Особенности оценки недвижимости
Основные положение об оценке объекта. Сведения о заказчике и оценщике. Информация о привлекаемых к проведению оценки. Подготовка отчета об оценке сторонних организаций и специалистов. Допущения, ограничения и пределы применения результата объекта оценки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.03.2014 |
| Размер файла | 79,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- Введение
- 1. Основные положение об оценке объекта
- 1.1 Основные факты и выводы
- 1.2 Задание на оценку
- 1.3 Сведения о заказчике и об оценщике
- 1.4 Информация о привлекаемых к проведению оценки, подготовке отчёта об оценке сторонних организаций и специалистов
- 1.5 Заявление о соответствии
- 1.6 Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата объекта оценки
- 1.7 Последовательность определения стоимости объекта
- 1.8 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики
- 2. Описание объекта оценки и его местоположение
- 2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
- 2.2 Анализ местоположения объекта оценки
- 2.3 Анализ рынка недвижимости
- 3. Расчёт стоимости объекта оценки
- 3.1 Описание процедуры оценки
- 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- 3.3 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- 3.4 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Введение
Актуальность исследуемой темы заключается в том, что в последнее время на первый план выходит рынок недвижимости, он является одним из важнейших элементов экономической системы Российской Федерации. На современном этапе развития человечества недвижимость представляет собой товар, который приносит доход. Вложение в недвижимость, а также ее купля - продажа представляет собой выгодное инвестирование с целью получения прибыли.
В результате того что увеличивается количество операций с недвижимостью, а роль оценочной деятельности растет с каждым днем, людям потребовалось немало усилий чтобы понять как же все взаимосвязано, поэтому в скором времени появляется профессия оценщика. Она несет в себе знания о работе с недвижимостью, за счет этого последние 10 лет наблюдается стремительное составление и развитие оценочной деятельности в России.
Растет не только объем оценочных работ, но и происходит изменение их направленности. Сам оценщик уже не только оценивает данное предприятие или земельный участок, он может разбирать такие вопросы как: приватизация имущества, страхование имущества, а также разнообразные операции по реструктуризации предприятия. Приведем пример: покупатель на рынке, не располагает информацией, как продавец, а это означает, что они не могут на равных условиях участвовать в аукционах и конкурсах, так как без подобной информации невозможна оценка стоимости приобретаемого имущества. Данную стоимость должен определить независимый и квалифицированный эксперт, которым и является - оценщик.
Цель данной курсовой работы состоит в определении рыночной стоимости объекта оценки.
Задачами данного исследования являются:
1. Основные положение об оценке объекта
1.1 Основные факты и выводы
На основании договора на проведение оценки от 20.02.2012 г. № 564 (приложение 1) оценщиком Муратовой Д.М. оказаны услуги по оценке ясли - сада и составлен в письменной форме отчет об оценке объекта недвижимости № 35 от 19.03.2012 г.
В данной работе рыночная стоимость объекта оценки определена на основе 3 подходов (сравнительного, доходного, затратного). Содержание и расчёты данных подходов представлены в третьей главе курсовой работы. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, они показаны в таблице 1 "Результаты оценки, полученные при применении различных подходов".
Таблица 1 - Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
|
Объект оценки |
Ясли - сад на 50 мест с увеличением количества мест на летний период до 95 |
|
|
Стоимость, полученная сравнительным подходом |
||
|
Стоимость, полученная доходным подходом |
||
|
Стоимость, полученная затратным подходом |
||
|
Итоговая стоимость |
Рыночная стоимость ясли - сада на дату проведения оценки 20.02.12 составляет 34 473 374 рублей.
оценка недвижимость заказчик оценщик
1.2 Задание на оценку
Составление задания на оценку является неотъемлемой процедурой при заключении договора на проведение оценки (п.16 ФСО №1). В соответствии с п.16, п.17 ФСО №1 должно содержать следующую информацию:
1) Объект оценки: административное здание, ясли-сад, общей площадью 612 кв. м. (кадастровый номер 16: 50: 0080213: 15), расположенное по адресу: г. Казань ул. Авангардная 90а
2) Имущественные права на объект оценки: полное право собственности.
3) Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.
4) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: для целей купли-продажи.
5) Вид стоимости: рыночная.
6) Дата оценки: 19.02.2012 г.
7) Срок проведения оценки: 20.02.2012 - 19.02.2012 г.
1.3 Сведения о заказчике и об оценщике
Сведения о Заказчике:
Заказчиком на проведение оценки является государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российская академия правосудия" (Казанский филиал), находящаяся по адресу г. Казань, ул.2-я Азинская, д.7а. Реквизиты заказчика: ИНН 7710324108, КПП 166002001, р/с 40501810292052000002 ГРКЦ ГУ Банка России, БИК 049205001.
Сведения об Оценщике:
Оценщиком является: Муратова Д.М., проживающая по адресу ул. Завойского д.12 кв. 198, - эксперт-оценщик, 1 категории, которая также является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", стаж работы 1 год, полис страхования гражданской ответственности 17/09-178047, страховщик ОАО Росгосстрах, период страхования с 1.11.11 г. по 31.10.12 г.
1.4 Информация о привлекаемых к проведению оценки, подготовке отчёта об оценке сторонних организаций и специалистов
Непосредственно к проведению оценки и подготовке отчетов об оценке никакие сторонние организации и специалисты, в том числе оценщики, не привлекались. Обращения к сторонним организациям или специалистам происходило лишь в рамках использования их баз данных и знаний в качестве источников информации.
Сведения обо всех специалистах организации, информация от которых была получена и использована в отчете, в качестве консультирования, указанная далее по тексту.
Квалификация привлекаемых специалистов используется только в целях получения открытой информации и признается достаточной. Соответственно данные специалистов могут быть привлечены в качестве источников информации, которые обладают необходимой степенью достоверности.
1.5 Заявление о соответствии
Подписавший данный отчет оценщики удостоверяют, что:
1. Оценка была проведена в полном соответствии с нормативными актами, регламентирующими оценочную деятельность в РФ;
2. все данные, представленные в отчете, изложены верно и соответствуют действительности;
3. в процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало оценщику сколько-нибудь существенной помощи;
4. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности;
5. Содержащийся в отчете анализ суждения, выводы и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограниченных темы условиями допущений и ограничениями, которые является неотъемлемой частью настоящего отчета.
6. Оценщик обязуется хранить в тайне любые факты и данные, ставшие ему известными в результате выполнения настоящей работы, не раскрывать и не разглашать в общем или частностях информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия между заказчиком и исполнителем.
7. Оценщик не имеет ни настоящей, ни будущей заинтересованности в оцениваемой собственности, а так же не имеет личных предубеждений относительно всех участвующих сторон.
8. Величина вознаграждения оценщика никак не связана действиями или событиями, произошедшими в результате анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете, или полученных при его использовании.
9. Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной рыночной стоимости объекта, оцениваемого в настоящем отчете.
10. задание на оценку не основывалось на требовании получения определенного результат;
1.6 Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата объекта оценки
При проведении оценки объекта оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата объекта оценки:
1. Настоящий отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки объекта;
2. При проведении оценки объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющие на величину стоимости объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов;
3. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости и не является гарантией того, что объект будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете;
4. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины стоимости объекта оценки;
5. Оценщик, используя при проведении оценки объекта документы и информацию, полученные от заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации;
6. Использованные при проведении оценки Объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения;
7. Оценка является вероятностной (неопределенной) величиной, она не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости;
8. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда;
1.7 Последовательность определения стоимости объекта
Определение стоимости объекта заключается в последовательности выполнении следующих этапов проведения оценки объекта. Данные этапы прописаны в ФСО№1 п.16, в котором говорится, что проведение оценки включает следующие этапы:
1. заключение договора на проведение оценки, включая задание на оценку;
На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
· Цель оценки;
· Стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
· Правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:
На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
5. составление отчета об оценке и передача заказчику:
Результаты отчета об оценке должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке - это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результате оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки.
1.8 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики
Перечень документов для оценки отдельно стоящего здания / сооружения (простые копии):
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание;
3. Кадастровый план земельного участка;
4. Технический паспорт на здание;
5. Справка о величине годовых операционных расходах.
1.9 Термины и определения
1. Объект оценки - это объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
2. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией;
3. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;
4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке;
5. Наиболее эффективное использование объекта оценки определяется использованием объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;
6. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты предоставления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним;
7. Рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;
8. Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки;
9. Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества;
10. Кадастровая стоимость объекта оценки - это определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки;
11. Имущество - это объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности;
12. Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество;
13. Затраты на воспроизводство - это расходы в текущих ценах на строительство объекта точной копии объекта оценки с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов;
14. Затраты на замещение - это расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций;
15. Физический износ - это потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств, то есть снижение стоимости объекта в результате утраты экономико-эксплуатационных признаков под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;
16. Функциональный износ - это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений;
17. Экономический износ - это потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов;
18. Устранимый износ - это износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта;
19. Неустранимый износ - это износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость, то есть экономически не целесообразен или невозможен;
20. Ликвидность - это способность актива быть конвертированным в денежные средства.
2. Описание объекта оценки и его местоположение
2.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Оцениваемый объект представляет собой 1 этажное здание.
Общая площадь - 612 кв. м.
Балансовая стоимость объекта или инвентаризационная стоимость-
Физический износ здания составляет -
Функционально - экономический износ не выявлен.
Объект состоит из помещений:
1. Групповая
2. Спальная - веранда
3. Раздевальная
4. Кроватная
5. Буфетная
6. Санузлы
7. Приемная
8. Игральная - столовая
9. Кабинет заведующего
10. Электрощитовая
11. Кладовая чистого белья
12. Хозяйственная кладовая
13. Туалет персонала
14. Комната заболевших детей
15. Медкомната
16. Постирочная
17. Тепловой пункт - венткамеры
18. Тамбуры
19. Кладовая овощей
20. Кладовая сухих продуктов
21. Пищеблок
22. коридор
Строительные конструкции и изделия:
Фундаменты - ленточные бутобетонные
Стены наружные - из эффективного кирпича ГОСТ 6316-74
Перегородки - гипсобетонные серия 1.231-1 кирпичные ГОСТ 530-71
Цоколь - из глиняного полнотелого кирпича ГОСТ 530-71
Покрытия - сборные железобетонные панели по серии 1.141-1 В.58тип. - рсб-4
Крыша - совмещенная невентилируемая
Кровля - из рулонных материалов, 4-х слойная
Полы - из линолеума, керамической плитки, цементные
Окна - с тройным остекление по серии 1.136-4, типоразмеров - 2
Двери - наружные по серии 1.136-11, типоразмеров-3
Отделка наружная - облицовка силикатным кирпичом М75
Отделка внутренняя - штукатурка, масляная окраска, побелка, керамическая плитка
Наибольшая масса конструкции - 3т /плиты перекрытия/
Характеристика систем инженерного оборудования:
Водопровод - хозяйственно - питьевой, противопожарный от наружной сети. Напор на вводе 9,3 м., вод. ст
Канализация - хозяйственно - бытовая к местным сетям
Водосток - наружный, неорганизованный
Отопление - центральное от наружной теплосети. Теплоноситель - вода.
Т = - .
Вентиляция - приточно-вытяжная с механическим и естественным побуждением.
Электроснабжение - от местной сети, напряжение 380/220В.
Горячее водоснабжение - от наружной сети. Т=65-70С
Слаботочные устройства - радиофикация, телефон, телевидение, пожарная сигнализация
Балансовая стоимость -
Группа капитальности -
Сведения по земле:
Вид собственности - полное право собственности без ограничений и обременений.
Общая площадь земельного участка -
Категория земель - земли поселений
Рельеф - ровный
Кадастровая стоимость за 1кв. м. /руб =
Всего кадастровая стоимость - 34 473 374 рублей.
2.2 Анализ местоположения объекта оценки
Казань - столица республики Татарстан, ее площадь 425,3 кмІ. Один из крупнейших экономических, политических, научных, образовательных, культурных и спортивных центров России. Казань состоит из 7 районов: Авиастроительный, Вахитовский, Кировский, Московский, Ново - Савиновский, Приволжский, Советский.
Данный объект сооружения находится в Приволжском районе города Казани. Он занимает южную часть города. Площадь района составляет 115,57 кв.км, население - около 220 тысяч человек. На территории Приволжского района расположены один из трех самых крупных в городе и первый среди них по времени начала сооружения (1970-е гг.)"спальный" район Горки (восточная часть района), несколько поселков, множество крупных промышленных предприятий, больничный городок РКБ/ДРКБ/НИИТО. От района к Международному аэропорту "Казань" идет автотрасса и сооружается железнодорожная линия аэроэкспресса.
В районе сосредоточено наибольшее количество объектов Универсиады-2013, включая её Деревню, которая до и после неё используется как студенческий кампус и федеральный центр подготовки сборных команд России, гребной канал на озере Средний Кабан и другие.
В районе продолжается уплотнение существующих и строительство новых "спальных" микрорайонов массовой жилой застройки - Горки-3, экопарк Дубрава, Солнечный город.
Согласно генеральному плану развития города, планируются реновация Старо - и Ново - Татарских слобод на северо-западе района и территорий промышленной, складской, частной и прочей малоценной застройки в юго-западной части района, а также развитие промзоны южнее Давлекеево за счет предприятий, выводимых из центральных частей города, и сооружение новых кварталов массовой многоэтажной застройки - микрорайона Южный (по Оренбургскому тракту южнее РКБ) и не меньшего чем Горки нового "спального" района Медянский-Новые Горки (юго-восточнее Горок) на вновь присоединенных к городу неиспользовавшихся территориях.
Улица Авангардная пролегает с севера на юг и начинается недалеко от пересечения с улицей Поперечно-Мостовой до пересечения ч улицей Тульской.
Улица имеет как частную застройку, так и многоэтажную. Улица двухполосная без разделительной полосы, а от перекрестка с улицей Кулагина - четырехполосная с разделительной полосой и трамвайной линией на ней. Хорошая транспортная доступность позволяет без всяких трудностей добраться до объекта исследования.
Транспорт:
· автобус: 23, 25, 43, 56, 72, 77, 99, 99а
· троллейбус: 6, 9
· трамвай: 3
Вывод: благоприятное окружение объекта оценки - жилая застройка, социально культурные и торговые объекты, дорога в непосредственной близости от объекта - позволяет сделать вывод о коммерческой привлекательности объекта оценки.
2.3 Анализ рынка недвижимости
В республике Татарстан наблюдается оживление рынка недвижимости. В период с января 2011 г. по январь 2012 г. рынок недвижимости г. Казани динамично развивался под влиянием различных факторов, среди которых следует выделить благоприятную ситуацию в экономике страны и региона, развитие ипотечного рынка, сокращение процентных ставок по ипотечным кредитам, реализацию государственных программ поддержки отдельных категорий граждан (предоставление жилья ветеранам, поддержка молодых семей, материнский капитал), увеличение доходов населения и спроса на недвижимость. Кроме того, существенное влияние на развитие рынка недвижимости в целом оказывает предстоящее спортивное событие - Универсиада-2013 в Казани, тем самым рынок коммерческой недвижимости Казани стал более привлекательным. В город прибывают зарубежные инвесторы, которым нужны помещения под офисы - представительные и комфортные, с удобным местом расположения и отвечающие всем требованиям безопасности.
Успех бизнеса по управлению недвижимостью во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные маркетинговые решения. Возрастающая конкуренция на рынке недвижимости Казани, реализация долгосрочных и капиталоемких проектов развития недвижимости, привлечение средств внешних инвесторов - свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынке недвижимости Казани будет в ближайшее время приобретать все больший вес.
На данный момент на рынке недвижимости сложилась такая ситуация:
1. Среднестатистическое количество сделок очень сложно проанализировать
2. Закрытость информации, разные базисы цен
3. "Серый ” рынок достигает 20%
4. Статистическая информация разрознена
5. Аналитических фирм практически нет
6. Обмена информацией нет
3. Расчёт стоимости объекта оценки
3.1 Описание процедуры оценки
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
1) Сбор информации.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
2) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Согласно ФСО № 1 п.10 при определении наибольшего эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. В специальной литературе под принципом наилучшего наибольшего использования подразумевается юридический законный, физически возможный, достаточно обоснованный и финансово осуществляемый вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определённую на конкретную дату оценки и приведёт к наивысшей стоимости земельного участка.
3) Использование подходов.
При определении рыночной стоимости объекта оценки были использованы 3 подхода (сравнительный, доходный, затратный). В сравнительном подходе был использован метод сравнения продаж. В доходном - метод кумулятивного построения и метод расчета ставки дисконтирования. В затратном - базисно - индексный метод.
4) Согласование результатов.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
5) Составление письменного отчета.
По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в федеральных стандартах оценки.
3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.
Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего и наиболее эффективного использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.
Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.
Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.
Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.
Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:
местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);
рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность;
финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;
физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;
максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.
Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.
На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:
интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;
размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:
цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;
цена за 1м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;
цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.
Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.
Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.
3.3 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Оценщиком было выявлено 3 объекта - аналога. Для анализа объектов-аналогов оценщиком был произведен выезд на их месторасположение:
1. объект-аналог: ул. Аделя Кутуя, 114 (Советский район)
2. объект аналог: ул. Олега Кошевого, 2а (Авиастроительный район)
3. объект-аналог: ул. Роторная, 7 (Приволжский район)
Таблица 2 - Определение стоимости
|
№ |
Показатели |
Объект оценки |
Аналог1 |
Аналог2 |
Аналог3 |
|
|
1 |
Местоположение |
Ул. Граничная,2 |
Ул.К. Маркса,37 |
Ул.К. Армейская,23А |
||
|
2 |
Цена |
30000000 |
29000000 |
4100000 |
||
|
3 |
Общая S |
612 |
610 |
738 |
658 |
|
|
4 |
Собственность |
полное |
полное |
полное |
полное |
|
|
5 |
Условия финансирования |
рыночное |
рыночное |
рыночное |
рыночное |
|
|
6 |
Условия продажи |
Рыночное условие продажи |
||||
|
7 |
Использование материалов |
Кирпичные объекты, 1 группа капитальности |
||||
|
8 |
Физический износ |
|||||
|
9 |
Транспортная доступность |
аналогично |
Хуже чем у объекта оценки |
аналогично |
||
|
10 |
Торг |
уместен |
уместен |
уместен |
Примечание: по остальным элементам сравнения существенных различий оценщиком не выявлено. Основанием внесения поправки на время является изменение цен на рынке недвижимости.
Лучшая транспортная доступность может привести к удорожанию стоимости объекта недвижимости на 3%.
Пользуясь правилом корректировок, рассчитаем на основе приведенных данных рыночную стоимость объекта оценки с помощью корректировочной таблицы 3.
Таблица 3 - Корректировочная таблица
|
Элементы сравнения |
Объект - аналог 1 |
Объект - аналог 2 |
Объект - аналог 3 |
|
|
Цена |
30000000 |
29000000 |
41000000 |
|
|
Общая площадь |
610 |
738 |
658 |
|
|
Цена за 1 м2 |
49180 |
39295 |
62310 |
|
|
Корректировка на право собственности (корректировка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых при сделке) |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
49180 |
39295 |
62310 |
|
|
Корректировка на условия финансирования (корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделок) |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
49180 |
39295 |
62310 |
|
|
Корректировка на условия продажи (корректировка учитывает не типичные условия сделки купли-продажи) |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
49180 |
39295 |
62310 |
|
|
Корректировка на используемые материалы |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
49180 |
39295 |
62310 |
|
|
Корректировка на физический износ |
||||
|
Скорректированная цена |
||||
|
Корректировка на транспортную доступность (это необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость объекта оценки) |
0 |
-3% |
0 |
|
|
Скорректированная цена |
49180 |
38116 |
62310 |
|
|
Корректировка на торг |
0 |
0 |
0 |
|
|
Расчетная стоимость |
49180 |
38116 |
62310 |
|
|
Средняя стоимость 1м2 |
49869 |
|||
|
Стоимость объекта оценки |
30519624 |
Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 19 марта 2012 года: 30 519 624 рублей.
3.4 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.
Этапы в затратном подходе:
1) Расчет рыночной стоимости земельного участка;
2) Расчет стоимости возведения нового здания, т.е. получения восстановительной стоимости;
3) Определение всех видов износа;
4) Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного (совокупного) износа, т.е. получение реальной стоимости здания;
5) Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.
Определение стоимости основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определённой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путём умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов на соответствующий индекс по отросли, территории, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графикам.
Св=С (1м3) *Кn*Qстр. *И69-84*К69-84*И84-91*К84-91*И*П*НДС
Кn - суммарный поправочный коэффициент.
Св - стоимость строительства нового здания (восстановительная).
С (1м3) - восстановительная стоимость 1м3 строительного объема здания в ценах 1969 г. (определяется на основе соответствующего сборника УПВС).
Qстр - объем здания, (м3).
И69-84 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1985 г.
К69-84 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.85г.
И84-91 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.
К84-91 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.
И - индекс удорожания СМР с 1.01.91 на дату оценки. Данный индекс рассчитывается региональным центром ценообразования в строительстве, либо на основе постановления Каб. министров РТ "об индексации стоимости СМР". Информация об индексах цен в строительстве также ежеквартально публикуются в бюллетенях фирмы Коинвест.
П - коэффициент отражающий доходность застройщика.
НДС - коэффициент, учитывающий НДС.
Из выше приведенной процедуры определим стоимость объекта оценки затратным подходом.
1) Земельный участок находится с площадью 18221кв. м., расположен на ул. Граничная 2, кадастровая стоимость которого составляет 165531043.23руб. Кадастровая стоимость 1 кв. м. в данном кадастровом квартале составляет 9084,63руб.
2) Восстановительную стоимость здания определяем на основе базисно - индексного метода, сборников УПВС.
Таблица 4 - Определение восстановительной стоимости.
|
№ |
Коэффициенты |
Источник информации |
Расчет здания магазина |
|
|
1 |
С (1куб. м) |
Сборник УПВС № 32 |
22,5 |
|
|
2 |
Q стр (куб. м) |
Техническая документация |
4263 |
|
|
3 |
K n |
Общая часть сборника УПВС |
1 |
|
|
4 |
И69-84 |
Приложение №1 "Постановления Госстроя СССр от 11.05.1983 №94 |
1,18 |
|
|
5 |
К69-84 |
Приложение №2 "Постановления Госстроя СССр от 11.05.1983 №94 |
1,03 |
|
|
6 |
И84-91 |
Приложение №1 к письму Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1990 г. |
1,56 |
|
|
7 |
К84-91 |
Приложение №2 к письму Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1990 г. |
0,97 |
|
|
8 |
И |
|||
|
8.1 |
- Индекс на 1 квартал 2010 года к ценам 1991 года Индекс на 1 квартал 2010 год к ценам 2001 (ТЕР-2001) |
Приложение №1 к письму Минрегиона России №1289-СК/08 от 20.01.2010 |
49,46 4,85 |
|
|
8.2 |
Индекс на дату оценки |
Приложение №1 к письму Минрегиона России N 30394-ИП/08 от 07 ноября 2011 |
5,22 |
|
|
8.3 |
Общий индекс |
53,42 |
||
|
9 |
НДС |
Налоговый Кодекс РФ |
1,18 |
|
|
10 |
П |
По ставке дисконтирования |
1,26 |
|
|
11 |
Стоимость |
14011023 |
3) Определение износа. Определен по УПВС (сборник 32, таблица32).
Таблица 5 - Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.
|
№ п/п |
Конструктивные элементы |
В |
|
|
1 |
Фундаменты |
11 |
|
|
2 |
Стены и перегородки |
21 |
|
|
3 |
Перекрытия |
6 |
|
|
4 |
Кровля |
8 |
|
|
5 |
Полы |
15 |
|
|
6 |
Проемы |
10 |
|
|
7 |
Отделочные работы |
13 |
|
|
8 |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства |
6 |
|
|
9 |
Прочие работы |
10 |
|
|
Итого |
100 |
В данной таблице проанализирован удельный вес отдельных конструктивных элементов, на основе которых был получен физический износ объекта оценки.
Определяем все виды износа. Функциональный и экономический износ нами не использовались, т.к. они отсутствуют.
Для определения физического износа необходимо определить износ каждого конструктивного элемента, который приведен в таблице 5.
Таблица 6-Физический износ
|
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее) |
Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.) |
Износ в % |
||
|
Фундамент |
Ленточные бутобетонные |
Трещины в цокольной части здания |
10 |
||
|
Стены и перегородки 30 |
|||||
|
а) стены и их наружная отделка |
Штукатурка |
ВСН 53-86 табл.10 Глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов |
15 |
||
|
б) перегородки |
Гипсобетонные, армокирпичные |
ВСН 53-86 табл.24 Мелкие трещины в местах сопряжения |
15 |
||
|
Перекрытия |
Перекрытия деревянные оштукатуренные |
ВСН 53-86 табл.27 Усадочные трещины в штукатурном слое, частичное отслоение штукатурки |
10 |
||
|
Крыша |
4 |
||||
|
конструкция крыши |
2 |
||||
|
кровельное покрытие |
Рулонная плоская из 4-х слоев рубероида |
прогиб настенных желобов |
2 |
||
|
Полы |
Бетон, цемент, керамическая плитка |
||||
|
Проемы |
8 |
||||
|
оконные |
деревянные, металлические |
ВСН 53-86 табл.55 Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики |
4 |
||
|
дверные |
каркасы деревянные, смешенные, металлические |
ВСН 53-86 табл.57 Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, |
4 |
||
|
Отделочные работы |
ВСН 53-86 Таблица 63. Волосяные трещины и сколы местами |
5 |
|||
|
Санитарные технические устройства |
21 |
||||
|
Отопление |
Центральное, водяное от внешней сети. Параметры теплоносителя Т =95-750С. |
Табл.66 ВСН 53-86 Нарушения окраски отопительных приборов и стояков |
10 |
||
|
Вентиляция |
Приточно - вытяжная |
10 |
|||
|
Водопровод |
Табл.67 ВСН 53-86. В некоторых смывных бачках имеются утечки воды |
10 |
|||
|
Горячее водоснабжение |
Централизованное |
Табл.65 ВСН 53-86 Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры |
15 |
||
|
Канализация |
Хозяйственно-бытовая в поселковую сеть |
Табл.68 ВСН 53-86 Трещины в трубопроводах из полимерных материалов |
15 |
||
|
Газоснабжение |
Табл.67 ВСН 53-86 Повреждение окраски трубопроводов в отдельных |
10 |
|||
|
Электроосвещение |
От внешних сетей напряжением 380/220В |
Табл.69 ВСН 53-86 Следы коррозии на поверхности металлических шкафов, ослабление закреплений |
15 |
||
|
Прочие работы |
|||||
|
Лестницы |
Табл.35 ВСН 53-86 Редкие трещины на ступенях |
10 |
|||
|
Отмоски, козырьки |
Табл.37 ВСН 53-86 Мелкие повреждения металлических обделок |
10 |
Таблица 7 - Определение физического износа здания в целом.
|
№ |
Наименование конструктивного элемента |
Удельный вес |
Удельный вес каждого элемента |
Расчет удельного веса элементов |
Физический износ |
||
|
По результатам визуального осмотра |
Средневзвешенное значение |
||||||
|
1 |
фундамент |
5 |
100 |
5 |
15 |
||
|
2.1 |
Стены |
25 |
73 |
15,2 |
15 |
||
|
2.2 |
Перегородки |
25 |
27 |
8,1 |
15 |
||
|
3 |
Перекрытия |
19 |
100 |
19 |
15 |
||
|
4.1 |
Крыши конструктивные |
...
Подобные документы
Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010Оценка объекта недвижимости на примере ОАО "Московский Планетарий". Сведения о заказчике оценки и об оценщике, перечень данных. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при оценке. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 09.04.2016Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, нормативная база оценки. Анализ макроэкономической ситуации в стране и местоположении объекта. Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 18.01.2013Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.
отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010Понятие отчета об оценке бизнеса, его основные недостатки. Сведения, содержащиеся в нем. Задачи, стоящие перед оценщиком при написании отчета. Разделы отчета и сущность вопросов, содержащихся в них. Согласование результатов оценки стоимости объекта.
контрольная работа [21,4 K], добавлен 02.03.2012Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012Особенности рынка недвижимости. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости. Технология оценки гостиницы как объекта коммерческой недвижимости, методы доходного и нормативно-доходного подхода. Процесс оценки гостиницы методом капитализации доходов.
курсовая работа [44,8 K], добавлен 07.02.2010Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016Основные правила и требования к составлению отчета об оценке рыночной стоимости однокомнатной квартиры. Описание объекта оценки, его технические характеристики. Договоры на оценку и договор купли-продажи. Критерии профессиональной деятельности оценщика.
курсовая работа [41,5 K], добавлен 15.05.2013Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008Расчет стоимости объекта оценки. Анализ достаточности и достоверности использованной информации. Допущения и ограничительные условия, примененные оценщиком и стандарты оценочной деятельности. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
курсовая работа [87,4 K], добавлен 24.03.2011Характеристика и классификация объектов недвижимости, стадии их жизненного цикла, законодательная база. Принципы оценки объекта недвижимости, характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке, их предназначение и преимущества.
курсовая работа [230,4 K], добавлен 03.06.2011
