Організаційно-економічні механізми регулювання процессу відтворення житла в умовах ринкових трансформацій

Размещено на http://www.allbest.ru

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ЕКОНОМІЧНОГО ПРОГНОЗУВАННЯ

Організація управління, планування і регулювання економікою

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Організаційно-економічні механізми регулювання процессу відтворення житла в умовах ринкових трансформацій

Коваленко Олександр Миколайович

Київ - 2001

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті економічного прогнозування НАН України.

Науковий керівник кандидат економічних наук,

старший науковий співробітник

ФЕДОРЕНКО Анатолій Васильович,

Інститут економічного прогнозування

НАН України, старший науковий співробітник

відділу інституційних змін і розвитку

форм господарювання.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор

НОВІКОВ Валерій Миколайович,

Інститут економіки НАН України,

завідувач відділом соціальної сфери,

доходів та рівня життя;

кандидат економічних наук

ВОРОНКОВА Таїсія Євгенівна,

Київський інститут інвестиційного

менеджменту Міністерства освіти

і науки України, доцент кафедри фінансів.

Провідна установа Науково-дослідний економічний інститут Міністерства економіки України, відділ проблем реформування відносин власності, антимонопольної політики і розвитку підприємництва, м. Київ.

Захист відбудеться 16 травня 2001 р. о 14 годині 30 хвилин на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.239.01 Інституту економічного прогнозування НАН України за адресою: 01011, Київ-11, вул. Панаса Мирного, 26.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту економічного прогнозування НАН України, 01011, Київ-11, вул. Панаса Мирного, 26.

Автореферат розісланий “07” квітня 2001 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Левчук Н.І.

Загальна характеристика роботи

Створення оптимального життєвого середовища для забезпечення життєдіяльності населення вимагає вдосконалення системи управління розвитком житлового сектора економіки, який поки що в Україні продовжує деградувати. В країні практично відсутня обґрунтована, законодавчо визначена державна житлова політика, спрямована на подолання негативних тенденцій і забезпечення розширеного відтворення житла, покращання його утримання та обслуговування. Внаслідок цього житлова проблема залишається однією з найгостріших. Близько третини населення України проживає в незадовільних умовах: гуртожитках, комунальних квартирах, непридатних для мешкання приміщеннях, а кошти, які використовуються на спорудження житла, - незначні і щорічно зменшуються. Причини такого стану не лише суб'єктивні, але й об'єктивні. Йдеться не тільки і не стільки про глибокі соціально-економічні деформації в житловому й будівельному секторах економіки, а в першу чергу - системну кризу та її соціальні наслідки.

Актуальність теми. Вагомий внесок у дослідження загальнотеоретичних проблем реформування житлового сектора економіки в умовах розвитку державності зробили вітчизняні вчені. Це розробки А. Беркути, Є. Бершеди, Н. Вітренко, Т. Воронкової, В. Гейця, А. Гойко, Б. Губського, Б. Данилишина, М. Долішнього, С. Дорогунцова, А. Дроня, Ф. Заставного, Є. Кіщенко, В. Кукси, О. Кухленка, В. Куценко, Е. Лібанової, І. Лукінова, М. Недашківського, В. Новікова, М. Педана, О. Пчелинцева, В. Симоненка, В. Удовиченка та інших.

Водночас суттєвим чинником, який стримує розширене відтворення житла, все ще залишається недостатність наукового вирішення питань удосконалення організації та методів управління. Незважаючи на значну кількість робіт і окремих розробок з названих питань, вони недостатньо відображають економічні процеси відтворення житла та не забезпечують адекватні теоретичні засади формування в країні ефективної житлової політики в період ринкових перетворень та відповідного реформування житлового і будівельного секторів економіки.

Таким чином, необхідність подальшого системного дослідження процесів відтворення житла та впровадження оптимальних шляхів і механізмів вирішення житлової проблеми в Україні визначила мету і конкретні завдання роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження виконано автором відповідно до науково-дослідної теми "Соціально-економічні проблеми приватизації" (№ДР 0198U000246), яка розроблялася колективом відділу інституційних змін і форм господарювання Інституту економіки НАН України та Інституту економічного прогнозування НАН України згідно з планами науково-дослідних робіт в 1996-1998 роках. Дослідження спрямовані на виконання завдань, визначених Законом України “Про державне прогнозування та розроблення програм економічного і соціального розвитку України" від 23.03.2000р. №1602-ІІІ та Указом Президента України "Про прискорення реформування житлово-комунального господарства" від 19.10.1999 р. № 1351/99.

Мета і задачі дослідження. Мета дослідження полягає у розробці теоретичних засад, концептуальних і практичних підходів щодо створення дієвих організаційно-економічних механізмів регулювання процесів відтворення житла в Україні та забезпечення сталого розвитку житлового і будівельного секторів економіки в процесі ринкових трансформацій. Для цього передбачалось вирішити такі наукові завдання:

- розкрити сутність, зміст, структуру, особливості, форми та досягнуті ефекти регулювання процесу відтворення житла в ринкових умовах як об'єкта економічного аналізу; виявити причини та чинники, що впливають на розвиток житлового й будівельного секторів і ринок житла;

- опрацювати концептуальні засади та методологічні положення організації управління житловим сектором в умовах перехідної економіки;

- на основі системного аналізу здійснити оцінку економічного механізму зрушень у структурі відтворення житла та його мультиплікаційного ефекту в розвитку економіки;

- визначити й обґрунтувати теоретичну базу та наукові підходи щодо розвитку житлового та будівельного секторів у період реформування економічних відносин, демонополізації житлово-комунального господарства, створення конкурентного середовища та ринку житла і житлових послуг;

- оцінити законодавчу базу щодо приватизації державного житлового фонду та її вплив на процеси відтворення житла і формування його ринку;

- визначити та обґрунтувати науково-методичні підходи до прискореної передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність і розробити механізми фінансування його утримання з альтернативних джерел; відтворення житло власність комунальна

- науково обґрунтувати рекомендації щодо удосконалення законодавчої і нормативної бази, які регулюють створення і функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків;

- розробити та обґрунтувати пропозиції щодо розвитку будівельного комплексу та приведення його у відповідність до потреб будівництва нового житла, добудови незавершеного та реконструкції застарілого.

Об'єкт дослідження - житловий фонд України та система підприємств будівельного комплексу і житлово-комунального господарства, що його обслуговує.

Предметом дослідження є соціально-економічні відносини, що складаються в процесі відтворення житла в умовах ринкових перетворень, та організаційно-економічні механізми його регулювання.

Методи дослідження. Методологічну основу дослідження склали фундаментальні положення економічної теорії щодо загальних принципів та механізмів приватизації державного житлового фонду України, його реформування та державного регулювання в цій галузі. В процесі дослідження використовувалися загальнонаукові, статистичні методи, методи структурного, системного, порівняльного та факторного аналізів.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в удосконаленні організаційно-економічних механізмів регулювання та управління процесами відтворення житла в умовах ринкових трансформацій економіки України. В ході дослідження отримано результати, серед яких найважливішими є наступні:

- визначено специфіку відтворення житла, його інвестування, особливості цих процесів в умовах ринкової економіки, обґрунтовано необхідність його державного регулювання та державної підтримки; визначено позитивний ефект процесу відтворення житла і його мультиплікаційний вплив на загальний соціально-економічний розвиток країни;

- науково обґрунтовано систему оцінки розвитку житлового будівництва, показників структури житлової одиниці виміру потреби населення в житлі;

- проаналізовано економічний механізм структурних зрушень у процесі відтворення житла і на його основі доведено необхідність першочергової добудови житла, будівництво якого тимчасово зупинене або законсервоване, проведення реконструкції і модернізації житлового фонду перших масових серій, реконструкції будівельної бази житлового будівництва та приведення її у відповідність до ринкових умов господарювання;

- оцінено наслідки приватизації житлового фонду в Україні, на основі яких зроблено висновок, що безоплатна модель приватизації, з однієї сторони, не дозволила державі отримати кошти для нового будівництва і відтворення існуючого житлового фонду, з іншої - вона сприяла формуванню ринкових відносин у житловій сфері, становленню інфраструктури ринку нерухомості (біржі, агенції нерухомості, рієлтерські фірми), створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (кондомініумів);

- виявлено причини, що стримують подальший процес приватизації житлового фонду, та запропоновано заходи, що сприятимуть активізації цього процесу: встановлення обмеженого строку безоплатної приватизації; запровадження податку на нерухомість; стимулювання розвитку приватних форм обслуговування житла; формування іпотечного ринку;

- узагальнено схему приватизації об'єктів житлової сфери та створення конкурентних форм утримання житлового фонду; обґрунтовано, що природною межею приватизації повинно стати соціальне житло, яке призначатиметься для соціально незахищених верств населення та відтворення якого покладатиметься на місцеві Ради, а також запропоновано конкретні заходи щодо законодавчого забезпечення процесу передачі відомчого житлового фонду від підприємств до комунальної власності і надано пропозиції щодо альтернативних джерел його утримання; розроблено методичні рекомендації щодо проведення конкурсу (тендера) серед підприємств на право обслуговування житлового фонду;

- сформульовано основні принципи і запропоновано процедуру передачі житлових будинків на баланс об'єднання співвласників (кондомініуму); доведено, що об'єднання співвласників може виконувати свою роль у відтворенні житла за умови законодавчого врегулювання питань щодо відносин власності на житлові будинки, яке передбачає введення обов'язкового порядку створення об'єднань співвласників у багатоквартирних будинках, визначення прав власності на майно об'єднання, закріплення прав власності громадян не лише на квартиру, а і на об'єкти спільного користування багатоквартирного будинку.

Практичне значення одержаних результатів. Одержані результати дозволяють повніше розкрити особливості процесу розвитку житлового і будівельного секторів економіки в умовах становлення ринкових відносин і розробити комплекс заходів щодо забезпечення громадян України житлом за рахунок нового житлового будівництва, реконструкції та модернізації житлових будинків, добудови незавершених і створення сприятливих умов для утримання житла та самоуправління. Результати дослідження використані в процесі підготовки “Прогнозу розвитку та розміщення продуктивних сил України на період до 2010 р.”

Запропоновано шляхи та засоби розв'язання житлового питання, які можуть бути враховані під час проведення державної житлової, містобудівної та соціальної політики; розробки та реалізації довгострокових програм забезпечення населення житлом, особливо соціально незахищених верств; приватизації, кредитування та фінансування житла; надання населенню довгострокових позик на його будівництво чи придбання та пільг на житло молодим сім'ям.

Особистий внесок здобувача полягає у розробці науково-методичних засад та організаційно-економічних механізмів регулювання процесу відтворення житла в умовах перехідної економіки.

Апробація результатів дисертації. Основні результати дослідження доповідалися на науково-практичній конференції “Приватизація державного майна” (Київ, 1994) і науково-практичних семінарах: з приватизації державного житлового фонду (Київ, 1996), з приватизації житлових об'єктів (Харків, 1995, 1997, 1998), а також на Другій міжнародній Кирило-Мефодіївській конференції "Слов'янська писемність і культура" (Куп'янськ, 2000) та Другій регіональній науковій конференції "Писемність та культура Слобожанщини" (Куп'янськ, 2000).

Публікації. З теми дисертаційного дослідження опубліковано чотири наукові праці у фахових виданнях, з яких три одноосібні, загальним обсягом 1,6 д.а.

Структура і обсяг дисертації. Дисертаційна робота складається з вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел, додатків. Повний обсяг дисертації становить 261 сторінку машинописного тексту, з них на 20 сторінках вміщено 21 таблицю та 6 рисунків. Додатки займають 43 сторінки. Список використаних джерел, який включає 178 найменувань, на 14 сторінках.

Основний зміст

Перший розділ “Наукові засади відтворення житла в умовах ринкової трансформації економіки України” присвячено узагальненню концептуальних підходів до проблем регулювання відтворення житла, характеристиці особливостей відтворення як об'єкта управління, аналізу діючої в Україні системи управління житловим сектором економіки; переосмисленню ролі і місця соціально-гуманітарної, в тому числі й житлової, сфери у розвитку суспільства, в якому людина стає його концептуальною основою. Відповідно змінюються і підходи до розгляду комплексу питань стосовно цих сфер життя, де людський капітал стає джерелом розвитку суспільства, особливо інноваційного. Для України, як однієї із посткомуністичних країн, актуальною постає проблема адаптації її до нових гуманітарних стандартів, приведення їх у відповідність до нових цивілізованих вимог та входження до сучасних соціально-гуманітарних потоків і мереж.

Методологічно істотним є трактування сутності процесу відтворення житла як загальної економічної категорії. На основі вивчення особливостей сучасного розвитку відтворювальних процесів житла визначено їх зміст і вплив на розвиток економіки та подано їх структуру. Значну увагу приділено визначенню чинників, що стимулюють або гальмують його розвиток; розглянуто мультиплікаційний ефект, тобто процес активізації багатьох супутніх сфер економіки у руслі відтворення робочої сили. Виходячи з твердження про те, що процес суспільного відтворення забезпечує безперервне повторення актів формування, примноження та розвитку продуктивних сил у взаємозв'язку з відновленням і поступовим рухом виробничих відносин, розглянуто зміст цієї категорії.

Проведено дослідження ринку житла та узагальнено досвід проведення житлової політики в умовах ринкового господарювання. Визначено функції ринку житла і ефективність його впливу на відтворення житла та інвестування в житлове будівництво. Розкрито структурну побудову ринку житла та його інфраструктури. Виявлено особливості процесу фінансування, який пронизує процес відтворення житла загалом та основних ланок інвестиційного комплексу: будівельної індустрії, промисловості будівельних матеріалів та інших сфер і галузей, зокрема його ринкової інфраструктури.

Використовуючи аналіз сучасних особливостей фінансування відтворення житла, досліджено співвідношення державного (громадського) та приватного секторів та на їх основі визначено роль держави, мету житлової політики, засоби державного впливу на процеси містобудування та відтворення житла.

Зроблено висновок про те, що в умовах сучасних реалій головним механізмом впровадження житлової політики має бути забезпечення розширення платоспроможного попиту населення на житло як товар, зміни форм і методів фінансування будівництва, модернізації та капітального ремонту житла, приведення будівельного комплексу, інвестиційної та ринкової інфраструктури у відповідність до сучасних вимог ринкової економіки.

У зв'язку з дослідженням процесу відтворення житла та його фінансування в перехідний період виникла гостра потреба в проведенні окремого аналізу та розгляду питання пошуку коштів для прискорення добудови незавершених і тимчасово законсервованих житлових будинків, а також в обґрунтуванні джерел фінансування. Останнє пов'язано з тим, що ефективність добудови значно вища порівняно з новим будівництвом як у коштах, так і в тривалості здійснення.

Проаналізовано сучасні погляди на зміст реконструкції житлових будинків перших індустріальних масових серій та їх вплив на ефективність виконання житлових програм. Обґрунтовано напрями формування ринку житла та його нормативно-правового забезпечення, а також визначено чинники, що на нього впливають. Виділено основні напрями формування ринку житла: первинний та вторинний. При їх дослідженні розглянуто особливості методичних підходів щодо вивчення основних видів зовнішніх (загальноекономічних) та внутрішніх (мікроекономічних) факторів, що впливають на процес формування ринку житла та його інфраструктури. Необхідність проведення системного структурного аналізу цього ринку зумовлена важливістю збалансованості, пропорційності та оптимальності взаємовідносин на первинному і вторинному ринках. На цій основі визначено особливості структури розвитку ринку житла в Україні.

У зв'язку з нерозробленістю системи показників формування ринку житла, пропонується декілька шляхів вирішення цієї проблеми. Запропоновано проект положення про порядок формування ринку житла, його регулювання та роль органів державної і місцевої влади в реалізації житлової політики. Відзначено, що житло як нерухомість може з успіхом виступати як предмет застави і виконувати функцію повноцінного, правоспроможного та цілеспрямованого засобу для регулювання і розвитку економічних процесів відтворення житла. Зазначено, що використання іпотеки гальмується відсутністю реальних правових гарантій та механізмів їх використання як у відношенні заставодавача, так і її одержувача.

У другому розділі “Трансформація житлового фонду - важливий етап реформування житлового сектора економіки” основна увага приділяється проблемам приватизації житлового фонду.

В результаті дослідження виявлено специфіку створення передумов ринку житла в умовах перехідної економіки. Формування ринку житла пов'язується з процесом приватизації державного житлового фонду, який розпочався в 1992 р. і триває дотепер.

Визначено особливість української моделі приватизації житлового фонду і приведено оцінку її соціально-економічних наслідків. В Україні застосовувалась комбінована форма приватизації, що поєднує принцип безоплатності і платності. При цьому порівняно з іншими країнами, було прийнято найвищу норму безоплатної передачі житла, а в приватизаційну орбіту залучено максимально можливу кількість житлових приміщень.

Основне завдання приватизації державного житлового фонду - якнайшвидше створити “критичну масу” недержавної власності в житловому секторі. Поставлена мета швидкої і дешевої приватизації автоматично відсікала можливості використання класичної її моделі шляхом продажу житла через ринок нерухомості. Як наслідок держава не отримала від приватизації грошових коштів для відтворення житлового фонду - нового будівництва і реконструкції діючого житла.

Але, незважаючи на деякі недоліки самої технології приватизації, загалом можна констатувати, що приватизація житлового фонду в Україні проходить успішно. За сім років із державної власності до приватних осіб перейшло близько 4 490 тис. квартир та одноквартирних будинків загальною площею 224,6 млн. кв. м, що становить майже 65 % державного житлового фонду (на 1.01.2000 р.).

Приватизацію житла можна розцінити як один відносно розвинутий блок ринкових реформ на рівні мікроекономіки. Тому цей процес змушений був відігравати непритаманну йому авангардну роль у створенні інституцій ринкової інфраструктури: бірж, агенцій нерухомості, брокерських контор тощо, - ліквідації державної монополії в розподілі житла та його відтворенні. Можна стверджувати, що приватизація забезпечила створення розвинутого конкурентного ринку об'єктів нерухомості.

Наголошено, що одним із найважливіших завдань приватизації є поліпшення використання і збереження житлового фонду внаслідок покладання відповідальності за проведення відповідних заходів на власників житла та їх об'єднання. На основі проведеного аналізу зроблено висновок про необхідність подальшого розгортання приватизації житлового фонду, виявлено причини, що стримують цей процес, і запропоновано заходи, які сприятимуть пожвавленню приватизації. Зокрема це передбачає: легітимацію розміру податку на нерухомість; встановлення обмеженого терміну безоплатної приватизації житлового фонду; стимулювання розвитку приватних форм обслуговування житла; формування фінансово-кредитного ринку, який дозволить скористатися перевагами володіння нерухомістю тощо. Обґрунтовано, що природною межею приватизації повинно стати соціальне житло, яке призначається для соціально незахищених верств населення.

Істотною перепоною на шляху приватизації є незадовільний технічний стан переважної більшості житлових будинків. Особливо в критичному стані знаходиться відомчий житловий фонд, який перебуває на балансі підприємств і організацій. Ситуація ускладнюється тим, що внаслідок приватизації підприємств нові власники (акціонери) в переважній більшості не є працівниками підприємств і не мешкають у житлових будинках цих підприємств. За таких умов вони відмовляються від утримання будинків і виділення коштів на їх відтворення. В зв'язку з цим нагальною є проблема прискорення процесу передачі відомчого житлового фонду до комунальної власності.

В Україні в 1995 - 1997 рр. розпочався активний процес масової передачі відомчого житла до комунальної власності. Однак у подальшому, незважаючи на те, що урядові постанови, які регулюють процедуру такої передачі, не скасовано, в державних бюджетах на 1998 - 2000 рр. майже не передбачались кошти на утримання житлового фонду, що передається від підприємств до місцевих Рад.

Принципово нова ситуація потребує вирішення додаткових проблем, пов'язаних із передачею відомчого житла і, насамперед, із пошуком альтернативних джерел його утримання. З цією метою пропонується ввести "податок однократної дії" при передачі відомчого житлового фонду до комунальної власності. Цей платіж повинен мати цільове призначення для відновлення і ремонту житлового фонду. Механізм запровадження такого платежу ґрунтується на наявних джерелах його покриття. При недостатності коштів підприємств пропонується запровадити механізм сплати податку за рахунок продажу ліквідного майна, що є у надлишку (дитячі садки, клуби, кімнати в гуртожитках, транспортні засоби, будівельні матеріали тощо).

Зроблено висновок, що звільнення підприємств від невластивих їм функцій постачальників житлово-комунальних послуг і передача відомчого житла до комунальної власності можуть мати значні переваги лише за умов розвитку конкуренції серед підприємств, спеціалізованих на утриманні та управлінні житловим фондом. Розроблено пропозиції щодо організації та проведення конкурсу серед підприємств на право обслуговування житлового фонду.

Встановлено, що в подальшому, при стабілізації економіки України, необхідно вживати кардинальні заходи для відновлення діючого житлового фонду. За десятиріччя обсяги відкладеного капітального ремонту житлового фонду досягли величезних розмірів, з якими місцеві органи самоврядування неспроможні самостійно впоратися. Необхідно точно визначити вказані обсяги. Держава повинна визнати цю суму державним боргом та послідовно допомагати місцевим бюджетам у проведенні перших після приватизації капітальних ремонтів житлових будинків, як цього вимагає Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

У третьому розділі “Удосконалення системи відтворення житла у процесі становлення ринкових відносин” основну увагу зосереджено на дослідженні напрямів та джерел інвестування житлової сфери в умовах переходу до ринкових відносин.У сучасній Україні докорінні зміни економічних, і зокрема інвестиційних, відносин супроводжуються переосмисленням суті багатьох категорій, в тому числі поняття інвестиційного та будівельного комплексу.

Дослідження інвестиційного процесу відтворення житла спрямовано на пошук резервів активізації потенціалу будівельного комплексу та підвищення його ефективності. Об'єктивна складність дослідження механізму впливу інвестиційного процесу на відтворення житла зумовила етапність його проведення. При цьому відзначено, що будівельний комплекс (БК) є провідною ланкою інвестиційного комплексу.

Успіх у забезпеченні переходу від звуженого до розширеного процесу відтворення в умовах ринкових трансформацій в Україні значно залежить від стану БК. Для виконання покладених на нього завдань, виробничий потенціал БК повинен розвиватися випереджено порівняно з усім основним капіталом і відповідати умовам розвинутого соціально орієнтованого ринку та потребам розширеного відтворення. Така особливість БК, як пряма залежність зростання економіки країни та ефективності процесу відтворення від стану, дієвості, його технічного рівня, повинна привернути увагу не тільки фахівців, а й урядовців і громадськості.

Однією з причин кризи в будівельній сфері України є відсутність чіткої визначеності та послідовності у проведенні державної інвестиційної політики. Можна погодитися з думкою багатьох вчених про втрату ефективного державного управління інвестиційним процесом у країні, внаслідок чого економіка прийшла до звуженого процесу відтворення.

Слід відзначити і те, що підприємства БК останніми роками працювали буквально на знос, що в умовах економічних перетворень поставило їх на межу розвалу. Через відсталість і монополізм крупної будівельної індустрії при сьогоднішньому співвідношенні рівнів купівельної спроможності і цін, будівельний ринок перенасичений традиційними дорогими будівельними матеріалами. Тоді як попит на ринку будівельних матеріалів стає все більш вибірковим. З одного боку, він зміщується в бік відносно дешевих нетрадиційних будівельних матеріалів, які мають високі споживчі якості (наприклад, вироби з пористого бетону, матеріали із золошлаковых та інших відходів виробництва тощо), з іншого - підвищується попит на престижні і дорогі матеріали для індивідуального та офісного будівництва (наприклад, черепиця, високоякісні керамічні, фаянсові та столярні вироби, опоряджувальні матеріали, а також системи автономного життєзабезпечення садиб і будинків). Це призводить до того, що потенціал попиту на нетрадиційні високоякісні матеріали зростає, а на традиційні - падає, що негативно впливає на рівень використання потужностей промисловості будівельних матеріалів.

Очевидно, що без відновлення та відповідного розвитку БК неспроможний освоїти будівельну програму, яку пропонується виконувати вже в найближчі п'ять років. Насамперед йдеться про завдання Державної програми розвитку житлового будівництва на період до 2005 р., яким передбачається подвоїти обсяги введення в дію заново збудованого житла, а також реконструювати 72 млн. кв. м загальної площі житлових будинків перших індустріальних серій. Це можливо лише через відновлення інноваційно-інвестиційної діяльності БК.

Для визначення пріоритетних напрямів розвитку промисловості будівельних матеріалів в умовах ринку, суттєвого значення набуває орієнтація на якісну структурну перебудову галузі за рахунок: вдосконалення традиційних і розробки та впровадження нових виробів на основі синтетичної сировини, композиційних матеріалів, виробів із необхідними споживчими властивостями; переведення галузі на ресурсозберігаючий стан відтворення; втілення енерго-, трудо-, матеріалозберігаючих технологій та відповідного технологічного обладнання; забезпечення екологічної чистоти, безпеки, гігієнічності і комфортності виробництва, естетичності продукції.

Для забезпечення сталого розвитку житлового та будівельного секторів економіки необхідно удосконалити процес відтворення житла та оптимізувати його етапи. Перш за все йдеться про добудову незавершених житлових будинків, реконструкцію застарілого житла перших масових серій, а також будівництво нового сучасного житла.

Виконані розрахунки підтверджують, що добудова незавершених об'єктів - один із ефективних напрямів подолання економічної кризи в житлово-комунальному господарстві та приведення в дію, які зараз майже не використовуються. Правильне використання недобудов може стати вагомим чинником розширеного відтворення основних фондів в цілому, що дозволить збільшити кількість робочих місць, обсяги надходження коштів до бюджету, забезпечення населення житлом та об'єктами соціальної інфраструктури. Крім того, як відзначалося раніше, житлове будівництво має значний мультиплікаційний ефект, який дає потужний поштовх для розвитку інших галузей промисловості. Тому одним з ефективних шляхів вирішення проблеми є добудова незавершеного житла та зміна власника житла, який був би спроможний його фінансувати.

Зроблено висновок про те, що майже кожне місто як в Україні, так і в країнах ближнього зарубіжжя має притаманні йому проблеми щодо будинків, які будувалися за першими типовими серіями, і вирішуються вони по-різному. Свою модель реконструкції таких будинків вибрано в Україні, обриси якої сформульовані в Державній програмі. В результаті реконструкції передбачається підвищити споживчу вартість житла, одночасно з цим відновити 64,4 млн. кв. м житла та одержати додаткове житло за рахунок надбудови обсягом 22,3 млн. кв. м. Це надає можливість забезпечити житлом 1 млн. мешканців, на 12 тис. га. зекономити територію під забудову та зменшити на 40 % витрати енергії у цих будинках.

Крім того виконані розрахунки вказують на високу ефективність реконструкції, вартість якої для переважної більшості будинків становить половину вартості нового будівництва. Очікується, що вона окупиться за рахунок енергозбереження за 10 років. Вартість спорудження мансардних поверхів не вища, ніж у новозбудованих будинках (220 - 230$ за 1 кв. м). Кошти від реалізації квартир та економії енергоресурсів дозволять відшкодувати витрати на добудову мансардного поверху за 2 роки, а на модернізацію в цілому - за 8 років. На роботи з реконструкції будинків перших масових серій необхідно 4,5 млрд. гривень. При цьому можна додатково одержати близько 12 тис. одиниць висококомфортного житла. Частину коштів, виручених від його продажу, доцільно спрямувати на оновлення інших будинків. Проте без державної підтримки щодо фінансування Державної програми реконструкції житла обласні бюджети будуть спроможні профінансувати лише 1 - 2 будинки в рік.

У результаті реалізації нової житлової політики через нове будівництво, добудову незавершених будинків, а також надбудову і добудову їх під час реконструкції та модернізації житла можливо довести житловий фонд країни в 2005 р. до 1063,4 млн. кв. м загальної площі. Це забезпечить його збільшення порівняно з 1998 р. на 5,5 %. Одночасно з цим прогнозується вибуття старого та застарілого житлового фонду обсягом 11,8 млн. кв. м., що становитиме 1,2 % від наявного фонду 1998 року.

Визначено, що об'єднання співвласників багатоквартирних будинків - найпоширеніша у світі форма оптимальної організації управління житлом, яка створюється з метою утримання та відтворення діючого житлового фонду. Проте за сім років приватизації житлового фонду в Україні створено тільки близько 1000 таких об'єднань. Виявлено причини, які негативно впливають на становлення інституту об'єднань співвласників. Перш за все це зумовлено: недосконалістю законодавчої бази, що встановлює добровільний порядок створення об'єднань; відсутністю законодавчих рішень щодо податків на нерухомість; неврегульованістю взаємовідносин між співвласниками багатоквартирних будинків і питань встановлення прав власності мешканців на житлові багатоквартирні будинки.

Особливістю приватизації житлового фонду в Україні є те, що здійснюється приватизація квартир, а не багатоквартирних будинків, тобто останні залишаються перебувати у державній власності. Як наслідок об'єднання співвласників незацікавлене у відтворенні житлових будинків, оскільки всі подальші інвестиції в житловий будинок нарощують, перш за все, вартість державної частки майна. При цьому співвласники юридично незахищені від випадків, коли органи місцевої влади приймають рішення щодо продажу будинків об'єднанням співвласників за ринковими цінами, куди включається вартість здійснених за рахунок співвласників поліпшень будинків.

Сформульовано основні принципи і запропоновано процедуру передачі житлових будинків на баланс об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. Обґрунтовано, що об'єднання може достатньою мірою виконувати свою роль в утриманні та відтворенні житлового фонду за умови законодавчого врегулювання відносин власності на житлові будинки. Зокрема це передбачає: введення обов'язкового порядку створення об'єднань співвласників у багатоквартирних будинках; визначення прав власності на майно об'єднання і встановлення майнової відповідальності об'єднання співвласників і його членів; закріплення прав власності громадян не лише на квартиру, а і на загальну частину багатоквартирного будинку.

Висновки

У дисертації наведено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукової задачі, що полягає в удосконаленні організаційно-економічних механізмів регулювання процесу відтворення житла в умовах перехідної економіки та розробці засад нової житлової політики, яка ґрунтується на розширенні платоспроможного попиту населення на житло як товар, зміні джерел, форм і методів фінансування та кредитування будівництва, модернізації та капітального ремонту житла, приведенні будівельного комплексу у відповідність до вимог ринку житла, його попиту та пропозиції, а також визначенні необхідних для цього інститутів фінансово-кредитної, іпотечної та іншої інфраструктури.

Проблема створення оптимального житлового середовища для відтворення життєздатності населення є актуальною для всіх країн. За ступенем її розв'язання, як у кількісному, так і якісному вимірах, Україна поки що значно поступається економічно розвинутим країнам. Це пов'язано з невідповідністю житлової політики радикальним перетворенням, які почали здійснюватись в Україні і потребують трансформації житлової сфери в напрямі створення оптимального житла для відтворення життєздатності людей.

Житловий фонд, створений в Україні, за обсягом і структурою не задовольняє потреб населення в житлі, яке до того ж за якістю здебільшого не відповідає сучасним вимогам щодо архітектурно-планувальних рішень, зручностей, умов проживання та життєзабезпечення, витрат ресурсів на будівництво та утримання. Значна частина фонду складається з старого та застарілого житла. Особливо це стосується сільського житлового фонду, більша частина якого непідключена до інженерних мереж водопостачання та водовідведення, опалення, зв'язку тощо.

1. Очевидно, що системні ринкові перетворення в економіці слід розпочинати з житлової сфери. Науково доведено та практично підтверджено, що прискорення житлового будівництва має найбільший мультиплікаційний ефект, збуджує інтерес населення до покращання свого добробуту та стимулює розвиток численних супутніх та суміжних сфер діяльності і галузей виробництва.

2. Головним змістом житлової політики держави в умовах ринкових перетворень є регулювання та підтримка житлової сфери шляхом створення та стимулювання платоспроможного попиту населення на житло як товар, зміна форм, методів і джерел фінансування та кредитування нового будівництва, модернізації та капітального ремонту житла, приведення будівельного комплексу, інвестиційної та інституційної інфраструктури у відповідність до вимог ринкової економіки.

3. Особливістю української моделі приватизації державного житлового фонду є застосування комбінованої форми, яка поєднує принципи безоплатності та платності, з використанням високої норми безоплатної передачі житла. Як наслідок, процес приватизації житла набув значних масштабів, проходить безболісно, однак держава не отримує від приватизації грошових коштів на відтворення житлового фонду та вирішення житлової проблеми в країні. Для підвищення ефективності приватизації житла необхідно: а) встановити обмежений термін безоплатної приватизації; б) ввести податок на нерухомість; в) запровадити приватні форми обслуговування житлового фонду.

4. Передача відомчого житла до комунальної власності вимагає одночасного забезпечення альтернативних джерел його утримання. Одним із шляхів вирішення цього питання може бути запровадження податку однократної дії щодо підприємств - власників такого житла, який повинен мати цільове призначення для ремонту і відновлення переданого житлового фонду.

5. Держава повинна визнати державним боргом суми простроченого фінансування відкладеного капітального ремонту та послідовно допомагати місцевим бюджетам у фінансуванні ремонтних робіт.

6. Державна інвестиційна політика, яка передбачає подвоєння обсягів введення в дію заново збудованого житла, може бути втілена в життя лише за умови відновлення інноваційно-інвестиційного потенціалу будівельного комплексу країни. Виробничий потенціал будівельного комплексу повинен розвиватись випереджаючими темпами відносно темпів приросту основного капіталу та відповідати вимогам і потребам розширеного відтворення.

7. Добудова незавершених об'єктів та реконструкція будинків перших типових серій є одним із ефективних напрямів житлового будівництва та об'єктів виробничого призначення, що передбачає вирішення проблеми зміни власника такого житла, спроможного його фінансувати.

8. Оптимальною формою організації процесів управління житлом, його утримання та відтворення є об'єднання співвласників - кондомініуми. Однак, їх створення та діяльність стримуються відсутністю відповідної законодавчої бази, а також неврегульованістю майнових взаємовідносин між співвласниками та державою.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Продуктивні сили України: прогноз розвитку і розміщення на період до 2010 р. В 2 т. / Наук. кер. С.І. Дорогунцов та інш. - К.: Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України, 2000. - Т.2. - С. 4 - 20 (особистий внесок - визначення пріоритетних напрямків розвитку промисловості будівельних матеріалів. - 0.1 д.а.).

2. Коваленко О.М. Аналіз соціально-економічних наслідків приватизації державного житлового фонду в Україні // Науковий вісник: 3б. наук. пр. Українського фінансово-економічного інституту. - 2000. - №1 (7). - С. 57 - 65. - 0.6 д.а.

3. Коваленко О.М. Основи організації і управління житловим фондом при переході до ринкових відносин // Вісник Української академії державного управління. - 2000. - №3. - С.457 - 462. - 0.5 д.а.

4. Коваленко О.М. Житлові проблеми та шляхи їх вирішення // Реформування економіки України. Зб. наук. пр. Інституту економіки НАН України. - К.: Інститут економіки НАН України, 1997. - С. 70 - 75. - 0.4 д.а.

Анотація

Коваленко О.М. Організаційно-економічні механізми регулювання процесу відтворення житла в умовах ринкових трансформацій. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.02.03 - організація управління, планування і регулювання економікою. - Інститут економічного прогнозування НАН України, Київ, 2000.

Дисертація присвячена питанням формування в Україні ефективної системи впровадження ринкових засад і дієвих форм організації та управління процесом відтворення житла, його експлуатації, утримання та обслуговування. Досліджено головні напрями державного регулювання розвитку житлового сектора, демонополізації житлово-комунального господарства, створення конкурентного середовища, ринку житла і житлових послуг. Розроблено пропозиції щодо структурно-функціонального удосконалення управління житловим сектором, впровадження ефективного механізму інвестування відтворення житла та створення економічних умов для збільшення обсягів житлового будівництва, прискорення добудови незавершених житлових будинків та реконструкції, ремонту і модернізації житлового фонду старої забудови. Обґрунтовано основні положення щодо удосконалення соціальних стандартів рівня та якості житла, прискорення розвитку інвестиційного та будівельного комплексів.

Ключові слова: відтворення житла, житловий сектор економіки, житлова політика, мультиплікаційний ефект, державне управління, державне регулювання, інвестиційний комплекс, будівельний комплекс.

Аннотация

Коваленко А.Н. Организационно-экономические механизмы регулирования процесса воспроизводства жилья в условиях рыночных трансформаций. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.02.03 - организация управления, планирование и регулирование экономикой. - Институт экономического прогнозирования НАН Украины, Киев, 2000.

Диссертация посвящена вопросам формирования в Украине эффективной системы внедрения рыночных отношений и действенных форм организации и управления процессом воспроизводства жилья, его эксплуатации и обслуживания. Обобщены концептуальные подходы к проблемам регулирования процесса расширенного воспроизводства жилья в Украине и опыт жилищной политики в условиях рыночного хозяйствования, осуществлен анализ действующей в Украине системы государственного управления процессом воспроизводства в жилищном секторе экономики. Исследованы главные направления государственного регулирования развития жилищного сектора в системе рыночных отношений, к которым относятся демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, создание конкурентной среды, рынка жилья и жилищных услуг.

Выработаны главные принципы трансформирования механизмов государственного управления жилищным сектором экономики, экономической оценки механизма сдвигов в структуре воспроизводства жилья и его мультипликационного эффекта в развитии экономики. Аргументировано, что улучшение ситуации в государстве возможно только на системной основе. Разработаны предложения по структурно-функциональному усовершенствованию управления жилищным сектором, созданию и внедрению эффективного механизма инвестирования воспроизводства жилья и обеспечению экономических условий для увеличения объемов жилищного строительства, ускорения строительства незавершенных жилых домов, реконструкции, ремонта и модернизации жилого фонда старой застройки; сформулированы и обоснованы основные положения по улучшению социальных стандартов уровня и качества жилья; аргументирована необходимость повышения управляемости разработки и внедрения эффективного механизма создания финансово-кредитного, ипотечного и других объектов инфраструктуры, ускоренному развитию инвестиционного и строительного комплексов. Сформулированы основные принципы и предложены процедуры передачи жилых домов на баланс объединения совладельцев многоквартирных зданий; обосновано, что объединение может выполнять свою роль по содержанию и воспроизводству жилищного фонда лишь при условии законодательного урегулирования отношений собственности на жилые дома.

Пути решения жилищных вопросов предназначены для использования при проведении государственной жилищной, градостроительной и социальной политики, разработки и реализации долгосрочных программ обеспечения населения жильем, особенно его социально незащищенных слоев.

Ключевые слова: воспроизводство жилья, жилищный сектор экономики, жилищная политика, мультипликационный эффект, государственное управление, государственное регулирование, инвестиционный комплекс, строительный комплекс.

Annotation

Kovalenko O.M. The organizational-and-economic mechanisms of regulation of the process of housing reproduction under market transformations. - Manuscript.

Thesis for a candidate's scientific degree in economics; speciality 08.02.03 - organization of control, planning and regulating of the economy - Institute for economic forecasting of the National Academy of Sciences of Ukraine, Kyiv, 2000.

The Thesis is devoted to the problems of creation in Ukraine of the effective system of implementation of the market basics and effective forms of organization and control of housing reproduction process, its maintenance and service. The main directions of state regulation of development of residential sector, demonopolisation of housing and utilities services, development of the competitive environment, along with the housing market and related services are investigated. The propositions on structurally functional improvement of control of the housing sector, implementation of the effective mechanism for investing in renovation of reproduction of housing; creation of the economic conditions allowing for an increase in size of residential construction; acceleration of construction of the incomplete apartment houses; reconstruction, repair and modernization of the residential fund of old buildings have been developed. It has also been worked out the basic provisions of improving the social standards as to the level and quality of housing along with accelerating the development of investment and building complexes.

Key word: reproduction of housing, housing sector of economy, housing policy, multiplication effect, state control, state regulation, investment complex, building complex.

Размещено на Allbest.ru