Рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, финансирование и инвестирование и т. д.

В соответствии делением объектов недвижимости на типы основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который делится по функциональному назначению объектов на три сегмента:

- рынок объектов офисного назначения;

- рынок объектов торгового назначения;

- рынок объектов производственно-складского назначения.

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства. На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов. Здесь сильна роль государственного регулирования, причем возможны изменения и целевого назначения недостроенного объекта, и первоначального плана застройки.

По степени новизны объектов рынок недвижимости подразделяется на первичный и вторичный. Первичный рынок связан с поступлением на рынок новых объектов, вторичный - с передачей прав собственности на ранее бывшие в использовании объекты недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны: при росте цен на вторичном рынке увеличиваются цены на первичном, и наоборот.

В зависимости от прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, на рынке аренды объектом сделки является набор прав, исключающий право распоряжения. Операции купли-продажи и мены более характерны для рынка жилья, в то время как на рынках земли и нежилых помещений преобладают сделки аренды.

Развивается рынок функционирующих предприятий, т. е. готового бизнеса. В этом случае покупатель, приобретая необходимый пакет акций, получает все права на управление данным предприятием и на распоряжение находящимися на его балансе объектами недвижимости. Готовый бизнес оценивается как единый функционирующий комплекс, приносящий прибыль. Но неустойчивая экономическая ситуация позволяет оценить перспективы развития бизнеса только приближенно.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность (из-за неизменяемого местоположения объектов);

- низкая взаимозаменяемость объектов (вызвана зависимостью величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта (региона, города, района), состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличие дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т. п.);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок;

- вложению капитала в недвижимость сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и др.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью; рынок сделка стоимость недвижимость

- спрос значительно более изменчив, чем предложение, из-за существенных затрат времени на строительство.

Выделяют три группы участников рынка недвижимости:

1) продавцы (арендодатели);

2) покупатели (арендаторы);

3) профессиональные участники рынка недвижимости:

- специалисты по инвентаризации земли и строений;

- юристы, нотариусы и органы регистрации недвижимости;

- участники градостроительного развития (территориальные органы по утверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению землеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством);

- проектировщики и строители;

- специалисты по технической эксплуатации объектов;

- риэлтеры - специалисты, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке недвижимости;

- оценщики недвижимости;

- финансисты (банкиры) и ипотечные кредиторы, занимающиеся финансированием операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование;

- дивелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости (осуществляют организацию и финансирование проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажу объекта полностью или по частям, сдачу в аренду);

- управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости), занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной доходности;

- аналитики, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов;

- страховщики (страховые агенты);

- члены профессиональных объединений участников рынка недвижимости.

Особое значение для функционирования рынка недвижимости имеет профессиональная деятельность по оценке объектов недвижимости, которой посвящена значительная часть данного учебного пособия. Выделение оценки недвижимости в самостоятельную область профессиональной деятельности очень важно в процессе формирования рынка недвижимости.

Сделки с недвижимостью

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

Сделки бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные). Сделки могут быть срочными и бессрочными.

Условия действительности: сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов -- лиц -- участников сделки, субъективной стороны -- единство их воли и волеизъявления, формы и содержания. Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора. Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.

Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. Эти и другие вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Сравнительный подход (рыночный)

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: 1) спроса и предложения, 2) замещения и 3) вклада. С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р имеет вид:

С_р=Ц_i ± К_i ,

где Ц_i -- цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

К_i -- величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;

- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м², 1 м² жилой площади, 1 м²общей площади, 1 м³, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).

3. Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).

7. Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах.

Метод валового рентного мультипликатора

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:

1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Размещено на Allbest.ru