Оценочная деятельность

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема 1: Методология сбора и обработки информации

1) Начавшийся весной 2010 года рост рынка вторичной недвижимости, частично продолжился в июне. Согласно статистике Статимстика -- отрасль знаний, в которой излагаются общие вопросы сбора, измерения и анализа массовых статистических данных; изучение количественной стороны массовых общественных явлений в числовой форме федерального портала «Мир квартир» по 150 городам России, в целом на рынке России наблюдалась стабилизация. При этом из 27 городов, используемых как точки наблюдения, в 13 городах - наблюдался рост цен, а в 14 - снижение.

2) В настоящее время в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости. Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество факторов. Для того чтобы установить цену, следует выделить следующие социальные и экономические факторы:

1)спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;

2)полезность; имущество недвижимость оценка износ

3)ограниченность предложения;

4)отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход-это выраженная в деньгах отдача приобретённого имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода, надежность его получения, чем дольше вы его получаете, тем лучше.

3) Для рынка жилой недвижимости в Тюмени прошедший год характеризуется активным развитием, как в ценовых, так и в количественных показателях. После кризисных явлений 2008 года и резкого спада лишь к концу 2013 года ценовые показатели вернулись на прежний уровень, после значительного роста, наступает стадия стабилизации цен.

Рис.1.1. Динамика удельной цены УДЕЛЬНАЯ ЦЕНА - средняя цена товарной единицы, статистический показатель движения цен в международной торговле; рассчитывается на основе экономической информации, содержащей статистические данные о стоимости тех или иных ввезенных или вывезенных товаров; анализируется с помощью индексов. на первичном рынке

Рис. 1.2. Структура предложения на первичном рынке по районам г.Тюмень ( в %)

Рис. 1.3. Структура предложения на первичном рынке по классу и количеству комнат.

4)Итак, исходя из данныхДанные - представление фактов и идей в формализованном виде, пригодном для передачи и обработки в некотором информационном процессе. прошлого года, можно судить о том, что цена на жильё в городе Тюмень будет колебаться в тех же пределах что и прошлый 2013 год. Так как судя по диаграмме полученной из сведений ООО «Этажи»

Видно, что цена на первичном рынке практически не изменяется с течением времени.

Тема 2: Учёт и инвентаризация имущества, земли и земельных обязательств

Инвентаризация земель в РФ регулируется статьей 13 Федерального закона от 18 июня 2001 года №78-ФЗ "О землеустройстве" (Закон 78-ФЗ).

Под инвентаризацией понимается учет и оценка земель. Она проводится для уточнения или установления местоположения: объектов землеустройства; их границ (без закрепления на местности).

Инвентаризация Инвентаризация - проверка наличия имущества организации и состояния её финансовых обязательств на определённую дату путём сличения фактических данных с данными бухгалтерского учёта. Это основной способ фактического контроля за сохранностью имущественных ценностей и средств. земель может проводиться:

- на территории РФ;

- на территориях субъектов РФ;

- на территориях муниципальных образований;

- на территориях других административно-территориальных образований;

- на землях отдельных категорий;

- в территориальных зонах.

При проведении инвентаризации выявляются:

- соответствие документов, удостоверяющих права юридических лиц на землю, фактически используемым земельным участкам;

- неиспользуемые либо используемые не по целевому назначению земельные участки;

- нарушенные и отработанные земли, подлежащие рекультивации;

- земли лесного фонда, не покрытые лесом, а также покрытые кустарником, малоценными лесными породами, расположенные за пределами пригородных зеленых зон и других особо охраняемых территорий.

В ходе инвентаризации земель устанавливаются их местоположение, площадь, качественное состояние, а также причины, приведшие к выявленным изменениям состояния земель.

На основании проведенных работ комиссией разрабатываются предложения по дальнейшему использованию выявленных в ходе инвентаризации земель.

При этом устанавливаются возможность и условия:

-использования земель гражданами для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, личного подсобного и дачного хозяйства, организации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов и других целей;

-дальнейшего использования всех или части земель прежними собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами, а также перераспределения земель между ними;

восстановления мелиоративно-неустроенных, нарушенных и деградированных земель;

-обмена в установленном порядке пригодных для сельскохозяйственного использования, но не используемых в этих целях земель промышленности, транспорта, связи, обороны, лесного фонда и иного несельскохозяйственного назначения на менее продуктивные или с нарушенным почвенным покровом земли сельскохозяйственного назначения;

-передачи неиспользуемых земель в состав земель запаса.

По результатам проведенной инвентаризации земель на каждое землепользование заводится самостоятельное дело.

Обобщенные комиссией материалы инвентаризации земель с предложениями по их дальнейшему использованию и установлению правового режима земельных участков рассматриваются местной администрацией с участием представителя комитета Комитет - совет, собрание, съезд, коллегиальный орган, сформированный для работы в какой-нибудь специальной области, обычно имеющей отношение к руководству или управлению, а также государственный орган исполнительной власти или структурная единица в системе органов законодательной власти. по земельным ресурсам и землеустройству субъекта РФ и направляются в органы исполнительной власти субъекта РФ для утверждения и принятия решения о дальнейшем использовании этих земель. Утвержденные материалы инвентаризации земель являются основанием для перерегистрации прав на землю и внесения соответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию.

Тема 3: Анализ основных технико-экономических показателей

Табл. 3.1 Анализ основных технико-экономических показателей

Наименование показателей	1999	2000	2001	2002	2003
1 объект	1	10200	11008	107,9	24,7	26,9
	2	10400	10560	101,5	25,3	25,9
	3	10600	10250	96,7	25,7	25,3
	4	10800	8964	89,6	24,3	21,9
Всего	41200	40782	98,9	100	100
2 объект	1	500	600	120	22,2	21,7
	2	650	670	103,1	28,7	24,2
	3	640	700	109,4	28,3	25,3
	4	470	800	170	20,8	28,8
Всего	2260	2770	122,6	100	100

Табл. 3.2 Отклонение оцениваемого квартирного объема

№	Квартал	План	Факт
1объект	1	24,7-25=0,3	26,9-25=1,9
	2	25,3-25=0,3	25,9-25=0,9
	3	25,7-25=0,7	25,3-25=0,3
	4	24,3-25=0,7	21,9-25=3,1
	Итого	2	6,2
2 объект	1	22-25=2,8	21,7-25=3,3
	2	28,7-25=3,7	24,2-25=0,8
	3	28,3-25=3,3	25,3-25=0,3
	4	20,8-25=4,2	28,8-25=3,8
	Итого	14	8,7

Ритмичность работы строительной организации(коэффициент Коэффициент- числовой множитель при буквенном выражении, известный множитель при той или иной степени неизвестного, или постоянный множитель при переменной величине. по плану):

1 объект: Kпл.=100-2/100=0,5

2 объект: Кпл.=100-14/100=0,86

Коэффициент по факту:

1 объект: Кф.=100-6,2/100=0,936

2 объект: Кф.=100-8,7/100=0,913

Анализ труда и заработной платы:

Табл. 3.3. Структура численности рабочих

Показатель	1999	2000	2001
Выбыло человек	49	29	31
В том числе:
· Перевод в другое место работы	1	2	3
· За прогулы	4	3	3
· По собственному желанию	44	24	25
Среднегодовая численность	83	81	61
Текучесть кадров (k):	49/83=59%	29/81=35%	31/61=50%

Табл. 3.4 Классификация разряда рабочих

Разряды	2001	2000	1999
1	-	-	-
2	25	39	31
3	15	24	28
4	13	8	11
5	8	8	11
6	-	2	4
Итого	61	81	83

K тарифного разряда (2001): 182/61=3,1 %

K тарифного разряда (2000): 234/81=2,9 %

K тарифного разряда (1999): 269/83= 3,2 %

Тема 4: Определение стоимости выраженная в деньгах ценность чего-либо или величина затрат на что-либо объекта недвижимости

1) Цели проведения оценки недвижимости:

- установление цены сделки при покупке или продаже объекта недвижимости;

- определение стоимости объекта для расчета налога на имущество;

- документальное подтверждение стоимости объекта, выступающего залогом для получения кредита в банке;

- расчет налогооблагаемой стоимости недвижимости, переданной по наследству или по договору дарения;

- установление страховой стоимости объекта;

- определение рыночной стоимости недвижимого имущества при спорах в суде.

2. От чего зависит стоимость работ по проведению оценки?

- степень сложности, размер и тип объекта оценки;

- время, которое потребуется на проведение визуального осмотра и расчетов;

- сумма расходов на проведение оценки;

- набор услуг, которые будут предоставлены заказчику.

- Оплата может быть почасовой, единовременной, а также выраженной в форме определенного процента от итоговой суммы оценки объекта.

- Если обобщить (упростить), стоимость работ по оценке в первую очередь зависит от размера объекта и его назначения (комната, квартира, дом, промышленный объект и т.д.)

3. Сколько времени требуется на проведение оценки?

Минимальное время, которое требуется специалисту для того, чтобы провести все работы по оценке недвижимости, составляет 1-2 дня. За этот срок могут быть оценены такие объекты, как гараж или квартира. На определение стоимости нежилого здания или загородного коттеджа может потребоваться 3-5 рабочих дней, а на объект незавершенного строительства - от 5 до 7 дней. Таким образом, срок проведения оценки напрямую зависит от характеристик исследуемого объекта.

4. Какие объекты недвижимости можно оценить?

К оцениваемым объектам можно отнести: земельные участки часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном земельном кадастре. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу РФ, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами., объекты незавершенного строительства, квартиры, комнаты, доли в квартире, загородные дома, коттеджи, таунхаусы, дачи, гаражи, склады, офисные и торговые здания или помещения, предприятия, заводы, цеха и многие другие объекты, имеющие неразрывную связь с землей.

5. Какие существуют типы цен?

- Рыночная стоимость - по которой объект может быть реализован на условиях конкурентного и открытого рынка (когда продавец и покупатель действуют по своей воле, без принуждения, осведомлены обо всех особенностях предмета сделки, а цена является разумным вознаграждением за объект).

- Инвестиционная стоимость - учитывающая привлекательность и доходность недвижимости для инвестора.

- Ликвидационная стоимость - за которую объект недвижимости может быть реализован за короткий срок.

- Инвентаризационная стоимость - которую определяет БТИ.

- Кадастровая стоимость - стоимость недвижимого имущества, установленная на основании данных о кадастре.

6. Какие этапы включает оценка недвижимости?

- Составление задания на оценку.

- Постановку задач, определение цели оценки и подписание договора «соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, в дальнейшем ГК России)..

- Сбор необходимой информации и ее анализ.

- Проведение расчетов стоимости с использованием трех подходов к оценке.

- Определение итоговой стоимости недвижимого имущества.

- Оформление отчета об оценке.

7. Какие существуют методы оценки?

1) Затратный подход - это метод оценки объекта, основанный на определении суммы затрат, которую потратит владелец на восстановление объекта (ремонт) или его замещение (снос и новое строительство).

2) Сравнительный подход - метод оценки недвижимости, который основан на анализе спроса и предложения по объектам, аналогичным исследуемому.

3) Доходный подход - метод, базирующийся на определении возможных доходов от оцениваемого объекта.

8. Можно ли оценить недвижимость "заочно", не выезжая на объект?

Для того чтобы правильно рассчитать стоимость объекта недвижимости, специалист должен иметь полную и достоверную информацию о нем, включая данные о его физическом износе, эксплуатационных и технических характеристиках и прочих особенностях. Поэтому так важно, чтобы визуальный осмотр был проведен.

Но на практике встречаются случаи, когда стоимость определяется без осмотра объекта, а подъезд и окружающая территория дома осматриваются и фиксируются на пленку (например, при спорах по поводу имущества в суде). Оценка квартиры без проведения осмотра осуществляется также при определении стоимости на дату в прошлом - ретроспективной оценке.

9. Можно ли произвести оценку недвижимости, не имея технической документации?

Можно, если заказчик хочет просто узнать стоимость объекта для себя. Однако, не имея технической документации, получить документ, обладающий юридической силой в суде и иных органах, невозможно.

Если у заказчика нет на руках технического паспорта документ, содержащий техническую характеристику об объекте недвижимости, включая техническое описание, план объекта., это не будет непреодолимым препятствием для определения стоимости недвижимого имущества. Конечно, наличие техпаспорта или выписки из БТИ значительно облегчают работу специалиста, но при необходимости он может самостоятельно провести все обмеры и установить объемно-планировочные характеристики. Стоит учесть, что:

- самостоятельные обмеры объекта оценщиком могут существенно увеличить срок проведения экспертизы и ее стоимость;

- если вы оцениваете объект для последующего его использования в качестве банковского залога, то наличие технического паспорта или выписки из него в отчете - обязательное требование большинства кредитных .

10. Что представляет собой отчет об оценке недвижимости?

Содержание отчета, в первую очередь, зависит от цели оценки и поставленных перед специалистом задач. В него обязательно входят анализ рынка недвижимости, описание объекта оценки и расчеты по определению стоимости разными подходами.

Отчет, как правило, содержит от 20 до 80 страниц. Также в него входят и приложения: исходная документация, фотографии объекта.

11. Сколько действует отчет об оценке?

Согласно положениям Федеральных стандартов оценки, итоговая стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендуемой, если со дня составления отчета до времени представления публичной оферты не прошло более полугода.

12. В чем заключается оценка объектов незавершенного строительства?

Оценка незавершенного строительства определяет рыночную стоимость данного объекта с учетом текущей ситуации на рынке недвижимости и строительства. Целями определения стоимости незавершенного строительства являются:

- получение кредита;

- вступление в права наследника;

- постановка на баланс предприятия объекта незавершенного строительства или внесение его в качестве вклада в уставный капитал;

- совершение сделки по продаже или покупки объекта незавершенного строительства;

- определение изменения стоимости объекта незавершенного строительства, являющейся следствием изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости;

- принятие решения о дальнейшей судьбе и использовании объекта незавершенного строительства.

13. Какие факторы учитываются оценщиком при оценке комнат и квартир?

При оценке квартиры, доли в ней или комнаты специалистом учитывается множество факторов, таких как район города, площадь и планировка квартиры, состояние ее отделки, вид из окна, тип дома, этаж, число комнат, наличие балкона или лоджии, тип санузла, удаленность от метро, наличие в доме лифта и др. При этом влияние данных факторов не одинаково и зависит от конкретной ситуации.

14. Какие существуют особенности оценки жилой недвижимости?

При оценке специалист анализирует общую площадь объекта, в том числе жилую и нежилую, однако согласно жилищному законодательству, площадь лоджий и балконов при этом не учитывается. Нередко ошибки неопытных оценщиков в этом вопросе являются поводом для разбирательства в суде.

При проведении оценки профессионалы часто используют информацию из БТИ Бюро технической инвентаризации (БТИ) -- организации, осуществляющие государственный технический учёт и техническую инвентаризацию объектов недвижимости в СССР, России, на Украине.

В настоящее время БТИ функционируют в России в форме государственных унитарных предприятий и муниципальных унитарных предприятий., в которой не отражается рыночная стоимость объекта (справка БТИ показывает балансовую стоимость, которая используется для расчета сборов и налогов).

В процессе оценки специалисты учитывают не только финансовые показатели, но и нормы законодательства, особенности рынка и прочие факторы. Отчет оценщика является официальным документом, используемым в большинстве процедур жилищных процедур.

15. Какие документы нужны для оценки жилой недвижимости?

- Технический паспорт;

- Кадастровый паспорт;

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности;

- Информация о наличии у объекта обременений.

- Для оценки жилья на правах требования по договору долевого участия в строительстве понадобятся:

- поэтажный план застройщика;

- договор инвестирования вложение капитала с целью получения прибыли. Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) -- кредит и проценты необходимо возвращать в оговорённые сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен -- инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.;

- копии страниц паспорта заказчика оценки (первая и страница с указанием места жительства).

16. Можно ли самостоятельно оценить квартиру или комнату?

Провести самостоятельную оценку квартиры или комнаты можно. Но, очень вероятно, что результат такой оценки будет не достоверным и не объективным. Вы можете сами найти статистические данные, информацию о конъюнктуре рынка недвижимости, ценах за квадратный метр и сделать на основании этих сведений выводы. Но это займет много времени, да и расчеты могут быть не точными.

20. Кто должен заказывать оценку стоимости квартиры при купле-продаже - продавец или покупатель?

Заказчиком услуги по оценке может быть как покупатель, так и продавец. Но наилучшим вариантом будет совместный выбор оценщика и продавцом, и покупателем. В этом случае ни у кого из сторон сделки не будет сомнений в том, что специалист независим и не заинтересован в результате экспертизы.

24. От каких факторов зависит величина стоимости комнаты?

В первую очередь, на рыночную стоимость комнаты влияют такие параметры, как общее число комнат и количество соседей. При этом под количеством соседей понимается, как фактическое число проживающих, так и число квартиросъемщиков, на которых приходят счета за квартплату.

Важность этих двух факторов (число комнат и квартиросъемщиков) связана с возможностью выкупа квартиры полностью в собственность. Чем меньше количество соседей и отдельных комнат, тем дешевле и легче осуществить выкуп.

Проще всего сделать это в двухкомнатных коммунальных квартирах, где только два квартиросъемщика. Чтобы получить в собственность целую квартиру, достаточно просто выкупить вторую комнату ее владельца. Именно поэтому комнаты в двухкомнатных коммунальных квартирах имеют самую большую стоимость.

У комнат намного сильнее, чем у квартир, прослеживается зависимость между падением стоимости одного квадратного метра при росте общей площади. Так, стоимость одного квадратного метра небольшой комнаты (до 10 кв. м.) может почти в два раза превышать стоимость одного метра площади крупной комнаты (более 25 кв. м.). Это связано с тем, что даже при такой высокой стоимости одного метра полная стоимость комнаты будет оставаться небольшой, но при этом ее новый владелец все равно получает возможность прописки и место для жилья. сооружение, место, в котором обитают люди или животные. Обычно жилище служит для укрытия от неблагоприятной погоды, для сна, выращивания потомства, хранения припасов, отдыха. Внешний вид, материал для стен и внутреннее строение жилищ весьма разнообразны.

Тема 5: Определение качества объекта земельно-имущественных отношений

Табл. 5.1 Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров

Характерные черты	Рынки
	Товаров	Недвижимости
Типичные территориальные границы рынка	Страна	Город, село и т.д
Взаимозаменяемость единицы товара	Высокая	Низкая
Стандартизированность товара	Высокая	Низкая
Число продавцов и покупателей	Большое	Низкое
Соотношение между числами продавцов и покупателей	Сбалансированное	Колеблется
Характер сделок	Устная	Документальная
Доступность информации о товаре и рынке	Широкая	Средняя
Скорость обмена информации и принятия решений	Высокая	Низкая
Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах	Хорошая	Низкая
Правовое регулирование способов использования товаров и сделок с ними, воздействующее на цену	Низкое	Высокое
Стабильность цен	Не стабильная	Стабильная
Транспортабельность товара	Транспортабельный	Нетранспортабельный
Влияние реального местонахождения товара на цены	Значительное	Заметное
Роль нерациональных факторов в принятии решений	Значительное	Заметное
Возможность относительно быстрого, заметного увеличения или уменьшения	Большая	Низкая
Достоверность и полнота информации о товаре и рынке	Высокая	Хорошая

Тема 6: Проверка имущественных прав клиента

Добросовестность риэлторов индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных. можно рассматривать в 2 аспектах:

-риэлтор умышленно вводит клиента в заблуждение, с его недвижимым имуществом и деньгами

- риэлтор вводит клиента в заблуждение не специально, в ввиду безразличного отношения к возможным неблагоприятным последствиям своего клиента проявляет безразличие и не выражает мер предосторожности от возможных недобросовестных действий со стороны контрагентов своего клиента.

При покупке, продаже, сдаче в найм необходимо проверить:

1. Имеются ли обременения относительно приобретаемой квартиры (не наложен ли арест).

2. Имеет ли лицо, продающее или сдающее данное помещение, полномочия на совершение данной сделки.

3. Существуют ли какое либо 3-е лица, которые заявляют право на данный объект недвижимости, о которых продавец умалчивает.

4. Не проводились ли в данном объекте недвижимости несогласованные (самовольные) перепланировка или благоустройство.

5. Кто зарегистрирован на данной площади , и какие это может иметь последствия для покупателя.

Тема 7: Оценка недвижимого имущества

Этапы процесса оценки:

1) определение задачи

2) составление плана оценки,

3) сбор и проверка информации,

4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,

5) согласование,

6) отчет это документ доказательственного значения. Общие требования к Отчету об оценке содержатся в ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом, нужно понимать, что в отчете об оценке указывается в основном рыночная стоимость. В отчете содержится множество реквизитов, в том числе и методология определения стоимости. Объем отчета об оценке варьируется от 15 до 500 страниц (в зависимости от объекта оценки), также к нему прикладываются копии всех исходных документов по объекту, на основании которых производится оценка, фотографии объекта, источники информации и копии документов оценщика. о результате оценки стоимости объекта.

Табл. 7.1 Характеристика объекта оценки

Характеристика	Описание
Местонахождение объекта	Заводоуковск, ул. Профсоюзная, д.15/2
Тип объекта недвижимости	Жилой дом
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Оцениваемые права: · Земельный участок · Дом	Право пользования Использование жилого дома для проживания
Основание для проведения оценки	Договор № 8 от 18.01.14, заключенный между заказчиком Федоровой Марией Иннокентьевной и исполнителем ООО «Коробова и Оценка Entertainment»
Балансовая стоимость объекта оценки	Балансовая стоимость жилого дома по информации, предоставляемой по договору купли - продажи составляет 1000000 рублей
Дата оценки	18.01.14 дата оценки совпадает с датой осмотра объекта
Срок проведения оценки	5 рабочих дней
Допущение и ограничивающие условия, на которых основываается оценка	- настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях; - Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете; - Оценщик предполагают отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых; - исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержаться ссылки на источники информации; - мнение Оценщика специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр. Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Федеральным законом Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.2006 года №157-ФЗ. относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщик не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта; - ни Заказчик, ни оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. - Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете. Помимо общих допущений и ограничивающих условий, указываются все частные допущения и ограничения, которые принимались в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки.

Табл. 7.2

Год постройки здания	1979
Общая площадь м.кв.	56
Количество этажей	1

Табл. 7.3 Характеристики объекта недвижимости

Наименование конструктивного элемента	Описание элементов: материал, конструкция, отделка	Дефекты
Фундамент	Бетонный	Нет
Стена, их наружная отделка	Кирпич	Нет
Перегородки	Дранка	Нет
Перекрытия	Брус дерев.	Нет
Покрытие кровли	Шифер	Нет
Полы	Деревянный	Нет
Оконные проемы	Пластик.	Нет
Дверные проемы	Дерев.	Нет
Внутренняя отделка	Штукатурка	Нет
Наружная отделка	Кирпич	Нет
Инж. состояние	Электроснабжение, газопровод, отопление	Нет

Табл. 7.4

Округленная средняя цена за сотку	100000 рублей
Площадь зем.участка	10 соток
Стоимость зем.участка по сравнительному подходу без НДС	1000000

Табл. 7.5 Вычисление износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента, %	Износ, %	Процент износа к строению (удельный вес износа)
Фундамент	10	3	3,3
Стены и перегородки	30	2	15
Крыша	15	3	5
Перекрытия	5	2	2,5
Полы	10	2	5
Наружная и внутренняя отделка	15	1	15
Окна	3	1	3
Двери	2	4	0,5
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	10	3	5
Итого	100	20	5

Тема 8: Определение степени износа изменение размеров, формы, массы или состояния поверхности изделия или инструмента вследствие разрушения (изнашивания) поверхностного слоя изделия при трении.

Методы оценки расчета износа недвижимости:

- нормативный Свойственный нормативу, характерный для него.

Устанавливающий норму, стандарты; определяющий правила. (использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко)

- стоимостной (использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко)

- метод срока жизни (Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта)

Стоимость заключается в определении затрат на восстановлении элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определенного процента износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.

Метод эффективного возраста (метод срока жизни) базируется на экспертизе строения оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичной экономической жизни, как накопительный износ к стоимостного производства (замещение здания).

И=(ЭФ : ФЖ)*100%=[ЭВ : (ЭВ+ОСФЖ)]*100%

ЭФ-эффективный возраст;

ФЖ-типичный срок физической жизни;

ОСФЖ- остаточный срок физической жизни

ОСФЖ=ФЖ-ЭВ;

И=(ХВ : ФЖ)*100%

ХВ-хронологический возраст;

О-обесценивание

О=СВ(И : 100)

Табл. 8.1 Местонахождение оцениваемого объекта

Объект	Жилой дом
Назначение	Проживание
Субъект РФ	Частный субъект РФ
Район	Заводоуковский
Населенный пункт	Заводоуковск
Улица	Профсоюзная
№ дома	15/2
Общая площадь	56 м.кв.
Этажность	1
Год ввода в эксплуатацию	1979
Кадастровый номер	72:08:0110001:41

Табл. 8.2 Описание земельного участка

Форма участка	Прямоугольная
Площадь участка	1000 м.кв
Состояние почвы	Грунт
Топография местности	Ровный
Обеспеченность инфраструктуры	Водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение

Тема 9: Определение экономической оценки объекта земельно-имущественных отношений

Наилучшим и наиболее эффективным использованием недвижимости является вариант, удостоверяющий 4 критериям:

1) Соответствие всем правовым требованиям

2) Физическая возможность

3) Экономическая осуществляемость

4) Максимальная продуктивность способность экономической системы производить полезную продукцию и меры реализации этой способности.

Правовые требования и ограничения включают правовое регулирование использования объекта, в частности нормы:

1) Землепользования

2) Регулируемое пользование недрами

3) Санитарно-эпидемиологические

4) Пожарной безопасности

5) Охраны атмосферного воздуха, водо-лесоохранные, охрана животного мира, и пр.

6) Регулирующее использование жилой недвижимости

7) Регулирующее использование недвижимости, отнесенной к категориям лечебно-оздоровительной местности, курортам, особоохраняемой природной территории

8) Использование памятников истории и культуры

9) Градостроительные и строительные, зонирование

Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.

Составление плана работ:

1. график работ по оценке;

2. источники и способы сбора информации;

3. затраты на сбор и обработку информации;

4. оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

5. вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и др. исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

1. расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации;

2. оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и др. специалистов);

3. командировочные расходы;

4. оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

5. расходы сумма израсходованных денег на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя их всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

Сбор и обработка данных:

Оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местонахождения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные данные должны быть отработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Оценка стоимости земельного участка:

Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Типология классификация по существенным признакам. Основывается на понятии типа как единицы расчленения изучаемой реальности, конкретной идеальной модели исторически развивающихся объектов. Разделы наук, занимающиеся выявлением типов, близких по набору своих внутренних характеристик явлений или объектов объекта недвижимости их экспертиза и описание.

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете и определяют величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.

Одной из основных задач развития и становления оценки недвижимости в нашей стране является разработка Единого классификатора недвижимости.

При оценке конкретного объекта на первом этапе оценщиком должна быть проанализирована вся имеющаяся техническая документация по объекту оценки, а также определены основные параметры, характеризующие состояние объекта.

Техническая экспертиза объектов недвижимости:

Обследование зданий и сооружений -- сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность свойство элемента или системы длительно сохранять работоспособность до наступления предельного состояния при определенных условиях эксплуатации. зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки:

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную ин формацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущих и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации по следствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние.

Табл. 9.1 Ориентировочная оценка физического износа зданий

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций здания	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках конструктивный элемент, применяемый для перекрытия дверных, оконных проёмов в стене и воспринимающий нагрузку от вышерасположенной конструкции. Изготовляется из железобетона, металла, дерева или кирпича	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
41-60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола, В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

Табл. 9.2 Оценка окружающей среды оцениваемого объекта

Количество баллов	Качество оценки
10	Высокое
8	Хорошее
5	Средние
0	Нет в наличии

Табл. 9.3 Баллы со знаком минус--плохое качество

Наименование критерия	Значимость баллы
1.Социальные	5
2.Местоположение труда	-6
3.Место отдыха и реабилитация	-6
4.Места и площадь для спорта	8
5.Система культурно-бытовых обслуживаний	9
6.Критигенная обстановка	4
7.Близость к транспортировке магистрали	-10
8.Близость к остаточной транспортировке	4
9.Места парковки	4
10.Ситуация с инженерной инфраструктурой	8
11.Ситуация с подъездными путями	10
12. Ландшафтный дизайнер	7
13.Наличие водных поверхностей	-10
14.Близость к центру города	3
15.Рельеф местности	8
16.Архитектурные памятники	5
17.Престижность места	2
18.Малоэтажная застройка	10
19.Многоэтажная застройка	10
20.Здания социальной культуры назначения	2
21.Архитектурный климат	7
22.Экология наука о взаимодействиях живых организмов и их сообществ между собой и с окружающей средой.	8
23.Состояние почвенного покрова	7
24.Состояние водной поверхности	8
25.Состояние шума от транспортного и промышленного объекта	10
Итого	87

Табл. 9.4 Характеристика потребительских свойств объекта недвижимости

Свойство объекта недвижимости	Значимость
1.Комфортность	Высокая
2.Эргоналичность	Высокая
3.Совокупность	Хорошее
4.Надежность и долговечность	Хорошее
5.Престижность	Средние

Тема 10: Оформление документов оценочно-экспертных заключений

Документы для оценки коммерческой недвижимости (зданий, сооружений и т.п.):

1. Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

2. Документы БТИ на объект.

3. Сведения о наличие обременений статус объекта или субъекта, выражающийся в ограниченной свободе действий субъекта или на уменьшении возможностей изменения состояния объекта. у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

4. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).

5. Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)

6. Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.

7. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости объекта незавершенного строительства:

1. Отраслевая принадлежность объекта незавершенного строительства.

2. Разрешительная и проектно-сметная документация по объекту незавершенного строительства.

3. Объектный сметный расчет и сводный сметный расчет стоимости строительства.

4. Дата начала и фактического прекращения строительства.

5. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения), являющегося объектом незавершенного строительства.

6. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.).

7. ...