Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Применение сравнительного подхода при проведении оценки, согласно ФСО № 1

Согласно положениям пункта 6 главы II «Общие понятия оценки» ФСО № 1, утверждённого Приказом № 256 от 20.07.2007 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее ФСО № 1), итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Как установлено в пункте 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В силу пунктов 14, 22 главы III «Подходы к оценке» ФСО № 1, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Кроме того, как установлено в пункте 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Основные показатели рынка недвижимости, характеристика рынка

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой систему рыночных механизмов обеспечивающих создание, эксплуатацию, финансирование, инвестирование объектов недвижимости, а так же механизмов функционирование рынка недвижимости.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 1.

Таблица 1. Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

3. Порядок реализации метода анализа продаж в оценке недвижимости

Метод сравнительного анализа продаж (САП) -- метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

АЛГОРИТМ МЕТОДА

Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

Проверка информации о сделках.

Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Корректировочная таблица

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
Продажная цена	--	100000 .
Бассейн	НЕТ	ЕСТЬ (вклад -15,000 руб.)
Ландшафт	ЛУЧШИЙ	ХУЖЕ (вклад -5,000 руб.)
Телефон	НЕТ	ЕСТЬ (вклад +2,000 руб.)
Финансирование	Рыночное	Рыночное
Размер участка	Сопоставимый	Сопоставимый
Гараж	ЕСТЬ	НЕТ (вклад + 5,000 руб.)

Скорректированная цена = 97000 руб.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОПРАВОК

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Пример. Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам:

Корректировочная таблица

ОБЪЕКТЫ	Продажная цена
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Объект с бассейном	85000	94000	88000	91000	91000
Объект без бассейна	69000	78500	72750	75000	72500
Разница	16000	15500	15250	16000	16500

Упорядочение ряда:

15250 -- 15500 -- 16000 -- 16000 -- 16500. Среднее значение -- 15850.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся) -- Мо = 16000.

Медианное значение (значение на середине ряда) -- Me = 16000.

(Заключение должно быть аналитическое, а не математическое).

Поправка на бассейн -- 16000 руб.

Поправки в денежном выражении -- это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;

кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

Пример. Скорректировать стоимость объекта с учетом следующих условий.

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

Корректировочная таблица

Характеристика	Сравниваемый проданный объект	НЕЗАВИСИМАЯ ПОПРАВКА (+,-)	Кумулятивная поправка (УМНОЖЕНИЕ)
Цена	100000 руб.
Дата	2 месяца назад	-4%	0,96
Местоположение	на 5% лучше, чем у оцениваемого	+5%	1,05
Удобства	на 10% лучше	-10%	0,9
Состояние	на 5% ХУЖЕ	+5%	1,05
Экология	на 2% лучше	-5%	0,96
Общая поправка		-9%	0,905
Скорректированная
Стоимость объекта		91000	90500

2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т. д.).

3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

Третий вид поправки -- общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

Пример. Выявлено три сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.

Поправка по методу общей группировки.

Корректировочная таблица

Сопоставимый объект	Продажная цена	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
квартира 1 квартира 2 квартира 3	98000 100000 96000	Чуть хуже Лучше Хуже

Разброс между ценами менее 1%. Стоимость квартиры -- 98000 руб.

В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю.

Пример. Оцениваемая собственность -- жилой 22-х этажный дом с 672 квартирами, из них 176 квартир без лоджии. Сопоставимый объект -- такой же дом, но в нем все квартиры с лоджиями.

Сравнение можно производить через физическую характеристику 1 мІ, либо через экономическую характеристику -- стоимость одной лоджии.

Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

Например, на рынке продажи земли действуют единицы:

цена за 1 сотку;

цена за 1 га;

цена за 1 застроенный лот;

цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);

цена за единицу плотности застройки.

При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики:

цена за 1 мІ;

цена за 1 мІ площади, сдаваемой в аренду;

цена за 1 мі строительного объема;

цена за комнату или квартиру;

цена за единицу, приносящую доход (стадионы -- за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).

Пример. Объект жилой дом из 50 квартир (одинаковых)

Корректировочная таблица

Объект	Цена продажи	Число продаж	Цена за 1 кв. м.
Оцениваемый Дом 1 Дом 2 Дом 3	600000 750000 450000	20 25 30 18	24000 25000 25000

Упорядочение ряда:

24000 -- 25000 -- 25000. Модальное значение Мо = 25000. Медианное значение Me -- 25000. Среднее значение = 24607.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. При его применении допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений.

4. Характеристика сделок мены и аренды, порядок оформления

Договор мены недвижимости - документ, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. в обмен на другую квартиру, нежилое помещение, дом и т.д.

К договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Переход права собственности на нежилую недвижимость (нежилые помещения, часть здания, здание и т.д.) по договору мены и договор мены жилой недвижимости (квартиры, доли в квартире, жилого дома и др.) подлежат обязательной государственной регистрации.

Договор мены достаточно составить в простой письменной форме - обязательного нотариального удостоверения договора не требуется.

Если договор мены не содержит иное, недвижимое имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным, а расходы на его передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусматривает договор мены (ст. 568 ГК РФ).

Право собственности переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусматривает договор мены.

При совершении сделки мены жилой недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:

* регистрация самой сделки, что подтверждается совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (договоре мены);

* регистрация права собственности сторон, выступающих в качестве покупателей, (выдача Свидетельства о государственной регистрации права собственности).

При совершении сделки мены коммерческой (нежилой) недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:

* регистрация права собственности сторон, выступающих в качестве покупателей, (выдача Свидетельства о государственной регистрации права собственности).

При совершении сделки мены жилой недвижимости в ЕГРП вносится две записи: запись о государственной регистрации договора и запись о государственной регистрации перехода права собственности, а при совершении сделки мены нежилой недвижимости - только запись о государственной регистрации перехода права собственности. При регистрации договора мены жилой недвижимости на самом договоре проставляется штамп о его государственной регистрации, а при регистрации перехода прав по договору мены коммерческой недвижимости на договоре может быть проставлен штамп о регистрации перехода права собственности (и, соответственно, возникновении права) (не надо его путать со штампом о государственной регистрации договора).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору , заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

5. Порядок определения чистого операционного и потенциального дохода

Метод прямой капитализации доходов от объекта недвижимости.

При данном методе потоки доходов на рынке недвижимости стабильны длительный период времени. Потоки доходов возрастают устойчивыми и умеренными темпами. Для того, чтобы определить стоимость объекта с помощью данного метода используем следующие формулы:

А) Соб = ЧОД/ Кк,

где

Соб - стоимость объекта недвижимости

ЧОД - чистый операционный доход

Кк - коэффициент капитализации.

Б) Чистый операционный доход(ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД- ОР,

где

ДВД - действительный валовой доход

ОР - операционный расходы

В) Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД+Д-Р,

где

ПВД - потенциальный валовой доход

Д - доходы

Р - расходы

Г) Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100 %-ном её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S*Ас,

где

Ас - арендная ставка.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершённого строительства.



Список литературы

оценка недвижимость сделка

1. ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256.

2. ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255.

3. С.В. Гриненко Экономика недвижимости Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2010.

4. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. - Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2004.

Размещено на Allbest.ru

...