Земля как экономический ресурс

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

УО «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра экономической теории

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Макроэкономика

на тему: Земля как экономический ресурс. Особенности рынка земли и проблемы его формирования в Республике Беларусь

МИНСК 2013



Введение

Рынок земли - один из важнейших рынков ресурсов. Наряду с воздухом, солнечным светом и водой земля является основополагающим для жизнедеятельности человека природным ресурсом.

На всех этапах развития человеческого общества земля была, есть и будет важнейшим, ничем не заменимым средством производства. Земля - это основа, базис, фундамент жизни человека, жизненное пространство, на котором человечество возникло, развивается, где протекает его деятельность.

Наличие и разнообразие природных ресурсов во многом определяют возможности государства и помогают ему завоевать достойное место среди других стран мира. В силу этого наряду с трудом, капиталом, предпринимательской способностью земля является одним из важнейших экономических ресурсов.

«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, месторождения ископаемых). Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Функционирование рынка земли далеко от совершенства, поэтому существует множество законов, с помощью которых государство пытается решить проблемы становления и функционирования рынка земли.

Как видно, земля играет очень важную роль в жизнедеятельности людей, без нее невозможен ни один вид деятельности, а формирование рынка земли и его функционирование является актуальной проблемой на сегодняшний день. Именно поэтому эта тема была выбрана мною для написания данной работы.

Целью данной курсовой работы является исследование рынка земли и выявление особенностей формирования и развития рынка земли в нашей стране.

Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи:

Дать общую характеристику рынка земли.

Выявить особенности формирования и развития рынка земли в Республике Беларусь.

Рассмотреть основные проблемы и перспективы развития рынка земли в Республике Беларусь.

Данная курсовая работа содержит 3 раздела. В первом разделе предлагаются основные понятия рынка земли: спрос, предложение, землепользование, землевладение, рента, арендная плата, цена земли. Во втором рассматриваются основные проблемы становления и функционирования рынка земли в Беларуси. Третий раздел направлен на исследование перспектив развития рынка земли в Республике Беларусь. Для написания данной работы больше всего задействовались следующие источники литературы: «Курс микроэкономики: Учебник для вузов», Р. М. Нуреев; Кодекс Республики Беларусь о земле; Белорусский экономический журнал, статьи С. А. Удовенко.

земля дифференциальный рента

1. Земля как экономический ресурс

1.1 Особенности земли как экономического ресурса

Перед тем как начать рассмотрение данного вопроса, следует условиться, что мы будем понимать под термином «земля». С точки зрения экономической теории понятие «земля» охватывает все природные (естественные) факторы, которые могут использоваться в процессе создания экономических благ и оказания услуг. В целях упрощения анализа мы будем подразумевать под фактором «земля» пространство, т.е. почву, на которой осуществляется экономическая деятельность любого рода.

Земля обладает рядом отличительных черт, которые не характерны другим факторам производства. Во-первых, земля имеет неограниченный срок службы, и при определенных условиях ее качество способно изменяться. По происхождению земля - своеобразный «дар природы» в отличие от создаваемого трудом людей капитала и от воспроизводимого трудового ресурса. Однако для эксплуатации земли и поддержания ее в рабочем состоянии необходимы постоянные вложения труда и капитала. При этом следует различать естественное и искусственное плодородие почвы.

Естественное плодородие почвы формируется в результате почвообразующего процесса и является даровым благом природы.

Искусственное плодородие почвы - это, по сути, результат деятельности человека (осушение, орошение и пр.), в целях улучшения качества земли.

Единство естественного и искусственного плодородия дает экономическое плодородие почвы [5, с.466].

Плодородие земли оказывает воздействие на урожайность, на выход продукции и издержки производства.

Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу [1, с.225].

Во-вторых, по своему происхождению земля является природным фактором, а не продуктом человеческого труда [2, с.359].

В-третьих, специфической особенностью земли является ее неподвижность. Земельный участок не поддается перемещению из отрасли в отрасль, его нельзя перенести поближе к рынкам сбыта в целях получения большего дохода, в то время как труд и капитал способны перетекать в те отрасли, где они принесут большую доходность. Земля классифицируется в зависимости от плодородия и местоположения относительно рынков сбыта. Поэтому принято выделять лучшие, средние и худшие земельные участки.

И, наконец, самое важное отличие земли от других факторов производства это ее ограниченность. Если запасы капитала ограничены до тех пор, пока не будет создан новый капитал, количество костюмов в шкафу ограничено модой, любовью к себе и размером доходов, а количество рабочей силы ежегодно пополняется за счет естественного прироста населения и технических новшеств (например, робототехники), то чем же пополняются земельные ресурсы? Пока ничем, потому что нечем [9, с.206].

Это значит, что в конкретный момент времени в конкретном регионе предложение земли всегда постоянно. Однако объем предложения земли может нарушаться в связи с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса: увеличиваться в результате осушения заболоченных участков, мелиорации (активно проводилась в Беларуси в 60-70 годы XX века) и сужаться вследствие истощения плодородия из-за неправильной обработки [5, с.467].

Итак, количество земли - фиксирования величина. Подобной ограниченности не наблюдается при формировании предложения труда и капитала, по той простой причине, что эти факторы производства являются свободно производимыми, и могут изменяться в ответ на изменение спроса. Этого нельзя сказать о земле. Именно ограниченность, абсолютная неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования.

Таким образом, можно сделать вывод, что ограниченность земли и связная с ней неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования на рынке земельных ресурсов. Ограничено не только само количество земли, но и количество земель разного качества. Например, из всей территории нашей страны мы располагаем определенным количеством гектар высокоплодородной, среднеплодородной и некоторым количеством малоплодородной земли, ограниченным на данный момент.

1.2 Особенности спроса и предложения земли

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и местоположение. Поэтому когда говориться об ограниченности земли, имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определённом месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограниченно вдвойне: и по качеству и по количеству.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения (SZ) абсолютно неэластична, как показано на рисунке А.1 (см. приложение А). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю (РZ) [3, с.330]. Графически (рис. А.1) кривая предложения земли (SZ) представляет собой линию, параллельную оси ординат.

Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Прежде всего, следует отметить одну важную особенность: земля используется как в сельскохозяйственных, так и в несельскохозяйственных целях, что обуславливает существование двух видов спроса на землю: сельскохозяйственный спрос (Dсх) и несельскохозяйственный спрос (Dнсх). Совокупный спрос на землю Dz представляет собой сумму двух указанных видов спроса:

Dz= Dсх+ Dнсх. (1)

Кривые сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса на землю имеют отрицательный наклон (см. приложение Б, рисунок Б.2) вследствие действия закона убывающей производительности земли, но различную эластичность: кривая несельскохозяйственного спроса более эластична, поскольку даже незначительное снижение цены вызывает заметный рост спроса на землю (для жилищного строительства, офисов и т.п.).

Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Этот спрос зависит от плодородия почвы, а также от местоположения сельскохозяйственных участков - степени удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Спрос на продовольствие неэластичен: люди не могут жить без пищи, поэтому спрос на основные продукты питания мало изменяется даже при значительном изменении цен. Это значит, что в результате увеличения предложения продовольствия вероятнее всего снижение цен на него и, наоборот, даже незначительное сокращение объема предложения может вызвать рост цен на продовольствие. Например, в урожайном году цены на продовольствие существенно снижаются, и наоборот, незначительное уменьшение предложения вызывает бурный рост цен на продукты питания. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на сельскохозяйственный спрос на землю, является постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя. По мере повышения доходов все большая часть их расходов приходится на непродовольственные блага (жилье, автомобили, путешествия и т.д.). Это выражается в том, что доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Поэтому, как подчеркивает Р. Нуреев, «если численность населения, занятого в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и расходы на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, это в конечном счете отражается и на сельскохозяйственном спросе на землю и на ее предложении» [2, с.364].

Несельскохозяйственный спрос на землю имеет устойчивую тенденцию к росту. Существует несколько видов несельскохозяйственного спроса на землю: для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос. При высоких темпах инфляции страхование от обесценивания денег обуславливает рост спроса на недвижимость, в том числе и на землю (т.к. земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства) [2, с.365].

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли [3, с.333].

Кривая несельскохозяйственного спроса, так же как и кривая сельскохозяйственного спроса, имеет отрицательный наклон вследствие закона убывающей отдачи (рис. Б.2). Однако она более эластична, так что даже незначительное снижение цены на землю вызывает существенный рост несельскохозяйственного спроса на нее. Цена на землю, предназначенную для жилищной застройки, имеет свойство повышаться, если участок находится в «элитном» квартале, или вблизи зоны отдыха, или характеризуется развитой инфраструктурой и т.п. [5, с.469].

Таковы основные особенности спроса и предложения на землю.

Исходя из представленных особенностей, можно сделать вывод, что кривая предложения земли абсолютно неэластична, что характеризуется ее ограниченность, а кривые сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса на землю имеют отрицательный наклон вследствие действия закона убывающей производительности земли. Таким образом, ключевую ценообразующую роль на рынке земли будет играть спрос.

1.3 Основные закономерности и специфика функционирования рынка земли

Различают два понятия «землевладение» и «землепользование». Землевладение подразумевает признание права какого-либо лица на конкретный участок земли на определенных законом основаниях. Землепользование означает право на пользование землей, ее сельскохозяйственную эксплуатацию. Землевладельцы - собственники земли, имеющие право владения и распоряжения ею, они обладают монополией на землю как на объект собственности. А землепользователи - лица, арендующие землю, обладают монополией на землю как на объект хозяйствования. В связи с этим различают землю как объект собственности (капитальное благо) и услуги земли как фактора производства. Рассмотрим сначала услуги земли как фактора производства.

Предположим, что наблюдается:

Полное подчинение аграрного производства рынку, т.е. отсутствие производства для собственных целей.

Отделение земли как объекта хозяйства от земли как объекта собственности. Это означает, что все земли арендуются на совершенно конкурентном рынке.

Вся земля используется для производства основного продукта питания (например, рожь).

Все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.

Определим точку равновесия на рынке земли (приложение В, рис. В.1).

Предложение земли абсолютно неэластично, т.е. кривая предложения Sz будет параллельна оси ординат. Кривая спроса D0 будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия (рис. В.1).

Пересечение кривой спроса D0 с кривой предложения S определяет равновесие на рынке земли Е0. Ей соответствует равновесный уровень земельной ренты R0.

Земельная рента - это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено. Предложение земли и других природных ресурсов выступает как запас, рента - как поток. Основной причиной существования земельной ренты является монополия на землю как на объект собственности. Земельная рента представляет частный случай экономической ренты. Экономическая рента - это плата за ресурс, предложение которого естественно или искусственно ограничено. Например, звезды эстрады, знаменитые киноактеры, выдающие спортсмены, обладая исключительными способностями, могут получать экономическую ренту [3, с.334].

Существует также понятие абсолютной ренты. Оно связано не с природой земли, а с фактом существования монополии на землю как на объект собственности. Итак, абсолютная рента - это минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества. Таким образом, худшие земли будут давать своим владельцам лишь абсолютную ренту [2, с.362].

Вернемся к нашему графику. Итак, мы уже выявили, что равновесие на рынке достигается в точке Е0. Площадь 0Q*E0R0 представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания (например, пшеницу) повысит ежемесячную ренту с R0 до R1. Это приведете к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E1R1. В случае падения спроса на пшеницу ежемесячная земельная рента уменьшится до R2, и абсолютная рента сократится до 0Q*E2R2.

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли цена земли и абсолютная рента всецело зависят от изменения спроса [3, с.335].

В анализе, проведенном выше, предполагалось одинаковое качество и одинаковое местоположение земли. Однако в действительности земля дифференцируется и по плодородию, и по положению (на лучшие, средние и худшие) [3, с.335]. Худшая земля, как отмечалось ранее, будет давать ее владельцу лишь абсолютную ренту, в то время как средняя и лучшая обеспечат землевладельцу присвоение наряду с абсолютной и дифференциальной ренты [2, с.366].

Рассмотрим это на примере естественного плодородия земли. Допустим, имеется земля трех видов: лучшая, средняя и худшая. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты вследствие различного плодородия земли. Более высокая производительность и соответственно урожайность в этом случае всецело являются следствием различий в естественном плодородии. Собственник земли, поэтому будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Поэтому рента за лучшую землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую [3, с.336].

Рассмотрим образование дифференциальной ренты на примере:

Существуют землепользователи А, В и С, арендующие одинаковые по площади, но разные по плодородию земли, на которых они планируют сеять рожь. А арендует самый плодородный участок, В - средний, а С - наименее плодородный. При прочих равных условиях средние совокупные издержки на производство 1 ц ржи наибольшие у С, наименьшие - у А. Если наши фермеры работают в условиях совершенной конкуренции, рожь они будут продавать по одинаковой цене Р*, а спрос на их продукцию будет представлен горизонтальной линией (приложение Г, рисунок Г.1).

Более высокая продуктивность фермеров А и В является следствием различий в естественном плодородии арендованных ими земельных участков. Следовательно фермеры А и В получат добавочный доход. Что касается фермера С, то он останется без добавочного дохода, т.к. его участок не приносит дифференциальной ренты [5, с.472]. Таким образом, дифференциальная рента с худших земель будет равна нулю [3, с.336].

Аналогично получается дифференциальная земельная рента по местоположению.

Таким образом, если участки земли отличаются (дифференцируются) по качеству или другим характеристикам, то получаемая от их использования рента называется дифференциальной рентой. Понятие дифференциальной ренты помогает ответить на вопросы, почему, например, в центре Минска стоимость коммерческого жилья в разы больше, чем на окраинах? Почему аренда офиса в центре под силу только высокодоходным компаниям? Потому что участки земли в центре города и в отдельных районах отличаются по многим показателям - престижности, удаленности от потребителя, удобству использования и т.д. В зависимости от этих факторы и дифференцируется величина ренты, или арендной платы [9, с.210].

Цена земли при ее продаже-покупке должна быть такой, чтобы землевладелец отказался от пользования своей земельной рентой и уступил право собственности на участок. Она определяется на основе капитализации ренты, т.е. представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. Естественно, что, чем выше рента от участка земли, тем выше цена земли.

Допустим, что какой-то участок земли в прошлом году приносил ренту в сумме Rn. Если покупатель желает приобрести этот участок, какую цену он должен уплатить?

Для ответа на этот вопрос необходимо определить альтернативную стоимость полученных за землю денег. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк бывший собственник земли получал бы процент, эквивалентный ранее получавшейся земельной ренте. Тогда цена земли Рz равна:

Pz =?, (2)

где - коэффициент дисконтирования;

R - годовая рента;

n - количество лет;

r - рыночная ставка ссудного процента.

Цена земли - это бессрочное вложение капитала, т.е. суммирование продолжается бесконечно, и, поскольку, становится все меньше с возрастанием n, новое количество, добавляемое к полученной сумме, постепенно приближается к нулю. Сумма в формуле достигает предела, когда Rn за каждый цикл одинакова. Тогда

Pz = . (3)

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводит к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения - «рента разбухает», т.е. земельный собственник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы - увеличить.

Итак, арендатор должен получать прибыль, примерно равную прибыли предпринимателей в других отраслях, иначе нет смысла арендовать участок. Логично предположить, что общая прибыль арендатора должна быть выше, чем прибыль предпринимателей в других видах бизнеса, в противном случае у него не окажется средств для выплаты аренды. Напрашивается вывод, что единственным источником абсолютной ренты являются боле высокие цены на продукты земли. Другими словами, чистая земельная рента - это своеобразный налог, накладываемый земельным собственником на общество.

Поэтому уже в XIX в. выдвигались различные проекты для отмены собственности на землю как феодального пережитка путем передачи ее в руки государства. Такое требование, например, содержится в «Манифесте Коммунистической партии» К. Маркса и Ф. Энгельса. Однако ни в одной стране с развитым рыночным хозяйством национализации земли в XIX в. произведено не было. Ее реализовали лишь в некоторых странах социалистического лагеря (в том числе и в Беларуси). Опыт показал, что национализация земли приводит к снижению эффективности ее использования. Более подробно об этом повествуется в следующей главе [3, с.335, 338].

Итак, мною были рассмотрены основные закономерности и специфика функционирования рынка земли. Функционирование рынка земли существенно отличается от рынков труда и капитала. Так за пользование землей арендатор платит арендную плату, которая включает в себя все виды ренты (земельную, абсолютную, дифференциальную), амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Цена земли при ее продаже-покупке должна быть такой, чтобы землевладелец отказался от пользования своей земельной рентой и уступил право собственности на участок.



2. Анализ формирования и развития рынка земли в Республике Беларусь

2.1 Становление и развитие рынка земли в Республике Беларусь в пореформенный период

Становление рынка земли в Республике Беларусь - явление сравнительно молодое. В начале XX в., как известно, Беларусь вошла в состав СССР, и все земли были национализированы и стали исключительно собственностью государства. Начиная с 1990 г. в Республике Беларусь стал осуществляться постепенный переход от социалистических земельных отношений, в основе которых, как уже упоминалось, лежала исключительная собственность государства на землю, к земельному строю, диктуемому задачами формирования институтов рыночной экономики.

Обретение Беларусью независимости и переход к рыночным отношениям создали предпосылки для проведения реформирования земельных отношений и разработки законодательных основ становления частного сектора в экономике. Задача земельной реформы состояла в перераспределении земель для создания условий равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики в аграрном секторе и достижения на этой основе стабильного наращивания производства сельскохозяйственной продукции.

Касательно законодательных основ - 16 июня 1993 г. был принят Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю», согласно которому в собственности граждан могли находиться земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома; садоводства; дачного строительства. Однако другим участникам земельных отношений - владельцам фермерских хозяйств и сельскохозяйственным предприятиям (колхозам и совхозам) - такое право не было предоставлено. Все сельскохозяйственные земли вне приусадебных участков, т.е. земли коммерческого назначения, оставались в государственной собственности. В ноябре 1998 г. был принят первый Кодекс Республики Беларусь о земле.

Таким образом, с принятием вышеуказанных нормативных правовых актов была ликвидирована монополия государства на землю. Впервые было закреплено законодательно право частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования, созданы условия для развития аграрного предпринимательства, фермерских хозяйств и других, принципиально новых организационно-правовых форм ведения сельскохозяйственного производства.

Введение частной собственности на землю дало толчок к развитию рыночного оборота земельных участков несельскохозяйственного назначения и становлению рынка земли как капитального актива в Беларуси. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, можно продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и использовать в качестве залога для материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита [4, с.122-126].

В настоящее время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства.

В соответствии с Кодексом Республики Беларусь «О земле» собственность на землю (земельные участки) может быть государственной и частной. Земельные участки, не находящиеся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь и в собственности иностранных государств, международных организаций, находятся в собственности государства.

Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

Земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, собственности иностранных государств, международных организаций.

Земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами.

Земельные участки могут предоставляться в частную собственность гражданам Республики Беларусь для:

строительства и (или) обслуживания жилого дома;

ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, ПГТ - зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;

коллективного садоводства;

дачного строительства.

Негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в частную собственность по результатам аукциона [10, с.15-16].

Земельные участки могут находиться у землепользователей в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, а также в аренде.

Право пожизненного наследуемого владения на земельный участок включает в себя полномочия по владению и пользованию, за исключением права распоряжения. Единственная возможность гражданина распорядиться земельным участком, предоставленном на таком праве, -- это передать его по наследству [21].

Право постоянного пользования земельным участком признано устойчивым и гарантирует землепользователю защиту его прав теми же способами, что и права собственности на землю. Субъектами постоянного землепользования являются юридические лица Республики Беларусь, которым земельные участки могут предоставляться для любых уставных целей, и граждане Республики Беларусь, в случаях, предусмотренных законодательством.

Временное пользование земельным участком в Республике Беларусь может быть краткосрочным - до 3 лет, и долгосрочным - от 3 до 10 лет. Временное пользование землей может быть вторичным, но только в случаях, предусмотренных законодательством.

Аренда земли представляет собой основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком. Аренда земли является разновидностью срочного землепользования. Арендодателем может быть только собственник земельного участка, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать земельный участок в аренду. Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации. Срок аренды земельного участка определяется договором. Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет, а при аренде земельных участков для сельскохозяйственного использования он не должен быть менее 5 лет.

В аренду могут сдаваться земельные участки из любых категорий земель. Размер арендной платы устанавливается исходя из величины земельной ренты [10, с.18-23].

Земельный рынок в Беларуси постепенно начинает формироваться. И первым признаком этого является зональная дифференциация объектов недвижимости. Так, взять в аренду склад, находящийся в непосредственной близости от автомобильного рынка, обойдется на 20-30% дороже, чем объект, расположенный, скажем, в могилевском направлении и в той же удаленности от кольцевой дороги. А все потому, что расположенность вблизи большого торгово-рыночного объекта позволяет формировать потоки клиентов, извлекать наибольшую прибыль при наименьших вложениях. Получается, что конъюнктура, определяющая рыночную стоимость тех или иных объектов, у нас есть [7, с. 123].

Таким образом, при реформировании земельных отношений следует использовать все положительные моменты зарубежных моделей права собственности на землю и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на развитие и совершенствование законодательно-правовой базы земельной собственности в современных условиях перехода к рыночным формам хозяйствования. Следует признать, что на текущий момент в Беларуси отсутствует полноценный рынок земли.

2.2 Оценка современного состояния рынка земли в Республике Беларусь

Для Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка.

Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объемов производства и качества продукции. Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определить права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с куплей-продажей земли [7, с. 124-125].

Весьма важным шагом в развитии рынка земли Республики Беларусь было принятие 20 июня 2008 г. закона Республики Беларусь «Об ипотеке». Данный закон в 10 главе, 43-46 статьях отражает особенности ипотеки земельных участков.

Следует отметить, что в нашей стране ведется непрерывный мониторинг земель. В соответствии с Кодексом Республики Беларусь «О земле», мониторинг земель является видом мониторинга окружающей среды. Объектом мониторинга являются земли Республики Беларусь.

Земельные ресурсы представляют собой часть земельного фонда страны, которая пригодна для хозяйственного использования. Они создают основу для сельскохозяйственного производства, ведения лесного хозяйства, а также для городской застройки, расселения сельского населения, размещения промышленных предприятий, транспортных коммуникаций и всех других видов наземной деятельности человека [11, с. 47].

Таким образом, на сегодняшний день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысяч гектаров. В Европе по этому показателю Беларусь занимает 12-13 место, следовательно, большинство европейских государств обладают гораздо меньшими земельными ресурсами [12, с. 117].

В последние годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные земельные участки, что свидетельствует о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Так начальная цена выставленных на аукционы земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов выросла по сравнению с началом 2012 года в среднем на 50 процентов, но в некоторых случаях - в два-три раза. Так, если в том году участки под Минском предлагались по стартовой цене в среднем 200 миллионов рублей, то в нынешнем году стартовые цены взлетели в среднем до 500 миллионов рублей. Вывести какой-то общий тренд в изменении цен на прилегающую к Минску землю достаточно сложно. На ее цену влияет очень много факторов - от спроса до удачной либо неудачной «маркетинговой стратегии» отдельных сельсоветов.

Традиционно престижные участки земли в Минском районе набирали в цене только лишь потому, что на них положили глаз достаточно состоятельные люди, которым совсем не сложно выложить за право проживать в понравившемся месте лишние 100 или даже 200 миллионов рублей. Это и способствовало тому, что сельсоветы, располагающие такими участками, за год подняли стартовые цены в два-три раза.

Аналитики отмечают, что в дальнейшем цены на прилегающие к Минску землю продолжат свой рост - в первую очередь потому, что этой земли осталось уже мало. Однако к позитивному прогнозу следует отнести то, что начальная цена аукциона станет более адекватной [20].

Также следует отметить, что цены на городские земельные участки (жилые дома, офисы) неуклонно растут. Так, по разным оценкам, рост цен на земельные участки в среднем за 9 месяцев 2013 года составил 125-140% (см. приложение Е, таблица Е.1). Данный рост наблюдался с последнего квартала 2012 года. Этому способствовали снижение ставок по депозитам в банковской системе, сокращение поступления валюты в страну и ожидания населения возможной девальвации. Для многих становилось очевидным, что риски вложения в рублевые депозиты выросли, валютные депозиты непривлекательны, соответственно, на этом фоне доходность вложения в квартиры и, соответственно, в земельные участки увеличивается [19].

Так, начиная с последнего квартала 2012 года по конец третьего квартала 2013 года, наблюдался существенный рост цен на квартиры, в частности. Своего пика они достигли в начале октября текущего года и составили - 1 888 USD/m2. Затем на пару недель они остановили свой рост и начали постепенно падать (см. приложение Ж, рисунок Ж.1). Что произойдет с ценами в дальнейшем - предсказать крайне сложно. До недавних пор Национальный банк удерживал процентные ставки на очень высоком уровне, что практически убивало любую экономическую активность, однако сейчас наблюдается незначительное понижение процентных ставок. К чему это приведет в дальнейшем - неизвестно [19].

В Беларуси имеются условия для развития фермерских хозяйств. За 1996-2011 общая площадь земельных угодий, арендуемых ими, возросла почти в три раза и в 2011 году составила около 144,4 тыс. га. В 2012 г. площадь земель фермерских хозяйств составила 157,5 тыс. га. (см. приложение Д, таблица Д.1).

Таким образом, проанализировав статистические данные можно сделать вывод, что количество земель под сельскохозяйственные организации с каждым годом уменьшается (т.к. земли находятся исключительно в собственности государства, целесообразно говорить о развитии рынка услуг земли), в то время как количество земель под фермерские хозяйства неуклонно растет. Возможно, это связано с тем, что фермерское хозяйство в условиях Беларуси это весьма перспективное направление развития земельных отношений. Вместе с тем данное направление требует больших капитальных вложений. Фермерские хозяйства имеют бесспорное преимущество, прежде всего там, где есть возможность на небольших земельных участках использовать технологию земледелия. Фермерство, как и любая другая новая форма организации экономических отношений, нуждается в соответствующей поддержке со стороны государства [1, с. 228].

Реальностью современных земельных отношений является широкое вмешательство государства в процесс их реформирования и использования земель, устранения сложившихся противоречий между государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земель - носителями частных интересов - посредством экономических и административных методов [7, с. 123].

В соответствии с Законом Республики Беларусь «О платежах за землю», земельным налогом облагаются земли:

сельскохозяйственного назначения;

населенных пунктов (городов, поселков городского типа и населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;

промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

лесного и водного фонда.

За арендуемые земельные участки плата взимается в размере, определяемом договором (ст. 16 Закон о платежах на землю) [18].

Кроме того, существует такая мера земельного и градостроительного регулирования, как сервитуты - предоставление права ограниченного пользования соседним участком. Дальнейшее развитие этого сегмента рынка связано с обеспечением гарантий прав собственности и аренды, развитием ипотечного кредитования и повышением эффективности земельного и градостроительного регулирования [1, с.229].

Таким образом, для продолжения существования рынка земли необходимо дальнейшее государственное, правовое и экономическое регулирование земельных отношений в направлении освоения долгосрочной аренды, широкого внедрения рыночных операций с землей (залог, обмен земельными участками с/х назначения), создания инфраструктуры земельного рынка и т.д. Это требует от государства проведения долговременной научно обоснованной земельной политики, которая позволила бы вывести аграрные отношения на качественно новый, рыночный уровень.



3. Проблемы и перспективы развития рынка земли в Республике Беларусь

3.1 Основные проблемы развития рынка земли Республики Беларусь

Суждение о том, что в Беларуси существует рынок земли, является по большей части заблуждением. Надо признать, что в современной Беларуси земля не является предметом рыночных отношений. Зато у нас достаточно хорошо развит рынок недвижимости, иными словами, рынок объектов, которые на этой земле расположены. При этом то, где и на какой земле находится объект, зачастую и определяет его рыночную стоимость [14].

Основной проблемой развития рынка земли Республики Беларусь является недостаточность государственного регулирования данного сектора, а также государственная собственность на большинство земель страны. В настоящее время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства.

Что касается приватизации земель, то, в отличие от других постсоветских стран, объемы и темпы ее проведения в Беларуси незначительны. В России удельный вес частной земельной собственности составляет 62%, на Украине - 65%. Касательно Беларуси, осуществлена приватизация участков общим размером 71,6 тыс. га (0,3% от площади земельного фонда) [15].

Как уже отмечалось ранее, наша Республика довольно-таки хорошо обеспечена земельными ресурсами. Однако вследствие повышенного спроса на городские и пригородные участки, из-за их ограниченности, наблюдается существенный рост цен. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля в отношении процесса купли-продажи. Таким образом, еще одной существенной проблемой является ограниченность земельных участков там, где спрос на них высок, ввиду хорошо развитой инфраструктуры либо общедоступности. Так, например, в центре Минска становится все меньше и меньше доступных мест под застройку.

Также немало важной проблемой на белорусском земельном рынке являются махинации и спекуляции землей. Известно, что недвижимость традиционно считается самым верным способом сохранения сбережений, поэтому зачастую земельные участки покупаются со спекулятивной целью. Например, в Минском районе приобретается земля за 5 тыс. долларов, а затем выставляется на продажу за 35 тыс. Вполне естественно, что земельные участки рано или поздно заканчиваются и на данное предложение найдутся покупатели. Вследствие чего, наблюдается существенный, а главным образом необоснованный, рост цен на земельные участки.

С другой стороны, при высоких темпах инфляции страхование от обесценения денег обуславливает рост спроса на недвижимость, в том числе и на землю (т.к. земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства), что также ведет к существенному росту цен [17].

В условиях формирования рыночной социально ориентированной экономики в Республике Беларусь, необходимости расширения внешнеэкономических связей и привлечения зарубежных инвесторов значительно возросла ответственность каждой организации в объективной оценке своего имущественного положения. Долгосрочное использование активов влечет большую вероятность несоответствия величины первоначальной стоимости, сформированной при принятии объекта к бухгалтерскому учету, реальному уровню цен на аналогичные активы через несколько лет, поэтому в учетной практике используется механизм переоценки.

Потенциальный рост цен на недвижимость и земельные участки в частности, инфляционные процессы, объективная необходимость отражения достоверной стоимости активов в учете и отчетности организации предопределяют обязательность проведения переоценки земли и формирования ее восстановительной стоимости.

Таким образом, данный факт выносится в основные проблемы, т.к. переоценка земельных участков в Республике Беларусь не производится (в соответствии с Инструкцией о порядке переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования: утвержденная постановлением Министерства экономики, Министерства финансов, Министерства статистики и анализа и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь) [25, с. 49].

Итак, для того, чтобы рынок земли в Беларуси считался развитым, главным образом необходимо создание экономически обоснованной земельной политики государства и обеспечение доброкачественного контроля над деятельностью, производимой экономическими субъектами на данном рынке.

3.2 Перспективы развития рынка земли в Беларуси

Одной из самых актуальных задач для земельного рынка Республики Беларусь является повышение общего уровня конкурентоспособности земельного сектора.

В Республике Беларусь был разработан проект «Национальная стратегия устойчивого развития - 2020» (НСУР-2020). Сама по себе модель устойчивого развития - это такое развитие, при котором удовлетворение потребностей сегодняшнего поколения не ставит под угрозу удовлетворение потребностей будущего поколения [12, с.48].

В данном проекте должны получить дальнейшее развитие и более глубокую проработку следующие вопросы:

Усиление охраны и рационализация землепользования, а также требующие отдельного рассмотрения вопросы, касающиеся устойчивого развития сельского хозяйства и сельских районов;

Разработки законодательных документов о государственной собственности на территории, где сохранились естественные экосистемы, с запретом их хозяйственного использования;

Совершенствования земельных отношений на основе создания равных условий для различных форм собственности и хозяйствования, а также действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли;

Включения экономической (стоимостной) оценки земельных, как и других природных ресурсов, в состав национального богатства [24, с. 40-41].

Что касается налогообложения земель, то в ближайшее время будет исключен ряд льгот по земельному налогу. Например, в отношении участков, находящихся в стадии сельскохозяйственного освоения или улучшения их состояния на период, предусмотренный проектом работ. Также будет уточнен порядок определения налоговой базы земельного налога: в белорусских рублях путем пересчета кадастровой стоимости, установленной на 1 января календарного года.

Также в 2013 году был введен Закон Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в Кодекс Республики Беларусь о земле». Так размеры земельных участков, предоставляемых для строительства и обслуживания жилого дома в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах Минска, областных центров и городов областного подчинения, устанавливаются от 0,10 до 0,15 гектара включительно. Также, устанавливается возможность предоставления земельных участков во временное пользование для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных иностранным гражданам и лицам без гражданства. Эта норма позволит избежать увеличения никем не обрабатываемых, а потому приходящих в запустение, небольших земельных участков.

Новым законом уточняется порядок определения стоимости земельных участков, выкупаемых из частной собственности в государственную, а также устанавливается порядок внесудебного урегулирования вопроса выплаты компенсации в случае наследования земельного участка и расположенного на нем жилого дома разными гражданами.

Кроме того, уточняется компетенция местных исполнительных комитетов. Предоставлением и изъятием земельных участков на территории городов районного подчинения займутся исполнительные комитеты данных городов [16].

Важнейшей задачей государства должна быть разработка четкой концепции и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

Что касается опыта западноевропейских стран, то государственное регулирование земельных отношений предусмотрено конституциями, специальными законами, сельскохозяйственными и урбанистическими комплексами. Эти нормативные акты охватывают различные аспекты регулирования земельных отношений. Один из них - планирование использования земель. Данной проблеме уделяется достаточно серьезное внимание в законодательстве западноевропейских стран. При этом приоритет отдается землям сельскохозяйственного назначения [8, с.101].

Таким образом, можно заметить, что государство Республики Беларусь приминает все необходимые меры для создания условий организации рынка земли и обеспечения его эффективности, определения прав и обязанностей собственников земли и пр. Однако нашей стране до становления и функционирования полноценного земельного рынка предстоит решить ряд организационно-правовых вопросов.



Заключение

С точки зрения экономической теории понятие «земля» охватывает все природные (естественные) факторы, которые могут использоваться в процессе создания экономических благ и оказания услуг.

Самое важное отличие земли от других факторов производства это ее ограниченность.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична, т.е. предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.

Ключевую ценообразующую роль на рынке земли будет играть спрос.

Земельная рента - это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено. Земельная рента представляет частный случай экономической ренты. Абсолютная рента - это минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества. Если участки земли отличаются по качеству или другим характеристикам, то получаемая от их использования рента называется дифференциальной.

Цена земли при ее продаже-покупке должна быть такой, чтобы землевладелец отказался от пользования своей земельной рентой и уступил право собственности на участок.

Начиная с 1990 г. в Республике Беларусь стал осуществляться постепенный переход от социалистических земельных отношений к земельному строю, диктуемому задачами формирования институтов рыночной экономики.

В настоящее время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина это - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства.

Земельные участки могут находиться у землепользователей в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, а также в аренде.

В последние годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные земельные участки, что свидетельствует о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива.

Реальностью современных земельных отношений является широкое вмешательство государства в процесс их реформирования.

Основной проблемой развития рынка земли Республики Беларусь является недостаточность государственного регулирования данного сектора, а также государственная собственность на большинство земель страны.

Одной из самых актуальных задач для земельного рынка Республики Беларусь является повышение общего уровня конкурентоспособности земельного сектора.



Список использованных источников

1. Лемешевский, И. М. Микроэкономика: основы микроанализа и белорусская практика. Уч. пособие для студентов эконом. специальностей вузов / И. М. Лемешевский. - 5-е изд., перераб. - Минск: «ФУ Аинформ», 2013. - 400 с.

2. Ивашовский, С. Н. Микроэкономика: Учебник / С. Н. Ивашовский. - 2-е изд., испр. и доп. - Москва: Дело, 2001. - 416 с.

3. Нуреев, Р. М. Курс микроэкономики: Учебник для вузов / Р. М. Нуреев - 2-е изд., изм. - Москва: Норма, 2005. - 576 с.

4. Демичев, Д. М. Земельное право: учебник / Д. М. Демичев. - Минск: Адукацыя і выхаванне, 2012. - 488 с.

5. Грязнова, А. Г. Микроэкономика: практический подход (Managerial Economics): учебник. - 2-е изд. испр. / А. Г. Грязнова. - Москва: КНОРУС, 2005. - 672 с.

6. Кивейша, Е. И. Землевладение и землепользование / Е. И. Кивейша // Белорусский экономический журнал. - 2001. - №2. - С. 63-71.

7. Удовенко, С. А. Земельная собственность в Республике Беларусь: состояние и проблемы / С. А. Удовенко // Белорусский экономический журнал. - 2001. - №3. - С. 117-126.

...