решению локальных властей определяются перспективы развития территорий, условия реализации различными общественными и элитными группами различных бизнес - и инфраструктурных проектов. От решений власти зависит, какую инфраструктуру, в каком территориальном направлении и с какой степенью интенсивности развивать (дороги, электроэнергия, водоснабжение и канализация, строительство объектов социальной инфраструктуры). Соответственно - развитие земельных рынков для частного проживания (территории, которые либо сразу, либо по истечении некоторого времени оформляются в категорию земель населенных пунктов) напрямую взаимосвязано с решениями власти. И в этом случае рынок возникает скорее лишь как категория борьбы за доступ к власти в получении "оптовых прав" на развитие отдельных крупных участков земельной территории и последующую "розничную продажу" земельных участков под индивидуальное проживание.

Что касается земель сельхоз назначения для категорий 4-7 - то здесь наличие рынка как такового также весьма затруднительно. Профильная власть всегда имеет возможности подобрать себе участки получше и всегда быть "первой в очереди" на их получение, даже соблюдая все официальные процедуры. Поэтому на свободный, открытый рынок купли-продажи, такие категории земельных участков могут попасть уже только после "приближенных посредников". А, следовательно, - они после прохождения "посредников" будут относиться по сути уже к категории 2 или 3.

Чем определяется уровень цен спроса и предложения на земли сельхоз назначения? Здесь основным ценообразующим фактором является возможная величина рентного дохода, который может быть получен от использования земли сельхоз назначения. А рентный доход зависит от а) производительности/урожайности выращиваемых культур, б) уровня текущих оптовых/закупочных цен у сельхозпроизводителей и в) структуры собственных текущих и капитальных издержек сельхозпроизводителей. Так как успешность сельскохозяйственного бизнеса в очень незначительной степени зависит от планов региональных властей, то в этой категории земли сельхозназначения как раз возможен как минимум региональный, а как максимум - федеральный или даже международный рынок.

Соответственно - если где и будет в перспективе основной рынок земли в России - то это будет рынок земли сельхоз назначения. На нем уже активным ходом идет формирование крупных агрохолдингов, которые являются игроками федерального масштаба и возможностей, а значит - в меньшей степени зависят от "благоприятного режима" со стороны властей отдельных российских территорий. Так что следующим шагом должен неминуемо возникнуть рынок основополагающего средства их производства - собственно земли сельхоз назначения. А следующим шагом - должен возникнуть отдельный рынок для инвесторов земли сельхоз назначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а будут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. уже в среднесрочной перспективе 3-7 лет земли сельхоз назначения смогут превратиться в отдельный и очень емкий рынок, на котором будут присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие земли сельхоз назначения и передающие земли сельхоз назначения в управление или "эксплуатацию" специализированным агропромышленным операторам. Точно так же, как это сегодня происходит в развитых странах мира. И рынок этот будет иметь уже федеральный масштаб и сможет даже быть интегрирован в международный финансовый рынок.

Заключение

Природно-ресурсный потенциал России огромен. Агитируя за повсеместную продажу земель или за безоглядную передачу их в частную собственность, за использование месторождений минерального сырья иностранными компаниями по соглашениям о разделе продукции, политики заверяют общество, что при масштабах России не может быть и речи о недостатке земли и природных богатств - однако не стоит забывать, что все это не воспроизводимые или трудно-воспроизводимые ресурсы, и принадлежат они всему населению страны, поэтому не стоит так безоглядно разбрасываться природными богатствами.

Список литературы

1. Теория переходной экономики: Учебное пособие / под ред. Николаевой И.П. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2010. - 487с.

Экономика современной России: процессы трансформации - Учеб. пособие. Хазанович Э.С., Тула, 2009.

"Сборник земельных законов России" Н. Новгород, 2008г.

4. "Приватизация земли и реорганизация хоз. Предприятий в России" Москва, 2008г.

5. "Предприятия в России: регионально-отраслевой аспект" Шанхалов Ф.И., Москва, 2007г.

6. "Финансовые известия" 2007г.

7. Журнал "Яблоко России" №2 2008г.

Размещено на Allbest.ru

...