Экономическая сущность и принципы аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

26

37

Содержание

Введение

1.Экономическая сущность и принципы аренды

2.Экономическое регулирование взаимоотношений арендатора и арендодателя

3.Формы аренды

4.Прокат

5.Аренда транспортных средств

6.Аренда зданий и сооружений

7.Аренда предприятий

8.Финансовая аренда (лизинг)

Заключение

Список литературы

Введение

Преобразования при переходе к рыночным отношениям потребовали поиска новых форм хозяйственных отношений и структур управления. Экономика предприятия была основана не столько на экономических методах, сколько на командном руководстве сверху. Оперативное и текущее планирование, оплата труда, экономическое стимулирование, материальное поощрение, объем и номенклатура выпускаемой продукции были регламентированы нормативными документами, инструкциями, методическими указаниями и другими директивными документами. Самостоятельность предприятий, инициатива и предприимчивость работников отсутствовали. Опыт развитых стран подтверждает, что только высокая степень самостоятельности предприятий по всему спектру производственно-хозяйственной деятельности обеспечивает экономическую эффективность производства и материальное благополучие работников. Отсюда ясно, что необходимы такие формы хозяйствования, которые дали бы предприятию подлинную свободу действий, обеспечивающую насыщение потребительского рынка товарами, расширенное воспроизводство и социально-экономическое развитие. Одной из таких форм служит аренда. Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд. Классическая форма аренды - это временная передача владельцем имущества юридического права на использование орудий труда и других элементов основного капитала другому субъекту - арендатору. Предмет исследования данной курсовой работы - аренда и ее формы. Целью данной курсовой работы является раскрытие экономической сущности, принципов и формы аренды. Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

- рассмотрение значения и экономической сущности аренды;

- рассмотрение основных принципов аренды;

- рассмотрение основных форма аренды.

В первой части курсовой работы были рассмотрены и описаны определение аренды, сущность аренды и основные принципы аренды. Во второй части работы даны характеристики основных форм аренды.

1. Экономическая сущность и принципы аренды

В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное владение или пользование (или только пользование) - за плату. Аренда - это имущественный наем, основанный на договоре о предоставлении имущества во временное пользование за определенную плату. Классическая форма аренды - это временная передача владельцем имущества юридического права на использование орудий труда и других элементов основного капитала другому субъекту-арендатору. Отношения сторон (арендодателя-владельца и арендатора) по объекту сделки определяются в договоре аренды. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, - традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Гражданский кодекс Республики Казахстан - основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются Законом о лизинге. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Право владения - право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. Как правило, арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Но допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору имущество только во временное пользование. К примеру, отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут предоставляться институту по договору аренды в пользование для проведения занятий со студентами, обучающимися на вечернем отделении. Определение договора аренды через предоставление арендатору правомочий временного владения и пользования либо пользования применимо ко всем видам договора аренды, но содержание этих правомочий различно для отдельных видов договора аренды. Так, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. При использовании земель в качестве объектов аренды арендаторы не только извлекают пользу, но и обязаны выполнять экологические и иные требования по охране земель. Требование о временном владении и пользовании выполнимо не всегда. Например, при аренде предприятия объект в целом передается временно, т.е. с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия). По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора) и, как правило, консенсуальным (т.е. считается заключенным с момента подписание его сторонами), поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор аренды транспортных средств в ГК рассматривается как реальный, для его заключения необходимо предоставление арендатору транспортного средства. В Кодексе торгового мореплавания договор фрахтования судна на время (тайм-чартер), договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) сформулированы как консенсуальные. В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Право собственности остается у арендодателя. Продукция доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Арендованное имущество может переходить в собственное арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, в чае оплаты арендатором обусловленной договором выкупной цены! Отдельные виды арендованного имущества могут быть запрещены законом к выкупу. В договоре аренды оговариваются стоимость имущества, срок аренды, размеры и порядок выплаты арендной платы. Стороны договора - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица (включая иностранных). Особое внимание уделяется продолжительности арендных отношений. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Владельцу имущества короткий срок договора более выгоден, так как в этом случае он может проследить за доходами, полученными от эксплуатации переданного в аренду имущества и пересмотреть условия сделки. Недостатком краткосрочной аренды является то, что арендатор не заинтересован в бережном отношении к имуществу, а также в улучшении качественного состояния полученных в аренду орудий труда, поскольку предусмотренные на эти цели дополнительные капитальные вложения могут не окупиться за время аренды. Для повышения личной заинтересованности арендатора владелец этого имущества может предусмотреть в условиях договора аренды возможность передачи ему всех юридических прав на арендуемую собственность, т. е. возможность выкупа этого имущества. Выкуп арендуемого имущества - разновидность продажи в рассрочку, поэтому одним из центральных вопросов арендных отношений является стоимостная оценка арендуемого имущества. Под стоимостной оценкой имущества понимаются суммарные затраты на формирование всей совокупности основного капитала и оборотных средств, а также затраты на поддержание всех элементов основного капитала в работоспособном состоянии. Стоимость имущества - величина не постоянная и может возрастать вследствие совершенствования парка основного технологического и вспомогательного оборудования, расширения площадей в результате капитального строительства и реконструкции, а также осуществления других организационно-технических мероприятий. Стоимость имущества сокращается из-за физического износа основного капитала. Для укрупненной оценки стоимость имущества может быть определена как сумма остаточной стоимости основного капитала, оборотных средств и финансовых активов. Владея информацией о стоимости имущества, можно оценить арендуемые элементы основного капитала и установить арендную плату. Преимущества аренды:

- договоренность основных отношений арендатора и арендодателя, их полное равноправие, а значит и устойчивый характер;

- фиксированная арендная плата, позволяющая развиваться арендатору, получать более высокий доход;

- полная самостоятельность арендатора в организации производства, оплате труда, трудовом распорядке;

- возможность улучшения и приращения основных средств, с последующим возмещением затрат, а также выкупа (особенно в лизинге).

Арендатор, используя арендованное имущество, экономит собственные средства и получает доход от этого, и собственно деятельности, осуществляемой на основе эксплуатации арендованного имущества.

2. Экономическое регулирование взаимоотношений арендатора и арендодателя

Аренда как экономическая категория проявляется через договорной характер отношений между арендодателем и арендатором. Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (передаст вещь). Эти обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи. Если же он передал имущество по частям, без принадлежностей и документов, что не позволяет использовать его по назначению в целом или частично, то арендная плата не подлежит взысканию в целом или в соответствующей части. Если фактическое пользование имуществом началось до заключения договора аренды, арендатор обязан уплатить за такое пользование в соответствии с условиями договора об арендной плате только в случае, если стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В договоре, таким образом, должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата - деньгами, в натуре или иной. Общая формула рыночной экономики: «товар - деньги - товар», поэтому, если оплата товара производится в любой иной, неденежной форме, указание на нее должно содержаться в договоре. Натуральная форма арендной платы представляет собой передачу арендодателю на праве собственности определенного количества произведенной продукции или полученных плодов. В этом случае также следует уточнить все условия расчетов, в частности: какая часть полученной продукции или плодов будет составлять арендную плату, каким образом она должна быть передана арендодателю - с доставкой или путем выборки со склада, каким образом распределяются расходы на доставку, если она предусмотрена, и т.п. В этой части стороны должны руководствоваться соответствующими правилами об обязательствах по передаче имущества в собственность, в частности условиями о качестве и т.п. Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа. При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и 100-процентной. Такой аванс вносится либо при заключении договора, либо при предоставлении имущества, или через определенный период времени после указанных действий. Если стороны не определили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это, как правило, не лишает его юридической силы. В этом случае действует правило, согласно которому арендная плата должна вноситься в таком порядке, на таких условиях и в такие сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, прежде всего обстоятельствах времени и места. Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом. Это относится как к простому имуществу (одной вещи), так и к составному (совокупности вещей) - главной вещи и принадлежности, сложной вещи, в том числе имущественному комплексу. В отношении последнего вида имущества допустимо установление арендной платы за пользование каждой из его составных частей. Например, при аренде здания вместе с земельным участком возможно установление отдельных платежей за здание и за землю. Формы оплаты многовариантны. Во-первых, оплата может быть определена твердой суммой платежей (в абсолютных цифрах) либо в долях или процентах от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (в относительных цифрах). В обоих случаях оплата может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. Твердая сумма чаще устанавливается для расчетов в денежной форме, а долевая - для расчетов в натуре (издольщина). Так, долей продукции может оплачиваться аренда оборудования, предприятия, долей плодов - аренда земельного участка для сельскохозяйственного производства, водоема для рыбоводства и т.д. Если расчеты ведутся в виде отчислений от доходов, то это денежная форма оплаты. Расчеты за пользование арендованным имуществом возможны в форме услуг, предоставляемых арендатором арендодателю. Наиболее целесообразно использовать эту форму в случаях, когда арендатор является профессионалом в области оказания таких услуг, в которых нуждается арендодатель. Комментируемая статья не называет в качестве арендной платы производство работ. Однако это не значит, что использование такой формы противоречило бы закону, поскольку договором могут быть предусмотрены иные формы помимо перечисленных в комментируемой статье. Использование такого вида платежа требует дополнительного урегулирования подрядных отношений в части производства работ в рамках договора аренды. Стороны могут договориться о взаимном обязательстве сдать в аренду друг другу такое имущество, в котором временно каждая из них нуждается. В этом случае оплата будет производиться в форме предоставления такого имущества в аренду. При такой ситуации можно говорить об объединении в одном договоре взаимных обязательств по аренде. Каждая сторона при этом приобретает все права и обязанности арендатора по отношению к полученному имуществу и все права и обязанности арендодателя по отношению к сданному имуществу. Если передаваемое и получаемое имущество не равноценны, то должны быть урегулированы отношения, связанные с компенсацией (доплатой в любом из перечисленных в данном пункте виде). Можно предусмотреть оплату в форме передачи имущества не в аренду, а в собственность. При этом стороны могут руководствоваться нормами договора купли-продажи при регулировании отношений, связанных с передачей такого имущества арендатором в собственность арендодателю. Если договором аренды предусмотрены мероприятия по улучшению арендованного имущества (производство мелиоративных работ на земельном участке, модернизация производственного оборудования или предприятия и т.п.), то арендная плата может быть представлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на такое улучшение. При этом не играет роли, кто будет производить эти улучшения - арендатор или арендодатель, важно лишь, чтобы затраты на такое улучшение соответствовали установленной сторонами сумме. В то же время некоторые обязанности арендатора не могут рассматриваться как формы оплаты, в частности возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг. Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты (например, прокат). Размер арендной платы допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения централизованно устанавливаемых цен и тарифов и в других случаях, регламентированных законодательными актами. Переданное в аренду имущество остается собственностью арендодателя, а произведенная продукция, доходы, материальные и другие ценности, произведенные улучшения арендованного имущества, не предусмотренные договором аренды, являются собственностью арендатора. Не отделимые без вреда для арендованного имущества улучшения (техническое перевооружение производства, реконструкция, замена или модернизация оборудования и др.), выполненные арендатором по согласованию с арендодателем, но за свой счет, могут быть востребованы первым после прекращения договора аренды. Затраты на те же работы, произведенные арендатором без согласования с арендодателем, возмещаться не должны. Отделимые и неотделимые улучшения, выполненные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, затраты на них увеличивают остаточную стоимость арендованного имущества. Если техническое состояние возвращаемого имущества после окончания срока договора аренды ухудшилось, то арендатор возмещает арендодателю нанесенный ущерб в соответствии с действующим законодательством. Таким же образом арендатор возмещает ущерб арендодателю за преждевременное (раньше полного амортизационного срока) выбытие из строя имущества в виде недовнесенной арендной платы, а также другие убытки.

3. Формы аренды

Гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда предприятий в целом как имущественного комплекса; прокат; финансовая аренда (лизинг). Различают краткосрочную аренду (текущую) и долгосрочную аренду основных средств. Краткосрочная аренда - основные средства предоставляются на срок не более 5 лет, затем объект возвращается арендодателю, срок аренды не может превышать срока полной амортизации имущества. Арендодатель продолжает учитывать переданный в текущую аренду объект основных средств на собственном балансе, выплачивает налог на имущество, начисляет амортизацию, поскольку именно ему принадлежит право собственности на объект. Так как сданное в аренду имущество изымается из процесса производства, то арендодатель относит амортизационные отчисления не на затраты, а на финансовые результаты (внереализационные расходы) в уменьшение доходов от аренды. Долгосрочная аренда - это аренда объектов основных средств вплоть до момента их полной амортизации, или аренда с правом последующего выкупа Первый вид - это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению. Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами. Второй вид - это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях - для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте. Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства. Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д.

4.Прокат

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно: 1. В качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель. Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами; 2. Предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими; 3. Предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью. Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды. Срок договора проката не может превышать одного года. Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются. Форма договора - только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон. Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах. Содержание договора проката имеет следующие особенности Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, дополнена дополнительными обязанностями.

5. Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из её предмета, которым может стать любое транспортное средство, т.е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа. Транспортное средство должно быть способно к перемещению в пространстве, но ему не обязательно иметь собственный двигатель. Например, морское судно может быть и буксируемым, но от этого оно не меняет способности быть предметом договора аренды. При этом аренда такого транспортного средства по правилам ГК возможна лишь тогда, когда оно способно быть управляемым людьми. Транспортное средство, как правило, является: 1) сложным техническим устройством (исключение составляет гужевой транспорт, который предполагает использование в качестве двигателя живой силы (например, лошадей). Нет никаких оснований отказываться от заключения договоров аренды таких транспортных средств, причём как с экипажем, так и без него. При этом следует учитывать, что лошадь или иное живое существо к числу технических устройств не относится. 2) источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид. Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется соответствующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического (трубопроводный транспорт исключает применение норм об аренде транспортных средств, поскольку в пространстве перемещается груз, а не перевозочное средство). При появлении новых типов транспорта указанный перечень может быть расширен. Когда объектом аренды является наземное транспортное средство, в наименовании используется термин «аренда», когда воздушное, морское или речное - термин «фрахт». В зависимости от этого и стороны именуются соответственно - арендодатель и арендатор или фрахтовщик и фрахтователь. Предметом регулирования являются соответственно отношения по поводу аренды транспортного средства или по поводу его фрахтования на время, в отличие от фрахтования на рейс или несколько рейсов. Суть обязательства в том и другом случае одинакова - предоставление арендодателем во временное пользование транспортного средства. Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления (без экипажа). Аренда транспортного средства с экипажем означает, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Предмет договора носит комбинированный характер и включает в качестве одного компонента (элемента) право пользования вещью - индивидуально - определенным транспортным средством (автомобиль, речное, морское или воздушное судно и т.п.), а в качестве второго- услуги по управлению им (комплекс услуг по вождению, пилотированию, включая навигационные услуги, услуги связи и иные) и по его технической эксплуатации. Договору аренды транспортного средства без экипажа присущи признаки, объединяющие его с договором аренды транспортного средства с экипажем, которые отмечены. Данный договор отличает от смежного обязательства то, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам и сделки ,с которыми подлежат по общему правилу регистрации. Отказ законодателя от использования процедуры регистрации объясняется, по-видимому, тем, что транспортные средства способны легко перемещаться в пространстве. Поэтому защита прав собственников транспортных средств (обладателей иных вещных прав) путём регистрации договоров аренды бессмысленна. В то же время необходимость регистрации осложняет жизнь добросовестным участникам гражданского оборота. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. При сдаче в аренду транспортных средств с экипажем ответственность за вред , причинённый третьим лицам, несёт арендодатель, являющийся владельцем транспортного средства -- источника повышенной опасности и осуществляющий управление им. Ответственность арендодателя перед третьими лицами(в виде обязанности возместить причинённый ущерб) наступает в этих случаях в соответствии с правилами ГК РК и другими положениями ГК РК. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может служить в таких случаях лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла потерпевшего, вследствие которых причинён ущерб. При аренде транспортных средств без экипажа арендатор выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности. В этой связи ответственность за вред, причинённый транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), несёт арендатор в соответствии с правилами ГК РК.

6. Аренда зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Объектом договора является здание или сооружение. Здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей. Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя в общем из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них определение не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Так, согласно определению КТМ морское судно - это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования (аренда транспортного средства). Сооружения могут иметь как производственно-техническое, так и иное социальное назначение. Предметом договора является как здание в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещением. В зависимости от целей использования здания и помещения делятся на жилые и нежилые. Статья 1 Закона о регистрации прав на недвижимость относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно, этого Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". В то же время не может быть объектом договора аренды отдельный конструктивный элемент этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование такого конструктивного элемента, как крыша, для целей размещения рекламы, не лишает собственника права пользования крышей. Суд сделал вывод, что это договор иной природы и к нему не применяются нормы об аренде. Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды. Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения возможны. Прежде всего, это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого использования. Так, если арендатор намерен использовать производственные, складские, технические объекты в предпринимательских целях, то стороны договора - предприниматели. Объекты социально-культурного назначения, используемые в непредпринимательских целях, могут быть предметом договора, сторонами в котором выступают некоммерческие организации. Дополнительным требованием является наличие лицензий на владение тем или иным техническим объектом, в частности в случае, если сам объект или осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой повышенную опасность для окружающих. Поскольку здание или сооружение могут являться составной частью предприятия как имущественного комплекса, то нормы комментируемого параграфа применяются к аренде предприятий, если специальными нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное. К аренде предприятия применяются положения о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, об арендной плате, а также о передаче здания или сооружения. В то же время положения о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения неприменимы к форме договора об аренде предприятий, поскольку последние изменены. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если ее срок равен или превышает год, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил.

7.Аренда предприятий

Данный вид договора характеризуется рядом присущих только ему черт:1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации; 2) по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки , здания, сооружения, оборудование и др.; 3) материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия, - запасы сырья , материалов, топлива и пр. - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме); 4) арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей , водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или другом законном основании. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия , арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов. 5) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права; 6) арендодатель может уступить арендатору предприятия права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия, поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

8. Финансовая аренда (Лизинг)

Лизинг -- это долгосрочная аренда машин, оборудования и других товаров инвестиционного назначения, купленных арендодателем (лизингодателем) для арендатора (лизингополучателя) с целью их производственного использования, при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора аренды. Лизинговая сделка совершается на основании договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга. Сама по себе идея лизинга далеко не нова. Лизинговые сделки ,заключались еще в древнем государстве Шумер и датируются примерно 2000 г. до н. э., о чем свидетельствуют глиняные таблички, найденные в 1984 г. в шумерском городе Ур, содержащие сведения об аренде сельхозорудий, земли, водных источников, волов и т.д. Один из трактатов древнегреческого философа Аристотеля (384-322 гг. до н. э.) назван: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Иначе говоря, не обязательно для получения дохода иметь в собственности какое-либо имущество, достаточно располагать правом пользования каким-либо имуществом, чтобы получать доход. Английский историк Т. Кларк обнаружил несколько положений о лизинге в Законах Хаммурапи, принятых между 1775-1750 гг. до н. э., статьи которых обстоятельно и скрупулезно рассматривали все случаи аренды и нормы арендной платы, условия залога имущества. Римскому праву также был известен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без права собственности. Эти отношения отражались как в договорном, так и в вещном праве. Лизинг в древности не был ограничен арендой каких-либо конкретных типов собственности, арендовалась не только сельскохозяйственная техника и ремесленное оборудование, но даже военная техника. Первое документальное упоминание о практически проведенной лизинговой сделке относится к 1066 г., когда Вильгельм Завоеватель арендовал у нормандских судовладельцев корабли для вторжения на Британские острова. В Англии на протяжении столетий аренда движимого имущества согласно Английскому поземельному закону признавалась неправомочной. Одним из первых нормативных актов, регулирующих отношения, схожие с лизинговыми, в Великобритании был Закон (Устав) Уэльса 1284 г. (Statute of Wales). В 1572 г. здесь был принят законодательный акт, разрешающий использовать действительный, а не мнимый лизинг, т.е. законными признавались арендные договоры, предписываемые на разумных основаниях. В начале XX в. в Великобритании в связи с развитием промышленности, увеличением производства различных видов оборудования возросло количество товаров, сдаваемых в лизинг. Особую роль в этом сыграло развитие железнодорожного транспорта и каменноугольной промышленности. В США первый зарегистрированный арендный договор персональной собственности появился в начале XIII в., когда члены гильдии получили по нему в аренду лошадей, фургоны и коляски. В дальнейшем здесь, как и в Великобритании, лизинговая активность определялась развитием железнодорожного транспорта. Первое известное упоминание термина «лизинг», как пишет австрийский исследователь В. Хойер в книге «Как делать бизнес в Европе», относится к 1877 г ., когда в США телефонная компания «Белл» приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду, т.е. устанавливать оборудование в доме или в офисе клиента только на основе арендной платы. Во время Второй мировой войны правительство США активно использовало так называемые контракты с фиксированной рентабельностью (cost plus contracts). Это обеспечивало еще один важный стимул для развития арендного бизнеса, ибо в большинстве контрактов правительственным подрядчикам позволялось устанавливать определенный уровень доходности по отношению к издержкам. В это же время стал быстро расти лизинговый бизнес, связанный с транспортными средствами. В 30-е годы Г. Форд эффективно использовал аренду для расширения сбыта своих автомобилей. Однако «законным отцом» автомобильного лизингового бизнеса считается 3. Фрэнк -- торговый агент из Чикаго, который в начале 40-х годов первым предложил долгосрочную аренду автомобилей. Понятие «лизинг» пришло в Россию во время Второй мировой войны, когда по land-lease осуществлялись поставки американской техники. Однако настоящая революция в арендных отношениях произошла в Америке в начале 50-х годов XX в. В аренду стали массово сдаваться средства производства: технологическое оборудование, машины и механизмы, суда, самолеты и т.д. Правительство США, по достоинству оценив это явление, оперативно разработало и реализовало государственную программу его стимулирования. Первым акционерным обществом, для которого лизинговые операции стали основным видом деятельности, стала созданная в 1952 г. в Сан-Франциско американская компания « United States Leasing Corporation », основанная Г. Шонфельдом. Коммерческие банки США начали принимать участие в лизинговых операциях в начале 60-х годов. Лизинговые операции на отечественном внутреннем рынке начали развиваться с середины 1989 г., когда предприятия были переведены на арендные формы хозяйствования. Первым шагом в формировании правил применения лизинга стали Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-1 и письмо Госбанка СССР «О плане счетов бухгалтерского учета» от 16 февраля 1990 г. № 270, в котором был представлен порядок отражения лизинга в бухгалтерском учете. Развитие сети коммерческих банков способствовало внедрению лизинговых операций в банковскую практику. Российские лизинговые компании возникли с середины 1990 г. В октябре 1994 г. была создана Российская ассоциация лизинговых компаний «Рослизинг», ставшая корреспондентским членом Европейской федерации ассоциаций лизинговых компаний «LEASEUROPE». Любое определение лизинга является ограниченным и не учитывает всех форм проявления этого гибкого кредитного инструмента. По определению,данному Европейской федерацией национальных ассоциаций по лизингу оборудования (Leaseurope): «Лизинг -- это договор аренды завода, промышленных товаров, оборудования, недвижимости для использования их в производственных целях арендатором, в то время как товары покупаются арендодателем и он сохраняет за собой право собственности». Таким образом, лизинг представляет собой соглашение между собственником имущества (арендодателем) и арендатором о передаче имущества в пользование на оговоренный период по установленной ренте, -- выплачиваемой ежегодно, ежеквартально или ежемесячно. Различают две формы лизинга:

- внутренний, когда лизингодатель, лизингополучатель и продавец (поставщик) являются резидентами Республики Казахстана;

- международный, когда лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Республики Казахстана;

Если лизингодателем является резидент Республики Казахстан, т.е. предмет лизинга находится в собственности резидента Республики Казахстан , то договор международного лизинга регулируется Законом «О лизинге» и законодательством Республики Казахстан. Если лизингодателем является нерезидент Республики Казахстан , то договор международного лизинга регулируется законами в области внешнеэкономической деятельности. К основным типам лизинга относятся: долгосрочный лизинг, осуществляемый в течение трех и более лет; среднесрочный лизинг, действующий в течение от полутора лет; и краткосрочный лизинг в течение полутора лет. Основными видами лизинга являются финансовый, возвратный и оперативный. Финансовый лизинг характеризуется длительным сроком контракта (от 5 до 10 лет) и амортизацией всей или большей части стоимости оборудования. Фактически он представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки. По истечении срока действия лизингового контракта арендатор может вернуть объект аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить объект лизинга по остаточной стоимости, обычно бывает чисто символической. Кроме того, по объектам сделок лизинг подразделяется на лизинг движимого (дорожный, воздушный и морской транспорт, вагоны, контейнеры, техника связи) и недвижимого (торговые и конторские здания, производственные помещения, склады) имущества. При лизинге недвижимости арендодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и предоставляет ему ее для использования в экономических и производственных целях. Так же, как и в сделках с движимым имуществом, контракт заключается обычно на срок, меньший или равный амортизационному периоду объекта. Арендатор несет все риски, расходы и уплачивает налоги во время действия контракта, к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества. Ответственность арендатора за риски наступает в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды. По отношению к арендуемому имуществу можно выделить договор чистого лизинга, когда дополнительные расходы по обслуживанию арендуемого имущества берет на себя арендатор, и договор полного лизинга, если техническое обслуживание, ремонт, страхование и др. лежат на лизингодателе. В этом случае говорят о лизинге, включающем дополнительные обязательства. Предметом данного вида лизинга бывают, как правило, вложенное специализированное оборудование, некоторые виды строительной техники и т.д. Финансовые учреждения и банки редко используют данный вид лизинга, так как не располагают необходимой технической базой. Исходя,из особенностей организации отношений между заемщиком и сдающим в наем выделяется прямой лизинг, когда изготовитель или владелец имущества выступает в качестве лица, сдающего его в аренду, и косвенный, при котором сдача в аренду осуществляется через третье лицо. По методу финансирования различаются срочный лизинг, при котором осуществляется одноразовая аренда, и возобновляемый (револьверный), когда договор лизинга продолжается по истечении первого срока контракта. На практике применяются и другие виды лизинга. Возвратный лизинг (sale and lease back) является разновидностью финансового лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель. При этом возвратный лизинг в Законе «О лизинге» называется одним из основных самостоятельных видов лизинга. Он заключается в продаже собственником (промышленным предприятием) оборудования лизинговой компании с одновременным заключением договора лизинга на это оборудование в качестве пользователя. В такой операции только два участника: арендатор имущества (бывший владелец) и лизинговая компания (новый владелец). В результате первоначальный собственник получает от лизинговой компании полную стоимость оборудования, сохраняет за собой право владения и периодически платит за пользование оборудованием. Подобная сделка позволяет предприятию получить денежные средства за счет продажи средств производства, не прекращая их эксплуатацию, и использовать их для новых капитальных вложений. Рентабельность данной операции будет тем выше, чем доходы от новых инвестиций больше суммы арендных платежей. Операции возвратного лизинга уменьшают баланс предприятия, так как ведут к изменению собственника имущества. К такой сделке можно прибегать и тогда, когда у предприятия довольно низкий уровень доходов и, следовательно, оно не может полностью воспользоваться льготами по ускоренной амортизации и налогообложению прибыли. Оно совершает сделку, а лизинговая компания получает его налоговые льготы. В ответ она снижает ставку арендной платы. Оперативный лизинг подразумевает передачу в пользование имущества многоразового использования на короткий и средний сроки, которые как правило, короче экономического срока службы имущества (амортизационного периода). При этом арендатор при соблюдении определенного срока контракта имеет право расторгнуть договор.