Оценка стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ и НАУКИ РФ

Федеральное агентство по образованию

ФГБОУ ВПО "Сибирская Государственная Геодезическая Академия"

Кафедра Экономики землеустройства и недвижимости

Курсовая работа

по дисциплине "Экономика недвижимости"

на тему:

Оценка стоимости недвижимости

Новосибирск 2013 г



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

2. Общая характеристика объекта оценки и его окружения

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

4. Оценка стоимости недвижимости

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

Заключение

Список использованных источников



ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.



1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

На основании Ст. 128 ГК РФ к видам объектов гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, информация, результаты от интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на интеллектуальную собственность; нематериальные блага.

К недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Под понятием оценочной деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность в РФ осуществляется на основе Закона «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. и Федеральные Стандарты Оценки (ФСО№1-3) -Приказы МЭРТ №254,255,256 от 20.07.2007г.

Принципы оценки имущества базируются на основных экономических факторах, определяющих стоимость имущества. В практике оценки имущества используют следующие принципы:

спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности и др.



2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

При анализе общего состояния соответствующего сегмента рынка, на котором позиционируется, оценивается объект недвижимости, видим, что наблюдается устойчивый спрос на данный вид, т.е., совершаются сделки купли-продажи аналогичных квартир, заключаются договоры аренды, передачи прав аренды.

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: г. Омск ул. Мельничная, д.9, кв.32, представляет собой:

Объект оценки находится в средне-отдаленном г. Омска.

Объект оценки является однокомнатной квартирой в панельном доме

Состояние помещения - среднее

Общая площадь помещения составляет 30 кв.м.

Право собственности принадлежит частому лицу

Дата осмотра 21.03.13

Целью оценки объекта является определение рыночной стоимости квартиры в панельном доме, площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Мельничная д.9, кв.32, для продажи или аренды.



3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВЫАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем.

Итоги проведенного анализа подведем в заключении курсовой работы.



4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии со стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три метода оценки:

Сравнительный

Затратный

Доходный

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным методом

Сравнительный метод заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов.

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости:

Аналоги	Местоположение	Площадь, кв.м.	Материал стен	Состояние помещения
А1	с\о	31	П	ср
А2	с\о	32	К	пл
А3	с\о	33	П	ср
А4	о	42	К	ср
А5	о	30	П	ср
А6	о	25	К	пл
А7	ц	46	К	ср
А8	ц	31	К	пл
А9	ц	36	К	пл

Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки.

Расчет скорректированных цен объектов недвижимости
Объект сравнения	Местоположение	Площадь	Материал стен	Сост-е	Ц, тыс. р	Ц*, тыс. р	Поправки	Скоррект. цена, тыс. р
							по местопол	по мат стен	по состоян
Объект оценки	с/о	30	п	ср	-	-	-	-	-	1231,8
А1	с/о	31,0	п	ср	1530,0	1480,6	1	1	1	1480,6
А2	с/о	32,0	к	пл	1100,0	1031,3	1	0,69	1,31	932,1
А3	с/о	33,0	п	ср	1750,0	1590,9	1	1	1	1590,9
А4	о	42,0	к	ср	1050,0	750,0	1,15	0,55	1	474,4
А5	о	30,0	п	ср	1350,0	1350,0	1,15	1	1	1552,5
А6	о	25,0	к	пл	850,0	1020,0	1,15	0,76	1,24	1105,4
А7	ц	46,0	к	ср	2760,0	1800,0	0,9	0,7	1	1134,0
А8	ц	31,0	к	пл	1540,0	1490,3	0,9	0,85	1,17	1333,9
А9	ц	36	п	пл	1520	1266,7	0,9	1	1,3	1482,0

Стоимость, рассчитанная сравнительным (рыночным) подходом равна 1231,8 тыс. руб

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп = Сз + ПСВ (ПСЗ) - Zизнос,

Где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.

Сз - стоимость земли, тыс. руб.

ПСВ (ПСЗ) полная стоимость воспроизводства (Полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.

Zизнос - накопленный износ строения, тыс. руб.

Сзп = 26+390-31,34 = 384,66 тыс. руб

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом:

1). Определение стоимости земельного участка по формуле:

Сз = S Цз,

Где S - площадь земельного участка, м. Кв.; составляет 52 м. Кв.

Цз - цена земли, тыс. руб./ м. Кв.; составляет 500 руб./ м.кв.

Сз = 52 х 500 = 26 000 руб

2). Определение Полной стоимость воспроизводства

ПСВ = S х Зстр + S х П инв.,

Где S - площадь помещения, составляет 30 м.кв.

Зстр - строительные затраты на 1 м.кв., (для кирпичных зданий = 10 000 руб./ м.кв.)

П инв. - прибыль инвестора, составляет 30 %

ПСВ = 30 х 10 000 + 30 х 10 000 х 0.3 = 390 тыс. руб.

3). Определение накопленного износа по следующей формуле:

Zизнос = Иф + Ифункц. + Ивнешн.,

Где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб;

Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ивнешн. - внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.

Оцениваемая недвижимость - достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице.

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведённой оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей по элементам.

Расчёт физического износа

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес*,	ПВС элемента,	Износ,	Износ,
		%	тыс.руб.	%	тыс. руб.
1	Фундамент	5	19,50	8	1,56
2	Стены и перегородки	28	109,20	8	8,74
3	Перекрытия	17	66,30	7	4,64
4	Кровля	5	19,50	8	1,56
5	Полы	7	27,30	9	2,46
6	Проёмы	10	39,00	10	3,90
7	Отделочные работы	7	27,30	10,5	2,87
8	Инженерное оборудование	13	50,70	8	4,06
9	Прочие работы	8	31,20	5	1,56
	ИТОГО:	100	390,00	ВСЕГО:	31,34

Стоимость, рассчитанная затратным подходом равна 384,7 тыс. руб

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле:

Сдп = ЧОД / СК,

Где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.,

Сдп = 90,3/0,08 = 1128,8 тыс. руб

СК - ставка капитализации, которую рассчитываем по формуле:



СК = ЧОДi / Цi,

Где i - сопоставимый объект, i = 1 …….9

ЧОДi - чистый операционный доход за год от i - го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым объектом, тыс. руб.,

Цi - цена продажи i - го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым объектом, тыс. руб.

аналоги	Ц, тыс. руб	ЧОД, тыс. руб	СК, %
А1	6092	487,36	0,08
А2	5390	485,1	0,09
А3	5610	392,7	0,07
А4	4788	496,98	0,10
А5	4864	364,8	0,08
А6	5189	415,12	0,08
А7	6599	593,91	0,09
А8	6285	439,95	0,07
А9	5993	479,44	0,08
Итоговая СК, %	0,08

Этапы расчета ЧОД:

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

ПВД = S х А n,

Где А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./ м.кв.(арендная плата за данную квартиру в г.Омске составляет 12000 руб в месяц)

N - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД. (за отчетный период взят 1 год = 12 месяцев)

ПВД = 30 х 366,7 х 12 = 132000 руб

определение действительного валового дохода (ДВД)

ДВД = ПВД - П1 - П2,

Где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.,

П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности помещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.

ДВД = 132 - (132 х 0,05) = 125,4 тыс. руб

расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

ЧОД = ДВД - Р,

Где Р - расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб. = 28 % от ПВД

ЧОД = 125,4 - (132 х 0,28) = 90,3 тыс. руб

Стоимость, рассчитанная доходным подходом равна 1128,8 тыс. руб



5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ

недвижимость оценочный стоимость затратный

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; два других используются для корректировки получаемых результатов. Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;

затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.

В данной курсовой работе весовые коэффициенты принимаются выше перечисленные. Пример расчёта итоговой стоимости оцениваемого объекта по результатам разделов 4.1, 4.2, 4.3 представлен в таблице:



Расчет рыночной стоимости оценивамого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	1231,8 384,7 1128,8	0,75 0,10 0,15
Итого рыночная стоимость	1131,7	1,00

Рыночная стоимость квартиры равна 1131,7 тыс. руб



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполнение данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.

Осуществлена главная задача - научится применять на практике знания, полученные в процессе обучения.

Рыночная стоимость квартиры равна 1131,7 тыс. руб

Тем не менее, надо признать, что на практике, при определении стоимости недвижимости будут совершенно другие условия для выполнения подобных расчетов для объектов оценки.

Итоги проведения анализа показали, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование его для сдачи в аренду.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный Закон РФ № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. // Российская газета, 1998г., 6 августа, стр. 10

Е.И. Лобанова, Т.В. Павлова. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости»

Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие

СГГА,Новосибирск,2007г.

Сайт о продаже недвижимости в г.Омске: http://omsk.mlsn.ru/sale/

Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина. - 2-е изд.- М.: Дело. 2000. - 328 с.

Размещено на Allbest.ru

...