Определение стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Курсовая работа

Специальность: «Земельно - имущественные отношения»

Дисциплина: «Оценка земли и имущества»

Тема: « Определение стоимости объекта недвижимости»

г. Новосибирск 2013



Введение

Оценка недвижимости является одной из наиболее востребованных и, вместе с тем, одной из наиболее сложных задач на рынке интеллектуальных систем оценки и принятия решений. Сложность заключается, во-первых, в большом количестве факторов, влияющих на оценку. Во-вторых, сам характер факторов представляет существенную проблему - некоторые из них довольно сложно формализовать (например, «степень престижности района нахождения объекта», «внешний вид объекта», информацию об истории объекта оценки, анализ местоположения объекта и др.). В-третьих, рынок недвижимости достаточно динамичен, что подразумевает высокую скорость изменения значения параметров оценки с течением времени. В-четвёртых, для формирования обучающих выборок и баз знаний приходится использовать опыт различных оценщиков, что может приводить к противоречивым решениям.

Актуальность данной системы обоснована тем, что в данное время недвижимость занимает одну из главных ниш в экономике. Ввиду этого удобство, быстрота и простота поиска с помощью компьютеризированной системы, поможет человеку объективно оценить стоимость той или иной недвижимости, без участия риелтора.

А так, как нейронные сети основаны на примитивной биологической модели нервных систем, и способны обучаться, то оценка недвижимости при помощи НС выглядит очень привлекательно.

Еще одним актуальным фактором является, независимость от риелтора. В данный момент недвижимость оценивается - человеком (риелтором). Риелтор не всегда может быть объективен в своей оценке, и разные объекты недвижимости с приблизительно одинаковыми показателями, может оценивать с разным результатом. Поэтому целесообразно использовать систему, которая может работать без вмешательства со стороны.



Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

1. Объектами гражданских прав являются и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст.128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на их нематериальные блага.

Недвимжимость -- вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Недвижимость как объект оценки.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки - это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

· другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

Классификация недвижимости по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице 1

Таблица 1 - Классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы склады; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома интернаты, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения	- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; - для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; - неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции или капитального ремонта; - незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и вязанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

· локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

· низкая взимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости);

· сезонные колебания;

· необходимость государственной регистрации сделок;

· вложения капитала в недвижимость.

Основные факторы, воздействующие на функционирование рынка недвижимости:

· экономические : уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги;

· социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

· административные: ставки налогов и зональные ограничения;

· экологические: подверженность района местоположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Понятие оценочной деятельности

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны - физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

Объекты оценочной деятельности:

- отдельные материальные объекты (вещи)

- совокупность вещей, составляющих имущество лица

- вещные права

- права требований

- работы, услуги, информация.

2. Субъекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны - физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

3. Объекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Объекты оценочной деятельности:

- отдельные материальные объекты (вещи)

- совокупность вещей, составляющих имущество лица

- вещные права

- права требований

- работы, услуги, информация.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется:

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)

Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999 г. N 932 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"

Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 10 "Об утверждении Порядка отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации"

Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 7 "О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности"

Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

платеж за объект оценки выражен в денежной форме

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Помимо рыночной стоимости Постановлением Правительства РФ N 519 предусмотрены иные виды стоимости объекта оценки:

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров

стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки

стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки

стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования

инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях

стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость)

ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов

утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки

специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 Закона N 135-ФЗ).

Оценочная деятельность имеет своими объектами:

все виды недвижимости

транспортные средства

ценные бумаги

объекты интеллектуальной собственности

бизнес (действующее предприятие)

машины и оборудование

Основными целями оценки являются:

проведение конкурсов, аукционов, торгов

отражение в отчетности, купля-продажа, мена

аренда, права аренды, лизинг

залог

раздел, наследование, дарение

страхование

приватизация, конфискация, национализация, ликвидация

составление брачного контракта

исчисление налога, пошлин, сборов

определение доли имущественных прав

хранение

разрешение имущественных споров

коммерческая концессия

передача прав собственности

передача в доверительное управление и другие

Принципы оценки недвижимости -- это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки относятся:

принцип добавочной продуктивности -- принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктиность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

принцип вклада -- принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.

принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи -- принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

принцип сбалансированности -- принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

принцип экономического размера -- принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.

принцип экономического разделения -- принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. Приведенные ниже принципы являются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой.

Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе:

принцип полезности

принцип замещения

принцип ожидания

Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе:

принцип вклада

принцип остаточной продуктивности земельного участка

принцип равновесия

принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности)

Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой:

принцип спроса и предложения

принцип соответствия

принцип конкуренции

принцип изменения

принцип взаимозависимости

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1 группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника,

2 группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3 группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4 принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т. е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка, также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего Объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад -- это то добавление в стоимости имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Общая характеристика объекта оценки

Местоположение: В районе средней отдаленности от центра города.

Материал стен: панель

Состояние помещения: плохое

Площадь: 480 м2

Право на объект:_____

Дата: 20.03.2013

Цель объекта оценки: Для залога.

Вид стоимости:

Другие условия:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ располагается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.

Таблица 4.1

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./ м2

Наименование объекта	Площадь м2	Местоположение
		Отдаленное	Средней отдаленности	Центр
СКЛАД	До 100 100-500 Больше 500	130 120 110	140 130 130	180 180 160
ОФИС	До 40 40-80 Больше 80	150 140 130	200 180 170	250 230 230
МАГАЗИН	До 50 50-100 Больше 100	180 160 170	200 170 170	250 240 230

Оценка стоимости недвижимости

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.

Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

Таблица 5.1

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/о	490	к	ср
А2	С/о	475	к	пл
А3	С/о	478	п	ср
А4	О	475	п	ср
А5	О	485	к	пл
А6	О	482	к	ср
А7	Ц	484	к	ср
А8	Ц	485	к	пл
А9	Ц	475	п	ср

Таблица 5.2

Пример расчета скорректированных цен объектов недвижимости

Метод сравнения	Местоположение	Площадь м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц, тыс. руб	Ц*, тыс.руб	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс. руб
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	С/о	480 м2	п	пл	-	-	-	-	-	-
А1	С/о	490	к	ср	7578	7423	1	0,95	0,92	6699,25
А2	С/о	475	к	пл	6759	6866	1	0,95	1	6522,7
А3	С/о	478	п	ср	7023	7052	1	1	0,92	6487,84
А4	О	475	п	ср	6005	6068	0,85	1	0,92	4745,17
А5	О	485	к	пл	6066	6003	0,85	0,95	1	4847,42
А6	О	482	к	ср	6482	6455	0,85	0,95	0,92	4795,41
А7	Ц	484	к	ср	8234	8165	0,9	0,92	0,92	6981,07
А8	Ц	485	к	пл	7838	7757	0,9	0,95	1	6422,79
А9	Ц	475	п	ср	7515	7594	0,9	1	0,92	6287,83

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющих на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп=Сз+ПВС(ПСЗ)-?Иизнос

Сзп=240000+6552000-85004,735=6706995,3

1. Определение стоимости земельного участка

Сз=S*Цз,

Сз=480+500=240000

2. Определение полной восстановительной стоимости.

ПВС=480*10500+480*10500*0,3=6552000

3. Определение накопленного износа здания.

?Иизнос=Иф+Ифунк+Ивн

Иф=85004,735

Внешний (экономический) износ-потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д)

Оцениваемая недвижимость- достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в табл. 5.3

Таблица5.3

Физический износ конструктивных элементов здания

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес*, %	Износ, %
1	Фундамент	5	8
2	Стены и перегородки	28	8
3	Перекрытия	17	7
4	Кровля	5	8
5	Полы	7	9
6	Проемы	10	10
7	Отделочные работы	7	10,5
8	Инженерное оборудование	13	8
9	Прочие работы	8	5
	ИТОГО:	100	-

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с табл. 5.3 по элементам.

Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. 5.4

стоимость недвижимость аренда износ

Таблица 5.4

Расчет физического износа

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	ПВС элемента, тыс.руб	Износ, %	Износ, тыс.руб.
1	Фундамент	5	327600	8	3276,08
2	Стены и перегородки	28	1834560	8	1834560,08
3	Перекрытия	17	1113840	7	1113840,07
4	Кровля	5	327600	8	3276,08
5	Полы	7	458640	9	458640,09
6	Проемы	10	655200	10	6552,1
7	Отделочные работы	7	458640	10,5	458640,105
8	Инженерное оборудование	13	851760	8	851760,08
9	Прочие работы	8	524160	5	524160,05
	ИТОГО:	100	6552000	-	5312704,735

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.



Сдп= ЧОД/СК

Сдп= 196658,24/0,805=244295,95

1. Расчет потенциального валового дохода.

Потенциальный валовый доход- это сумма всех ожидаемых поступлений на объект.

ПВДсклад=480*130=62400

ПВДоф=480*170=81600

ПВДмаг=480*170=81600*12=979208

ПВД=979208

2. Определение действительного валового дохода.

Действительный валовый доход- это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

ДВД=81600-(0,05*81600)=77520

3. Расчет чистого потенциального дохода.

Чистый операционный доход представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

ЧОД=77520-(979208*0,28)=196658,24

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равным 28 % от ПВД.

Таблица 5.5

Пример расчета чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	Руб./м2	77520
2	Площадь оцениваемого объекта	М2	480
3	ПВД за год	тыс.руб.	979208
4	Потери от недозагрузки объекта недвижимости, недосбора арендной платы и смены арендаторов	тыс.руб.	4080
5	ДВД за год	тыс.руб.	77520
6	Расходы арендодателя	тыс.руб.	274178,24
7	ЧОД	тыс.руб.	196658,24

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Таблица 5.6

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОД i тыс.руб.	ЦПi тыс.руб.	СКi в долях
А1	606,24	7578	0,08
А2	675,90	6759	0,1
А3	632,07	7023	0,09
А4	510,42	6005	0,08
А5	576,27	6066	0,095
А6	583,38	6482	0,09
А7	699,89	8234	0,085
А8	744,61	7838	0,095
А9	676,35	7515	0,09
Итоговая СК	0,805



СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применительность каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

- анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому, удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут неточными, поэтому вес вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и применяется равным 15%

Таблица 6.1

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	4715,87 670699,53 36644,39	0,75 0,1 0,15
Средневзвешенная рыночная стоимость	712059,79	1,00

В соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной. При этом следует учесть:

- в зависимости от местоположения и типа объекта, залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30- 70 % от их рыночной стоимости

- размер доли имущества в процентном соотношении определяется самостоятельно.



Заключение

При выполнении курсовой работы я рассмотрела три метода оценки недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. В результате согласования была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Объектам курсовой работы стал рынок коммерческой недвижимости, а именно магазин площадь 480 м2

Целью работы стало определение стоимости в соответствии со стандартами используются следующие подходы : затратный, сравнительный, доходный при каждых из которых могут быть использованы различные методы расчетов

Отделив стоимость помещения тремя подходами я получила:

Сравнительный Затратный Доходный	4715,87 670699,53 36644,39

Таким образом, рыночная стоимость объекта составляет 712059,79 тыс.руб



Список использованной литературы

1. Автор: ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др.

2. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.

4. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 1998.

Размещено на Allbest.ru

...