Оценка недвижимости и основы оценочной деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Недвижимость

недвижимость оценочный рынок

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Само понятие «недвижимость» в современной Украине введено в активный практический оборот всего несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и наиважнейшая среди них - проблема собственности.

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму -- в профессиональной литературе; а к третьему -- формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия - «имущество».

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

«Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) -- земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Согласно национального стандарта №1 недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу;

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

1.2 Признаки недвижимости

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

· недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

· прочно связана с землей как физически, так и юридически;

· долговечность объекта инвестирования;

· стоимость недвижимости высока;

· каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

· потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

· новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

· строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.

· способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

1.3 Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на подмножества по определенным признакам (табл. 1).

Таблица 1.КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Признак классификации	Группы недвижимого имущества
1. По объектам	1.1. Здания 1.2. Сооружения 1.3. Земельные участки 1.4. Леса 1.5. Многолетние насаждения 1.6. Участки недр 1.7. Обособленные водные объекты 1.8. Предприятия как имущественный комплекс
2.По функциональному назначению	2.1. Производственные объекты 2.2. Непроизводственные объекты
3.По воспроизводимости в натуральной форме	3.1. Невоспризводимые объекты 3.2. Воспроизводимые объекты
4.По степени готовности к эксплуатации	4.1. Объекты, введенные в эксплуатацию 4.2. Объекты незавершенного строительства
5.По форме собственности	5.1. Государственные объекты 5.2. Муниципальные объекты 5.3. Частные объекты: 5.3.1. Единоличная собственность 5.3.2. Коллективно-совместная собственность 5.3.3. Коллективно-долевая собственность 5.3.4. Собственность общественных организаций
6.По отраслевой принадлежности	6.1. Промышленные объекты 6.2. Сельскохозяйственные объекты 6.3. Строительные объекты 6.4. Объекты транспорта и связи 6.5. Жилищно-коммунальные объекты 6.6. Культурно-бытовые объекты; и др.
7. По возможности приватизации	7.1. Свободно приватизируемые объекты 7.2. Объекты, запрещенные для приватизации 7.3. Объекты, приватизируемые по разрешению Правительства

Здания - это объекты, в которых проходит жизнедеятельность человека (жилые дома, дачи, магазины, офисные здания, склады, производственные здания, школы, больницы, театры и т. п.). Классификация этой группы объектов представлена на рис. 1.

Рис. 1. Классификация зданий

Сооружения - это объекты, обеспечивающие нормальную жизнедеятельность человека (коммуникации, дороги, железные дороги, взлетно-посадочные полосы, мосты, электросети, системы передачи и приема информации, метро и т. п.). Классификация этой группы объектов представлена на рис. 2.



Рис. 2. Классификация сооружений

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четкие границы на поверхности земли. Кроме того, земельные участки ограничены сверху воздушным пространством, а снизу недрами, также являющимися государственной собственностью. Классифицировать земельные участки можно по ряду признаков (рис. 3).

Рис. 3. Классификация земельных участков

Лес - это земли в совокупности с древесной, кустарниковой и травянистой растительностью, животными и другими биологически связанными объектами природы, расположенными на этих землях. При этом леса могут являться как землями лесного фонда, так и другими землями. Кроме того, леса, являющиеся землями лесного фонда, разделяются на различные категории защитности и виды (рис. 4). Земли лесного фонда полностью находятся в государственной собственности, однако участки лесного фонда могут предоставляться в пользование физическим и юридическим лицам на определенный срок и на основании специальных разрешительных документов.



Рис. 4. Классификация земель лесного фонда

Под многолетними насаждениями понимают искусственные древесно-кустарниковые посадки, имеющие определенное функциональное назначение. Классификация этой группы объектов представлена на рис. 5.

Рис. 5. Классификации многолетних насаждений

Недра - это часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя или (при его отсутствии) ниже поверхности земли и дна водоема, простирающаяся до глубин, доступных для изучения и освоения. Недра могут быть только государственной собственностью, однако добытые из недр полезные ископаемые могут находиться в собственности пользователя недрами, если право пользования предоставлено государством и подтверждено соответствующей лицензией.

Обособленные водные объекты - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие связи с другими поверхностными водными объектами и являющиеся частью земельного участка. Если на водные объекты в общем случае установлена государственная собственность с возможностью предоставления права пользования ими физическим и юридическим лицам, то обособленные водные объекты могут являться как государственной, так и муниципальной или частной собственностью.

Под производственными объектами понимают недвижимость, участвующую в производственном процессе, а под непроизводственными объектами - всю остальную недвижимость.

К невоспроизводимым объектам относят естественные объекты, являющиеся природными ресурсами: земельные участки, недра, леса и другие природные объекты. Воспроизводимыми являются искусственные объекты недвижимости, которые можно воспроизвести многократно: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.

Уникальность каждого объекта недвижимости определяется системой его качественных и количественных характеристик. Качество - это свойства, определяющие пригодность удовлетворения потребностей людей в соответствии с функциональным назначением. Качественные показатели могут характеризоваться в количественном измерении.

1.4 Зарубежная классификация объектов недвижимости

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания -- офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

1.5 Классификация жилой недвижимости в Украине

Вашему вниманию представляется классификация жилья, разработанная Украинской Строительной ассоциацией. Согласно классификации, жилье делится на 5 классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.

Для определения класса жилья разработчики использовали более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации.

На данной странице Вы можете увидеть краткие характеристики классов жилья.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛЬЯ КЛАССА "ДЕ-ЛЮКС"

технология строительства	монолитно-каркасная, кирпичная кладка
основной строительный материал	кирпич керамический
количество квартир в доме	1-30
количество квартир на этаже	1-2, максимум 4
минимальная площадь на одного жильца	более 40 кв.м.
высота потолков	3 метра и выше
балконы и лоджии	лоджия, балкон, терасса, зимный сад
категория лифта	Элит-уровень
мусоропровод	мусоропровод отсутствует предусмотрена уборка спецперсоналом
автопаркинг	2 и более машино-места на квартиру
телевидение	спутниковое телевидение
стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц	более 1.5 $

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛЬЯ "ПРЕМИУМ" КЛАССА

технология строительства	монолитно-каркасная, кирпичная кладка
основной строительный материал	кирпич керамический
количество квартир в доме	1-30, максимум 100
количество квартир на этаже	до 4
минимальная площадь на одного жильца	21 - 40 кв.м.
высота потолков	3 метра и выше
балконы и лоджии	лоджия, балкон, терасса*
категория лифта	Бизнес уровень
мусоропровод	автоматический
автопаркинг	2 и более машино-места на квартиру
телевидение	спутниковое телевидение
стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц	от 1 до 1.5 $

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛЬЯ "БИЗНЕС" КЛАССА

технология строительства	монолитно-каркасная, кирпичная кладка
основной строительный материал	кирпич силикатный керамический
количество квартир в доме	более 100*
количество квартир на этаже	до 8
минимальная площадь на одного жильца	более 40 кв.м.
высота потолков	от 2.7 до 3 метров
балконы и лоджии	лоджия и балкон
категория лифта	Бизнес -уровень
мусоропровод	механический
автопаркинг	1 машино-место на квартиру
телевидение	кабельное
стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц	от 0.5 до 1 $

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛЬЯ КЛАССА "ЭКОНОМ"

технология строительства	монолитно-каркасная, кирпичная кладка, сборная (панельные дома)*
основной строительный материал	любой
количество квартир в доме	более 100*
количество квартир на этаже	любое
минимальная площадь на одного жильца	от 20 до 40 кв.м.
высота потолков	от 2.5 до 2.7 метра
балконы и лоджии	лоджия и балкон
категория лифта	Эконом -уровень
мусоропровод	механический
автопаркинг	до 1 машино-места на квартиру
телевидение	кабельное, антенное
стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц	до 0.5 $

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛЬЯ "СОЦИАЛЬНОГО" КЛАССА

технология строительства	параметр не определяет класс жилья
основной строительный материал	параметр не определяет класс жилья
количество квартир в доме	любое
количество квартир на этаже	любое
минимальная площадь на одного жильца	до 20 кв.м.
высота потолков	от 2.5 до 2.7
балконы и лоджии	балкон
категория лифта	Эконом - уровень
мусоропровод	механический
автопаркинг	0.5 машино-места на квартиру
телевидение	антенное
стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц	гостариф

2. Понятие оценки и оценочной деятельности

Правовые предпосылки для развития профессиональной оценочной деятельности в Украине были созданы с принятием в начале 1990-х годов законов о приватизации государственного имущества. Наиболее активно оценка имущества стала развиваться с 1995 года. Постановлением Кабинета Министров Украины от 18 января 1995 года № 36 была принята первая в Украине Методика оценки стоимости имущества при приватизации, положившая начало развитию независимой оценки имущества (в то время экспертной оценки имущества), созданию профессии «оценщик», становлению профессиональных ассоциаций оценщиков, развитию инфраструктуры государственной оценки. Регулирование процедур проведения оценки имущества в случаях, когда ее результаты принимались, утверждались или согласовывались органами приватизации, осуществлял Фонд государственного имущества Украины. В 1995 году первой профессиональной организацией оценщиков в Украине - Украинским обществом оценщиков (УОО) - были приняты Нормы профессиональной деятельности оценщиков, которые стали первой попыткой общественного регулирования методических основ профессиональной оценочной деятельности.

В условиях активного реформирования отношений собственности потребность в услугах по оценке имущества и имущественных прав закономерно возрастает. Оценка имущества становится широко востребованной, появляются такие актуальные проблемы, как принудительное отчуждение имущества по решению суда, проблемы земельной реформы, налогового залога, разрешения имущественных споров и т. д., объективное решение которых во многом определяется объективностью оценки стоимости.

В 2001 году высший законодательный орган Украины принимает Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», который вступил в силу 7 сентября 2001 года, и с тех пор оценка имущества, имущественных прав и профессиональная оценочная деятельность в Украине регулируются в соответствии с его положениями. Если международными договорами установлены другие правовые нормы относительно оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности, применяются правила международного договора.

Оценка имущества и имущественных прав -- это процесс определения их стоимости в соответствии с процедурами, установленными положениями (национальными стандартами), утвержденными Кабинетом Министров Украины, методиками и другими нормативно-правовыми актами, утвержденными Кабинетом Министров Украины или Фондом государственного имущества Украины (далее Фонд).

Имуществом, которое может оцениваться, являются объекты в материальной форме, в том числе земельные участки, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и др.; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты-права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Оценка имущества и имущественных прав проводится в таких случаях:

- по согласию сторон договора;

- по требованию одной из сторон договора;

- в случаях обязательности проведения оценки, установленных законодательством;

- по решению суда;

- для целей досудебного решения имущественных споров.

Таким образом, профессиональная оценочная деятельность не исчерпывается непосредственно проведением оценки имущества и имущественных прав, то есть определением их стоимости.

Результаты практической деятельности представляются в форме отчета об оценке имущества (акта оценки имущества).

Существенными условиями договора на проведение оценки имущества являются:

· указание имущества, которое подлежит оценке;

· цель, с которой проводится оценка;

· вид стоимости имущества, которая подлежит определению;

· дата оценки;

· строк выполнения работ по оценке имущества;

· размер и порядок оплаты работ;

· и другие условия, которые определяются Законодательством и согласием сторон.

Для успешного решения поставленной задачи эксперту - оценщику, кроме согласия и взаимопонимания с Заказчиком, необходим определенный комплект документов, который отличается от случая к случаю.

По завершению работ Заказчик получает отчет об оценке, который имеет определенные ограничительные условия относительно своей применимости. Для разных отчетов об оценке могут быть разные условия - по сроку действия оценки, по кругу лиц, имеющих право использовать результаты оценки, по целям, в которых эта оценка может быть использована. Требования к содержанию отчета об оценке определяются национальными стандартами оценки.

После проведения оценки Заказчик и оценщик могут встретиться повторно. Это может быть вызвано необходимостью изготовления дополнительной копии отчета об оценке, проведением повторной оценки (если изменились обстоятельства или цель, для которых была проведена оценка) или новым заказом на проведение оценки. Заказчик, который обратился во второй раз становится для нас уже VIP-клиентом.

Ну и о ценах за проведение независимой оценки. Здесь существуют некоторые аспекты, которые нужно пояснить.

В оценке могут быть простые случаи или, наоборот, сложные. Оценка объекта недвижимости может стоить, например, 500 гривен. Но если этот объект является памятником архитектуры, или повреждён пожаром стоимость его оценки будет скорее весомо превышать вышеуказанную сумму.

Кроме этого за одинаковую работу разные оценочные компании могут разную оплату. Но если цены в магазинах на одну и ту же продукцию колеблются в пределах десятков процентов, то в оценке это колебание может достигать сотен процентов.

3. Принципы оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца.

Право использовать, например, земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему.

В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке.

Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект.

Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается. Т.е. экономический принцип гласящий, что при наличии нескольких сходных объектов недвижимости, наибольшим спросом пользуется тот, который имеет наименьшую цену, является принцип замещения.

Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости имущества. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость имущества.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:

Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя).

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

К принципам, основанным на представлениях пользователя относятся:

· полезность;

· замещение;

· ожидание (предвидение).

Принцип полезности - объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность - это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью.

Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.

К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся:

· остаточная продуктивность;

· вклад;

· сбалансированность;

· возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);

· экономическая величина;

· экономическое разделение.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом.

Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип экономической величины (экономического размера) - это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта. Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.

Принцип экономического разделения - это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:

· принцип спроса и предложения;

· принцип конкуренции;

· принцип соответствия;

· принцип зависимости;

· принцип изменения.

Предложение и спрос - это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объемом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.

Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов.

Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

Принцип изменения. Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке.

Принцип зависимости. Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования - фактор износа.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, который:

· отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

· физически осуществим;

· экономически эффективен;

· максимально продуктивен.

Таким образом он обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.

Список использованной литературы

1. Национальный стандарт №1 утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 10 сентября 2003 г. N 1440

2. Закон Украины Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине ( Ведомости Верховной Рады (ВВР), 2001, N 47, ст. 251 )

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.Асаул, А.В.Карасев. - М.: Экономикс, 2000. - 92 с.

4. Афонасова М.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.

5. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

6. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А.Суханова. - М.: 1992. - С.110-115.

7. Купчин А.Н. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития: Учебное пособие / А.Н.Купчин, Б.Д.Новиков. - М.: 1995, - 122 с.

8. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д.Новиков. - М.: «Экзамен», 2000. - 512с.

9. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С.Озеров. - Спб: Издетельство «МКС», 2003. - 422 с.

10. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М.: 1995. - С.543.

11. Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). - М.: 1992. - С.268.

12. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж.Фридман, Ник.Ордуэй. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

Размещено на Allbest.ru

...