Оценка рыночной стоимости административного здания

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Нормативная деятельность оценочной деятельности

2. Методы, используемые при применении подходов к оценке

3. Отчет об оценки рыночной стоимости административного здания

4. Основы землеустроительной экспертизы

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Производственная практика - комплексное изучение хозяйственного объекта как системы, независимо от конкретных особенностей этого объекта. Практика направлена на закрепление, расширении, углубление и систематизацию знаний. Так же целью практики является выравнивание навыков работы на персональном компьютере, закрепление и расширении навыков использования возможностей решения управленческих задач и закрепления навыков их использования.

Цель 12-недельной производственной практики - не только ознакомление с хозяйственным объектом, как таковым, но и приобретение навыка оценки объектов недвижимости.

стоимость административный доходный



1. Нормативная деятельность оценочной деятельности

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:

Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.

Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.

Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.

Ст. 5. Объекты оценки.

Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.

Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статье предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям при из использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» представлены следующие статьи:

Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.

Ст. 10. Обязательные требования к договорам.

Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.

Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

Ст. 14. Права оценщика.

Ст. 15. Обязанности оценщика.

Ст. 16. Независимость оценщика.

Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков.

В составе третьей главы «Регулирование оценочной деятельности» представлены следующие статьи:

Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

Ст. 19. Функции уполномоченных органов.

Ст. 20. Стандарты оценки.

Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.

Ст. 22. Саморегулируемые организации.

Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.

Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.

В составе четвертой главы «Заключительные положения» представлены следующие статьи:

Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.

Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основан в первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.

2. Методы, используемые при применении подходов к оценке

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации;

если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа

продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования

объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки

необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости,

лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как

можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Доходный метод основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Соответсвенно, владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, рыночная цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Существует несколько методик доходного подхода оценки:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования денежных потоков.

В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски.

Сравнительный или рыночный метод оценки недвижимости основан на сопоставлении цен недавних продаж аналогичных по полезности объектов. Данный метод основан на гипотезе о том, что информированный покупатель не заплатит за объект стоимость большую, чем максимальная цена объекта с сопоставимой полезностью.

В рамках подхода выделяют две методики определения стоимости объекта недвижимости -метод сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты.

Алгоритм метода сравнительного анализа продаж заключается в следующем:

- выявляются недавние сделки с объектами, аналогичными оцениваемому;

- проверка информации и сделках: подтверждение суммы сделки одним из непосредственных участников и определение условий продажи;

- корректировка стоимости с учетом имеющихся различий.

Корректировка необходима, потому как абсолютно идентичные объекты найти практически невозможно. Именно поэтому данный метод редко применяется в отношении коммерческой недвижимости - аналог подобрать практически невозможно, также он не учитывает прогнозируемые доходы.

Этот недостаток компенсирует метод валовой ренты. Суть это метода заключается в том, что цена объекта определяется с учетом потенциального дохода от сдачи его в аренду. Для расчета по данному методу определяется коэффициент - мультипликатор валовой ренты. Он находится отношением цены объекта, выставленного на продажу, к сумме валовых доходов, которые могли быть получены от сдачи объекта в аренду за конкретный период (месяц, квартал, год). Стоимость объекта будет определяться умножением расчетной величины валового рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение мультипликатора. При этом период для расчета суммы валового дохода и значения мультипликатора должен совпадать. Этот метод является достаточно распространенным в оценочной практике благодаря своему удобству и простате.

Достоинствами данного подхода к оценке недвижимости является использование фактических данных, соответствующих текущему состоянию рынка недвижимости, что значительно снижает погрешность оценки.

Затратный метод оценки является одним из трех распространенных подходов к определению стоимости объектов недвижимости. Суть этого метода заключается в том, что стоимость объекта определяется суммой затрат на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем объекта недвижимости. Полученная стоимость корректируется с учетом износа объекта. Основывается данный метод на принципе замещения - максимальная стоимость объекта не может превышать максимальную цену другой собственности с эквивалентной полезностью.

Исходя из сущности подхода, приведем алгоритм оценки:

- оценка стоимости владения земельным участком (либо использования, если он арендуется), на котором размещен объект;

- оценка совокупной восстановительной стоимости объекта (стоимости замещения);

- корректировка стоимости замещения с учетом коэффициента износа;

- определение итоговой стоимости объекта как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости объекта с учетом износа.

В границах затратного подхода выделяют 4 методики оценки восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Метод сравнительной единицы - на базе специальных информационно-аналитических сборников показателей восстановительной стоимости определяется стоимость выбранной единицы измерения (м3, м2, км и пр.) и умножается на количество единиц, содержащихся в объекте.

Метод разбивки по компонентам - заключается в определении стоимости объекта как суммарной величины всех затрат, которые будут понесены на возведение отдельных элементов здания.

Метод количественного анализа - наиболее детальный и трудоемкий, а потому и самый дорогостоящий. Заключается в составлении полной сметы всех прямых и косвенных затрат на возведение объекта. Преимуществом данного метода является его максимальная точность.

Метод «50х50» - применяется при оценке объектов индивидуального строительства, при возведении которых подрядчиком предусматривается распределение совокупных затрат 50% - трудозатраты, 50% - материалы. Стоимость объекта определяется как удвоенная стоимость материалов, необходимых для восстановления.

3. Отчет об оценки рыночной стоимости административного здания

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон) оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Оценка собственности, принадлежащей федеральным или муниципальным государственным структурам, является необходимой в силу закона при любых сделках. Законом определен единый порядок установления цены на это имущество - оценка собственности может быть установлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Это требование содержится в законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в Статье 8, где сказано:

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

1. Определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки.

2. Определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью. Данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики.

3. Определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

система Стандартов;

система сертификации качества услуг;

унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения.

Раскроем основные (сущностные) черты данного процесса. Итак:

1. Оценка стоимости бизнеса (предприятия) - это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.

2. Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету; сбор и обработка необходимой информации; обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов.

Ни один из этапов нельзя пропустить или "переставить" на другое место. Такие вольности приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

3. Оценка стоимости - процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью.

Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

4. Оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

5. Рыночный характер оценки. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его техническими характеристиками, местоположением, генерируемым им доходом, составом и структурой активов и обязательств и т.п. оцениваемого объекта.

Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

1. Органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

2. Оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами.

3. Профессиональные объединения оценщиков.

4. Заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта.

5. Потребителей оценочных услуг -- юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

В соответствии с Законом к объектам оценки относятся:

1. Отдельные материальные объекты (вещи).

2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия).

3. Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

4. Права требования, обязательства (долги).

5. Работа, услуги, информация.

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ.

Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выступает в двух ипостасях: как институт, устанавливающий "правила игры", и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому необходимо четко разделить две различных по сути сферы деятельности государства:

формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке;

деятельность государства как оценщика.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности.

Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.

Национальный совет по оценочной деятельности участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов и дает рекомендации по их утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков и т.д.

Контроль осуществляется посредством создания саморегулируемой организации. Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности.

Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.

Нормативно правовое регулирование процессов оценки

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности), а также Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этими нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Кадастровая оценка недвижимости будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В указанный закон включена новая глава, регулирующая государственную кадастровую оценку и устанавливающая порядок принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки (соответствующими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти субъектов РФ, которые могут передавать эти полномочия органам местного самоуправления), порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, порядок определения кадастровой стоимости, составления отчета об определении кадастровой стоимости и экспертизы такого отчета, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости, их опубликования, а также, в частности, порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (предусматривающий, в том числе, возможность рассмотрения таких споров в специальных комиссиях, порядок работы которых подробно регламентирован). Большинство указанных положений вступит в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона; в отношении них установлены переходные положения, в соответствии с которыми текущая процедура государственной кадастровой оценки земель не изменяется.

С 1 января 2011 года вступит в силу изменение, внесенное в Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц", устанавливающее, что порядок расчета инвентаризационной стоимости подлежащего налогообложению недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (в настоящее время им является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, подведомственная Минэкономразвития РФ).

В Земельный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся, в частности, порядка оценки земельных участков. Установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. До внесения изменений Земельный кодекс РФ предписывал при определении рыночной стоимости земельного участка устанавливать его кадастровую стоимость в процентах от рыночной стоимости.

В перечисленные законодательные акты внесены и другие изменения, в том числе уточняющие ограничения на осуществление оценочной деятельности в отношении оценщиков, имеющих имущественный интерес к объекту оценки, а также, в частности, уточняющие порядок определения видов разрешенного использования земельных участков.

В становлении и развитии оценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимают саморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков. За рубежом саморегулируемые организации оценщиков играют важную роль в регулировании оценочной деятельности. В связи с этим государственное регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации должно быть тесно увязано с саморегулированием оценщиков.

Характеризуя нормативно-правовую базу государственного регулирования оценочной деятельности необходимо так же отметить важность ФЗ №94. Федеральный закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений (далее - размещение заказа), в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

Действующая в настоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов Президента РФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.

Любая система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчает использование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и его основное содержание даны ниже. Система земельных отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ, соответствующих как историческим традициям, так и основным мировым стандартам.

В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации -- основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.

Кроме аренды, для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянное пользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.

Государственный земельный кадастр - это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости. Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные органы, юридические и физические лица достоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.

Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS).

4. Основы землеустроительной экспертизы

Необходимость землеустроительной экспертизы возникает при:

разделе домовладения и земельного участка между собственниками (соседями или наследниками),

определении порядка пользования земельным участком;

определении фактических границ и площади земельного участка;

выносе границ земельного участка в натуру;

Раздел земельного участка и землеустроительная экспертиза.

Экспертиза, связанная с разделом земельного участка может предоставить ответы на следующие вопросы:

1. Определить и отразить на плане фактические границы земельного участка.

2. Определить и отразить на плане фактический порядок пользования земельным участком сособственниками.

3. Определить и отразить на плане какую площадь земельного участка занимает каждый из сособственников.

4. Определить и отразить на плане соответствуют ли фактические границы земельного участка, границам, обозначенным в правоустанавливающих документах, определить площадь несоответствия

5. Разработать варианты раздела земельного участка в соответствии с долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом (или без учета) фактического порядка пользования земельными участками.

Определение порядка пользования земельным участком.

Решение об определении порядка пользования земельным участком должно выносится мировыми судьями на основании положения, по которому участник общей долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле. Казалось бы, решение мирового судьи при определении порядка пользования общим земельным участком должно основываться на долевом соотношении сторон в праве общей собственности на этот участок. Но, на практике мировые судьи основным фактором считают фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, а не соотношение долей в праве общей собственности.

Такое вынесение решений об определении порядка пользования общим земельным участком основывается на предположении судьи о том, что фактически сложившийся порядок пользования является добровольным письменным или устным соглашением сторон о распределении общего земельного участка, т.е. между сторонами заключен гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой.

Собирая документы для решения вопроса по определению порядка пользования общим земельным участком необходимо приложить заключения строительно-технической или землеустроительной экспертизы. Чаще всего решение суда выносится на основании того из вариантов экспертного заключения, который учитывает в первую очередь фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, но всегда есть возможность побороться за выбор в пользу реального долевого соотношения сторон в праве собственности.

После того как решение суда о порядке пользования земельным участком вынесено, регистрировать его не надо.

Определение площади застройки на земельном участке.

Ситуации, при которых необходима землеустроительная экспертиза - это необходимость определить границы земельного участка, правомерность возведения зданий и сооружений, а также оспаривание раздела земли.

В этом случае эксперты будут решать следующие задачи:

Выяснять, накладываются ли границы смежных участков друг на друга.

Определять координаты поворотных точек земельного участка.

Определять координаты углов строения, расположенного на земельном участке.

Определять площадь свободного от застройки земельного участка.

Определять площадь застройки на земельном участке.

Определять возможность проведения застройки, и возможную площадь застройки.

Выяснять есть ли нарушения законодательства и специальных правил застройки при проведении землеустройства.

Таким образом, в заключении землеустроительной экспертизы будут определены границы участков и наличие их возможного пересечения, и определено, какая площадь земельного участка свободна от застройки, а какая занята. По результатам такой экспертизы можно определить, возможно ли возведение на определенном участке того или иного строительного объекта.

Правила определения площади застройки

Общая площадь зданий это сумма площадей этажей, измеренных в пределах внутренних отделанных поверхностей наружных стен на уровне пола без учета плинтусов, а также площадь антресолей, переходов в другие здания, лоджий, веранд, галерей и балконов. Площадь атриумов, лифтовых и других шахт включется в общую площадь здания в пределах одного этажа. Площадь мансардного этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака. Площади подполья, в том числе технического с высотой до низа конструкции менее 1,8 м и подполья для проветривания здания, неиспользуемого чердака, технического чердака и междуэтажного пространства для прокладки коммуникаций при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также наружных открытых пандусов и лестниц в общую площадь здания не включаются.

Площадь помещений зданий определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещения мансардного этажа учитывается с понижающим коэффициентом 0,7 на участке в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° - до 1,5 м, при 45° - до 1,1 м, при 60° и более - до 0,5 м.

Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ± 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей зданий определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных и конструктивных деталей, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также подпольных каналов и подполий под зданиями.

Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.

При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

Определение нарушений специальных правил, методик и норм в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства которые были нарушены при подготовке землеустроительной документации.

Французское слово кадастр, «cadastre» - список или реестр, прижилось в русском языке и применяется в сфере землеустройства. Кадастровые работы - это сбор и закрепление в документальном виде информации о земельных участках. Итогом данных мероприятий всегда становится землеустроительная документация, содержащая детальную информацию о том или ином объекте.

Землеустроительная документация это документы, полученные при образовании новых земельных участков, установлении их границ на местности и т.д., т.е. это совокупность документов на определенный земельный участок. Иначе эти документы можно назвать землеустроительное дело. Именно вокруг землеустроительного дела выстраиваются все земельные правоотношения.

При образовании новых земельных участков в землеустроительное дело входят: кадастровый план земельного участка, копии документов, удостоверяющие право собственности на землю, или правоустанавливающих документов, письма с согласованием проекта и т.д. Землеустроительное дело формируется в количестве не менее двух экземпляров. Утверждению подлежат все представленные экземпляры землеустроительных дел. Один экземпляр выдается заказчику, второй уходит в государственный фонд данных.

Не стоит забывать, что для оформления земельной документации от работников уполномоченного органа требуются не просто специальные знания, но и профессиональные навыки. Практика показывает, что при оформлении землеустроительной документации не редко совершаются ошибки. Результатом такой ошибки может быть отказ регистрирующего органа произвести регистрацию договора юридического лица и администрации из-за неправильно оформленных документов.

В такой и других ситуациях на помощь приходит землеустроительная экспертиза, в задачи которой входит оценка соответствия землеустроительной документации исходным данным, техническим условиям и требованиям. К задачам земельной экспертизы относятся так же определение нарушений специальных правил, методик и норм в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства которые были нарушены при подготовке землеустроительной документации.

Землеустроительная экспертиза - это исследование и анализ документации по формированию земельных участков. Внесудебная землеустроительная экспертиза проводится на основании договора между землепользователем и экспертной организацией. Судебная землеустроительная экспертиза, назначается судом в ходе судебного разбирательства и является экспертным исследованием каких-либо вопросов, решение которых требует специальных познаний в области землеустройства, формирования земельных участков, кадастровой деятельности. Именно задачами судебной землеустроительной экспертизы чаще всего становится определение нарушений специальных правил, методик и норм в области землеустройства, земельного кадастра, градостроительства и строительства которые были нарушены при подготовке землеустроительной документации.

Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ.

Определение наложения границ исследуемого земельного участка на границу соседнего земельного участка. Определение площади наложения.

Одной из наиболее часто встречающихся задач землеустроительной экспертизы является определение наложения границ исследуемого земельного участка на границу соседнего земельного участка и определение площади наложения. Такая задача ставится экспертам при возникновении спора по границе земельного участка, когда владельцы земельных участков, не могут получить кадастровые паспорта и зарегистрировать право собственности на земельный участок, в результате наложения границ земельных участков.

Причиной наложения границ земельного участка является техническая или кадастровая ошибка, возникшая при формировании документов землеустроительного дела. Так организации проводившие межевание, допускали ошибки в определении границ, координат, поворотных точек земельных участков. Таким образом получилось, что в базе государственного кадастра недвижимости ГКН земельный участок имеет одни границы, а на местности, в натуре другие.

Исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости осуществляются в соответствии со ст. 28 Закона О ГКН № 221-ФЗ.

* Технической ошибкой в государственном кадастре недвижимости считается грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, описка, опечатка допущенная органом кадастрового учета при ведении ГКН и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ГКН, сведениям в документам, на основании которых вносились сведения в ГКН.

* Кадастровой ошибкой в государственном кадастре недвижимости считается ошибка, допущенная межевой организацией в документах, на основании которых вносились сведения в ГКН.

Определение площади и границ земельных участков.

Определение площади и границ земельных участков - это часть кадастровых работ по земельным участкам. Для выполнения кадастровых работ по требованиям гражданского законодательства необходимо заключить договор подряда с экспертной организацией на выполнение кадастровых работ. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены не по договору, а на основании определения суда в рамках землеустроительной экспертизы земельных участков.

Случаи, в которых проводятся кадастровые работы:

Раздел, объединение или перераспределение имущества, в результате которого образуются части земельного участка, или новые земельные участки.

Проблемы с регистрацией права собственности на землю или территориальный спор с соседями, для разрешения которого необходимо уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка.

Образование нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Этапы проведения кадастровых работ для определения площади и границ земельных участков:

1. Подготовительные работы, в которые включается анализ землеустроительной документации, полевое обследование территории, для выявления состояния межевых знаков, пунктов ОМС и иной геодезической основы, подготовка разбивочного чертежа при установлении границ по документам, содержащим проектное положение границ.

2. Работы по определению площади и границ земельных участков.

2.1. При образовании новых земельных участков или частей земельных участков:

2.1.1. определение границ на местности;

2.1.2. вычисление площади земельного участка, или площади земельных участков и их частей

2.1.3. оформление межевого плана.

2.2. При уточнении местоположения границ существующих земельных участков:

2.2.1. определение границ на местности;

2.2.2. вычисление площади земельного участка, или вычисление площади земельных участков и его частей;

2.2.3. подготовка проекта межевого плана;

2.2.4. согласование местоположения границ земельного участка;

2.2.5. окончательное оформление межевого плана.

3. Передача заказчику экземпляра результатов кадастровых работ в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ.

Определение площади земельного участка

Площадь земельного участка вычисляют в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами.

Вычисленную площадь земельного участка Р(выч) сравнивают с площадью, указанной в правоустанавливающем документе Р(док), для чего вычисляют разность -Р = Р(выч) - Р(док), которую сравнивают с допустимой погрешностью определения площади -Р(доп), вычисляемой по формуле: -Р(доп) = 2m(p), где m(p) - средняя квадратическая погрешность определения площади земельного участка.

При -Р < -Р(доп) за окончательное значение площади принимается площадь, указанная в правоустанавливающем документе.

При -Р > -Р(доп) материалы межевания земель направляют для внесения изменений в правоустанавливающий документ (постановление администрации, свидетельство на право собственности, договор купли - продажи и т.д.).

Определение точных географических координат исследуемого земельного участка.

Землеустроительная экспертиза проводится, если необходимо решить одну или несколько из ниже перечисленных задач:

Определить точные географические координаты или картографические границы исследуемого земельного участка.

Определить есть ли наложение границ исследуемого земельного участка на границу соседнего земельного участка, и если есть, то определить площадь наложения.

Определить какую площадь участка занимает дом, т.е. какая площадь земельного участка занята конкретным строительным объектом.

Определить свободную от застройки площадь земельного участка.

Определить есть ли причины препятствующие возведению на земельном участке того или иного строительного объекта.

Определить в отношении возведенных на участке строительных объектов, есть ли нарушения действующих норм‚ методик и правил застройки земельных участков.

Определение стоимости спорного земельного участка. Определение стоимости спорного земельного участка.

В задачи такой экспертизы входит:

Определение стоимости спорного домовладения, т.е земельного участка с находящимися на нем постройками.

Определение возможности реального раздела домовладения, т.е выдела части земли в натуре и выдела части дома в натуре в соответствии с идеальными долями в праве.

Разработка вариантов раздела спорного домовладения, т.е. выдела части дома и земли в натуре. В случае невозможности выделения идеальных долей, разработка вариантов выдела долей с отступлениями от идеальных долей, т.е долей в праве.

По каждому из предложенных экспертизой вариантов определение стоимости и натурального выражения отклонения от идеальных долей в праве.

Если раздел дома возможен, экспертиза устанавливает, какие виды строительных работ необходимо выполнить для переустройства помещений в разделяемом доме, определяет объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования.

Если реальный раздел дома, т.е. выдел доли в натуре, невозможен, экспертиза определяет порядок пользования.

Определение цены выкупа земельного участка, т.е. его приватизации, связано с решением следующих вопросов:

Определение кадастровой стоимости земельного участка

Возможность воспользоваться льготными ставками выкупа земельного участка

Действия заявившего о выкупе, при несогласии с выкупной ценой?

Определение возможности реального раздела домовладения (выдела части земли в натуре и выдела части дома в натуре) в соответствии с идеальными долями в праве.

Процесс раздела дома и земли называется выдел части земли в натуре и выдел части дома в натуре в соответствии с идеальными долями в праве.

Для определения возможности реального раздела домовладения (выдела части земли в натуре и выдела части дома в натуре) в соответствии с идеальными долями в праве прибегают помощи экспертных организаций и заказывают землеустроительную экспертизу в комплексе со строительно-технической экспертизой.

...