Отчет об оценке, как основной документ в практике оценочной деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

1.1 Нормативно правовая база оценочной деятельности

1.2 Процесс оценки и его этапы

1.3 Отчет об оценке как документ, содержащий профессиональные сведения оценщика по совместимости объекта оценки

2. ОТЧЕТ №1

2.1 Сертификат оценки

2.2 Используемая терминология при определении рыночной стоимости

2.3 Задание на оценку

2.4 Аналоги

2.5 Описание объекта

ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Одним из главных преимуществ, при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Содержание типового отчета по оценке недвижимости, как правило, включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него; анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

При этом оценщики используют три метода:

1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);

2) доходный метод, или метод капитализации доходов;

3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

1.1 Нормативно правовая база оценочной деятельности

оценочная деятельность стоимость объект

Нормативно-правовая база, регулирующая оценку недвижимости в Российской Федерации, включает в себя Гражданский Кодекс в Российской Федерации, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты и другие нормативные акты:

· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». №135-ФЗ 29 июля 1998 года

· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 (зарегистрирован в Минюсте России № 10040 от 23 августа 2007 г.)

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 (зарегистрирован в Минюсте России № 10045 от 23 августа 2007 г.)

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г № 254 (зарегистрирован в Минюсте России № 10009 от 20 августа 2007 г.)

· Стандарты и правила оценочной деятельности «Российского Общества Оценщиков» - 2010 г.

Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и иные вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки. Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс РФ, другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке и др.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

· органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

· оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;

· профессиональные объединения оценщиков;

· заказчиков оценщиков -- юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;

· потребителей оценочных услуг -- юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.

К объектам оценочной деятельности можно отнести:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);

· право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работа, услуги, информация;

· иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

1.2 Процесс оценки и его этапы

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Постановка задания на оценку

· Цель оценки

· Вид определяемой стоимости

· Установление оцениваемых имущественных прав

· Дата проведения оценки

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

· График работ по оценке

· Источники информации

· Выбор методов оценки

· Затраты на проведение оценки

· Денежное вознаграждение за проведение оценки

· Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

· Осмотр объекта и прилегающей территории

· Юридическое описание объекта недвижимости

· Физические характеристики и местоположение

· Экономическая информация

· Проверка достоверности собранной информации

· Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

· Анализ земельного участка как условно свободного

· Анализ земельного участка с улучшениями

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

· Оценка стоимости на основе доходного подхода

· Оценка стоимости на основе сравнительного подхода

· Оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

· Проверка полученных данных о величине стоимости

· Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

· Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оценке

1.3 Отчет об оценке как документ, содержащий профессиональные сведения оценщика по совместимости объекта оценки

Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объектом оценки является здание бизнес - центра

2. ОТЧЕТ №1

ОТ 19 НОЯБРЯ 2013 Г.

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ:

Г. ПЕРМЬ, УЛ. ЛЕНИНА, Д. 63,

ПО СОСТОЯНИЮ НА 01.11.2013 Г.

Генеральному директору

2.1 Сертификат оценки

Я, нижеподписавшийся, данным, удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными:

1. Изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

2. Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий, и являются моим персональным, непредвзятым, профессиональным анализом, мнениями и выводами;

3. Я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного заключения, я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

4. Мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

5. Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

6. Ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало профессионального содействия оценщику, подписавшему данный отчет;

7. Мой анализ, мнения и выводы были получены, а тот отчет составлен в полном соответствии со «стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности»;

8. Удостоверяю, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;

9. Расчетная стоимость признается действительной на дату оценки;

10. Ни весь отчёт, ни какая-либо из его частей не могут использованы заказчиком в целях рекламы, при контактах с общественностью, СМИ и для других публичных мероприятий без предварительного письменного одобрения оценщика;

11. Использование заказчиком отчёта, в целом или частично, сведений содержащихся в нём данных о рыночной стоимости объекта, или иной информации, приравнивается к факту утверждения отчёта заказчиком.

2.2 Используемая терминология при определении рыночной стоимости

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью

Рыночная стоимость - определяет наиболее вероятную цену, по которой объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.

Улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования

Ставка (коэффициент) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объекта, отношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.¶¶Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за исключением операционных расходов и эксплуатационных расходов.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин.

Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

2.3 Задание на оценку

Таблица №1

№	Наименование	Показатели
1.	Основание для проведения оценки №135 ФЗ	Договор №1 от 19.11.2013
2.	Правовое положение №135 ФЗ	Частное право собственности
3.	Правовые документы, на основании которых проведена оценка	- технический паспорт ЦТИ -договор купли-продажи -свидетельство о государственной регистрации прав от 59 ВС №85037130
4.	Объект оценки	Торгово-развлекательный комплекс «Столица», г. Пермь, ул. Мира, д. 41/1
5.	Собственник	Грачев И. В.
6.	Балансовая стоимость	24000 тыс. руб.
7.	Цель оценки	Определение рыночной стоимости здания для продажи
8.	Задача оценки	Определение итоговой рыночной стоимости здания
9.	Использованные стандарты при проведении оценки	ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, №135 ФЗ
10.	Юридический адрес оценщика	г. Пермь, ул. Парковая, д. 189
11.	Сведения о страховании, ответственность оценщика
12.	Определение стоимости объекта на дату	01.11.2013
13.	Дата составления отчета	19.11.2013
14.	Эффективное время оценщика	6 месяцев

2.4 Аналоги

Таблица №2

№	Показатели	Объект оценки	А - 1	А - 2	А - 3
1.	Цена объекта с ЗУ, В т. ч. здание, тыс. руб. ЗУ(2,5)		55200 53820 1380	54380 53020 1360	60000 58500 1500
2.	Площадь объекта, м2	1500	1320	1410	1300
3.	Цена за 1 м2		41818	38567	46154
4.	Местоположение, в устойчивой сейсмозоне	Пермь	Пермь	Екатеринбург	Пермь
5.	Дата продажи	сейчас	3 месяца назад	5 месяцев назад	3 месяца назад
6.	Наличие цветников и газонов	есть	нет	есть	нет
7.	Наличие ландшафтного дизайна	нет	есть	есть	нет
8.	Стоимость строительства за 1 м3 объема, руб.		6000	8000	6100
9.	Автостоянка	На 20 машиномест
10.	Наличие кафе	есть	есть	есть	есть
11.	Наличие бассейна	есть	нет	есть	есть

Проведена работа по изучению рынка недвижимости и выявления объектов-аналогов, предложенных для сравнения с объектом оценки с учетом сравниваемых данных по месту положения, наличию улучшений в ЕОН.

Путем анализа рынка недвижимости выявлены цены продажи и ЧОД объектов-аналогов, стоимость строительства 1 м³ строительного объема здания, которые приведены в таблице.

2.5 Описание объекта

Таблица №3

№	Характеристика	Состояние
1.	Сегмент рынка	Рынок коммерческой недвижимости
2.	Текущее использование	Оказание торговых и развлекательных услуг
3.	Регион	Пермский край
4.	УЧАСТОК ЗЕМЛИ
5.	Право собственности	Полное отсутствие обременений
6.	Площадь участка, м2	1225
7.	Застроенная площадь участка,м2	500
8.	Форма участка	Правильный прямоугольник
9.	Рельеф	Ровный
10.	Подземные воды	Уровень грунтовых вод от поверхности земли 2,5 - 3,0
11.	Подъезд	Дорога с улицы Ленина
12.	Транспортная доступность участка	Хорошая
13.	Состояние дорог	Удовлетворение
14.	Источник информации	Личный осмотр
15.	АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
16.	Местоположение	Незначительное удаление от центра
17.	Типичное использование окружающей недвижимости	Оказание услуг
18.	Тип застройки окружения	Уличная
19.	Качество застройки	Каменная, малоэтажная
20.	СОСТОЯНИЕ ЛОКАЛЬНОЙ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
21.	Запыленность и загазованность воздуха	Незначительное
22.	Уровень шума	Низкий
23.	Интенсивность движения транспорта	Низкая
24.	БЛАГОУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ
25.	Озеленение	Вдоль всей улицы
26.	Уличное освещение	Вдоль всей улицы
27.	Интенсивность движения транспорта	Удовлетворительные
28.	УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРОВ ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЯ
29.	Делового административного центра	10 мин. транспортом
30.	Объектов торговли	2 мин. пешком
31.	Медицинских учреждений	15 мин. пешком
32.	Школ	3 мин. пешком
33.	Удаленность ж/д, автовокзала	15 мин. транспортом
34.	ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (1-этажный дом литер «А»)
35.	Юридическое описание	Частная собственность
36.	Правоустанавливающий документ	свидетельство о гос. регистрации права, серия 61 АА №103239 от 20 марта 2002г.
37.	Вид зарегистрированного права	Собственность
38.	Документы - основания	Договор купли-продажи здания от 18.02.2002 г.
39.	Субъект права	Грачев Илья Валерьевич, Дата рождения: 24.10.1954 г. Паспорт гражданина РФ: серия 60 12, №365358, орган, выдавший документ: ОВД г. Пермь
40.	Субъект права	к/и 612-052. 31.01.2001 г. Адрес регистрации по месту жительства: г. Пермь, Ленина 20 а
41.	Регион	РФ Пермский край
42.	Район	Пермь
43.	Объект	Здание литер «А»
44.	Год постройки	2002
45.	Владелец	Грачев Илья Валерьевич
46.	Год последнего капитального ремонта	2009
47.	ЭКСПЛИКАЦИЯ К ПОЭТАЖНОМУ ПЛАН СТРОЕНИЯ (по техпаспорту)
48.	Помещение №1(фойе)	180 -окно, дверь - железные, полы - плитка по бетонной стяжке
49.	Помещение №2(танцевальный зал №1)	250 - полы, двери - деревянные, стены, потолок - деревянный
50.	Помещение №3(музыкальная студия)	250 - дверь деревянная, полы, стены, потолок деревянные
51.	Помещение №4(гардероб)	50 - стены - обои, полы, дверь, окна - деревянные, потолок окрашен водоэмульсионной краской
52.	Помещение №5(бассейн)	210 - стены - обои, полы, дверь, окно - деревянные, потолок окрашен водоэмульсионной краской
53.	помещение №6(ресторан)	330 - стены - обои, полы, дверь, окно - деревянные, потолок окрашен водоэмульсионной краской
54.	Помещение №7(спортивно-оздоровительный центр)	170 - стены - обои, полы, дверь, окно - деревянные, потолок окрашен водоэмульсионной краской
55.	ИТОГО по литеру «А», м2: -Полезная площадь 4,5,6,7 -Вспомогательная площадь 1.2.3 -Общая площадь	1440 60 1500
56.	Полезная внутренняя высота, м	3,3
57.	Объем жилого дома, м3
58.	Источник информации	Экспликация к поэтажному плану строения, приложение к техническому паспорту МПТИ и ОН, составлено по состоянию на 10 июля 1993 г.
59.	ОПИСАНИЕ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ Литер - А
60.	Фундамент	Каменный, ленточный
61.	Стены	Шлакобетонные
62.	Перегородки	Кирпичные
63.	Перекрытия	Деревянные
64.	Крыша	Шифер
65.	Полы	Деревянные, бетонные
66.	Проемы оконные	Деревянные двойные створчатые
67.	Проемы дверные	Двери деревянные
68.	Внутренняя отделка	Отштукатурено, побелено, поклеены обои
69.	Вид внутренней отделки	Простая
70.	отопление	Индивидуальное
71.	Водопровод	Есть
72.	Канализация	Есть
73.	Электроснабжение	Есть

Размещено на Allbest.ru

...