Износ объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

Износ недвижимости

Виды износа

Методы оценки и расчёта

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Начиная разбор актуальности темы износа недвижимости, необходимо знать, что недвижимость - это одно из важнейших объектов экономики, без которого ни одна деятельность по производству каких-либо благ (товаров, услуг, работ) не сможет существовать в новом мире.

Для формирования новых технологий, объектов недвижимости и поддержание в соответствующем состоянии объектов, которые были введены ранее расходуется значительная часть прибыли.

В настоящее время экономика развивается очень динамично, появляются всё новые и новые технологии и поэтому объекты недвижимости чаще всего утрачивают свои способности из-за внедрения новых, совершенных объектов. Ещё пару лет назад главным фактором о производстве нового объекта был его износ. Сейчас технологии делают огромные скачки, по сравнению с прошлым. Возникает новый взгляд модернизацию построек, зданий и других объектов. И тут мы сталкиваемся с новыми вопросами: открыть новое или продолжить расширять старое, сохранить свою марку или перейти на что-то новое?

Объекты недвижимости имеют большое значение в жизнедеятельности людей. Спрос определяет предложение, ведь необходимость людей приобрести жилье, базы, торговые помещения постоянна. И для начала нам необходимо ознакомиться с некоторыми понятиями.

Износ недвижимости

Самое раскрываемое понятие недвижимость описано в Гражданском кодекс РФ. Недвижимость включает в себя такое имущество как, земельные участки, участки недр, обособленные объекты, здания и сооружения, многолетние насаждения, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно[1, 242].

Рынок недвижимости - это взаимосвязь вокруг операций с объектами недвижимости. Сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. - все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

Цена - отражает сделку, когда конкретная сумма денежных средств была передана собственнику в обмен на право владения этим объектом.

Стоимость - это ценность конкретного объекта в социально-экономических условиях для определенного субъекта, преследующего экономические выгоды.

Недвижимость располагает рядом свойств:

- стационарность;

- полезность - для удовлетворения потребностей владельца в жилой площади;

- долговечность;

- фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях;

- неповторимость;

- управляемость.[3, 76]

Виды износа

Износ характеризуется снижением полезности объекта недвижимости, его внешней привлекательности с точки зрения допустимого инвестора и выражается в уменьшении стоимости под воздействием различных факторов со временем. Кроме того, на стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, определённые изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий. По мере использования объекта постепенно портятся параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их будущему употреблению, связанных с жизнедеятельностью человека. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Износ имущества - снижение цены имущества по различным причинам. Выделяют три типа износа недвижимости - внешний, функциональный, физический.[3, 33]

Внешний износ имущества - износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

Физический износ имущества - износ, связанный с уменьшением работоспособности имущества в результате непосредственного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества - износ из-за несоответствия нынешним требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Физический износ имущества - износ, связанный с уменьшением работоспособности имущества в результате непосредственного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Сумма всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ недвижимости проявляется в утрате элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что может быть вызвано ошибочной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый [8,34]

Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем прибавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем прибавляемая при этом стоимость.

износ недвижимость стоимость

Методы оценки и расчёта

Выделяют следующие виды расчёта физического износа зданий:

- документальный (для жилых зданий);

- ценовой;

- метод срока жизни.

Документальный метод предполагает использование в оценке износа нормативные документы.

Ценовой метод определения физического износа. Физический износ во время его оценки выражается соотношением цены объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть ценового метода - в определении затраченных сумм на восстановление элементов здания.

Физическая жизнь здания - определяется периодом использования здания, в период которого состояние здания соответствует конкретным критериям (конструктивность, надежность, долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта начинается при заложении фундамента и зависит от качества здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст - это период времени, начинающийся со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь - определяется от начала времени использования, в течение которого объект приносит доход. В этот период совершаемые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда использование объекта не может принести доход, обозначенный должной ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта из-за его общего износа [7,56].

Эффективный возраст - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на время оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей использования здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормального использования здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому [5,85].

Оставшийся срок экономической жизни здания составляет период времени от начала даты оценки до окончания его экономической жизни. Оценочный износ может быть одним из основных параметров, позволяющих рассчитать фактическую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который должно выполниться перед продажей недвижимости для увеличения прибыли или уменьшения убытков. Признак незначительного физического износа здания - невозможность его дальнейшего использования по условиям технической безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в последствие осмотра или технической экспертизы и переводится в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

Функциональный износ возникает в результате не достаточности объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к использованию, но обесценивается, т.е. утрачивает стоимость за счет появления современных более глубоких функциональных аналогов

Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сравнения продаж при наличии и отсутствии внешних влияний. Причины возникновения внешнего износа - изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения; большой транспортный поток внутри жилого квартала; изменения соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий и законодательства.

Причины функционального износа:

· недостатки, требующие добавления элементов;

· недостатки, требующие замены элементов;

· сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в имеющемся окружении и без которых оно не может отвечать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных взглядов измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще исполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при применении их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - элементы здания, присутствие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Одним из примеров сверхулучшений может служить обстоятельство, когда собственник квартиры видоизмененял её для своего комфорта. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование [4,76].

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с рынком недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному объекту, так и излишними.

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

· Изменение (капитализация) потерь в арендной плате;

· Изменение в затратах по эксплуатации.

Для определения нужных расчетов применяют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

Установление обесценения, порожденного вовремя неустранимым функциональным износом из-за устарелого планировочного решения, реализовывает путем капитализации потерь в арендной плате.

Внешний (экономический) износ - упадок цены объекта, определенное отрицательным влиянием внешней среды: месторасположением, рыночной экономикой, модификаций окружающей нас политический решений, инфраструктурой.

Существуют способы оценки внешнего износа:

· Уменьшение(капитализация) потерь в арендной плате;

· Изменение в затратах по эксплуатации.

· метод парных продаж, основанный на обработке информации о ценах по недавно проданным сходным объектам (парным продажам);

· метод срока жизни, дает возможность рассчитать неустранимый внешний износ исходя из показателей экономической жизни здания по причине его сноса в ближайшее время, например: необходимость перепланировки, изменение транспортных магистралей.

Заключение

В заключение данной работы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, износ недвижимости - это уменьшение стоимости и оскуднение характеристик по разным основаниям. Основная суть износа в том, что он будет служить ориентиром при принятии том или ином важном.

Во- вторых, износ зданий, сооружений (недвижимости) отображает, на сколько переменилось их состояние от изначальной формы, в том числе и в деньгах. Износ, в любом виде (функциональном, внешнем или физическом), будет увеличивать стоимость владения определенной недвижимостью и уменьшать текущую стоимость. Поэтому немаловажно наблюдать за текущем состоянии объекта недвижимости, знать данные износа и держать его на хорошем уровне.

И так, износ недвижимости присутствует с той поры как была введена в пользование объекта недвижимости. Необходимо знать важность любого из видов износа, а также пытаться вовремя его ликвидировать, хотя бы частично.

Список использованной литературы

№51 ФЗ, №14 ФЗ, №146 ФЗ, №230 ФЗ Гражданский кодекс РФ в 4 частях 2013.

Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: Учебник / В. А. Горемыкин. -5-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2008. - 808 с.

Казанника, А. И. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под.ред. А. И. Казанника. -Омск: Омск. гос. ун-т., 2003. - 695 с.

Калачёва, С. А . Сделки с недвижимостью / С. А. Калачёва - изд. доп. и перераб. - М.: Книга сервис, 2005. -176 с.

Крутик, А. Б. Экономика недвижимости / Крутик А. Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. СПб.: Издательство «Лань», 2001. -480 с.

Миронова, Н. Н. Экономика недвижимости / Миронова Н. Н., Шутьков С. А. -Ростов н/Д: Феникс, М.: Национальный институт бизнеса, 2004. -160 с.

Столбова, С. Ю. Экономика недвижимости: Методические указания к выполнению курсовой работы по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» дисциплина «Экономика недвижимости» / Сост. С. Ю. Столбова. - Омск: Изд-во СибАДИ, 2007. - 23 с.

Татарова, А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / А. В. Татарова. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. -70 с.

Размещено на Allbest.ru