Рынок недвижимости

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

8. Формы продаж на рынке жилой недвижимости

Продажа государственной и муниципальной жилой площади на коммерческой основе осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

Продажа государственного и муниципального жилья на коммерческой основе осуществляется по ценам 1 кв. м общей жилой площади, устанавливаемым межведомственной комиссией на основе анализа состояния рынка. Корректировка цен на отдельные объекты продажи может осуществляться, исходя из хода реализации жилой площади, а также с учетом необходимости решения социальных и других вопросов жителей Москвы и Московской области.

Цена 1 кв. м может быть снижена на квартиры:

- с низкой ликвидностью;

- на которые имеются заключения о наличии дефектов и(или) строительных недоделок, снижающие потребительские свойства и качество жилья;

- приобретаемые оптом.

Для активизации процесса продажи на коммерческой основе жилья применяются различные формы продаж.

Оптовая продажа жилой площади юридическим лицам. Под оптовой продажей понимается приобретение юридическими лицами квартир, общая жилая площадь которых составляет не менее 1000 кв. м. Снижение цены 1 кв. м общей жилой площади при оптовой сделке осуществляется в зависимости от качественных и количественных характеристик реализуемого жилья. Сроки оплаты по оптовым сделкам определяются с учетом объема приобретаемого жилья и размера предоставляемой скидки.

Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа на весь период строительства объекта осуществляется на условиях внесения покупателем первоначального взноса в размере 30 % от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма в размере 70 % фиксируется в условных денежных единицах, выплачивается покупателем в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставленной рассрочки.

Продажа квартир в домах, оконченных строительством и принятых актом Государственной комиссии, осуществляется на условиях первичной оплаты 50 % от стоимости квартиры. Оставшиеся 50 % стоимости жилья фиксируются в условных единицах, учитываются в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставляемой рассрочки. На время рассрочки покупатель пользуется жилым помещением на условиях, установленных договором.

Проводятся операции мены квартир, подлежащих продаже, с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей покупателю на праве собственности, с доплатой либо без таковой.

Кроме вариантов реализации жилья, предусмотренных данным Положением, имеются другие формы продаж жилых помещений. Рассмотрим их.

Приобретение квартиры путем накопления на вкладе. Позволяет на основании действующего законодательства создать условия для участия населения в коммерческом предприятии, осуществляющим инвестиционную деятельность при строительстве многоэтажны домов, и получать при этом доли в прибыли, а также путем целевого накопления денежных средств использовать их на улучшение своих жилищных условий. Появилась возможность формировать инвестиционную программу под заказ на 5 - 10 лет, под заказ вкладчиков коммандитного товарищества.

Товариществом на вере (коммандитным товариществом) признается товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными товарищами), имеется один или несколько участников-вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.

Вкладчик товарищества на вере обязан внести вклад в складочный капитал.

Коммандитное товарищество образуется с целью реализации новых форм взаимодействия индустриально-строительного комплекса с конечными потребителями жилья и создания дополнительных условий по привлечению финансовых ресурсов населения в осуществление процесса строительства жилых домов, а также получения прибыли.

Участие в коммандитном товариществе предоставляет вкладчику следующие преимущества:

- во-первых, внесенные вкладчиков денежные средства номинируются в долл. США, что позволяет уберечь их от инфляции;

- во-вторых, по окончании финансового года и по результатам финансово-хозяйственной деятельности коммандитного товарищества вкладчик имеет право на получение дивидендов, начисленных на сумму вклада. Начисление дивидендов производится на рублевые суммы в соответствии со сроками их внесения в течение года. Начисленные дивиденды могут быть получены вкладчиком в денежной форме либо капитализированы к сумме вклада;

- в-третьих, постоянно пополняя сумму вклада, вкладчик имеет возможность получить скидки, а также реально накопить достаточную сумму для улучшения своих жилищных условий.

Скидки при покупке квартиры возможны на следующих условиях накопления вкладов:

- 1-й год - 3 %;

- 2-й - 3,5 %;

- 3-й - 5 %;

- в последующие годы - увеличение на 1 %, но не более 17,5 %.

Аренда с правом выкупа жилых помещений.

Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.

Договор аренды с правом выкупа - это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания граждан до внесения всей выкупной стоимости и оформления права собственности, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Объектом договора аренды с правом выкупа жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям Москвы, отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта по решению правительства Москвы к моменту заключения договора аренды с правом выкупа.

Договор аренды с правом выкупа заключается, как правило, на 5 лет.

Согласно данному Положению в договоре аренды с правом выкупа выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора выражается в конкретной сумме, равной фактической стоимости строительства по данным, устанавливаемым уполномоченным государственным органом с учетом места расположения и технических характеристик дома и жилого помещения.

Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется, исходя из действительной стоимости строительства 1 кв. м общей площади на момент окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

Согласно данному Положению выкупная стоимость на момент заключения договора и окончательная выкупная стоимость на момент истечения срока действия договора рассчитываются по методике определения выкупной стоимости жилых помещений предоставляемых по договорам аренды с правом выкупа.

В договоре указываются срок квартального платежа в счет выкупа и его величина. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа.

При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа жилое помещение признается находящимся в залоге у арендодателя до исполнения арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.

Арендатор обязан в установленные договором аренды с правом выкупа сроки вносить арендную плату, платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, а также принимать долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Платежи за коммунальные и прочие услуги, а также долевые расходы, связанные с содержанием дома и придомовой территории, в стоимость недвижимости непосредственно не засчитываются, а платятся отдельно. Следовательно, стоимость недвижимости в этом варианте рыночных продаж увеличивается на эту сумму.

Арендатор обязан в установленные договором аренды с правом выкупа сроки вносить платежи в счет выкупа.

Если арендатором были произведены улучшения, составляющие принадлежность жилого помещения и неотделимые без вреда для конструкций жилого помещения, то произведенные арендатором с письменного согласия арендодателя улучшения за собственные средства арендатора подлежат возмещению арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ.

Постановлением правительства Москвы от 7 апреля 1998 г. № 284 утверждена методика «Расчет выкупной стоимости жилых помещений на момент заключения договора аренды с правом выкупа и окончательной выкупной стоимости на момент истечения срока действия такого договора с учетом местоположения и технических характеристик жилья».

Расчет выкупной стоимости жилых помещений на момент заключения договора аренды с правом выкупа и окончательной выкупной стоимости на момент истечения срока действия такого договора с учетом местоположения и технических характеристик жилья производится согласно методике, утвержденной распоряжением мэра Москвы от 24 июня 1996 г. № 15/1-РМ «Об утверждении методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям правительства Москвы».

Унитарное предприятие «Московский городской центр арендного жилья» является уполномоченной правительством Москвы организацией по заключению и оформлению договоров аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы и предназначенных для продажи юридическим лицам, а также по реализации жилых помещений по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа, предоставляемой гражданам по договорам коммерческого найма.

Продажа жилых помещений с рассрочкой платежа.

Могут быть выкуплены жилые помещения, ранее предоставленные юридическим лицам по договорам аренды и физическим лицам по договорам коммерческого найма либо иному договору, и жилые помещения, выделяемые на реализацию с рассрочкой платежа, а также свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения.

Покупателем жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное в городе Москве и Московской области, либо имеющее в Москве и Московской области свои филиалы или представительства, которым жилые помещения предоставлены по договору аренды, либо физическое лицо, которому жилые помещения переданы по договору коммерческого найма либо иному договору.

Заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором купли-продажи суммы выкупа и оформления права собственности на него в установленном законом порядке.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается, как правило, на 5 лет. Изменение срока договора купли-продажи с рассрочкой платежа допускается по соглашению сторон. По истечении срока договора и внесении всей выкупной стоимости жилое помещение оформляется в собственность.

Выкупная стоимость жилого помещения указывается в конкретной сумме, выраженной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Сумма, подлежащая уплате в счет выкупа, вносится, в рублях и определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день оплаты.

Выкупная стоимость жилого помещения с рассрочкой платежа рассчитывается по методике определения выкупной стоимости жилых помещений, предоставляемых по договорам аренды с правом выкупа. При этом указывается срок квартального платежа в счет выкупа и его величина. Предполагается, что выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена до окончания срока действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, осуществляется следующим образом. Размер платежей в счет выкупа определяется ежеквартально, исходя из стоимости жилого помещения. Не подлежат зачету в счет выкупа плата за коммунальные услуги и плата за услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда, а также стоимость произведенных покупателем улучшений, составляющих принадлежность жилого помещения. Это также увеличивает реальную стоимость недвижимости.

При неуплате покупателем в срок платежей, установленных настоящим Положением, должна начисляться пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Покупатель жилого помещения, являющийся юридическим лицом, оплачивает по договору с организацией, осуществляющей управление строением услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории - исходя из фактической стоимости услуг, коммунальные услуги - по действующим для данной группы потребителей тарифам и исходя из объема потребленных ресурсов. Покупатель жилого помещения, являющийся физическим лицом, оплачивает коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории по ставкам в соответствии с установленным порядком.

Риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения, предоставленного по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, лежит на продавце до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения. После внесения покупателем полной выкупной стоимости жилого помещения риск случайной гибели лежит на покупателе.

При повреждении жилого помещения ответственность виновной стороны (продавца или покупателя) определяется, исходя из суммы, на которую понизилась стоимость, независимо от стоимости жилого помещения на момент передачи его покупателю по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Продажа жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности.

Право на приобретение жилого помещения большего размера предоставляется гражданам, которым жилые помещения принадлежат на праве собственности.

Оценка стоимости занимаемого гражданами жилого помещения производится Бюро технической инвентаризации с последующим определением рыночной цены. При этом заключается договор мены о прекращении прав собственности на принадлежащее гражданину-собственнику жилое помещение с передачей их департаменту муниципального жилья и о возникновении прав собственности на жилое помещение большего размера, предоставляемого департаментом муниципального жилья гражданину-собственнику с зачетом стоимости передаваемого и принадлежащего ранее гражданину-собственнику. При этом устанавливается срок оплаты разницы в стоимости имеющегося у гражданина-собственника жилого помещения и предоставляемого департаментом муниципального жилья. Договор мены заключается с условием оплаты гражданином-собственником разницы в стоимости приобретаемого жилого помещения и имеющегося в собственности.

Незавершенное строительство жилых зданий. В жилищном строительстве особая роль принадлежит незавершенному строительному производству. Тысячи недостроенных объектов, миллионы квадратных метров жилья «заморожены» на неопределенное время - нет средств на достройку. Разные заказчики в свое время за счет различных источников финансирования эти стройки открыли, а продолжить не могут из-за хронического безденежья. Необходимо вовлечь этот отложенный инвестиционный потенциал в систему хозяйственных отношений, где рыночные регуляторы способны не только оживить омертвленный капитал, но и представить его очевидным инструментом «разогрева» рынка капитальных вложений в той части, которая касается жилищного строительства.

Сегодня сложилась парадоксальная ситуация, когда отсутствие законодательной базы приводит к тому, что становится выгодным даже законченное строительством жилье не оформлять юридически. То есть жилье построено, а акт сдачи в эксплуатацию не подписан. Ведь как только оформишь ввод незавершенного строительства в установленном порядке - тут же придется платить налог на недвижимость.

В связи с этим идея вовлечения незавершенного жилья в хозяйственный оборот заключается в стимулировании государством развития рынка незавершенной недвижимости. По мнению д-ра экон. наук Е. Кудашева, этого можно добиться путем введения налога на незавершенное строительство по ставке ускоренной амортизации, т. е. на уровне ориентировочно 15-20 % в год от суммы вложенных средств в текущих ценах за пределами нормативного срока строительства.

По его мнению, налог должен быть дифференцированным по срокам инвестирования в незавершенное строительство (чем больше срок - тем выше величина налога) и по степени технической готовности объектов жилья (чем выше готовность - тем больше величина налога). Этот налог должен выполнять конфискационную роль. Введение налога побудит владельцев незавершенного строительства либо изыскать возможности для достройки жилья, либо выставить его на продажу, что приведет к многократному падению цен на него при единовременном принудительном «выбросе» на рынок объектов жилищной «незавершенки». Поскольку законом должна быть запрещена его вторичная перепродажа, новый владелец будет лишен возможности приобретать его впрок, опасаясь повышенных налоговых плат, и окажется заинтересованным в завершении строительства.

Использование незавершенных строек будет означать привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, что приведет к дополнительному вводу по стране 3,5 - 4 млн. кв. м полезной площади жилья.

За последнее время в ряде регионов активизировалась деятельность коммерческих структур, активно скупающих недостроенные жилищные объекты в расчете на их выгодную перепродажу в дальнейшем.

В целях реализации незавершенных строительством объектов правительством РФ принят ряд нормативно-методических документов.

Передача объектов для завершения строительства, когда достройка объектов будет осуществляться с сохранением на эти объекты части имущественных прав первоначального заказчика объекта, осуществляется путем инвестиционного конкурса.

Указанный конкурс объявляется на долевое участие в инвестировании строительства жилого дома в объеме средств, необходимых для достройки объекта с обеспечением ввода его в эксплуатацию в установленный срок.

Перед началом конкурса определяются доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом. Собственные и заемные средства подрядных организаций, затраченные при строительстве объекта, учитываются при определении их доли в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом.

Указанные доли определяются пропорционально стоимости фактически произведенных затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг), а также стоимости предстоящих затрат для завершения строительства объекта на дату проведения оценки в сопоставимых ценах. При определении долей может учитываться стоимость благоустроенного земельного участка и инфраструктуры.

Инвестиционный конкурс может быть:

- открытым - когда участниками выступают любые заинтересованные юридические или физические лица;

- закрытым - когда участниками выступают юридические и физические лица, получившие приглашение на участие в конкурсе, круг которых определен организатором конкурса.

При этом в договоре на достройку объекта закрепляются:

- доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом;

- порядок приобретения победителем (победителями) конкурса имущественных прав на достраиваемую долю жилого дома в результате инвестирования строительства объекта.

Первоначальный заказчик объекта может использовать свою долю в готовом к эксплуатации жилом доме для предоставления ее определенным категориям победителей закрытого инвестиционного конкурса (в частности, в случае закрытого конкурса - очередникам на улучшение жилищных условий, увольняемым в запас военнослужащим и вынужденным переселенцам).

В случае принятия решения о продаже незавершенных жилых объектов проводится также коммерческий конкурс, обязательным условием которого является завершение строительства этих объектов с правом их последующей продажи.

Порядок организации инвестиционного и коммерческого конкурсов. В случае проведения коммерческого конкурса указывается начальная цена объекта, при проведении инвестиционного конкурса - доли собственника объекта и победителя конкурса в общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и объем инвестиций, необходимых для завершения строительства объекта.

Начальная цена объекта для коммерческого конкурса определяется на основе акта оценки стоимости объекта в размере фактических затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг по объекту). Сумма задатка для участия в конкурсе составляет 10 % от стоимости достройки объекта.

Победителем конкурса признается участник, предложивший минимальный срок завершения строительства и принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса.

Обязательными условиями коммерческого конкурса являются:

- завершение строительства объекта в установленный срок с правом продажи готовых к эксплуатации объектов;

- использование объекта, его отдельных частей помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией;

- оплата затрат на организацию конкурса и комиссионных сборов.

Критерием определения победителя конкурса является максимальная цена продажи объекта. Победителем конкурса признается участник, предложивший максимальную цену и принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса.

Распоряжением мэра Москвы в целях привлечения инвестиций в строительный комплекс Москвы, а также возмещения затрат на строительство объектов недвижимости и ввод их в эксплуатацию в условиях насыщенного рынка утверждена концепция реализации объектов незавершенного строительства (долгострой) муниципальной собственности.

Согласно концепции реализации объектов незавершенного строительства (долгострой) муниципальной собственности на инвестиционных конкурсах к объектам долгостроя муниципальной собственности относятся объекты незавершенного строительства, по которым истекли нормативные сроки строительства, установленные проектом организации строительства, титульным списком или контрактом; объекты, по которым правительством Москвы принято решение о прекращении финансирования, а также объекты, выставлявшиеся на торги по применяемой схеме реализации объектов незавершенного строительства и не проданные в течение года с момента их выставления на первые торги, по которым признана нецелесообразной продажа в установленном порядке по причине низкой ликвидности (Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. - Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

8. Управление недвижимостью

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Одним из ведущих вузов России в области управления недвижимостью является Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК), в частности Факультет Экономики и Управления Территориями (ФЭУТ).

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью -- это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т. д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой недвижимости;

- нежилой.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

В качестве примера управления жилой недвижимостью можно привести создание

Управляющий недвижимостью -- это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15 % от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь - арендатор, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

* общие данные об объекте;

* контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

* задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

* данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

* внутренние и наружные поверхностные конструкции;

* плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

* плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

* количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

* ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;

* инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

* данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Первая группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнесса.

Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и на землю.

Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом.

Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Третья группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

§ прямые затраты (З):

- на материалы;

- на аренду офисного помещения или при наличии собственного офисного помещения - амортизацию;

- на амортизацию оборудования;

- на заработную плату;

- на отчисления во внебюджетные фонды;

- на коммунальные расходы;

- на транспортные;

- на прочие;

§ накладные расходы (HP):

- стоимость консультационных услуг;

- услуг аудитора;

- представительские расходы;

- расходы на рекламу;

- прочие расходы;

§ налоги (Н):

- на имущество;

- на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы;

- прочие.

Сумма затрат Зо.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле:

3о.н. = 3 + НР + Н, (1)

При проведении таких расчетов управляющая компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых помещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности.

В структуре расчета арендной платы используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые устанавливаются законодательным путем или иным образом, не зависимым от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

Дополнительным источником может служить объем услуг, оказываемых арендатором. К их числу можно отнести создание общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и мебели.

Потенциальный Доход - суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход - это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что в городе не существует нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. Структура органов управления недвижимостью и компетентных органов исполнительной власти по управлению недвижимостью в Москве и Санкт-Петербурге.

Таким образом, мы рассмотрели основные вопросы, связанные с субъектами рынка недвижимости. Далее необходимо рассмотреть, каким образом они взаимодействуют с государственными органами на предмет регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

9. Право собственности на недвижимость

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

- общественных организаций;

- недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

- государственная (муниципальная);

- частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

- объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

- на уровне того или иного национального образования;

- областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

- объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т. е. опирающемуся на определенное юридическое основание - титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости - на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота - на конкурсного управляющего и т. д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

...