Системы финансирования жилищного строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

6

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине "Экономика недвижимости"

на тему "Системы финансирования жилищного строительства"



Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы финансирования жилищного строительства

1.1 Источники финансирования жилищного строительства

1.2 Основные модели жилищного финансирования

1.3 Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства

Глава 2. Особенности системы финансирования жилищного строительства в России

2.1 Схемы финансирования жилищного строительства России

2.2 Анализ изменения структуры финансирования на различных этапах реализации строительного проекта

2.3 Основные проблемы системы финансирования жилищного строительства в России

Глава 3. Совершенствование системы финансирования жилищного строительства в России

3.1 Альтернативные схемы финансирования жилищного строительства

3.2 Основные направления решения проблем финансирования жилищного строительства

Заключение

Список литературы



Введение

В каждой развитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилье является важнейшим составным элементом национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Постоянно растущий уровень жизни населения влечет за собой повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе размере и комфортности жилища. Это делает жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности.

Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными, но в западных странах они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг.

Ситуация с финансированием жилищного строительства в России несколько иная. С началом реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время, развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики. Это связано с прекращением полного государственного финансирования жилищного строительства, характерного для экономики Советского периода и началом финансирования за счет других источников.

С учетом сложившейся ситуации целесообразно определить, какими возможностями располагают строительные предприятия при определении источников финансирования своей текущей деятельности в России.

Целью данной работы является рассмотрение системы финансирования жилищного строительства.

В соответствии с целью можно сформировать следующие задачи:

Ш рассмотрение источников финансирования жилищного строительства,

Ш обзор основных моделей жилищного финансирования,

Ш изучение механизма финансирования ипотечного жилищного строительства,

Ш изучение особенностей системы финансирования жилищного строительства в России и выявление проблем,

Ш разработка предложений по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства в России.

Основой теории и методологии финансового обеспечения жилищного строительства выступает общая теория финансов. Поэтому методологической базой при разработке исследуемых проблем послужили научные труды в области теории финансов таких экономистов, как С. В. Барулин, Э. А. Вознесенский, А. Г. Грязнова, Л. А. Дробозина, А. Ю. Казак, Т. М. Ковалева, В. М. Родионова, М. В. Романовский, Б. М. Сабанти, В. И. Самаруха и др.

Вопросами государственного регулирования и реализации эффективной государственной финансовой поддержки экономики России успешно занимались С. Б. Ефимова, В. С. Кусмарцева, А. М.Лавров, А. В. Улюкаев, Ю. В. Федорова, Е. А. Черныш, Л. И. Якобсон, М. Н. Яндиев и др. Аспекты функционирования, финансового обеспечения и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных - Г. В. Гудименко, Е. Н. Жильцова, В. Н. Казакова, Е. А. Каменевой, В. Рутгайзера, и других.

финансирование жилищное строительство ипотечное



Глава 1. Теоретические основы финансирования жилищного строительства

1.1 Источники финансирования жилищного строительства

Одна из причин высокой стоимости жилья - сложившаяся система источников финансирования объектов жилой недвижимости. Из всего многообразия возможных источников финансирования жилищного строительства в России более 80% всех проектов финансировалось за счет средств граждан, вкладывающих деньги посредством долевого участия в многоэтажном жилищном строительстве [12, с.120]. Причиной этого являются недостаточные государственные капитальные вложения.

Более того, неразвитость инфраструктуры банковской системы, высокие ставки кредитования застройщиков и покупателей привели к тому, что девелоперы стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жильё.

Выгоды такого источника финансирования - а это бесплатное использование для реализации проектов - позволили застройщикам снизить активность в поиске и разработке других организационно-правовых схем привлечения ресурсов, так как их устраивала высокая рентабельность девелоперской деятельности.

Необходимо отметить, что участие в долевом строительстве для граждан, решивших приобрести жилье, характеризуется рядом рисков, связанных как с общеэкономической ситуацией, так и с реализацией конкретного проекта.

Основные источ-ники финансирования жилья:

Кредитование жилищного строительства. Жилье является дорого-стоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребите-лей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятель-ности. Ключевыми параметрами для кредитования являются:

1. сумма кредита;

2. срок погашения;

3. процентная ставка.

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения - это кредит или заем, предоставленный соответственно банком (кредит-ной организацией) или юридическим лицом (некредитной органи-зацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства (т.е. если кредит не выплачивается, то банк вправе забрать себе куп-ленную на средства, взятые в кредит, квартиру). Долгосрочные ипо-течные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на 10-15 лет). Благодаря длительному сроку пога-шения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья насе-лением (система целевых адресных субсидий). Существует много схем государственного финансирования жилищного кредитования. На-пример, государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не рас-полагающих достаточными доходами, может быть организована че-рез систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (напри-мер, через государственные жилищные сертификаты). Это сокраща-ет необходимый размер кредита. При такой системе финансирова-ния приобретения жилья гражданами:

- на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры при-ходится примерно 30 %;

- на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20-50 %;

- оставшаяся часть - на ипотечный кредит.

Таким образом, повышается доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Указан-ные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными воз-можностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня до-хода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предостав-ляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и средств предприятий[10, с.100].

Долевое участие со 100 %-ой единовременной оплатой:

· по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон-кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме-стоположения квартиры;

· в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;

· указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляци-ей;

· по окончании строительства производятся взаиморасчеты меж-ду дольщиком и застройщиком, исходя из действительной пло-щади передаваемой квартиры;

· после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

Долевое участие с поэтапной оплатой:

· по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон-кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме-стоположения квартиры;

· в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей дольщика;

· в оговоренные сроки с момента подписания договора по началь-ной стоимости 1 м² оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения до-говора и может составить от 20 до 100%;

· оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтап-но по графику (как правило, поквартально) с индексацией стои-мости 1 м² на момент каждого платежа, с учетом цен, действую-щих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры[22, с.163].

Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

· по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон-кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме-стоположения квартиры;

· в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в за-чет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику;

· за разницу в качестве площади «старой» квартиры, по сравнению с площадью «новой», дольщик доплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;

· возможны два варианта зачета «старых» квартир: квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает на реализацию; дольщик проживает в своей квартире_: в течение всего срока стро-ительства, до момента предоставления ему новой квартиры и пра-во собственности переходит к застройщику после переезда доль-щика в новую квартиру.

Ценные бумаги в жилищном строительстве. Это документы, под-тверждающие право собственности владельца на какое-либо имущест-во или денежную сумму, которые не могут быть реализованы или пере-даны другому лицу без предъявления соответствующего документа.

Использование облигаций жилищного займа в схеме финанси-рования имеет ряд преимуществ, по сравнению с предыдущей схе-мой финансирования (с долевым строительством). В частности, цен-ные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.

Финансирование жилищного строительства, можно осуществлять за счет комбинирования различных источ-ников финансирования. Например: городские власти строят дома за счет бюджета города, внебюджетных фондов, долевого участия по мере аккумуляции денег на эту цель в бюджете, внебюджетных фон-дах. Затем построенное жилье предоставляется:

· очередникам бесплатно;

· очередникам на условиях частичной оплаты;

· продается гражданам;

· дается гражданам после покупки ими пакета муниципальных жилищных облигаций.

Другим не менее интересным инструментом финансирования жилищного строительства является создание внебюджетного фонда развития жилищного строительства. Целью создания и деятельности фонда является расширение возможностей для улучшения жилищ-ных условий жителями городов, развития механизмов долгосрочного инвестирования в жилищное строительство, повы-шение качества жилищного строительства.

1.2 Основные модели жилищного финансирования

Одной из основных проблем жилищного ипотечного кредитования является эффективное и доступное привлечение средств. На эффективность форм привлечения средств жилищных ипотечных кредитов влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов.

В мировой практике существуют различные виды классификаций ипотечных кредитов[17, с.174].

Например, существует классификация, в соответствии с которой есть следующие модели жилищного кредитования:

Европейская модель

Американская модель

Малайзийская модель.

Европейская модель функционирует путем создания высококапитализированных негосударственных организаций, которые имеют поддержку государства в виде льготного налогообложения, льготного кредитования.

Американская модель предусматривает создание механизмов выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций.

Казахстанские экономисты кроме вышеназванных моделей выделяют Малайзискую модель, которая является примером развития системы ипотечного кредитования населения в азиатском регионе. Основой действия данной модели является Национальная ипотечная корпорация «Кагамас Берхад». Данная компания осуществляется финансирования строительства жилых домов путем выдачи строительных кредитов застройщиком сроком на 2-3 года. В процессе строительства одновременно осуществляется продажа недостроенного дома населению. Взносы населения составляют до 30% стоимости жилья. После завершения строительства начинается процесс секьюритизации. Секьюритизация начинается с процесса выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. В свою очередь корпорация выпускает ценные бумаги и продает их на вторичном рынке. Главное отличие от американской модели участие корпорации в строительстве и обеспечении дешевого жилья [10,с.185].

Учитывая изученные классификации моделей ипотечного жилищного кредитования, наиболее оптимальной считаем классификацию основанную на основном критерии - способе привлечения финансовых ресурсов. В соответствии с этой классификацией можно выделить следующие основные модели жилищного ипотечного кредитования: модель универсальных коммерческих банков; модель жилищных сбережений; модель специализированных ипотечных банков; модель вторичного рынка ипотечных кредитов; модель с участием государственных органов; модель с участием предприятий. В рамках любой из этих моделей можно рассмотреть основные источники финансирования жилищного сектора экономики.

Обязательным источником инвестирования в жилье являются средства населения. Население участвует в системе жилищного инвестирования путем вложения своих сбережений в покупку жилья. Участие производится в виде вложений в долевое строительство, покупки жилья в рассрочку, внесение первоначального взноса при получении ипотечных кредитов, осуществление накоплений в системе стройсбережений. Как финансовый ресурс, особое значение имеют накопления населения по схеме накопительного жилищного кредитования.

В настоящее время одним из основных источников приобретения жилья являются кредиты, предоставляемые банками. Обычно банковские кредиты выдаются на сумму до 70 % от стоимости жилья. Срок кредитования составляет 10-25 лет. Схемы банковского ипотечного кредитования могут эффективно работать только при достаточно низкой процентной ставки, иначе становится для заемщиков слишком дорогими и слишком рискованными для банков. Для выдачи ипотечных кредитов банки могут использовать следующие источники: собственный капитал банка и стабильные остатки на счетах клиентов. Основным недостатком данного ресурса является его ограниченность. Поэтому все страны с развитой системой ипотечного кредитования используют различные инструменты рефинансирования.

Система рефинансирования привлекает в жилищный сектор экономики финансовых инвесторов. Рефинансирование позволяет привлекать необходимый объем средств для выдачи ипотечных кредитов. Методы проведения рефинансирования могут быть различными:

Прямая продажа активов;

Выпуск ипотечных ценных бумаг;

Секьюритизация ипотечных кредитов.

Прямая продажа активов осуществляется путем формирования кредитного пула и продажа его заинтересованным инвесторам. При этом кредиты полностью списываются с баланса банка, все выплаты по кредитам заемщик осуществляет в пользу нового владельца. Данный метод используется при неразвитости финансового рынка.

Более распространенным методом является выпуск ипотечных ценных бумаг. Особенностью этих ценных бумаг является их привязка к пулу ипотечных кредитов. Платежи по ипотечным ценным бумагам осуществляется в сроки погашения кредитов. Надежность ценных бумаг обеспечивается закладными по ипотечным кредитам. При этом ипотечные кредиты остаются на учете баланса банка, что сохраняет его высокий кредитный рейтинг.

Секьюритизация является более сложной схемой рефинансирования. Первым этапом применение данной схемы является формирование пула ипотечных кредитов. Приглашается специализированное агентство для проведения анализа пула и присвоение ему кредитного рейтинга. После продажи кредитного пула, он списывается с баланса банка и переводится на баланс специально созданной управляющей компанией. Эта компания осуществляет выпуск ценных бумаг, на вырученные деньги покупает пул ипотечных кредитов, производит сбор платежей заемщиков и генерацию стабильного потока платежей в пользу покупателей ценных бумаг. А покупатели ценных бумаг, инвестируют кредиторов для выдачи новых кредитов. Реализация схем секьюритизации возможна только при наличии развитого финансового рынка[19, с.175].

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги. На практике применяют различные виды ценных бумаг. Основными из них являются следующие.

Облигационные ипотечные ценные бумаги выпускаются под определенное обеспечение на основе ипотечных кредитов. Эмитентами этих ценных бумаг могут быть банки второго уровня или государственные агентские организации. Выплаты по банковским облигациям взаимосвязаны с конкретным пулом ипотечных кредитов, а гарантиями осуществления платежей выступают кредитные договора и закладные по этим договорам. При этом базовый кредитный пул остается на балансе выпускающего облигации банка. Агентские облигации выпускаются на основе пула ипотечных кредитов, выкупленных у банков. Агентство гарантирует выплаты по ценным бумагам.

Другим видом ипотечных ценных бумаг являются ценные бумаги, привязанные к секьюритизированным ипотечным кредитам. Разновидностями этих ценных бумаг являются закладные с прямым денежным потоком и закладные с варьированной структурой выплат и различной структурой выпуска. У закладных с прямым денежным потоком обеспечение специфицировано, ему присвоен определенный рейтинг. Существует баланс между выплатами по ипотечным кредитам и выплатами с инвесторами. Второй вид отличается возможностью неполной передачи прав на денежные потоки, продажей права на долю процентных выплат, вторичной секьюритизацией, различными периодами и условиями выплат для различных инвесторов.

Зарубежные авторы рассматривают два основных типа ипотечных ценных бумаг: немецкие и американские ипотечные облигации [20, с.62].

Немецкие ипотечные облигации имеют традиционную схему погашения в конце срока действия облигации. Выпускаются они специализированными ипотечными банками, которые берут на себя обязательства по выплате основного долга и процентов. В качестве обеспечения данных облигаций выступают, выданные банком ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты остаются на балансе банка, но учитываются в отдельном реестре. Инвесторы, купившие облигации, в случаи банкротства банка получают право преимущественного погашения с кредитного портфеля. Создается независимый контролирующий орган, обеспечивающий соблюдение законодательства и прав инвесторов. Немецкие ипотечные облигации имеют следующие особенности:

· Ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации учитываются отдельно от ипотечного кредитного портфеля банка путем ведения специального реестра и регистрации его в поземельной книге;

· Создается независимый специальный орган, контролирующий обращение ценных бумаг;

· Процедура банкротства эмитентов ипотечных ценных бумаг регулируется законодательством;

· Ипотечные облигации обладают преимущественным правом на обеспечение выполнения своих прав.

Выпуск американских ипотечных облигации производится по следующей схеме. Банк или ипотечная компания выдает ипотечные кредиты и продает их агентству вторичного рынка. Агентство в свою очередь продает кредиты специализированному трасту, которое осуществляет управление этими ипотечными кредитами. Учрежденный траст продает инвесторам ценные бумаги - сертификаты участия.

Если провести аналогию с предыдущей классификацией, можно сказать, что немецкие ипотечные ценные бумаги имеют схожесть с облигационными ипотечными ценными бумагами, а американские ценные бумаги с ценными бумагами, привязанными к секьюритизированным ипотечным кредитам.

В любой стране ипотечные системы кредитования не обходятся без участия государственных органов. Участие государства может быть в виде адресных субсидий местных органов власти. Государство может создавать специальные фонды поддержки жилищного строительства. Участие государства может быть в виде выпуска местными органами власти жилищных облигаций. Эти государственные облигации могут продаваться населению. При накоплении достаточного количества облигаций, они могут быть обменены на недвижимость.

Таким образом, предлагается следующая классификация финансирования жилищного сектора экономики.

Таблица 1 - Виды инвестирования жилищного сектора экономики

Инвесторы	Процедура инвестирования
Население	· Первоначальный взнос в банковский сектор · Участие в долевом строительстве · Накопление в системе стройсбережений · Стоимость собственного жилья
Банки второго уровня	· Стабильные остатки на счетах клиентов · Собственные средства · Выпуск ипотечных ценных бумаг
Финансовые инвесторы	· Прямая покупка активов · Покупка ипотечных ценных бумаг · Секьюритизация ипотечных кредитов
Государство	· Адресные субсидии местных органов власти · Фонды поддержки жилищного строительства · Выпуск государственных облигаций
Строительные фирмы	· Ресурсы строительных фирм

Для изучения движения денежных потоков в жилищный сектор экономики необходимо рассмотреть каждый источник финансирования в отдельности.

Рассмотрим финансовые потоки каждого инвестора в виде нескольких блок-схем. Горизонтальные линии в блок-схемах показывают движение финансовых потоков. Рассмотрение видов ресурсов позволяет определить потребность или возможность инвестирования в жилищную экономику различных инвесторов.

Население	Собственные накопления	Сн	Новое жилье (Нж) Hж=Сн+ Сж+ ИЖК
	Стоимость собственного жилья	Сж
	Жилищный ипотечный кредит	ИЖК=Кр?Дн, где Кр-коэфициент кредитования, Дн-ежемесячный доход Возврат ИЖК=ИЖК(1+rn), где r - процентная ставка, n- срок кредита

Рис.1. Блок-схема “Финансовые потоки населения в жилье”

Блок-схема на рис.1. моделирует финансовые потоки населения в приобретения или строительство жилья. Как финансовый инвестор физические лица используют внутренние и внешние источники. К внутренним ресурсам относятся имеющиеся жилье и денежные накопления населения. К внешним ресурсам относятся жилищные ипотечные кредиты, возвратность которых обеспечивается ежемесячными доходами населения. Данный блок определяет потребность или спрос экономики в новом жилье.

Главная функция банков второго уровня выдача и обслуживание жилищных ипотечных кредитов. Банки второго уровня, выдающие ипотечные кредиты - коммерческие банки, специализированные ипотечные банки, жилищные сберегательные банки. Также банки второго уровня определяют общие условия кредитования: размер кредитных ресурсов, срок кредитования, срок кредитовании, размер процентной ставки, программы кредитования. Банки второго уровня, используя свои кредитные ресурсы, обеспечивают вливание финансовых ресурсов в строительство и покупку нового жилья. Данный блок финансирования формирует как предложение, так и спрос на жилье. Финансовые потоки от банков второго уровня в жилищный сектор экономики показана в блок-схеме на рис.2.

Срочные накопления клиентов (Сн)	Банки второго уровня Кр=Сн+Ср+Со, где Кр - кредитные ресурсы	Строительный кредит	Новое жилье (Нж) Нж = Кп
Собственные ресурсы банка (Ср)		Возврат строительного кредита
Продажа ипотечных ценных бумаг (Со)		Ипотечный жилищный кредит
		Возврат ипотечного жилищного кредита
		m Кп =? Кi, где i=1 Кп - кредитный потрфель, m-количество клиентов

Рис.2. Блок-схема “Финансовые потоки БВУ в жилье”



Невозможно широкое распространение жилищного ипотечного кредитования без финансовых средств различных инвесторов. В качестве инвесторов выступают покупатели ипотечных ценных бумаг. Большую роль играют институциальные инвесторы, такие как инвестиционные, пенсионные, страховые фонды. Во многих странах подобными инвестициями занимаются специальные агенства вторичного рынка. Некоторые из них организованы государством. Движение финансовых ресурсов от инвесторов в жилищную экономику показано на рисунке 3.

Инвесторы	Покупка активов банка (Па)	Банки второго уровня Кр=Па+Пцб	Выдача строительных кредитов	Новое жилье Нж=Кп
	Покупка ипотечных ценных бумаг (Пцб)		Выдача жилищного ипотечного кредита
Возврат кредитов (Вк) Вк =Кi (1+rn), где r - процентная ставка n - срок кредитования

Рис.3. Блок-схема “Финансовые потоки инвесторов в жилье”

В качестве инвестора может выступать государство. Финансовые потоки при этом такие же как в блок-схеме 4.

Непременными участниками жилищного строительства являются строительные фирм. В конечном итоге все финансовые потоки остальных участников системы стекаются в строительный сектор. Функциями строительных фирм являются строительство жилья, установление стоимости и объемов жилищного строительства в зависимости от уровня цен и производственной мощности строительной фирмы. Строительные фирмы формируют предложение на рынке жилья[19, с.186].

Строительная фирма	Ресурсы строительный фирмы	Рс	Новое жилье Налоги (Н) Н = Кн ? Снж, где Кн коэффициент налоговых отчислений
	Стоимость нового жилья	Снж Снж=Sнж? Скв.м, где Sнж-площадь нового жилья Скв.м-стоимость кв.метра
	Строительный кредит	Кс = 0,7 Сз, где Сз - стоимость залога
	Возврат строительного кредита	Вкс = Кс(1+rn), где r - процентная ставка n - срок кредитования

Рис.4. Блок-схема “Финансовые потоки строительных фирм в жилье”

Финансовые потоки строительных компаний в жилье состоят из собственных ресурсов строительных фирм и привлечение строительного кредита. Объем финансовых вложений определяется стоимостью нового жилья.

Каждая блок - схема определяет потребность в финансовых ресурсах в пределах своих функций.

1.3 Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства

Как показывает практика большинства развитых стран, единственной надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Как правило, она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом[12, с.111].

С учетом того, что жилье является дорогим товаром, у большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств.

Без развитой системы ИЖК более 60% населения страны не смогут улучшить свои жилищные условия только за счет собственных средств.

Поэтому система ИЖК является стержнем рыночной системы жилищного финансирования.

Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств (а это можно сделать только на рыночных принципах) в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях (рис. 5).

Рис.5. Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства

Законодательная основа функционирования системы ИЖК была заложена Гражданским кодексом РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней"[1].

Ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставляемый гражданам (заемщикам) на цели приобретения готового жилья или строительство индивидуального жилья под залог недвижимого имущества. Как правило, в качестве залога используется приобретаемое готовое жилье либо, если речь идет о строительстве индивидуального жилого дома, - залог земельного участка, находящиеся в собственности заемщика. С учетом высокой стоимости жилья по сравнению с доходами заемщиков этот кредит предоставляется на длительный срок от 10 до 30 лет и более. Чем дольше кредит, тем большую сумму кредита при прочих равных условиях может погасить гражданин, выплачивая ее по частям из своих регулярных доходов. По ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права требования по ипотечным кредитам могут быть оформлены в виде именной ипотечной ценной бумаги (закладной), которая может быть передана любому лицу. Практика и методология ипотечного кредитования как за рубежом, так и в нашей стране позволили отработать ряд стандартных требований, направленных на снижение возможных рисков, связанных с этим видом кредитования. Надежность кредита в существенной степени зависит от того, насколько правильно и профессионально проведена проверка платежеспособности и кредитоспособности заемщика, правовая и стоимостная экспертиза предмета залога - приобретаемого жилого помещения, организовано проведение всех необходимых сделок по купле-продаже и ипотеке жилья, по страхованию имущества, жизни и трудоспособности заемщика, а также другие необходимые процедуры по оформлению кредита[16, с.220].

Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты (целевые ипотечные займы), не обладают долгосрочными ресурсами, рынок ипотечных кредитов (рынок закладных) не может развиваться самостоятельно без вовлечения в ИЖК средств с финансовых рынков и, прежде всего, институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и других. Эти средства обеспечивают рефинансирование кредиторов населения.

Благодаря этому обстоятельству устанавливается тесная взаимосвязь двух социально направленных систем - системы ИЖК и пенсионной системы.



Глава 2. Особенности системы финансирования жилищного строительства в России

2.1 Схемы финансирования жилищного строительства России

Понятие сущности любой модели развития жилищного строительства и определение возможности ее использования при определенных условиях осуществимо после разбора основных элементов модели:

1. Основные участники.

2. Возможности для участников при реализации модели.

3. Применяемые виды используемого капитала.

4. Параметры кредита: процентная ставка, сумма (размер) кредита, срок кредитования, характер выплат. Финансовые отношения.

5. Договорные отношения и особенности прав собственности.

6. Возможности реализации модели для заемщика при определенных условиях.

В странах с развитой экономикой одним из перспективных способов решения жилищной проблемы принято считать ипотечное кредитование. Действительно, при удачно складывающихся условиях ипотечного кредитования его результативность велика: "для заемщика - это дополнительная возможность получения крупных средств на очень большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института - это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства - это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем" [16, с. 19].

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

* одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

*двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

Характерной практически для всех кредитных учреждений стран с развитой экономикой является одноуровневая модель ипотечного кредитования.

Для осуществления анализа данной модели целесообразно рассмотреть каждый ее элемент отдельно в соответствии с разделением, предложенным авторами.

1. Кредитом связаны заемщик и кредитор. В качестве последнего могут выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

2. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков. Процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение прибыли (в Германии, например, маржа ипотечного банка составляет 0,25% [10, с.152]). Положительным для кредитора является тот факт, что он, исходя лишь из собственных интересов, регулирует весь процесс ипотечного кредитования заемщика. Именно этим объясняется возможность заемщика получить низкий процент и удешевить ипотечный кредит. Для заемщика также важна последняя европейская тенденция объединения нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заемщиком, что ведет к увеличению сроков кредитования. Достижение этого можно пояснить на примере. При объединении интересов ипотечного и сберегательного банков заемщик берет одновременно "два кредита", которые гасит последовательно, а именно: сначала погашается кредит Сбербанка в течение первых 12-14 лет, а затем - ипотечного банка [20, с.203].

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком. Положительным является, что кредитор вправе использовать данные денежные ресурсы в своей деятельности. Кроме того, для заемщика также выгодна такая схема отношений с кредитором, так как участие заемщика в работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.

3. Собственный и заемный капитал заемщика.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

4. В ссудно-сберегательных учреждениях процентная ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, процентная ставка по ипотечному кредиту - от 4,5 до 8,5% [16, с.56]. Доля кредита в стоимости приобретения или строительства жилья может составлять около 50% [24, с.174].

Срок кредитования при реализации одноуровневой модели ипотечного кредитования составляет от 10 до 12 лет.

Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования строится на цикличности обращения денежных средств. Средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Таким образом, легко отслеживаются все финансовые потоки кредитного учреждения.

Следует отметить, что кредитное учреждение не может осуществлять никаких активных операций, кроме как предоставление кредитов своим вкладчикам. Тем самым снижается рискованность ипотечных кредитов, ибо они выдаются заемщикам, которые формально подтвердили свою кредитоспособность, а также способность в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по ипотечному кредиту.

Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой модели ипотечного кредитования представлен на рис. 6.

Рис. 6. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 - накопительный вклад; 2 - ипотечный кредит; 3 - оплата жилья по договору купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 - возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 - страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 - доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 - доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашение

5. Отчуждение заложенной недвижимости, в случае невозврата ипотечного кредита кредитному учреждению занимает довольно значительные сроки - 2-4 года [7, с.36].

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли продажи жилья.

6. Так как предметом исследования монографии является ИЖС в том числе и в сельской местности, то и классические модели развития жилищного строительства можно, например, рассматривать с точки зрения их применимости в сельской местности России.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования получила не меньшее распространение в мировой практике.

1. В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

2. Кредитор для быстрого возврата затраченных средств на выдачу ипотечного кредита может продавать ипотечные кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые таким образом рефинансируют кредит. Таким образом, кредитное учреждение имеет две основные возможности, а именно - получить доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компании получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид, посредством группирования по определенным сходным характеристикам (вид недвижимости, процентная ставка, сроки кредитования и т.д.) закладных в ипотечные пулы.

3. Собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика.

4. Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьируется от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья [7, с.66]. От стоимости приобретения или строительства жилья сумма кредита может составлять от 80 до 90% [24]. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет [7, с.95].

5. Реализация договорных отношений при двухуровневой модели ипотечного кредитования представлена на рис. 7.

Рис. 7. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования. Условные обозначения: 1 - кредитный договор; 2 - договор об ипотеке; 3 - договор страхования заложенного жилья; 4 - договор купли-продажи жилья или договор подряда; 5 - генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; 6 - агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитора агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов; 7 - договора переуступки прав требований по ипотечным кредитам; 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9 - договор страхования предпринимательского риска; 10 - договора купли-продажи ценных бумаг

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

6. Авторы полагают, то данная классическая модель не нашла широкого применения в России из-за недостаточной разработанности механизма рефинансирования и, в связи с этим сложностей полноценного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на которых основана двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Кроме того, при залоговых взаимоотношениях с сельскими жителями кредитное учреждение может иметь трудности с реализацией закладных ввиду низкой ликвидности объектов ипотеки, которые могут предложить сельские жители (например, земельные участки в отдаленных селах). В связи с этим нецелесообразно обращение таких закладных на вторичном рынке и затрудняется участие сельских жителей в двухуровневой модели ипотечного кредитования.

2.2 Анализ изменения структуры финансирования на различных этапах реализации строительного проекта

На протяжении всего периода реализации строительного проекта структура его финансирования претерпевает значительные изменения. На рис. 8 эти изменения зафиксированы на момент завершения работ нулевого цикла строительного проекта, на момент завершения строительно-монтажных работ и на момент завершения всех работ (до приемки объекта в эксплуатацию).

На диаграмме видно, что с приближением дня приемки объекта в эксплуатацию в структуре финансирования увеличивается доля средств граждан и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве (их общая доля увеличивается с 38% на момент завершения работ нулевого цикла до 70% на момент завершения всех работ, но до приемки объекта в эксплуатацию), и уменьшается доля собственных средств застройщика (с 35 до 10% соответственно). Доля кредитных источников в структуре финансирования проектов с приближением момента их завершения также уменьшается.

Принимая во внимание широкое распространение практики долевого строительства при реализации жилищных проектов, можно проанализировать стоимость квадратного метра жилья при заключении договоров долевого участия в строительстве на различных этапах реализации строительного проекта относительно конечной стоимости на этапе завершения строительства (до приемки объекта в эксплуатацию).

На рис. 9 показано, как оценивается в среднем изменение стоимости долевого участия в реализации жилищных проектов (по итогам опроса представителей строительных компаний).

Рис. 8. Структура финансирования проектов жилищного строительства на разных этапах их реализации

Рис. 9. Средняя стоимость квадратного метра жилья при долевом участии в проектах жилищного строительства на различных этапах их реализации, % стоимости квадратного метра жилья на этапе завершения строительства (до приемки здания в эксплуатацию)

Очевидно, что стоимость долевого участия в строительстве обратно пропорциональна рискам такого участия, то есть, при прочих равных условиях, чем выше риски, тем меньше стоимость участия. Как правило, основную часть дольщиков компании привлекают на завершающих этапах строительно-монтажных работ, когда риски долевого участия уже достаточно низки, а квартиры все еще дешевле их окончательной продажной стоимости.

2.3 Основные проблемы системы финансирования жилищного строительства в России

Несмотря на определенные успехи в отрасли жилищного строительства в России, существует ряд проблем, в частности:

а) существенным препятствием развития жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой.

Одной из основных задач, решение которой направлено на снижение стоимости одного квадратного метра жилья, является обеспечение земельных участков, выделенных под малоэтажное (индивидуальное) жилищное строительство, инженерной инфраструктурой;

б) важной составляющей развития жилищного строительства является формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. В Тверской области на учете для получения жилья состоит 24 543 семьи. Из них проживают в коммунальных квартирах 18,6 процента семей, в общежитиях - 7,3 процента, состоят на учете 10 лет и более - 55 процентов;

в) остается актуальным вопрос обеспечения жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством;

г) одной из острых проблем, решение которой требует особого внимания от исполнительных органов государственной власти Тверской области, является проблема лиц, пострадавших в результате недобросовестных действий застройщиков в рамках долевого строительства.

Частью 5 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к числу полномочий органа контроля в области долевого строительства отнесен контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим федеральным законом.

К компетенции уполномоченного органа относится получение от застройщика отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации; принятие мер, необходимых для привлечения лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной настоящим федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;

д) на большинстве предприятий разработаны программы модернизации производства. Для их реализации необходимо привлечение кредитных ресурсов, так как собственных оборотных средств у большинства предприятий недостаточно;

е) высокая степень износа основных фондов предприятий строительной промышленности повышает себестоимость выпускаемой продукции и делает ее менее конкурентоспособной;

ж) ограниченность ипотечного кредитования в настоящее время во многом связана с высоким уровнем процентных ставок (12-14 процентов) и необходимостью внесения значительного первоначального взноса (как правило, до 30 процентов от стоимости жилья).

Между тем существует ряд недостатков пи в формировании тарифов жилищного строительства в России:

v основанный на затратном методе ценообразования, он не стиму-лирует предприятия к повышению эффективности деятельности. Прибыль предприятия, включаемая в тариф, рассчитывается путем умножения затрат на нормативный процент рентабельности, следовательно, снижение издержек означает снижение величи-ны прибыли, поэтому предприятие заинтересовано в росте из-держек; нормативная себестоимость на большинстве предприятий су-щественно отличается от фактической, что означает необосно-ванность самих нормативов, которые не учитывают специфики конкретного предприятия: состояния основных фондов, обслу-живаемой территории и т.п. Расчет тарифа на основе норматив-но-расчетной себестоимости не отражает реальное финансовое состояние коммунальных предприятий, не обеспечивает «про-зрачности» финансовой отчетности предприятия, делает прак-тически невозможным привлечение инвестиций в развитие от-расли;

v тарифы устанавливаются на основе предложений производите-ля и в условиях монополизма не могут считаться объективными. Зачастую тарифы завышаются за счет закупки необходимых ма-териалов у посредников по ценам выше рыночных, привлечения дочерних предприятий для выполнения ремонтных работ, ис-пользования устаревшей базы учета и контроля потребляемых ресурсов;

v формирование тарифов на расчетный период до сих пор осуще-ствляется на основе фактических затрат, включающих непроиз-водительные расходы и рассчитанных на основе старой, дорефор-менной нормативной базы, не учитывающей применение современных материалов, машин, оборудования, технологии и т.п. Кроме того, при расчете используются старые нормативы численности, которые разрабатывались на основе затратных принципов ценообразования;

v имеет место так называемое перекрестное субсидирование, ког-да разные группы потребителей оплачивают одни и те же услуги по разным тарифам. Повышенные тарифы для промышленных предприятий внешне выглядят как субсидирование льготных та-рифов для населения и бюджетных организаций. На самом деле это приводит к повышению себестоимости и соответственно роз-ничных цен на продукцию промышленных предприятий, кото-рую в итоге оплачивает то же население.

...