Врахування екологічних чинників при економічній оцінці міських територій

Размещено на http://www.allbest.ru/

Сумський державний університет

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

08.08.01 - Економіка природокористування і охорони навколишнього середовища

Врахування екологічних чинників при економічній оцінці міських територій

Марченко Наталія Юріївна

Суми _ 2000

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі управління в Сумському державному університеті Міністерства освіти України.

Науковий керівник кандидат економічних наук, доцент Теліженко Олександр Михайлович Сумський державний університет, доцент кафедри управління.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук Хвесик Михайло Артемович, Державний комітет по земельних ресурсах України, начальник управління територіального планування землекористування;

кандидат економічних наук Зеленський Сергій Володимирович, Українська Академія банківської справи Міністерства освіти України, доцент кафедри управління та міжнародних економічних відносин.

Провідна установа:

Харківський державний університет, кафедра економіки та менеджменту.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради В.М. Кислий

Анотація

економічний рентний прибуток

Марченко Н.Ю. Врахування екологічних чинників при економічній оцінці міських територій. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.08.01 - економіка природокористування і охорони навколишнього середовища. - Сумський держаний університет Міністерства освіти України, Суми, 2000.

Дисертацію присвячено вдосконаленню методів економічної оцінки земель населених пунктів. В дисертації виконаний аналіз існуючих науково-методичних підходів до соціально-економічної оцінки земель населених пунктів. Встановлено, що їх суттєвим недоліком є відсутність або схематичність врахування впливу екологічних чинників на величину оцінки. Запропоновано науково-методичні підходи до виділення екологічної складової у рентному прибутку суб'єктів господарювання. Розроблено науково-методичні підходи до розрахунку вагового коефіцієнту екологічних чинників в складі рентоутворюючих. Обґрунтовані можливі напрямки використання результатів роботи в галузі оцінки земель населених пунктів та управління розвитком соціально-економічної інфраструктури міста.

Ключові слова: міські території, економічна оцінка, рентоутворюючі чинники, екологічні чинники, вагові коефіцієнти, факторний аналіз, управління, інфраструктура.

Аннотация

Марченко Н.Ю. Учет экологических факторов при экономической оценке городских территорий. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.08.01 - экономика природопользования и охраны окружающей среды. - Сумский государственный университет Министерства образования Украины, Сумы, 2000.

Цель диссертационной работы заключается в совершенствовании методов экономической оценки городских территорий на основе учета действия экологических факторов.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие между государством, органами местного самоуправления, землевладельцами и землепользователями в процессе выполнения и внедрения результатов экономической оценки земель населенных пунктов.

Объектом исследования являются городские территории города Сумы.

В диссертации рассматриваются актуальные вопросы совершенствования экономической оценки земель населенных пунктов. Отмечается, что большинство существующих научно-методических подходов к оценке характеризуются схематичностью либо полным отсутствием учета влияния экологических факторов. С целью совершенствования категорийно-понятийного аппарата в части оценки в работе обоснована целесообразность использования категории “городские территории”, которая определяет земли, которые находятся в границах города, с существенными улучшениями, характеризуются наличием градообразующих факторов и достаточной консервативностью в отношении различных вариантов использования. Результаты анализа социально-экономической сущности категории “городские территории” свидетельствует о целесообразности применения рентного подхода к их оценке. Для его реализации целесообразно принять классификацию рентообразующих факторов, которая включает следующие группы: обеспеченность инженерно-транспортной инфраструктуры, экологические, социальные и природно-ландшафтные факторы.

В работе определены проблемы выделения и оценки влияния экологических факторов на величину экономической оценки городских территорий. Для их решения разработана математическая модель учета влияния экологических факторов на величину рентного дохода субъектов хозяйствования. Предложены научно-методические подходы к определению весового значения экологических факторов косвенным образом.

Многофакторный корреляционный анализ статистических данных об уровне развития социально-экономической инфраструктуры г. Сумы позволил определить наиболее значимые факторы, входящие в группу экологических, и рассчитать их весовые значения, которые составили 0,25 для фактора загрязнения атмосферы; 0,25 для фактора акустического загрязнения; 0,10 для загрязнения грунтов; 0,05 для электромагнитного загрязнения и 0,35 для фактора негативного влияния отсутствия санитарно-защитных зон. Однако, определить весовое значение группы экологических факторов в структуре прочих методами многофакторного корреляционного анализа не представляется возможным.

Для решения данной задачи в работе предложены научно-методические подходы к расчету весового значения группы экологических факторов посредством определителей. Под определителем понимается такой социально-экономический показатель, количественные и качественные характеристики которого изменяются под воздействием групп рентообразующих факторов.

В качестве определителей состояния городских территорий целесообразно принять “рыночную стоимость жилой недвижимости” и “уровень экологически обусловленной заболеваемости населения”.

В результате проведения парного корреляционного анализа зависимости цены 1м² квартир в г. Сумы от состояния окружающей природной среды было получено значение коэффициента парной корреляции равное 0,058, что свидетельствует об отсутствии зависимости между исследуемыми величинами.

Расчеты, выполненные с использованием статистической информации по второму определителю - “экологически обусловленной заболеваемости населения”, позволили получить следующие базовые значения весовых коэффициентов групп рентообразующих факторов для условий г. Сумы: обеспеченность инженерно-транспортной инфраструктурой - 0.43, экологические - 0.12, социальные - 0.34, природно-ландшафтные - 0.11.

С использованием полученных весовых значений групп рентообразующих факторов в работе выполнена оценка единицы площади территории по экономико-планировочным зонам г. Сумы. Полученные оценки удовлетворительно коррелируют с результатами земельных аукционов как в г. Сумы так и по Украине в целом, что свидетельствует о достоверности полученных зависимостей.

В диссертационной работе предложены основные направления использования результатов исследования в области управления развитием социально-экономической инфраструктуры города. Разработана система классификации территорий города по категориям в соответствии с различной степенью интенсивности действия рентообразующих факторов. Применение данной системы позволяет более обоснованно подойти к оценке состояния городской среды и выявлению приоритетных направлений ее развития.

Ключевые слова: городские территории, экономическая оценка, рентообразующие факторы, экологические факторы, весовые коэфициенты, факторний анализ, управление, инфраструктура.

Summary

Marchenko N.Y. The accounting of the ecological factors at an economic estimation of urban territories. - Manuscript.

Thesis for a candidate's degree by speciality 08.08.01 - Nature Use Economics and Protection of the Environment. - Sumy State University in Ministry of education of Ukraine, Sumy, 2000.

The thesis is devoted to perfecting of an economic estimation methods of urban grounds. In a thesis the analysis of the existing scientific - methodical approaches to a socio-economic estimation of urban grounds is fulfilled. Is determined, that their essential disadvantage is the absence or conceptual of the registration of the ecological factors influence on the value of an estimation. Are offered scientific-methodical approaches to selection of an ecological component in a rent income of the economic units. The scientific-methodical approaches to account of weight coefficient of the ecological factors in rent making structure are developed. The possible directions of work outcomes usage are justified in the field of an estimation of urban grounds and management of development of a socio-economic infrastructure of city.

Keywords: urban territories, economic estimation, rentmaking factors, ecological factors, weight coefficients, factor analysis, management, infrastructure.

1. Загальна характеристика роботи

Актуальність теми.

Землі населених пунктів, які складають лише 8% всієї території України, є найбільш привабливим елементом купівлі-продажу. За даними фахівців станом на кінець 1999 року в Україні близько 13 тис. підприємств мають право на придбання своїх земельних ділянок, що дає можливість місцевим бюджетам отримати близько 6 млрд. грн. доходу.

В 1999 році, згідно з Програмою дій Уряду України розроблена “Концепція формування та державного регулювання ринку землі в населених пунктах України”. Відповідно до Концепції передбачається визначити основні проблеми формування ринку землі в населених пунктах України та головні напрямки державної політики щодо гарантування прав власників землі, узгодження державних і приватних інтересів при здійсненні земельних відносин, нормативно-правового та економічного регулювання ринку землі, формування земельно-ринкової інфраструктури, організації фінансового механізму функціонування ринку землі, забезпечення соціальних пріоритетів у сфері міського землекористування.

Правове регулювання економічних відносин в галузі землекористування визначене Конституцією України, відповідними законами та нормативними актами, зокрема Наказом Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” №32/99 від 19 лютого 1999 року.

Однак, не дивлячись на те, що процес роздержавлення власності на землю практично завершений, проблема встановлення ціни земельних ділянок залишається невирішеною. Особливо це стосується земель несільськогосподарського використання і населених пунктів, на які дотепер повною мірою не поширюється право приватної власності.

Для вирішення проблем оцінки земель населених пунктів видана постанова Кабінету Міністрів України “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення” №1050 від 16 червня 1999 року. Разом з тим, суттєвим недоліком існуючих методичних розробок є відсутність або схематичне врахування екологічних чинників при проведенні оцінки. Мають місце невизначеність об'єкту оцінки, методологічні та методичні суперечності в методах оцінки. Діючі норми у ряді випадків не відповідають новим економічним умовам, не співвідносяться із вартістю і цінністю землі, призводять до неефективного використання земельних ресурсів, що не дозволяє забезпечити сталий економічний розвиток населених пунктів.

Необхідне подальше вдосконалення науково-методичних підходів до визначення місця і ролі екологічних чинників у формуванні вартості міських територій. Актуальною є розробка методів визначення впливу екологічних чинників на рівень формування рентного доходу суб'єктів господарювання і розробка, на цій основі, методів управління та регулювання розвитку соціально-економічної інфраструктури населених пунктів.

Таким чином, актуальність дисертаційного дослідження полягає у вдосконаленні принципів та методів економічної оцінки міських територій на підставі врахування дії екологічних чинників.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами.

Тематика дисертаційного дослідження відповідає основним напрямкам міжнародного співробітництва по прискоренню реформування земельних відносин, розвитку вторинного ринку землі і раціонального землекористування в Україні: ПАДКО - організація і проведення земельних аукціонів, UKRels - приватизація земель несільськогосподарського призначення підприємствами України. Реалізація проектів здійснюється при сприянні Державного комітету по земельних ресурсах України і Фонду державного майна України та фінансовій підтримці Агентства по міжнародному розвитку США (USAID).

Викладені в дисертаційній роботі теоретичні положення, практичні результати та висновки використані при виконанні науково-дослідних робіт в Сумському державному університеті: “Оцінка впливу забруднення навколишнього середовища на формування макропоказників у системі національних рахунків України” (№ ДР 0194U009731) і “Методологічні основи економічної оцінки стану та динаміки біоресурсного становища України” (№ ДР 0197U016592).

Матеріали дисертаційної роботи впроваджені в навчальний процес Сумського державного університету (дисципліни “Економіка природокористування”, “Оцінка бізнесу”).

Мета і задачі дослідження.

Мета дисертаційного дослідження полягає у вдосконаленні методів економічної оцінки міських територій на підставі врахування дії екологічних чинників.

Для реалізації поставленої мети передбачається вирішити наступні задачі:

конкретизувати і визначити об'єкт оцінки;

обґрунтувати соціально-економічну сутність категорії “міські території” та визначити її значимість при формуванні цін на земельні ділянки населених пунктів;

обґрунтувати можливість використання рентного підходу до соціально-економічної оцінки територій населених пунктів;

визначити особливості методів соціально-економічної оцінки міських територій та межі їх застосування;

визначити структуру й оцінити динаміку чинників, що формують соціально-економічну цінність міських територій;

розробити підходи до виділення екологічної складової в рентному прибутку суб'єктів господарювання;

розробити науково-методичні підходи та розрахувати вагове значення екологічних чинників в загальній структурі рентоутворюючих чинників;

визначити напрямки і механізм використання отриманих оцінок для цілей управління розвитком соціально-економічної інфраструктури населених пунктів.

Для досягнення мети і вирішення поставлених задач було використано наступні види аналізу: економічний, кореляційно-регресивний, статистичний. Інформаційною основою дослідження є показники стану навколишнього середовища, статистичні дані про вартість об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури та ринкових цін на житлову нерухомість у м. Суми, результати опитування експертів, медико-географічні дані про рівні захворюваності населення у районах обслуговування основних лікувальних закладів міста.

В ході дослідження були використані законодавчі та нормативні акти Верховної Ради України і Кабінету Міністрів України, методичні рекомендації Державного комітету по земельних ресурсах України, статистичні дані Міністерства статистики України, Сумського міського управління статистики, Центру медичної статистики та аналізу Сумського міського відділу охорони здоров'я, а також первинні дані, зібрані та опрацьовані власноручно автором.

Наукова новизна отриманих результатів.

Наукова новизна отриманих результатів полягає в наступному:

розроблена структурна модель взаємозв'язку елементів міського середовища та визначена роль і місце екологічних чинників у формуванні вартості міських територій;

обґрунтована доцільність та визначені особливості застосування рентного підходу до економічної оцінки міських територій;

розроблені підходи та розраховано вагове значення екологічних чинників у формуванні рентного доходу суб'єктів господарювання;

запропонована система оцінок локальних та інтегральних показників дії рентоутворюючих чинників на формування вартості міських територій;

дістали подальший розвиток методи управління та регулювання розвитку соціально-економічної інфраструктури міста.

Практичне значення отриманих результатів.

Практичне значення результатів дисертаційного дослідження полягає в тому, що запропоновані в роботі науково-методичні підходи, система оцінок та коефіцієнтів дають змогу проведення практичних розрахунків по економічній оцінці міських територій.

В дисертації запропонована методика для визначення впливу показників розвитку інженерно-транспортної інфраструктури, стану забезпечення об'єктами соціальної інфраструктури, стану навколишнього середовища та природно-ландшафтних умов на показники доходності суб'єктів господарської діяльності. Запропонований підхід дозволяє перейти від встановлення земельного податку, розрахованого на підставі нормативної оцінки землі, до оподаткування на базі показників прибутковості.

Обґрунтована система вагових коефіцієнтів різних груп рентоутворюючих чинників, які можуть бути використані при визначенні ціни міських територій, встановленні ставок орендної плати, при визначенні стартових цін на земельних аукціонах, а також у практиці експертної оцінки землі.

Запропоновані методичні підходи та механізм управління розвитком соціально-економічної інфраструктури міста з першочерговим забезпеченням соціальних пріоритетів у сфері міського землекористування.

Особистий внесок здобувача.

В роботі 1 за списком опублікованих праць особисто автором запропоновані методичні підходи та виконані розрахунки вартості окремих земельних ділянок у м. Суми; одержані оцінки співставлені з результатами земельних аукціонів у м. Суми.

В роботі 2 за списком опублікованих праць особисто автором запропоновано механізм використання результатів соціально-економічної оцінки міських територій з метою управління розвитком інфраструктури міста; обґрунтована необхідність використання трьохрівневої моделі розрахунку системи локальних та інтегральних коефіцієнтів, що характеризують інтенсивність дії рентоутворюючих чинників на території міста; розраховані значення інтегральних коефіцієнтів для умов м. Суми.

В роботі 6 за списком опублікованих праць особисто автором запропоновано механізм використання результатів комплексної соціально-економічної оцінки міських територій при вирішенні питань розвитку та розміщення продуктивних сил міста.

Апробація результатів дослідження.

Основні положення дисертаційної роботи доповідались, обговорювались й одержали позитивну оцінку на другій європейській конференції “Sustainable Cities and Towns” (Lisbon, Portugal, 1996), міжнародній науково-практичній конференції “Исследование и оптимизация экономических процессов” (Харків, 1998), II Всеукраїнській науково-практичній конференції студентів, аспірантів і молодих вчених ”Екологія. Людина. Суспільство” пам'яті професора А. П. Шутька (Київ, 1999), міжнародній науково-практичній конференції “Суспільно-географічні проблеми розвитку продуктивних сил України” (Київ, 1999), міжнародній науково-практичній конференції “Шляхи вдосконалення приватизації та оцінки земель в Україні” (Суми, 1999).

Публікації.

Результати дисертаційного дослідження були опубліковані в 7 роботах (4 статті в наукових журналах, 1 стаття у збірнику наукових праць, 2 у збірниках тез конференцій) загальним обсягом 2,03 друк. арк., з котрих особисто автору належить 1,66 друк. арк.

2. Структура і зміст роботи

Дисертація складається з вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків.

Матеріали дисертації викладені на 158 сторінках основного тексту, у 28 таблицях, 13 ілюстраціях, 4 додатках.

У “Вступі” обґрунтовано актуальність дисертаційного дослідження, визначено мету та основні завдання, охарактеризована наукова новизна та практичне значення одержаних результатів.

У першому розділі “Аналіз науково-методичних підходів до комплексної соціально-економічної оцінки міських територій” доведена необхідність вдосконалення категорійного апарату в галузі оцінки земельних ресурсів та нерухомості. Визначена соціально-економічна сутність категорії “міські території”. Проаналізовані існуючі зарубіжні та вітчизняні методичні підходи до оцінки земель населених пунктів; зроблено висновок про необхідність їх вдосконалення в частині врахування дії екологічних чинників. Доведено доцільність використання рентного підходу до оцінки міських територій. Визначена оптимальна структура рентоутворюючих чинників та складності виділення впливу екологічних чинників на рентний прибуток суб'єктів господарювання.

У другому розділі “Науково-методичні підходи до врахування екологічних чинників при соціально-економічній оцінці міських територій” запропоновані науково-методичні підходи до визначення впливу екологічних чинників на результати функціонування суб'єктів господарювання. Розроблена загальна модель залежності вагових коефіцієнтів екологічних чинників від напрямку використання об'єкту нерухомості. Запропоновано ряд науково-методичних підходів до врахування екологічних чинників при соціально-економічній оцінці міських територій. Одержані математичні залежності для розрахунку коефіцієнтів, що характеризують дію рентоутворюючих чинників на оцінюваній території.

У третьому розділі “Практичні питання врахування екологічних чинників при економічній оцінці міських територій” розраховані базові вагові коефіцієнти груп рентоутворюючих чинників для умов м. Суми. Виконана їх диференціація в залежності від ступеню прибутковості основних напрямків господарчої діяльності. Удосконалені науково-методичні підходи до соціально-економічної оцінки міських територій. Виконана соціально-економічна оцінка окремих районів м. Суми з використанням отриманих вагових коефіцієнтів. Запропоновані напрямки використання результатів пофакторної оцінки міських територій для цілей управління розвитком соціальної інфраструктури міста.

У висновках викладені найважливіші наукові та практичні результати дослідження, пропонуються рекомендації щодо їх впровадження.

Додатки містять вихідну інформацію, розрахунки та ілюстративні матеріали, що були використані у процесі дослідження.

Основні положення

Для розгляду питань оцінки міських земель у першу чергу необхідно більш точно визначити об'єкт оцінки. У теорії і практиці оцінки найпоширенішими є такі поняття як "земля" і "ділянка". Термін "земля" не припускає наявності на земельній ділянці комунікацій та споруд будь-якого роду, а термін "ділянка" характерізує землю з поліпшеннями, що роблять її придатною для комерційного використання. Однак, термін “ділянка” може бути застосований до різних типів земель, що, наприклад, не дозволяє виділити принципової різниці між землями сільськогосподарського використання і міськими землями: земля як предмет праці при сільськогосподарському використанні і земля як просторова основа виробничої діяльності і соціального життя людини. Для уточнення категорійно-понятійного апарату в роботі запропоновано використовувати термін “міські території”, що визначає землі, які знаходяться у межах міста, з істотними поліпшеннями, характеризуються наявністю містоформуючих чинників і достатньою консервативністю стосовно різних варіантів використання.

У роботі визначене місце міської території як одного з ключових елементів міського середовища. Міська територія повинна розглядатися як основа існування і розвитку трьох складових міського середовища: населення, виробничого й обслуговуючих комплексів. Такий підхід забезпечує комплексність при аналізі міського середовища. Екологічна складова, яка подана набором екологічних чинників, з одного боку, є структурним елементом міського середовища, а з іншого, _ впливає на якісні характеристики й ефективність функціонування всіх інших його елементів (рис. 1).

Рис. 1. Модель взаємозв'язку елементів міського середовища

Таким чином, вирішуючи питання оцінки міських територій, не можна розділяти соціальне та економічне середовище, оскільки міська територія є основою розвитку як одного так і іншого.

Аналіз існуючих науково-методичних підходів до соціально-економічної оцінки міських територій свідчить, що більшість із загальновизнаних зарубіжних підходів важко застосувати в умовах України через відсутність достатньої кількості статистичної інформації про умови угод купівлі-продажу і характеристики земельних ділянок. З іншого боку, вітчизняні підходи до оцінки міських територій або не враховують особливості формування ціни земельних ділянок в умовах ринку, або є невдалими спробами адаптації закордонних методів оцінки до умов України. Істотним недоліком існуючих нормативно-методичних документів, що реґламентують процедуру оцінки земель населених пунктів в Україні, є відсутність або схематичність врахування екологічних чинників.

Аналіз підходів до оцінки земельних ресурсів свідчить, що найбільш прийнятним для вирішення питань оцінки міських територій є рентний підхід. Але при його застосуванні постає проблема визначення впливу рентоутворюючих чинників на формування прибутку суб'єктів господарювання розташованих на території, що оцінюється.

В дисертаційній роботі визначена найбільш прийнятна класифікація рентоутворюючих чинників, що формують цінність міських територій, яка складається з п'яти основних груп: забезпеченість інженерно-транспортною інфраструктурою, стан довкілля, чинник часу, соціальні та природно-ландшафтні чинники. Найбільш суттєвою є проблема визначення долі екологічних чинників в їх загальній структурі. З одного боку вони є елементом міського середовища, а з іншого, _ впливають на якісні характеристики й ефективність функціонування всіх його елементів. Взаємозв'язок екологічної складової з іншими елементами міського середовища проявляється в зміні витрат виробничої і невиробничої сфер, обумовлених станом навколишнього середовища. Проблема ускладнюється ще й тим, що вплив групи екологічних чинників, в залежності від об'єкту сприйняття і цілого ряду інших умов, носить різноякісний характер і найчастіше не піддається не тільки виміру, але і виявленню.

Згідно з рентною концепцією результат функціонування об'єкту нерухомості визначає ціну ділянки міської території. Виникає питання: яка ступінь впливу екологічних чинників на результат функціонування об'єкту? Очевидно, екологічні чинники впливають на розмір не всього прибутку суб'єкту господарювання, а лише на його частину, наявність якої обумовлена існуванням ренти, тобто рентний прибуток. Отже, частина вартості нерухомості, сформована впливом екологічних чинників, може бути визначена шляхом розрахунку частини рентного прибутку суб'єкту господарювання, обумовленого їх впливом:

(1)

де Р_э - частина рентного прибутку суб'єкту господарювання, обумовлена впливом групи екологічних чинників, грош. од;

Р - рентний прибуток суб'єкту господарювання, грош. од;

F_j - ступінь впливу j-го екологічного чинника на об'єкт нерухомості, виражена у відносних показниках;

n - кількість екологічних чинників.

Однак, на наш погляд, для реалізації рентного підходу знати абсолютне значення рентного прибутку немає необхідності. Досить визначити інтенсивність дії всіх рентоутворюючих чинників на окремій ділянці території.

Аналіз впливу рентоутворюючих чинників на розмір оцінки міських територій показав, що між інтенсивністю їхньої дії і розміром рентного прибутку частіше усього не існує лінійної залежності. Це пов'язане з тим, що динаміка зміни рентного прибутку обумовлена не тільки впливом рентоутворюючих чинників, а й напрямком функціонального використання об'єкту нерухомості. Усі ці особливості повинні відображатись в моделі оцінки через використання додаткового елементу - вагових коефіцієнтів, значення яких залежить від інтенсивності дії екологічних чинників і напрямку функціонального використання об'єкту нерухомості.

Реалізація запропонованого нами підходу до розрахунку вагових значень екологічних чинників полягає в наступному. Вибирають два райони міста схожі між собою по інтенсивності дії всіх груп рентоутворюючих чинників крім екологічних. Різницю в ринкових цінах на земельні ділянки в цих районах можна вважати обумовленою винятково дією групи екологічних чинників. Оскільки значимість групи екологічних чинників для учасників ринку землі була врахована при формуванні ціни, то після ділення фактичних цін на ділянки міської території по районах, що оцінюються, на середнє значення ціни по місту, одержимо корегуючі коефіцієнти, що відображають як інтенсивність дії екологічних чинників на окремій ділянці території, так і їх вагове значення:

К=К_иf, (2)

звідси

f=К/К_и, (3)

де К - корегуючий коефіцієнт;

К_и - коефіцієнт інтенсивності дії групи екологічних чинників на ділянці міської території, що оцінюється;

f - вагове значення групи екологічних чинників у складі інших.

Вагове значення групи екологічних чинників розглядається як інтегральний показник, який, у свою чергу, може бути диференційований на ряд локальних показників вагових значень окремих чинників, що входять у групу. Різниця полягає лише в тому, що умовно постійними вважаються не тільки інші групи рентоутворюючих чинників, але й окремі чинники, що входять у групу екологічних, за винятком розглянутого.

Тоді, формула (1) прийме наступний вигляд:

(4)

де Р_э, Р - із формули (1);

К_иj - коефіцієнт інтенсивності дії j-го екологічного чинника на окремій ділянці міської території;

f_ij - вагове значення j-го екологічного чинника при i-му напрямку функціонального використання окремої ділянки міської території.

У результаті розрахунків по населеному пункту формуються матриці вагових коефіцієнтів (таблиця 1, 2).

Таблиця 1. Залежність вагових значень екологічних чинників від напрямку функціонального використання об'єкту нерухомості.

Y	Y1	Y2	Y3	…	Ym
Чинник
Чинник 1	f11	f12	f13	…	f1m
Чинник 2	f21	f22	f23	…	f2m
Чинник 3	f31	f32	f33	…	f3m
…	…	…	…	…	…
Чинник n	fn1	fn2	fn3	…	fnm

де, Y - одномірний масив можливих напрямків функціонального використання об'єкту нерухомості;

f_ji - вагове значення j-го екологічного чинника при i-му напрямку функціонального використання об'єкту нерухомості;

m - кількість можливих напрямків використання об'єкту нерухомості, ;

n - кількість чинників, включених у групу екологічних, .

Таблиця 2. Залежність вагових значень j -го екологічного чинника від інтенсивності його дії і напрямку функціонального використання об'єкту нерухомості

Y	Y1	Y2	Y3	…	Ym
Xj
Xj1	j11	j12	j13	…	j1m
Xj2	j21	j22	j23	…	j2m
Xj3	j31	j32	j33	…	j3m
…	…	…	…	…	…
Xnk	jk1	jk2	jk3	…	nkm

X - одномірний масив числових значень коефіцієнтів інтенсивності дії j-го екологічного чинника;

_ двомірний масив вагових значень коефіцієнтів інтенсивності дії j-го екологічного чинника розмірністю mk;

k - кількість значень коефіцієнтів інтенсивності дії j-го екологічного чинника.

Реалізація запропонованого підходу ускладнюється тим, що вторинний ринок міських земельних ділянок в Україні знаходиться в стадії формування. Кількість укладених, а тим більше офіційно зареєстрованих угод купівлі-продажу вкрай обмежена, що приводить до невизначенності вихідної інформації і робить її непридатною для наповнення моделі.

За такої ситуації, у роботі запропоновані науково-методичні підходи до визначення вагового коефіцієнту опосередкованим методом.

В результаті систематизації статистичної інформації та застосування багатофакторного аналізу були визначені найбільш вагомі чинники, що входять до групи екологічних, і отримана наступна математична залежність для визначення інтегрального індексу екологічної якості території для умов м. Суми:

, (5)

де Е_і - інтегральний індекс екологічної якості оцінюваної території;

Х_і, Y_і, L_i, Z_і, Q_i - коефіцієнти інтенсивності дії чинників рівня забруднення атмосфери, рівня акустичного забруднення, рівня забруднення грунтів, рівня електромагнітного забруднення і негативного впливу відсутності санітарно-захисних зон відповідно.

Відносне порівняння коефіцієнтів парної кореляції двох чинників дало питому вагу для Х_і - 0,25, для Y_i - 0,25, для L_i -0,10, для Z_i - 0,05 и для Q_i - 0,35. Однак, на даному етапі дисертаційного дослідження, проблема розрахунку вагового коефіцієнту групи екологічних чинників у складі інших залишилась невирішеною оскільки застосування методів багатофакторного аналізу потребує великого об'єму вихідної інформації по кожній групі рентоутворюючих чинників поданої у порівняльному вигляді, що є досить складною практичною задачею.

Для вирішення цієї проблеми в дисертаційній роботі запропоновані науково-методичні підходи до розрахунку вагового коефіцієнту групи екологічних чинників за допомогою показників стану міських територій. Для їхнього позначення пропонується використовувати термін “визначники”. Під визначником ми розуміємо такий соціально-економічний показник, кількісні і якісні характеристики якого змінюються під впливом сукупності груп рентоутворюючих чинників пропорційно їх динаміці. Визначники повинні мати чітку територіальну прив'язку у межах конкретного населеного пункту, легко вимірюватися у вартісних показниках і, що найбільш вагомо, змінювати свої характеристики при зміні інтенсивності дії екологічних чинників.

У роботі були виконані розрахунки вагового значення групи екологічних чинників за допомогою двох визначників стану міських територій: “ринкової ціни житлової нерухомості” та “рівня екологічно-обумовленої захворюваності населення”.

Існування залежності між рівнем якості навколишнього середовища (а саме рівнем забруднення атмосфери) і ринковою ціною 1 м² житлової площі квартир було перевірене за допомогою парного кореляційного аналізу. Результати виконаних розрахунків є негативними. Отримане значення коефіцієнту парної кореляції, що дорівнює 0,0587, свідчить про відсутність залежності між досліджуваними величинами.

Розрахунки з використанням другого визначника: “рівня екологічно обумовленої захворюваності населення”, виконувались виходячи з наступних положень.

1. Витрати лікувальних установ міста, що пов'язані з наявністю екологічно-обумовленої захворюваності населення, можуть бути прийняті в якості вартісного показника інтенсивності дії групи екологічних чинників в розрахунку на 1м² селітебної території:

(6)

де r - питомі витрати лікувальних установ міста на одиницю селітебної території, грн/м²;

R_i - сумарні витрати i-ї лікувальної установи за розрахунковий період, грн;

S - площа селітебної території міста, м²;

n - кількість лікувальних установ міста, i=1, n.

2. Витрати по іншим групам рентоутворюючих чинників в розрахунку на 1м² міської території доцільно визначати згідно з нормативами витрат на забудову, інженерне облаштування, благоустрій і озеленення міст різної величини.

3. Інформація про вартісний вклад кожної групи рентоутворюючих чинників дозволяє розрахувати їх питому вагу у формуванні нормативної ціни одиниці площі території міста.

У результаті конкретних розрахунків були отримані базові значення вагових коефіцієнтів рентоутворюючих чинників для умов м. Суми (табл. 3).

Таблиця 3. Значення вагових коефіцієнтів груп рентоутворюючих чинників

Група чинників	Інженерно-транспортна інфраструктура	Екологічні	Соціальні	Природно-ландшафтні
Ваговий коефіцієнт	0,43	0,12	0,34	0,11

На базі отриманих вагових коефіцієнтів у роботі розрахована вартість 1 м² території м. Суми по основних економіко-планувальних зонах. Фраґмент розрахунків наведений в табл. 4.

Таблиця 4. Результати диференціації цін на земельні ділянки по території м. Суми

Зона оцінки	Значення корегуючих коефіцієнтів	Величина оцінки, грн./м2*
	К1	К2	К3	К4	Ки
Вулиці Петропавлівська, Кірова, Гагаріна, Жовтнева, Шишкарівська, Першотравнева, Кузнечна, Засумська, Червона площа	1.18	0.9	1.31	0,94	2,33	42,39
Пр. Космонавтів, вул. Дем'яна Коротченка, Інтернаціоналістів	1.18	0	0,85	0,77	0.88	32,08
Вулиці Богуна, Миру, Нижнєсироватська, Охтирська, Марко Вовчок, Римського-Корсакова	0.8	0.88	0,89	1,13	0.84	30,62

* - розраховано при курсі НБУ на кінець 1999 р.

Отримані оцінки задовільно корелюють зі статистичними даними про результати земельних аукціонів у м. Суми і загалом по Україні, що свідчить про достовірність запропонованих у роботі математичних залежностей та результатів їх застосування.

В дисертаційній роботі дістали подальший розвиток методи управління розвитком соціально-економічної інфраструктури міста, що базуються на підставі оцінки якості території. Сума повних оцінок всіх груп рентоутворюючих чинників може бути представлена як інтегральний показник якості території і визначатися за формулою:

(7)

де I - інтегральний показник якості території;

f_i - вага i-го чинника;

k_i - оцінка i-го чинника;

n - кількість чинників.

Виходячи з передумови, що сума ваг чинників дорівнює сумі можливих пар, що утворюються при парній оцінці, можна встановити екстремальні значення інтегрального показника інтенсивності дії рентоутворюючих чинників:

(8)

де I_min, I_max - найнижча та найвища інтенсивність дії рентоутворюючих чинників на територіях, що оцінюються.

Для територіального планування розвитку соціальної інфраструктури в дисертаційній роботі розроблена класифікація територій міста за категоріями відповідно до різної інтенсивності дії рентоутворюючих чинників. Умовою застосування класифікації є розподілення інтервалу можливих значень інтенсивності дії груп рентоутворюючих чинників (I_max, I_min) на чотири відрізка відповідно до наступних оцінок: відмінно, добре, задовільно, незадовільно.

1 категорія - територія високого ступеню інтенсивності дії рентоутворюючих чинників.

2 категорія - територія середнього ступеню інтенсивності дії рентоутворюючих чинників.

3 категорія - територія задовільного ступеню інтенсивності дії рентоутворюючих чинників.

4 категорія - територія незадовільного ступеню інтенсивності дії рентоутворюючих чинників.

Граничні значення показників інтенсивності дії рентоутворюючих чинників по категоріях повинні встановлюватися органами місцевого самоврядування виходячи з сучасного рівня і перспектив розвитку соціально-економічної інфраструктури міста.

Висновки

Узагальнення науково-методичних та практичних результатів дисертаційного дослідження дозволило зробити наступні висновки:

для формування і регулювання ринку землі в Україні створена відповідна нормативна база; разом з тим, її суттєвим недоліком є схематичність або повна відсутність врахування екологічних чинників при економічній оцінці міських територій;

для виконання економічної оцінки міських територій доцільно застосовувати рентний підхід, який дозволяє врахувати дію рентоутворюючих чинників на прибуток суб'єктів господарювання;

при економічній оцінці міських територій доцільно виділяти наступні групи рентоутворюючих чинників: забезпечення інженерно-транспортною інфраструктурою, екологічні, чинник часу, соціальні та природно-ландшафтні;

залежність вагових коефіцієнтів рентоутворюючих чинників від інтенсивності їхньої дії та напрямку функціонального використання земельної ділянки доцільно представляти у матричному вигляді;

в дисертаційній роботі доведено, що вагове значення груп рентоутворюючих чинників повинно визначатися для кожного населеного пункту окремо;

для умов міста Суми базові вагові коефіцієнти груп рентоутворюючих чинників складають 0,43; 0,12; 0,34 і 0,11 відповідно.

найбільш суттєвими екологічними чинниками, що формують групу екологічних, є наступні: рівень забруднення атмосфери, рівень акустичного забруднення, рівень забруднення грунтів, рівень електромагнітного забруднення і негативний вплив відсутності санітарно-захисних зон; вагові коефіцієнти в рамках групи для умов м. Суми складають 0,25; 0,25; 0,10; 0,05 і 0,35 відповідно;

результати соціально-економічної оцінки одиниці площі території в різних районах м. Суми, проведеної з використанням отриманих значень вагових коефіцієнтів екологічних чинників, задовільно корегують з цінами, що склалися на земельних аукціонах України;

запропоновані в дисертації науково-методичні підходи та результати соціально-економічної оцінки міських територій доцільно використовувати при вдосконаленні методів управління розвитком соціально-економічної сфери населених пунктів.

Отримані в роботі результати можуть бути використані:

Кабінетом міністрів України, Міністерством економіки України, Фондом державного майна України, Державним комітетом по земельних ресурсах України і місцевими виконавчими органами при розробці стратегії і тактики приватизації, оренди і купівлі-продажу земель населених пунктів;

Верховною Радою України при розробці законодавчих актів в галузі міського землекористування та експертної оцінки землі;

Українським товариством оцінювачів і його реґіональними відділеннями у частині удосконалювання практики експертної оцінки міських територій і розробки відповідних методичних рекомендацій;

Місцевими органами виконавчої влади при формуванні та регулюванні ринку землі і вдосконаленні управління розвитком соціально-економічної інфраструктури населених пунктів.

Список опублікованих праць

1. Телиженко А.М., Марченко Н.Ю. Методические подходы к экономической оценке городских территорий // Вісник СумДУ. - 1995. _ № 4. _ С. 61-66.

2. Телиженко А.М., Марченко Н.Ю. Управление развитием социально-экономической инфраструктуры города // Вестник Харьковского государственного политехнического университета. - № 1 - Исследование и оптимизация экономических процессов. - Выпуск 19. Часть 3. - Харьков: ХГПУ - 1998. - С. 104-108.

3. Марченко Н.Ю. Анализ методических рекомендаций по экономической оценке городских территорий // Вісник СумДУ. - № 3(11). - 1998. - С. 144-149.

4. Марченко Н.Ю. Методические подходы к определению весового значения экологических факторов для целей оценки городских территорий // Вісник СумДУ. - 1999. - № 3(14). - С. 93-98.

5. Марченко Н.Ю. Методологические подходы к учету влияния экологических факторов на величину экономической оценки городских территорий // Актуальні питання приватизації та оцінки земель. Зб. наук. праць / Під ред. Б.А. Семененко. - Суми.: ВВП “Мрія-1” ЛТД, - 1999. - С. 48-57.

6. Марченко Н.Ю. Проблемы выделения экологических факторов при стоимостной оценке городских территорий // Зб. праць II Всеукраїнської науково-практичної конференції студентів, аспірантів та молодих вчених ”Екологія. Людина. Суспільство” пам'яті професора О.П. Шутька. - Київ: КПУ, - 1999. - С. 25.

7. Теліженко О.М., Марченко Н.Ю. Комплексна соціально-економічна оцінка міських територій як основа комплексно-пропорційного розвитку продуктивних сил міст // Зб. праць Міжнародної науково-практичної конференції “Суспільно-географічні проблеми розвитку продуктивних сил України”, част. 3. - Київ: КДУ ім. Тараса Шевченка, - 1999. - С. 36-38.

Размещено на Allbest.ru

...