Анализ рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот не давно, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика, так как знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. 2006 год стал годом, рекордным по темпам роста цен на жилую недвижимость в России - средний годовой рост стоимости жилья достиг 44%. Лидерами роста цены являлись мегаполисы: в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%; в Санкт - Петербурге - 123%; в Екатеринбурге - 107%; в Новосибирске - 50-60%; в Ростове-на-Дону - 55%. Этот факт, а также другие события позволяют утверждать о неравномерности развития рынков жилой недвижимости в разных регионах страны. Основной причиной рекордного роста цен стало значительное увеличение платежеспособного спроса на недвижимость, основанное в первую очередь на ограниченном предложении недвижимости, росте материального благосостояния домохозяйств, цен на нефть, развитии ипотечного кредитования и ряда других.

Вместе с тем, объемы возводимого строительными компаниями жилья были не очень велики - не смотря на то, что в 2006 году в России было построено 50200 тыс.кв. м. жилой площади, что на 15,24% превышает показатели 2005 года, 39,5% от данного объема было построено населением за счет собственных и заемных средств. При этом ещё в 1990 году общее число возводимого жилья превышало 60 млн. кв. м, и большая часть квартир возводилась крупными строительными компаниям.

«Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

§ информация о ценах, спросе и предложении;

§ посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

§ свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности; строительство недвижимость рынок жилье

§ перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

2. Для интересующихся положением дел на рынке недвижимости Орла, так же как в других городах России, в первую очередь важно познакомиться с тенденциями колебания цен на жилую недвижимость. По мнению жилищных экспертов, резкого роста цен на жилье не ожидается. На протяжении последних месяцев наблюдается незначительный рост цен, определяемый инфляцией, но не больше. Опасность резкого подъема цен на недвижимость отсутствует. В настоящий момент цены на рынке пришли в стабильное состояние и резких скачков, скорее всего, наблюдаться не будет. Вообще, рынок вторичного жилья в какой-то мере повзрослел и теперь больше походит на западный. Возможность быстро заработать теперь отсутствует. На данный момент относительно быстрый и ощутимый заработок можно получить лишь при операциях со строящимся жильем.

Возвращаясь к Орлу, можно отметить, что рынок недвижимости стремительно меняется, особенно за текущий год. Население за период кризиса оказалось в массе своей не в состоянии покупать жилье по тем высоким ценам, которые установились перед кризисом. Сюда же прибавились трудности с кредитованием и в результате спрос на жилую недвижимость в России катастрофически упал. В 2010 году наблюдалось некоторое оживление за счет того, что цены сильно упали и достигли минимума. После этого активность потенциальных покупателей в Орле возросла примерно на четверть и продолжает расти, хотя и медленно.

Наиболее велика в Орле доля спроса на вторичном рынке недвижимости, поскольку цены на рынке новостроек слишком высоки и не соответствуют финансовым возможностям людей. Цена новостройки в 3-4 раза превышает цены вторички. Для покупки новостроек нужно оформить кредит, что представляет наибольшую трудность, поэтому покупатели обращаются к вторичному рынку.

Меньше всего упал спрос на 1-2 комнатные квартиры эконом-класса площадью 35-45 и 62-68 квадратных метров. Доля продаж таких квартир составляет около 80-85% от общего объема сделок покупки-продажи недвижимости.

Отмечается также тенденция роста спроса на элитное жилье. Однако число таких сделок невелико, поскольку сказываются недостатки маркетинга и ограниченные финансовые возможности покупателей.

Следует отметить, что в последние годы люди, наученные опытом «замораживания» строительства, предпочитают приобретать готовые новостройки, а не дома в начальной стадии цикла.

3. 1.Затратный метод. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли, _ определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами.

Применение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложняющих причин. Наиболее часто подобный метод используется для оценки реконструируемых зданий, для применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий.

2. Сравнительный метод. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.

Главная задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и земли, сравнить аналогичные продажи и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При оценке жилых помещений не допускается арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной рыночной информации.

3. Доходный метод или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.

В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих доходов и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два вида: доходы от эксплуатационной деятельности в результате арендных отношений и доходы от реверсии.

Подобный метод наиболее интересен для потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств.

Размещено на Allbest.ru