Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие недвижимости

2. Общая характеристика недвижимости

3. Классификация недвижимости

4. Снятие с учёта объекта недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение

Недвижимость - основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля-продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. В контрольной рассмотрены особенности недвижимости и классификация объектов недвижимости и т.д. Цель данной контрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и т.д.

Задачи работы диктуются поставленной целью:

- дать понятие недвижимости;

- рассмотреть объекты недвижимости и их классификацию;

- определить характеристику недвижимости.

-рассмотреть порядок Снятие с учёта объекта недвижимости

Теоретической основой для написания работы являются учебные материалы и научные статьи следующих авторов: Н.А. Щербакова, А.Г. Грязновой, Л.Н. Тэпман. Для написания контрольной работы использовалась специальная литература, периодические издания, методические рекомендации.

1. Понятие недвижимости

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие "недвижимое имущество" впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин "недвижимость" сохранился.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие "основные фонды". После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и на движимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие "недвижимость" вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР " О собственности РСФСР" 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от 31 мая 1991 года (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 " О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие материальные и нематериальные объекты.

Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.

Отдельные объекты (ст.13 ГК РФ).

Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).

Земельные участки; Участки недр; Обособленные водные объекты;

Все, что прочно связано с землей, в том числе:- леса;- многолетние насаждения;- здания;- сооружения;

5. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной регистрации:- воздушные и морские суда;- суда внутреннего плавания;-космические объекты;

Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.

Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая:- земельные участки;- здания и сооружения;- инвентарь и оборудования;- сырье и продукция;- права требования обязанности (долги);- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;- другие исключительные права.

В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Недвижимое имущество

Физический объект

Местоположение

Площадь и границы

Объем

Размер (высота, длина, ширина)

Форма

Ландшафт

Залежи ископаемых

Тип почвы

Физические характеристики

Внешняя среда

Объекты экономических отношений

Товар

Капитал во внешней форме

Издержки содержания

Финансовый актив

Полезность

Доходность

Ликвидность

Стоимость цена

Налогообложение

Инвестирование

Спрос и предложение

Объект правовых отношений

Право собственности (владеть, пользоваться, распоряжаться).

Вечные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного введения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, траст и иные права). недвижимость экономика имущественный

Объект общих социальных отношений (земля). Место обитания людей всех поколений. Невосполнимый природный ресурс.

Пространственный базис размещения других объектов. Защищается на благо всех людей. Основа свободы и независимости. Условие жизни людей. Источник благ. Престижность владения. Основа гордости и славы. Многофункциональное значение.

2. Общая характеристика недвижимости

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

В России понятие "недвижимое и движимое имущество" впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г.

"О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие "основные фонды", т. е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое.

С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

К недвижимости относятся также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью".

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл. 1.

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть.

Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет; - предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период.

В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.

3. Классификация недвижимости

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл.

Основные типы недвижимости Таблица 2

Общая классификация недвижимости. Тип классификации

Виды недвижимости по характеру использования - для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; - для производственной деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений

по целям владения

- для ведения бизнеса; - для проживания владельца;

- в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; - неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;- незавершенное строительство.

По воспроизводи мости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

4. Снятие с учёта объекта недвижимости

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 статьи 24 Закона случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (часть 4 статьи 24 Закона).

В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости (часть 5 статьи 24 Закона).

В течение срока действия временного характера сведений государственного кадастра недвижимости в отношении образованных земельных участков (временные земельные участки), сведения о таких земельных участках могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости на основании заявления собственника (собственников) земельного участка (земельных участков), в результате преобразования которого (которых) были образованы временные земельные участки.

Для снятия с учёта объекта недвижимости, сведения о котором носят временный характер, необходимо предоставить следующие документы.

Заявление об аннулировании и исключении из государственного кадастра недвижимости соответствующих сведений.

Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя.

Копия документа о праве собственности на преобразуемый (исходный) земельный участок (земельные участки), в случае отсутствия данных сведений в государственном кадастре недвижимости.

В рамках доработки ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации проекта федерального закона № 93929-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Закон о кадастре вносятся изменения, предусматривающие, в том числе возможность аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости на основании заявления собственника (собственников) преобразуемого объекта недвижимости (объектов недвижимости) сведений об объектах недвижимости, образованных из таких преобразуемых объектов недвижимости, в течение срока действия временного характера сведений государственного кадастра недвижимости об указанных образуемых объектах недвижимости.

Орган кадастрового учета обязан аннулировать имеющие временный характер сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках, в отношении которых не осуществлена государственная регистрация права (либо не осуществлена государственная регистрация аренды - в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), по истечении двухлетнего периода со дня постановки таких участков на кадастровый учет.

1) "Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 статьи 24 Закона случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (часть 4 статьи 24 Закона). " Письмо 6188-1 от 2010-03-01 О перечнях документов, необходимых для кадастрового учета, и о действии информационных писем Управления

2) "В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости (часть 5 статьи 24 Закона). " Письмо 6188-1 от 2010-03-01 О перечнях документов, необходимых для кадастрового учета, и о действии информационных писем Управления

3) "В течение срока действия временного характера сведений государственного кадастра недвижимости в отношении образованных земельных участков (далее - временные земельные участки), сведения о таких земельных участках могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости на основании заявления собственника (собственников) земельного участка (земельных участков), в результате преобразования которого (которых) были образованы временные земельные участки." Письмо № Д 23-3869 от 2009-11-23 О снятии с кадастрового учета земельных участков

4) "В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости." Федеральный закон 334-ФЗ от 2009-12-21 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

5) "Перечень документов представляемых для аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке временного характера" Письмо 6188-1 от 2010-03-01. О перечнях документов, необходимых для кадастрового учета, и о действии информационных писем Управления

6) "в рамках доработки ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации проекта федерального закона № 93929-5 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Закон о кадастре вносятся изменения, предусматривающие, в том числе возможность аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости на основании заявления собственника (собственников) преобразуемого объекта недвижимости (объектов недвижимости) сведений об объектах недвижимости, образованных из таких преобразуемых объектов недвижимости, в течение срока действия временного характера сведений государственного кадастра недвижимости об указанных образуемых объектах недвижимости" Письмо № Д 23-3869 от 2009-11-23 О снятии с кадастрового учета земельных участков

7) "Согласно части 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) орган кадастрового учета обязан аннулировать имеющие временный характер сведения государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) о земельных участках, в отношении которых не осуществлена государственная регистрация права (либо не осуществлена государственная регистрация аренды - в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), по истечении двухлетнего периода со дня постановки таких участков на кадастровый учет." Письмо 14-1343-ВК от 2010-02-26 Об аннулировании сведений о земельных участках, имеющих временный характер

Заключение

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Недвижимость можно рассматривать, как:

- потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д.;

- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода, предназначенный для введения бизнеса.

А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Список литературы

1. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. -

2. Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.

3. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. -492 с.

4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.

5. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 20009.-256 с.

6. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006.

Размещено на Allbest.ru